Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 1,470 คน
ปัญหาการเวนคืนทรัพย์สินในประเทศไทย
หนังสือพิมพ์บิสิเนสไทย ฉบับวันจันทร์ที่ 2 – วันอาทิตย์ที่ 8 ตุลาคม 2549 หน้า 23 (ตอนที่ 1)
หนังสือพิมพ์บิสิเนสไทย ฉบับวันจันทร์ที่ 9 – วันอาทิตย์ที่ 15 ตุลาคม 2549 หน้า 23 (ตอนที่ 2)

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย <2>

          เมื่อเอ่ยถึงการเวนคืน ชาวบ้านคงนึกถึง “ความซวย” เพราะกลัวจะไม่ได้รับความเป็นธรรม แต่การพัฒนาประเทศก็จำเป็นต้องมีการเวนคืนเพื่อปรับปรุงการใช้ที่ดินใหม่ ทำไมในประเทศที่พัฒนาแล้วเวนคืนทำได้ง่าย แต่ของไทยทำไม่ได้ ทำอย่างไรบ้างเมืองเราจะพัฒนาไปได้และแก้ไขปัญหาของชาวบ้านได้ด้วย เรามาลองดูกัน
          บทความนี้เขียนขึ้นจากการที่โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยร่วมกับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย ได้จัดการเสวนารายเดือนเรื่อง “ประเมินค่าเพื่อการเวนคืน: สิ่งที่เจ้าหน้าที่ ราษฎรและนักวิชาชีพพึงรู้” เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม ศกนี้ <3> ผมได้นำเสนอความเห็นและเป็นผู้ดำเนินการอภิปราย จึงขอถ่ายทอดแง่มุมที่น่าสนใจ

เวนคืน, เรื่องมันจำเป็น
          การเวนคืนเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เพราะการพัฒนาความเจริญต่าง ๆ จำเป็นต้องมีการตัดถนน สร้างทางด่วน บ่อบำบัดน้ำเสีย สนามบิน คลองประปา คลองชลประทาน ฯลฯ และทั้งนี้รัฐบาลทำการการเวนคืนเพื่อผลประโยชน์ของส่วนรวม ส่วนในบางประเทศ ประชาชนส่วนใหญ่หรือส่วนหนึ่งจะไม่ไว้วางใจรัฐบาลของตนในการเวนคืนก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง
          ในประเทศสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 20 (พ.ศ.2443 เป็นต้นมา) เป็นต้นมา มีการเวนคืนบ้านเรือน ย่านการค้า โรงงาน โรงนา ฯลฯ มากมายเพื่อประโยชน์สาธารณะ รัฐบาลก็ได้ออกพระราชบัญญัติการเวนคืนเพื่อปกป้องสิทธิและให้การช่วยเหลือผู้ถูกเวนคืนและได้มีการแก้ไขให้สอดคล้องกับความเป็นจริงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในรายละเอียดสามารถดูได้จากเอกสารของทาง National Highway Institute <4>
          เป็นสิ่งที่ต้องทำความเข้าใจกับประชาชนว่า หากถูกเวนคืน เราในฐานะพลเมืองที่ดีของชาติ ต้องปฏิบัติตาม จะดื้อแพ่งไม่ปฏิบัติตามไม่ได้ และที่สำคัญหากการเวนคืนนั้น ได้จ่ายค่าทดแทนอย่างถูกต้องเหมาะสม หลักสำคัญที่ต้องยึดถือก็คือ สิทธิส่วนบุคคลจะมีความสำคัญหรือหน่วงเหนี่ยวผลประโยชน์ของสังคมโดยรวมไม่ได้เป็นอันขาด

