Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 633 คน
แบบฉบับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ฟิลิปปินส์
หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ฉบับวันที่ 30 ตุลาคม – 1 พฤศจิกายน 2549 หน้า หน้า 16
http://www.matichon.co.th/prachachat/prachachat_detail.php?s_tag=02rea11301049&day=2006/10/30

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          ฟิลิปปินส์เป็นประเทศที่มีส่วนคล้ายคลึงไทยมากที่สุดแห่งหนึ่งในภูมิภาคเอเซียตะวันออกเฉียงใต้ (มีรัฐประหารบ่อยเหมือนกัน แต่ระยะหลังมักทำไม่สำเร็จเพราะข่าวรั่วบ่อย ๆ ไม่เหมือนของไทยที่ซุ่มวางแผนมา 7-8 เดือนล่วงหน้า) ฟิลิปปินส์มีหลายอย่างน่าสนใจ แต่คนไทยไม่ค่อยรู้มากนัก คนไทยอาจรู้เรื่องสหรัฐอเมริกาที่ตั้งอยู่ไกลโพ้นมากกว่าด้วยซ้ำ
          เมื่อวันที่ 5-7 ตุลาคม ศกนี้ คุณขรรค์ ประจวบเหมาะ และผมได้รับเชิญจากสมาคมผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินและที่อยู่อาศัย (Subdivision and Housing Developers Association หรือชื่อย่อว่า SHDA อ่านว่าเช็ดด้า) แห่งประเทศฟิลิปปินส์ <3> ให้ไปเป็นวิทยากรในงานสัมมนาประจำปีของสมาคมดังกล่าว  มีเรื่องน่าสนใจมาหลายอย่าง ผมจึงขออนุญาตเล่าสู่กันฟังครับ 

สมาคมเช็ดด้า (SHDA)
          สมาคม SHDA เป็นสมาคมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศฟิลิปปินส์ ซึ่งถือได้ว่าเป็นตัวแทนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศฟิลิปปินส์อย่างแท้จริง เนื่องจากประกอบด้วยสมาชิกนับพันบริษัท อย่างสมาคมอสังหาริมทรัพย์ของไทย 3 สมาคม มีสมาชิกรวมกันคงประมาณ 100 บริษัท ในขณะที่บริษัทพัฒนาที่ดิน เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็มีไม่น้อยกว่า 500 บริษัท
          ความซับซ้อนอาจยิ่งเพิ่มขึ้น เมื่อคนที่เห็นว่า รัฐประหารจะส่งผลในทางหนึ่ง แต่อาจพูดไปอีกทางหนึ่งเพราะกลัวโอษฐภัย กลัวสูญเสียผลประโยชน์ ต้องการเอาตัวรอด กลัวไม่ได้ไต่เต้า หรืออาจเพราะได้เลือกข้างใดข้างหนึ่งไปเรียบร้อย ยิ่งถ้าเราถามผู้คนในวงการก็อาจได้คำตอบในเชิงบวกเพราะคงไม่มีใครอยากให้เกิดความยุ่งยาก เพราะจะทำให้ขายของได้ยาก อยากให้เกิดความสงบสุขมากกว่า
          นอกจากนี้สมาคม SHDA ยังมีสมาคมสาขา (chapter) กระจายไปตามเมืองต่าง ๆ อีกเป็นจำนวนมาก การรวมกันเป็นปึกแผ่นนั้น ทำให้สมาคมมีกำลังที่เข้มแข็ง ซึ่งต่างจากกรณีของประเทศไทยที่เป็นสมาคมหรือชมรมอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูมิภาคทั้งเชียงใหม่ ขอนแก่น นครราชสีมา ภูเก็ต สมุย หาดใหญ่ นครศรีธรรมราชและอื่น ๆ ต่างมีความเป็นเอกเทศแยกจากกัน
          ผมถามผู้บริหารของสมาคม SHDA ว่า ไม่มีการแย่งชิงตำแหน่งนายกสมาคมกันบ้างหรือ เขาบอกว่าปัญหานี้แทบไม่เคยมี (หรืออาจมีแต่ไม่มาก) คนที่จะเป็นนายกฯ ปีนี้ ปีที่แล้วจะเป็นอุปนายกคนที่ 1 มาก่อน คนที่เป็นอุปนายกคนที่ 1 ก็เป็นอุปนายกคนที่ 2 มาก่อน และอุปนายกก็จะเคยเป็นกรรมการมาก่อนตามลำดับ ดังนั้นจึงรู้งานกันดี มีการเลือกตั้งผลัดกันเพื่อเปิดโอกาสให้คนอื่นมาทำงาน (ไม่มีการผูกขาด) และเมื่อใครได้รับตำแหน่ง ก็จะทำงานเพื่อสมาคมอย่างเต็มท 

