Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 752 คน
อสังหาฯเมืองท่องเที่ยวเหงื่อตก
หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ 14 เมษายน พ.ศ. 2550

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          อสังหาฯ 3 เมืองท่องเที่ยวพัทยา-ภูเก็ต-สมุยสุดฝืด เอเจนซีฯแจงไตรมาสแรกปีนี้ยอดขายชะงัก ลูกค้าฝรั่งหายโครงการเปิดใหม่ลด มีเฉพาะโครงการต่อเนื่อง 193 โครงการกว่า 2 หมื่นยูนิตมูลค่ากว่า 6 หมื่นล้าน ชี้"สมุย"หนักสุด ปัญหาเพียบ เจ้าของนำโครงการเร่ขายตปท. หลังรัฐเข้มเรื่องสิ่งแวดล้อม-นอมินี เผยโครงการที่เร่ขายส่วนใหญ่บวกกำไร 100%
          กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ : นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยว่า จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 3 หัวเมืองท่องเที่ยว พัทยา ภูเก็ต และสมุย เมื่อเดือนมีนาคม 2550 พบว่าการลงทุน และการซื้อขายค่อนข้างชะลอตัว ต่างจากช่วงปีก่อน ที่มีการลงทุนและการซื้อขายเปลี่ยนมือคึกคัก ซึ่งเหตุผลส่วนหนึ่ง เป็นเพราะมาตรการของภาครัฐที่เข้มงวด เกี่ยวกับกฎหมายนอมินี และปัญหาของผู้ประกอบการเอง

3เมืองตากอากาศขาย193โครงการ
          อย่างไรก็ตาม แม้ในช่วงไตรมาสแรกของปีการซื้อขายจะซบเซา แต่ด้วยศักยภาพของทำเลที่ตั้ง เชื่อว่าทั้ง 3 ทำเลยังมีโอกาสที่จะลงทุนต่อเนื่อง ซึ่งหากพิจารณาผลกระทบจากความเข้มงวดของรัฐบาล ทั้งเรื่องกฎหมายนอมินิ และความเข้มงวดในการอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายสิ่งแวดล้อมพบว่า สมุย ได้รับผลกระทบมากว่า พัทยาและภูเก็ต
          จากข้อมูลการสำรวจล่าสุดพบทั้ง 3 ทำเล มีโครงการที่เปิดตัวรวมทั้งสิ้น 193 โครงการ รวมจำนวนหน่วยทั้งสิ้น 21,284 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 61,587 ล้านบาท โดยโครงการที่เปิดขาย มีทั้งโครงการเก่าที่ลงทุนไปในช่วง 2-3 ปีและโครงการใหม่ ที่เพิ่งลงทุนในปีนี้แต่ไม่มากนัก

"สมุย"ปัญหาหนักขายยกโครงการ
          ผลสำรวจพบว่า อสังหาริมทรัพย์ที่สมุย ในช่วงที่ผ่านมามีปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงเป็นผลให้จำนวนโครงการที่เปิดขายไม่มากนัก คือมี 8 โครงการ จำนวน 219 ยูนิต ประมาณ 1% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมด มูลค่ารวม 1,794 ล้านบาท หรือประมาณ 3% ของมูลค่ารวมทั้งหมด
          อ.วสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซีฯ กล่าวเสริมว่า การทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สมุยมีปัญหา เปิดโครงการมาไม่มีคนซื้อ หลายโครงการเตรียมขายทิ้งยกโครงการ นอกจากปัญหาเรื่องโฉนดที่ดินแล้ว มีปัญหาเรื่องกฎหมายสิ่งแวดล้อม รวมถึงกรณีที่รัฐบาลได้ออกกฎหมายนอมินี ซึ่งกระทบธุรกิจบ้านพักตากอากาศประเภท รีสอร์ท มาก
          “มีหลายโครงการที่มีความคืบหน้าเพียงแค่ปรับหน้าดิน ทำถนน นำออกขายยกโครงการ แต่ก็ขายไม่ได้ หากมีการเจรจาดีๆ อาจขอลดราคาไปได้เกือบครึ่ง“ อ.วสันต์ กล่าวและว่า หลายโครงการขายได้แค่ครึ่งโครงการก็คุ้มทุน เนื่องจากว่า ผู้ลงทุนคิดกำไรไปล่วงหน้ากว่า 100%