เวนคืนไทย, 90% ไม่เห็นด้วย
          ในสหรัฐอเมริกาตามเอกสารที่อ้าง เขาแทบไม่ได้ใช้การเวนคืนเลย แต่เป็นการว่าจ้างบริษัทเอกชนทำการสำรวจทรัพย์สิน กำหนดค่าทดแทน ตลอดจนการเจรจากับเจ้าของที่ดินด้วยความเข้าอกเข้าใจกันเพื่อให้เจ้าของที่ดินยินดีขายที่ดินหรือทรัพย์สินในแนวเวนคืนเพื่อการพัฒนาสาธารณูปโภคตามที่สมควร การเวนคืนจะใช้ก็ต่อเมื่อถึงคราวจำเป็นและเร่งด่วนจริง ๆ
          อย่างไรก็ตามในกรณีของประเทศไทย ปรากฏว่าขนาดอย่างกรุงเทพมหานครที่ได้จัดทำการประเมินค่าทดแทนของทรัพย์สินกันอย่างดี ก็กลับปรากฏว่า เจ้าของที่ดินถึงร้อยละ 90 ไม่เห็นด้วยกับราคาค่าทดแทนที่ได้ประเมินไว้ การนี้เชื่อว่าผู้ที่ไม่เห็นด้วยส่วนหนึ่งอาจได้ราคาค่าทดแทนที่ต่ำเกินจริง แต่ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นเพราะไม่เข้าใจการประเมินค่าทรัพย์สินหรือการเวนคืนดีพอจึงไม่ยอมรับราคาค่าทดแทนที่ประเมินได้ แม้อาจเป็นราคาที่เหมาะสมแล้วก็ตาม
          หน่วยราชการหลายแห่งกลับใช้ราคาประเมินทางราชการซี่งใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมากำหนดค่าทดแทน ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่เหมาะสม เพราะเป็นราคาที่ไม่สะท้อนมูลค่าตลาด แต่ก็เป็นราคาที่เป็นทางการที่เจ้าหน้าที่ผู้เกี่ยวข้องสามารถอ้างอิงได้ แต่อาจก่อผลร้ายต่อเจ้าของที่ดินเพราะอาจไม่ได้รับความเป็นธรรมในการรับค่าทดแทน

หัวใจอยู่ที่การประเมินค่าทรัพย์สิน
          การเวนคืนที่ประสบความสำเร็จได้ เริ่มต้นที่การประเมินค่าทดแทนซึ่งอาจมีตั้งแต่ที่ดิน อาคาร ต้นไม้ ไร่นา ฟาร์มปศุสัตว์ โรงงาน โรงนา ตลอดจนอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ถ้าการประเมินค่าทรัพย์สินดังกล่าวได้รับการยอมรับจากประชาชนว่ามูลค่าที่ประเมินได้นั้นเชื่อถือได้ การเวนคืนก็จะมีความเป็นไปได้ มีความราบรื่นและประสบความสำเร็จในที่สุด
          แต่ในกรณีประเทศไทย การกลับไม่เป็นเช่นนี้ เราไม่แน่ใจว่าบริษัทผู้ประเมินเชื่อถือได้หรือไม่ เพราะอาจถูกว่าจ้างให้ประเมินสูงหรือต่ำเกินจริง หน่วยราชการที่ประเมินค่าทรัพย์สินจะเชื่อถือได้หรือไม่เพราะเป็นราชการก็อาจต้อง “play safe” เป็นพิเศษ ราคาซื้อขายในท้องตลาดที่อ้างอิงกันเชื่อถือได้หรือไม่เพราะบางทีอาจเป็นการสร้างราคาขึ้นมาเพื่อนำมาอ้างอิงให้ได้ค่าทดแทนที่สูงหรือต่ำเกินจริง
          การนี้ไม่ใช่หมายความว่าวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินของไทยขาดความน่าเชื่อถือ เราสามารถพิสูจน์ให้เห็นได้ว่าค่าทดแทนที่เหมาะสมคิดอย่างไร จากการสำรวจข้อมูลที่เพียงพอ การวิเคราะห์ข้อมูลที่ทั่วด้าน และการนำเสนอที่เป็นมืออาชีพ อย่างไรก็ตามการประเมินค่าทรัพย์สินก็ต้องออกแรงมากเป็นพิเศษ เพราะผู้มีส่วนเกี่ยวข้องก็ต้อง “ตั้งป้อม” กันไว้ก่อนแล้ว