การประชุมประจำปี
          ความเข้มแข็งจากการรวมตัวกันอย่างเหนียวแน่นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศฟิลิปปินส์นี้ แสดงออกโดยการจัดประชุมประจำปีที่มีชีวิตชีวา แต่เดิมการประชุมจัดขึ้นเฉพาะในกรุงมนิลา แต่นับจากปี 2548 การประชุมเริ่มจัดหมุนเวียนไปตามจังหวัดต่าง ๆ ที่มีสาขาอยู่ และในปี 2549 ที่คุณขรรค์และผมได้รับเชิญไปด้วยกัน ได้ทำการจัดประชุมที่เมืองดาเวา บนเกาะมินดาเนา ซึ่งต้องนั่งเครื่องบินไปทางใต้ของกรุงมนิลาอีกประมาณ 90 นาที
          การประชุมประจำปี จัดขึ้นเป็นเวลา 4 วัน โดยวันแรกมีการจัดการตีกอล์ฟ วันที่สองจัดการประชุมวันแรก วันที่สามจัดการประชุมวันที่สอง และวันสุดท้ายจัดให้เป็นวันดูงาน การประชุมมีผู้เข้าร่วมประมาณ 300 คน พร้อมเจ้าหน้าที่อีกกว่าร้อยคน คณะกรรมการจัดงานได้เชิญรองประธานาธิบดี ฯพณฯ โนลิ คาบายัน เดอ คาสโตร มาแสดงปาฐกถาเรื่องอนาคตของโปรแกรมที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ซึ่งได้รับความสนใจอย่างยิ่ง และ ฯพณฯ ได้ประกาศนโยบายใหม่ในการส่งเสริมที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย จะเห็นได้ว่านี่คือความยิ่งใหญ่ของสมาคมนี้ที่สามารถเชิญผู้บริหารประเทศเข้าร่วมงานประชุมประจำปีของสมาคม
          ในงานดังกล่าวนี้ยังมีองค์ประกอบสำคัญอีก 2 อย่าง องค์ประกอบแรกคือนิทรรศการ ผมเดินนับดูได้ประมาณ 30 บูธ มีตั้งแต่บูธของบริษัทพัฒนาที่ดิน ซึ่งคงเพื่อหาพันธมิตรทางธุรกิจเป็นหลัก ไม่ใช่เน้นขายกับผู้บริโภค นอกจากนี้ยังมีบูธของวัสดุก่อสร้าง สถาบันการเงิน และอื่น ๆ ที่หวังร่วมธุรกิจกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง ส่วนอีกองค์ประกอบหนึ่งคือ งานเลี้ยงรับรองช่วงค่ำ เพื่อการสร้างสัมพันธ์ทางธุรกิจระหว่างกัน ซึ่งจัดได้อย่างดียิ่งและสนุกสนานถึง 2 คืนติดต่อกัน

