Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 566 คน
การประชุมการสร้างแบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สิน
Thai Appraisal Vol.5,No.5 กันยายน-ตุลาคม 2549 หน้า 14

น.ส.ปัทมา จันทรานุกูล <1>
กรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส <2>

            นวัตกรรมสำคัญของการประเมินค่าทรัพย์สินในโลกปัจจุบันก็คือการสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน หรือ computer-assisted mass appraisal (CAMA) หรืออาจเรียกย่อ ๆ ว่า Mass Appraisal หรืออีกนัยหนึ่งคือ Automated Valuation Model (AVM) ในฐานะของผู้ประสานงานการจัดการสัมมนานี้ จึงขอนำเสนอเพื่อการแลกเปลี่ยน

การประชุมครั้งแรกในประเทศไทย
            การประชุมในกรุงเทพมหานครนี้มีชื่อเรียกเต็ม ๆ ว่า The First Symposium of the World's Best Practices in Mass Appraisal for Asia ซึ่งจัดขึ้นในระหว่างวันที่ 25-26 สิงหาคม 2549 โดยมีเจ้าภาพ 4 รายคือ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย International Association of Assessing Officers และ International Property Tax Institute
            การสัมมนานี้มีการนำเสนอบทความทางวิชาการที่เกี่ยวกับกรณีตัวอย่างที่ดีของ CAMA ถึง 19 บทความ ทั้งจากกวม แทนซาเนีย นิวซีแลนด์ มาเลเซีย ลิทัวเนีย สโลวีเนีย สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย อังกฤษ อาฟริกาใต้ อินโดนีเซีย ไอร์แลนด์เหนือและประเทศไทย และในอนาคตทางมูลนิธิจะได้จัดเป็นครั้งที่สอง สาม สี่และต่อ ๆ ไป เพื่อให้ผู้รู้ทั้งหลายได้มาระดมความรู้ให้คนไทยได้รับฟัง

 สาระสำคัญของการประชุม
            สิ่งที่เป็นสาระสำคัญที่ควรศึกษาก็คือ การสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินหรือ CAMA นี้ จะสามารถใช้ได้ในสถานการณ์ และเงื่อนไขทางสังคม เศรษฐกิจและการเมืองที่แตกต่างกันได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุดก็คือ แล้วเราจะสามารถนำมาปรับใช้ได้ในกรณีของประเทศของเราได้อย่างไร และที่ผ่านมามีสิ่งดี ๆ ใดที่เราควรเก็บเกี่ยว และข้อผิดพลาดใดที่ควรหลีกเลี่ยง
            สิ่งที่ค้นพบในการใช้ CAMA ก็คือ CAMA ช่วยในการประหยัดเวลาและต้นทุนในทุกด้านเพื่อทำให้การประเมินค่าทรัพย์สินสำเร็จลงด้วยดี โอกาสที่จะเกิดการตัดสินใจด้วยอคติจะมีน้อย เพราะส่วนมากเป็นการคำนวณโดยใช้สูตร ดังนั้น CAMA จึงเป็นทิศทางใหม่ในการประเมินค่าทรัพย์สินในโลกปัจจุบัน ซึ่งไม่ใช่ใช้เฉพาะในวงการภาษีทรัพย์สิน แต่ยังใช้ในกิจการให้สินเชื่อ หรือการวิเคราะห์ราคาทรัพย์สินเบื้องต้นก่อนการตัดสินใจลงทุนเป็นต้น
            บทความแต่ละบทที่นำเสนอในงานประชุมนี้ ล้วนมีค่ามีประโยชน์ต่อการนำมาพิจารณาปรับใช้ในกรณีประเทศไทย สำหรับท่านที่สนใจสามารถติดต่อไปยังมูลนิธิ ซึ่งมีทั้งเอกสาร แผ่นบันทึกข้อมูลคอมพิวเตอร์ รายชื่อผู้เข้าร่วม ซึ่งท่านอาจสามารถติดต่อเพื่อขอความรู้ในภายหลัง ตลอดจนภาพบรรยากาศที่เปี่ยมความรู้แต่อบอุ่นภายในงานที่ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยได้มีส่วนร่วมในการจัดขึ้น

การประชุมคล้ายกันในต่างประเทศ
            สำหรับท่านที่สนใจเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินโดยใช้แบบจำลองทางสถิติหรือ CAMA มีงานสัมมนาที่น่าสนใจประจำปีก็คือ การประชุมประจำปีของ International Association of Assessing Officers (www.iaao.org) ซึ่งมักจัดขึ้นในช่วงเดือนตุลาคม และการประชุม CAMA-GIS ซึ่งจัดขึ้นในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปีเช่นกัน
            หน่วยงานที่เกี่ยว7ข้องกับการประเมินค่าทรัพย์สินด้วย CAMA ได้แก่ หน่วยราชการทั้งหลาย (กรมที่ดิน กรมธนารักษ์ กรมโยธาธิการและผังเมือง สำนักงานการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน กรมป่าไม้ ฯลฯ) สถาบันการเงินต่าง ๆ รวมทั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินและองค์กรที่ปรึกษาต่าง ๆ ล้วนน่าจะไปสัมมนาดังกล่าวเป็นอย่างมาก

