การอบรมนานาชาติเรื่องการสร้างแบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สิน
วารสาร Thai Appraisal Vol.5,No.5 กันยายน-ตุลาคม 2549 หน้า 15-16
อาจารย์อติณัช ชาญบรรยง <1>
รองผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย <2>
หลักสูตรที่น่าสนใจโดยปรมาจารย์ระดับโลก โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่เคยพลาด! ล่าสุดโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยได้จัดการอบรมเข้มข้ม 3 วันเต็มเรื่องหนทางการสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (ตั้งแต่เริ่มต้น) หรือในหัวข้อภาษาอังกฤษว่า International Workshop: How to Create A CAMA System: Start from Scratch ในระหว่างวันที่ 29-31 สิงหาคม 2549 ในกรุงเทพมหานค
การสอนแบบนานาชาติ
โรงเรียนได้เชิญ ดร.ริชาร์ด วอร์ด ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สินแบบ CAMA <3> มาเปิดการสอนในประเทศไทยโดยตรง ดร.วอร์ด ทำงานในเมือง Toledo เขต Lucus County แห่งมลรัฐ Ohio สหรัฐอเมริกา และยังเป็นผู้บรรยายและวางหลักสูตรการสอนของสมาคม International Association of Assessing Officers กับ International Property Tax Institute นอกจากนี้ยังได้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย แปลสรุปเป็นภาษาไทยอีกด้วย
สำหรับผู้เรียนในครั้งนี้มีประมาณ 35 คนประกอบด้วยชาวไทยและชาวต่างประเทศนับสิบประเทศ อันได้แก่ จีน แทนซาเนีย ไต้หวัน นิวซีแลนด์ มาเลเซีย ลาว เวียตนาม สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย อาฟริกาใต้ เป็นต้น การผสมผสานกันหลายชาติทำให้เราได้เรียนรู้จากประเทศอื่น ได้มีการแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกันอย่างกว้างขวาง
การสร้าง CAMA
ตามมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินของสหรัฐอเมริกา กำหนดว่า CAMA หรือ Mass Appraisal ประกอบด้วย <4>
1. การกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่พึงประเมิน เช่น เป็นที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใด
2. การกำหนดขอบเขตพื้นที่ เช่น ในเขตเมืองหรือนครหนึ่ง ๆ
3. การกำหนดเงื่อนไขหรือตัวแปรที่น่าจะมีผลต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
4. การพัฒนาโครงสร้างของแบบจำลองทางสถิติ ที่สะท้อนความสัมพันธ์เชิงตัวแปรต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
5. การตรวจวัดความแม่นยำของตัวแปรที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงมูลค่าทรัพย์สิน
6. การนำแบบจำลองนี้ไปปรับใช้ในพื้นที่ เพื่อขยายผลให้สามารถประเมินค่าทรัพย์สินได้อย่างประหยัดและรวดเร็ว
7. การปรับปรุงแบบจำลองแบบต่อเนื่องเพื่อความเหมาะสมกับภาวะตลาดยิ่งขึ้นในอนาคต
ดังนั้นการทำ CAMA จะได้ผลดีหรือไม่จึงขึ้นอยู่กับการกำหนดและดำเนินการตามขั้นตอนข้างต้น โดยเฉพาะกรณีการจัดหาข้อมูลมาทำการวิเคราะห์ หากข้อมูลไม่ดีพอ ผลที่ได้ก็อาจไม่น่าเชื่อถือ
การทำความสะอาดฐานข้อมูล