ความเคลื่อนไหวใหม่ด้านที่อยู่อาศัย
          ขณะนี้รัฐบาลฟิลิปปินส์กำลังจะร่วมกับภาคเอกชนจัดงานมหกรรมที่อยู่อาศัยในช่วงวันที่ 27-28 ตุลาคม ศกนี้ ณ กรุงมนิลาเพื่อช่วยให้ประชาชนและข้าราชการชั้นผู้น้อยได้มีโอกาสมีบ้านเป็นของตนเอง ในงานนี้จะนำบ้านที่ผ่านการบังคับคดีแล้ว 60,000 หน่วยมาขายในราคาถูกด้วย ซึ่งกรณีนี้เป็นที่น่ายกย่องมาก เพราะในกรณีประเทศไทย การขายบ้านประเภทนี้ค่อนข้าง “ยึกยัก” และเป็นไปตามยถากรรม ผู้ซื้อต้องไปเสี่ยงไล่รื้อเจ้าของหรือผู้เช่าเดิมเอาเอง ถ้าประเทศไทยสามารถทำได้อย่างฟิลิปปินส์ ประชาชนไทยก็คงได้ประโยชน์มากกว่านี้ ที่เราทำไม่ได้ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะที่ผ่านมา ทางราชการพยายามจะช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากกว่า <4> ช่วยเหลือประชาชน
          ในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลฟิลิปปินส์พยายามโยกย้ายชุมชนแออัดออกจากใจกลางเมืองแล้วนำที่ดินมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์โดยรวมของประเทศชาติ และประสบความสำเร็จแล้วหลายโครงการ <5> นอกจากนี้ยังได้โยกย้ายที่ตั้งกองทหารที่อยู่ใจกลางเมือง แล้วนำที่ดินที่ตั้งกรมกองเหล่านี้มาพัฒนาใหม่ในเชิงพาณิชย์ เพื่อให้บ้านเมืองมีการเติบโต ทันสมัยกว่าแต่ก่อน การโยกย้ายกองทหารจากใจกลางเมืองเช่นนี้นับเป็นความคิดริเริ่มที่ดียิ่งและเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย เพราะทหารก็คงต้องการพื้นที่เพิ่มเติมเพื่อการฝึกปรือนอกเมือง ส่วนกิจกรรมทางเศรษฐกิจก็จะมีโอกาสขยายตัวโดยไม่ต้องกระจายไปนอกเมือง
          นอกจากนี้ทางประเทศฟิลิปปินส์ยังกำลังส่งเสริมโครงการ “บ้านหลังที่สอง” สำหรับชาวต่างประเทศ โดยเปิดโอกาสให้ต่างชาติมาเช่าหรือซื้อบ้านโดยเฉพาะบ้านพักตากอากาศตามเกาะต่าง ๆ ทั่วประเทศ ซึ่งมีรวมกันถึง 7,100 เกาะ และในช่วงวันที่ 10-12 พฤศจิกายน ศกนี้ (2549) ผมก็ได้รับเชิญไปเป็นวิทยากรที่ประเทศฟิลิปปินส์อีกคำรบหนึ่งเพื่อร่วมให้ความเห็นเกี่ยวกับโครงการนี้

ข้อคิดจากฟิลิปปินส์
          ฟิลิปปินส์ที่เคยเป็นประเทศที่มีความเจริญเกินหน้าประเทศไทยเล็กน้อยเมื่อ 40 ปีที่แล้ว และชะลอตัวไปในยุคเผด็จการทรราช โดยขณะนี้กำลังจะผงาดขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง เมื่อสองปีที่ผ่านมา ผมได้พาคณะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 30 คนจากสมาคม SHDA นี้ไปเยี่ยมชมโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ และตอนนี้พอไปดูอีกที ก็เห็นเขานำแนวคิดแบบบ้านพฤกษาบ้าง บ้าน LPN บ้าง ไปปรับใช้ในประเทศของเขาหลายโครงการ วันหน้าถ้าฟิลิปปินส์ผ่านพ้นยุคมืด-สลัว ๆ ประเทศนี้ก็คงจะเจริญเติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดด ประเทศไทยเราจึงควรดูแลตัวเองให้ดี อย่าให้ถอยหลังเข้าคลอง (ให้มากไปกว่านี้)

หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และ ASEAN Association for Planning and Housing และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org

<2>

มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org

<3>

ดูรายละเอียดได้ในเว็บไซต์ http://www.shda.com.ph

<4>

ดูรายละเอียดได้ที่ http://sunstar.com.ph/static/dav/2006/10/06/news/gov.t.employees.a.priority.in.housing.fairs.de.castro.html

<5> ดูรายละเอียดได้ที่ http://www.gov.ph/cat_housing/newscontent.asp?newsid=13731
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่