โอกาสดีในการสมานมิตร
            การสัมมนาระหว่างประเทศเป็นการแสวงหาโอกาสในการร่วมกิจกรรมในอนาคตโดยเฉพาะในครั้งนี้ที่มีผู้เข้าร่วมประชุมจากประเทศต่าง ๆ ถึง 80 คนจาก 23 ประเทศ โดยเป็นคนไทยประมาณ 15 ท่าน ทางมูลนิธิได้จัดงานเลี้ยงต้อนรับ ณ สำนักงานของมูลนิธิเพื่อการกระชับความสัมพันธ์ โดยทางมูลนิธิมีบทบาทเป็นเสมือนหน้าต่างเปิดออกสู่โลกภายนอกและเป็นเส้นทางเชื่อมระหว่างผู้เชี่ยวชาญจากต่างประเทศกับผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย
            และจากการประสานงานของมูลนิธิ ทางกรมธนารักษ์จะให้ทางมูลนิธิประสานงานกับทางอังกฤษเพื่อไปดูงานการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการจัดทำฐานภาษีโดยจะเดินทางไปดูงาน ทั้งในสำนักงานใหญ่และสำนักงานสาขาของ Valuation Office Agency หรือกรมการประเมินค่าทรัพย์สินของอังกฤษโดยตรง นอกจากนี้ยังจะไปร่วมสัมมนานานาชาติกับทาง Royal Institution of Chartered Surveyors ที่กรุงลอนดอนในเดือนพฤศจิกายน ศกนี้อีกด้วย และหากมีท่านใดสนใจก็สามารถติดต่อผู้เขียนได้โดยตรง

เร่งพัฒนา CAMA ในไทย
            อาจถือเป็นฉันทามติว่า CAMA นั้นดีจริง แต่จะทำได้นั้น เราต้องเตรียมตัวด้วยการสร้างโครงสร้างพื้นฐาน (infrastructure) ที่ดีเสียก่อน กล่าวคือเราต้องมีฐานข้อมูลการซื้อขายทรัพย์สินที่ดีและเปิดเผยและแม้แต่ประชาชนก็สามารถเข้าถึงได้ ทุกวันนี้การซื้อขายทรัพย์สินมีการจดทะเบียน แต่ไม่ได้เปิดเผยทั่วไปเพราะเขาถือว่าเป็นข้อมูลส่วนบุคคล ความจริงข้อนี้ควรทำให้เป็นสาธารณะเพื่อความโปร่งใสว่าได้เสียภาษีถูกต้องตามสมควร
            นอกจากนี้ เราควรให้มุ่งเน้นการเก็บภาษีทรัพย์สินเพื่อการพัฒนาพื้นที่ ทุกวันนี้เราเน้นการเก็บภาษีทางอ้อมผ่านสินค้าอุปโภคบริโภคต่าง ๆ เราต้องให้ความสำคัญกับการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินและให้ท้องถิ่นสามารถนำภาษีเหล่านี้มาใช้ และการนี้จะทำให้ท้องถิ่นตั้งใจที่จะจัดเก็บภาษีให้ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยเพื่อพัฒนาพื้นที่ ประชาชนในพื้นที่ถ้าอยากให้ละแวกบ้านของตนเองเจริญ ก็ต้องเสียภาษี เป็นต้น และด้วยเงื่อนไขโครงสร้างพื้นฐานนี้ เราก็จะมีระบบการประเมินค่าทรัพย์สินที่สอดคล้องกับความเป็นจริง
            ฐานข้อมูลที่เป็นจริงและแนวคิดการปรับใช้ภาษีทรัพย์สินในฐานะโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของ CAMA จะเกิดขึ้นได้นั้น แรงผลักดันสำคัญก็คงอยู่ที่ความมุ่งมั่นทางการเมืองที่แน่วแน่และเข้มข้น ถ้ารัฐบาลหรือผู้บริหารระดับสูงในส่วนราชการต่าง ๆ ให้เวลาศึกษาเกี่ยวกับคุณูปการสำคัญของ CAMA ในฐานะนวัตกรรมที่ช่วยสนับสนุนการบริหารจัดการที่ดี (good governance) ก็จะทำให้ CAMA มีโอกาสเกิดขึ้นอย่างแน่นอน                                                       

            การประเมินค่าทรัพย์สินอย่างโปร่งใส การเสียภาษีอย่างโปร่งใส เป็นเงื่อนไขสำคัญในการนำพาความเจริญของประเทศที่สมควรได้รับการส่งเสริมเป็นอย่างยิ่ง

หมายเหตุ
<1>

น.ส.ปัทมา จันทรานุกูล ยังเป็นรองประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นองค์กรที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย เป็นผู้ประสานงานในการจัดการประชุมในครั้งนี้  Email: pattama@area.co.th

<2>

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th (Agency for Real Estate Affairs) เป็นศูนย์กลางข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่ทำการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องทั่วประเทศมาตั้งแต่ พ.ศ. 2537 เป็นแหล่งข้อมูลสำคัญที่อ้างอิงได้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.area.co.th

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่