โครงสร้างพื้นฐานที่ต้องมี
          การที่เราต้องออกแรงเป็นพิเศษในการประเมินค่าทรัพย์สินก็เพราะ เราไม่มีระบบการแจ้งราคาซื้อขายจริงตามท้องตลาด เพราะถ้าแจ้งจริง ซึ่งมักสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการ ประชาชนก็ต้องเสียภาษีสูงเป็นพิเศษ ทำให้ประชาชนจึงมักพยายามหลีกเลี่ยง ดังนั้นเราจึงต้องพยายามสร้างฐานข้อมูลการซื้อขายที่เป็นจริง วิธีการสร้างก็อาจใช้วิธีการลงโทษผู้ที่ไม่แจ้งตามจริงด้วยการปรับให้หนักขึ้น หรืออีกทางหนึ่งก็คือการลดภาษีและค่าธรรมเนียมลง ในการนี้ยังอาจต้องกำหนดให้ทรัพย์สินที่มีมูลค่าเกินกว่าระดับหนึ่ง (เช่น 1, 3 หรือ 5 ล้านบาท) ต้องทำการประเมินค่าทรัพย์สินทุกครั้งก่อนการโอน โดยทางราชการเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง เพราะคงคุ้มที่จะสามารถเรียกเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนได้สูงขึ้นกว่าราคาประเมินของทางราชการ
          เมื่อมีฐานข้อมูลการซื้อขายที่เป็นจริงแล้ว ก็ต้องสามารถเผยแพร่ให้ประชาชนทั่วไปได้ทราบด้วย เพื่อคนที่คิดจะซื้อ ขาย จำนอง แบ่งแยกมรดก ฯลฯ จะสามารถใช้เป็นฐานในการประมาณมูลค่าทรัพย์สินด้วยตนเองในทางหนึ่ง และโดยเฉพาะผู้ประเมินเพื่อการเวนคืนจะสามารถใช้เป็นฐานข้อมูลสำหรับการประเมินค่าทดแทนอีกทางหนึ่ง การเปิดเผยข้อมูลเช่นนี้ในปัจจุบันประเทศไทยยังไม่อนุญาตให้เปิดเผย เพราะถือว่าเป็นการละเมินสิทธิส่วนบุคคล ทั้งที่ในอารยประเทศให้เผยแพร่ได้ ผมก็เห็นว่าควรเผยแพร่ เพื่อความโปร่งใส และอาจถือเป็นการป้องกันการฟอกเงินอีกด้วย การมีระบบฐานข้อมูลนี้จึงถือเป็นการสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน (เพื่อการเวนคืน) โดยเฉพาะ

ระบบตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพ 
          ทุกวันนี้ได้มีการจัดสอบผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแล้ว มีบริษัทที่ผ่านการรับรองของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) เพื่อการประเมินสำหรับวิสาหกิจในตลาดหลักทรัพย์หลายสิบแห่ง นอกจากนี้ยังมีบัญชีรายชื่อบริษัทประเมินสำหรับวัตถุประสงค์อื่น ๆ อีกหลายรายการ แต่สิ่งที่แปลกก็คือ เราไม่มีระบบการตรวจสอบและลงโทษผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ
          ถ้าไม่การควบคุมคุณภาพที่ดี (quality control) ไม่มีการออกสุ่มสำรวจผลการทำงานของบริษัทประเมินต่าง ๆ ไม่มีการลงโทษตรงไปตรงมาและเด็ดขาด ก็อาจมีบริษัทประเมินหรือผู้ประเมินที่จะกระทำการทุจริตฉ้อฉลได้โดยที่ผลเสียก็จะตกแก่วิชาชีพและผู้ใช้บริการโดยรวม เช่นที่เคยเกิดขึ้นในกรณีต่าง ๆ ที่ผ่านมาอย่างต่อเนื่อง ผมก็เคยเสนอไปทาง กลต. ในกรณีต่าง ๆ เหล่านี้เช่นกัน <5>