สิ่งที่ควรเน้นเป็นพิเศษในอันดับแรกก็คือการทำความสะอาดฐานข้อมูลก่อนการนำมาวิเคราะห์ ทั้งนี้ในการเก็บข้อมูลภาคสนามหรือการนำข้อมูลราคาซื้อขายจากการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมาใช้อาจยังมีความลักลั่นของข้อมูลบ้าง ถึงแม้ในประเทศตะวันตกที่ราคาซื้อขายที่จดทะเบียนจะเป็นราคาจริง (ไม่เช่นนั้นอาจถูกปรับหนัก) ไม่ใช่ราคา ปลอม อย่างในประเทศไทยโดยเฉพาะในกรณีการโอนซื้อขายกันระหว่างญาติหรือคนรู้จัก ซึ่งมักแจ้งต่ำเป็นพิเศษเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี
แม้ในกรณีที่การซื้อขายแจ้งตามจริง ก็อาจมีราคาซื้อขายที่ผิดเพี้ยนไปจากปกติ เช่น ปกติบ้านหลังหนึ่งในละแวกนั้นซื้อขายในราคา 1 ล้านบาท บ้านส่วนใหญ่ก็ซื้อขายในราคานี้หรือบวก/ลบไม่เกิน 10-15% แทบทั้งนั้น แต่อาจมีบางรายซื้อขายในราคาเพียง 0.5 ล้านบาท ทั้งนี้อาจเป็นเพราะบ้านทรุดโทรมหนัก มีคนถูกฆาตกรรม จึงขายในราคาถูกพิเศษ หรือบางหลังซื้อกันถึง 2.0 ล้านบาทเพราะจำเป็นต้องซื้อเป็นทางเข้าออกในกรณีราคาแพงเป็นพิเศษ เป็นต้น
การทำความสะอาดฐานข้อมูลนี้อาศัยวิธีการทางสถิติเป็นสำคัญ โดยวิธีการวัดการกระจายตัวของข้อมูลโดยอาศัยความรู้ทางสถิติ ได้แก่ พิสัย (The Range) ส่วนเบี่ยงเบนเฉลี่ย (The Mean Deviation) ความแปรปรวนและส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน (The Variance and Standard Deviations) เซมิอินเตอร์ควอไทล์เรนจ์ (The Semi-Interquartile range) อินเตอร์ควอไทล์เรนจ์ (Interquartile Range) สัมประสิทธิ์ของการกระจาย (The Coefficient of Variation) และความเบ้และความโด่ง (Skewness and Kurtosis) <5>
แบบจำลองเบื้องต้น
แบบจำลองเบื้องต้นหรือถือเป็นมาตรฐานสำหรับการประเมินค่าทรัพย์สินโดยการสร้างแบบจำลองทางสถิติ หรือ CAMA ก็คือ
ทำเล x (ขนาดที่ดิน x ราคาที่ดิน/ตรว.) + (ขนาดอาคาร x ราคาอาคาร/ตรม.)
โดยพื้นฐานแล้วราคาที่อยู่อาศัยก็ขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดินและอาคารเป็นสำคัญ แต่ ณ ทำเลที่แตกต่างกัน ราคาอาจต่างกันมหาศาล ทำเล ที่แตกต่างกันนั้นบ่งชี้ด้วยคุณภาพของโครงการจัดสรรนั้น หรือละแวกบ้านนั้น สาธารณูปโภค สาธารณูปการ การบำรุงรักษา และนี่เองที่เรามักจะให้ความสำคัญเป็นพิเศษต่อ ทำเล ในงานการประเมินค่าทรัพย์สิน
ตัวแปรปลีกย่อยอื่นเป็นเรื่องของรายละเอียด เช่น กรณีอาคาร ก็อาจแบ่งเป็นพื้นที่ส่วนที่เป็นห้องนอน เฉลียง ระเบียง ครัว ห้องใต้ดิน (ถ้ามี, โดยเฉพาะในประเทศที่มีอากาศหนาว) อาคารจอดรถ เป็นต้น นอกจากนี้ในส่วนของที่ดินยังจะมีตัวแปรที่เกี่ยวกับรูปร่าง ขนาด ถนนผ่านหน้าที่ดิน ความกว้างของที่ดิน เป็นต้น ตัวแปรเหล่านี้ถ้าเราสามารถเก็บรายละเอียดได้มากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งช่วยทำให้การประเมินค่าทรัพย์สินสอดคล้องกับความเป็นจริงยิ่งขึ้น
GIS กับ CAMA
GIS ย่อมาจาก Geographical Information System หรือระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ <6> สามารถนำมาใช้ประกอบการประเมินค่าทรัพย์สินแบบ CAMA หรือ Mass Appraisal ได้ด้วย การนี้ถือเป็นการผสานเทคโนโลยีสำคัญที่จะทำให้การประเมินค่าทรัพย์สินได้รับการพัฒนาให้ก้าวกระโดดไปข้างหน้าอีกก้าวหนึ่งด้วยการสามารถมองเห็นภาพประกอบ