มั่นใจพัทยา-ภูเก็ตยังขยายตัว
          โดยทั้ง 3 ทำเล นั้นมีโครงการที่เปิดตัวรวมทั้งสิ้น 193 โครงการ รวมจำนวนหน่วยทั้งสิ้น 21,284 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 61,587 ล้านบาท ปัจจุบันสามารถขายได้แล้วคิดเป็นสัดส่วน 63% รวมจำนวน 7,931 ยูนิต โดยจำนวนหน่วยที่ขายได้นั้นส่วนใหญ่เป็นยอดขายเก่าเมื่อปีก่อน ขณะที่ช่วงไตรมาสแรกของปีนั้นยอดขายไม่ดี
          อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในรายละเอียดในแต่ละพื้นที่จะพบว่า ที่พัทยา มีการลงทุนค่อนข้างมาก ต่างจากที่ภูเก็ต จำนวนโครงการและจำหน่วยที่เปิดขายมีค่อนข้างน้อย แต่พบว่ามูลค่าโครงการค่อนข้างสูง
          กล่าวคือ ที่พัทยานั้นมีจำนวนโครงการที่เปิดตัวทั้งสิ้น 104 โครงการ จำนวน 11,853 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 56% มูลค่ารวม 27,281 ล้านบาท หรือประมาณ 44 % ของมูลค่ารวมทั้งหมด สามารถขายไปได้แล้ว 63% หรือ 4,382 ยูนิต ขณะที่ภูเก็ต มีจำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่ 81 โครงการ จำนวน 9,230 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 43% รวมมูลค่า 32,512 ล้านบาท หรือ 53 % ของมูลค่ารวมทั้งหมด ขายไปได้แล้ว 62% หรือ 3,476 ยูนิต
          หากพิจารณามูลค่าการลงทุนในภูเก็ต นายโสภณ ระบุว่า จากการสำรวจมีบ้านจัดสรรเกิดขึ้นในภูเก็ต 81 โครงการกว่า 9,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 32,000 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นการลงทุนที่ใหญ่เป็น 1 ใน 10 ของการลงทุนของกรุงเทพฯ
          ในปี 2549 มีโครงการที่ขอนุญาตจัดสรรและลงทุนโครงการบ้านจัดสรรในภูเก็ตสูง และโครงการต่างๆดังกล่าวได้เปิดขายต่อเนื่องมาถึงปี 2550 ที่พบว่ามีมากถึง 3,315 ยูนิต มูลค่ารวม 11,773 ล้านบาท ถือว่ามีจำนวนค่อนข้างมาก คิดเป็นสัดส่วน 7% ของมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมด ที่เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ/ปริมณฑล
          โครงการที่เปิดสามารถขายไปได้กว่าครึ่ง หรือประมาณ 1,500 ยูนิต และราคาบ้านที่ขายที่ภูเก็ตส่วนใหญ่จะเป็นระดับ 2-3 ล้านบาท ขณะที่บ้านหรูประเภทวิลล่า การขายค่อนข้างชะงัก ต่างจากช่วง 1-2 ปีก่อน ที่อสังหาฯประเภทวิลล่าขายดีมาก
          “การลงทุนบ้านจัดสรรทั้งหมดในภูเก็ตขณะนี้มีมูลค่า 3.2 หมื่นล้านบาท ถือว่ายังไม่เพียงพอต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในภูเก็ต“ นายโสภณ กล่าวและว่า สำหรับในช่วงเกือบ 3 เดือนแรกของปี 2550 มีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 878 ยูนิต รวมมูลค่า 3,105 ล้านบาท
          สาเหตุที่มูลค่าโครงการการลงทุนที่ภูเก็ตค่อนข้างสูงกว่าที่อื่นๆ เนื่องจากการซื้อขายส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายกันเป็นดอลลาร์สหรัฐ กลุ่มคนที่ซื้อเป็นกลุ่มคนรวยและเป็นชาวต่างชาติ โดยรวมราคาเฉลี่ยของบ้านพักตากอากาศอยู่ที่ 25.3 ล้านบาท/ยูนิต โดยในกลุ่มที่เป็นห้องชุดราคาจะอยู่ที่ 17.75 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนบ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยค่อนข้างสูงคือ 31 ล้านบาท/ยูนิต

ราคาที่ดินภูเก็ตพุ่งป่าตองไร่ละ40ล้าน
          ขณะเดียวกัน ที่ดินที่ภูเก็ตค่อนข้างมีจำกัด และราคาค่อนข้างสูง โดยเฉพาะริมหาด ขนาดที่ดินประมาณ 10 ไร่ ราคาขายสูงถึงไร่ละ 25 ล้านบาท หรือ 62,500 บาท/ตารางวา และในบางแปลงที่ดินบนหาดป่าตอง มีการเสนอราคาขายกันสูงถึง 40 ล้านบาท/ไร่ โดยรวมแล้วราคาที่ดินที่ภูเก็ตในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีการปรับราคาค่อนข้างสูงพอสมควร เช่น ริมหาดไม้ขาว เมื่อช่วงเมษายน ปี 2548 ราคาขาย 4 ล้านบาท/ไร่ ล่าสุดเมื่อมีนาคม ปี 2550 สำรวจพบว่าราคาขยับขึ้นเป็น 5 ล้านบาท/ไร่, ริมหาดบางเทาก็ขยับขึ้นจาก 7.5 ล้านบาท/ไร่เมื่อเมษายน ปี 2548 เป็น 8.5 ล้านบาท/ไร่ ในช่วงมีนาคม ปี 2550 และหาดราไวย์ เมื่อ 2 ปีก่อนราคาขายอยู่ที่ 7 ล้านบาท/ไร่ ขณะที่ล่าสุดเมื่อ ช่วงมีนาคม 2550 ราคาขายขยับขึ้นเป็น 10 ล้านบาท/ไร่ เป็นต้น
          ราคาขายที่ขยับสูงขึ้นแสดงให้เห็นว่า ราคาที่ดินหลังเกิดเหตุสึนามิ ไม่ได้ตกลง สะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ตนั้นมีแนวโน้มบูมต่อเนื่อง

หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing  Email: sopon@thaiappraisal.org

<2>

มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่