กรณีที่นำ GIS มาใช้ประกอบในส่วนของการวิเคราะห์ ก็คือการสร้างเส้นแสดงความสูงต่ำของพื้นที่ (contour line) ตามราคาที่ดินหรือราคาบ้านที่สูงต่ำแตกต่างกัน เส้นดังกล่าวนี้ช่วยให้เห็นทิศทางการเพิ่มลดของมูลค่าทรัพย์สินในแต่ละทำเล ทำให้เห็นภาพการเชื่อมต่อของราคาในแต่ละจุด ในทางตรงกันข้ามเส้นดังกล่าวนี้ยังช่วยในการพิจารณาว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้สอดคล้องกับความเป็นจริงไหม เช่น ในพื้นที่ชุมชนแออัด ราคาบ้านน่าจะต่ำ แต่หากออกมาสูงก็อาจแสดงว่าข้อมูลหรือแบบจำลองควรได้รับการทบทวน
มาส่งเสริมพัฒนาการของ CAMA ในไทย
ในประเทศไทย CAMA ได้รับการพัฒนาในครั้งแรกโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ในปี 2533 ในงานการศึกษาการสร้างสาธารณูปโภคเมืองให้กับสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หลังจากนั้นยังได้ดำเนินการโครงการเพื่อการจัดรูปที่ดินและอื่น ๆ ให้กับหน่วยราชการอีกหลายแห่งจนถึงปัจจุบัน นอกจากนี้อาจารย์แคล้ว ทองสม จากกรมธนารักษ์ ยังได้ทดลองสร้างแบบจำลองในปี 2540 ในงานวิจัยมหาบัณฑิตของท่านและคณะอีกด้วย
จะเห็นได้ว่า แม้พัฒนาการของ CAMA ในไทยจะดำเนินมานานพอสมควร แต่ยังขาดการประชุมร่วมกัน เพื่อให้เกิดการระดมสมองในหมู่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ดังนั้นหากในวงการของเรามีการนำเสนอบทความวิชาการ มีการประชุมร่วมกันอย่างกว้างขวาง ก็เชื่อว่า CAMA จะมีพัฒนาการที่ดีในไทยอย่างแน่นอน
โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ย่อมยินดีที่จะเป็นเวทีการประสานความรู้กับการปฏิบัติเช่นเคย
หมายเหตุ |
|
| <1> |
อาจารย์อติณัช อาจารย์อติณัช จบการศึกษาระดับปริญญาโทด้านรัฐประศาสนศาสตร์ จากสถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (NIDA) เมื่อปีการศึกษา 2523 นอกจากนี้ท่านยังเป็นบัณฑิตนิติศาสตร์ (รามคำแหง รุ่น 3) และด้านส่งเสริมการเกษตร (มสธ.) อีกด้วย มีประสบการณ์จัดงานดูงานอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ก่อนมารับหน้าที่รองผู้อำนวยการโรงเรียน ท่านยังเคยรับราชการในฝ่ายฝึกอบรมที่กรมวิชาการเกษตร กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ Email: info@trebs.ac.th |
| <2> |
โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในความควบคุมของกระทรวงศึกษาธิการ เป็นสถาบันการศึกษานานาชาติที่จัดการศึกษาให้ก้บทั้งนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์จากทั้งไทยและจากต่างประเทศ โดยในแต่ละปีมีการจัดหลักสูตรอบรมเพื่อพัฒนาวงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.trebs.ac.th |
| <3> |
นวัตกรรมสำคัญของการประเมินค่าทรัพย์สินในโลกปัจจุบันก็คือการสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน หรือ computer-assisted mass appraisal (CAMA) หรืออาจเรียกย่อ ๆ ว่า Mass Appraisal หรืออีกนัยหนึ่งคือ Automated Valuation Model (AVM) |
| <4> |
ดูรายละเอียดที่ http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/std6.htm |
| <5> |
รายละเอียดความรู้ทางสถิติข้างต้นดูได้ที่ http://www.watpon.com/Elearning/stat16.htm |
| <6> |
ดูรายละเอียดที่ http://en.wikipedia.org/wiki/Geographic_information_system |
|