ศึกษาและเผยแพร่ความรู้ต่อเนื่อง 
          เราควรได้มีโอกาสทำความเข้าใจเกี่ยวกับการเวนคืนให้ประชาชนทั่วไปทราบถึงความจำเป็น สิทธิและค่าทดแทนที่ตนควรได้รับด้วยความเป็นธรรม การเผยแพร่ความรู้เหล่านี้จึงมีความจำเป็นเป็นอย่างยิ่ง เราได้เรียนรู้จากสหรัฐอเมริกาว่า กฎหมายเวนคืนที่ดีต้องแก้ไขได้บ่อย ๆ ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง หากระบบกฎหมายของเรายังตายตัว แก้ไขหรือปรับปรุงเพื่อประโยชน์ของมหาชนอย่างมีประสิทธิภาพไม่ได้ การเวนคืนทรัพย์สินก็อาจกลายเป็นการสร้างปัญหาความไม่เป็นธรรมให้เกิดเพิ่มมากขึ้นในสังคม
          คนไทยเรายังไม่เข้าใจเลยว่า การเวนคืนเพื่อมาสร้างเมืองใหม่นั้นทำได้ จะหาว่ารัฐบาลเวนคืนที่ดินแล้วเอามาแบ่งสรรทำเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมเป็นการผิดกฎหมายไม่ได้ การตีความกฎหมายโดยยึดถือหลักสิทธิของปัจเจกบุคคลอย่างสุดโต่งเป็นสิ่งที่ไม่เหมาะสม กีดขวางความเจริญของส่วนรวม สิ่งเหล่านี้ก็ควรส่งเสริมความเข้าใจแก่ประชาชนเช่นกัน
          เทคนิควิทยาการก็สมควรได้รับการเผยแพร่ ผมเป็นคนแรกที่สร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (CAMA: computer-assisted mass appraisal model) เมื่อปี 2533 ในงานศึกษาให้กับสภาพัฒน์ <6> ซึ่งสามารถใช้เพื่อการประเมินค่าทดแทนได้ แต่ประเทศไทยในขณะนั้นก็ไม่มีการศึกษาทางด้านนี้อย่างกว้างขวาง จนถึงเมืองปี 2537 ผมจึงได้สร้างแบบจำลอง CAMA ขึ้นอีกครั้งหนึ่ง และจนถึงปี 2540 อ.แคล้ว ทองสมและคณะจึงได้ทดลองสร้างแบบจำลองขึ้นบ้าง <7> และหลังจากนั้นเมื่อผมเป็นสอนประเมินค่าทรัพย์สินตั้งแต่รุ่นแรกที่ธรรมศาสตร์ ก็เริ่มมีการสร้างแบบจำลองเพิ่มเติม แต่ก็ไม่มีการเผยแพร่ให้แพร่หลาย ดังนั้นในประเทศไทยจึงควรจัดการประชุมวิชาการกันทุกปีเพื่อพัฒนาเทคนิควิทยาการใหม่ ๆ อยู่อย่างสม่ำเสมอ

จบที่ระบบการเมือง 
          การที่ข้าราชการหลายส่วนรู้สึก “พูดไปสองไพเบี้ย นิ่งเสียตำลึงทอง” หรือ ไม่อยาก “เอามือซุกหีบ” ก็เพราะตนอาจได้รับผลร้ายในการริเริ่มสร้างสรรค์พัฒนาสิ่งใหม่ ๆ เพื่อการเวนคืนหรือกิจการอื่นใดของประเทศ หรือการที่ระบบกฎหมายต่าง ๆ ของเราเปลี่ยนแปลงช้า ทำให้ผลประโยชน์ของประชาชนเสียหาย เข้าทำนอง “กว่าถั่วจะสุก งาก็ไหม้” ก็อาจเป็นเพราะระบอบการเมืองที่ผู้มีอำนาจไม่อยากให้เกิดการเปลี่ยนแปลง อยากให้ระบบบริหาร ระบบรัฐสภาอ่อนแออยู่เช่นนี้ เพื่อให้คงสถานะของที่ผู้ได้เปรียบในสังคม เจ้าที่ดินรายใหญ่ จึงจะได้ประโยชน์อย่างต่อเนื่องเพราะไม่อยากถูกเวนคืน
          ดังนั้นโดยที่สุดแล้ว เราจึงต้องพัฒนาระบบการเมืองที่เอาประชาชนเป็นที่ตั้ง ให้ประชาชนมีอำนาจผ่านฝ่ายนิติบัญญัติ และฝ่ายบริหาร เพื่อจะได้ผลักดันและบังคับใช้กฎหมายที่ยังประโยชน์ต่อประชาชนโดยรวม
          การนี้จึงต้องเริ่มต้นที่ประชาชน ทำให้ประชาชนรากหญ้ารู้ถึงสิทธิและหน้าที่แห่งตน และให้เห็นว่า ตาสีตาสา กับ ผู้มีลาภยศบารมี ล้วนมีเสียงเดียวเท่ากันในประเทศนี้ ไม่มีใครใหญ่และครองงำใครได้ รณรงค์ให้ประชาชนส่วนใหญ่เห็นว่าตนนั้นคือเจ้าของประเทศที่แท้จริงที่จะสามารถเปลี่ยนแปลงกฎหมายเพื่อประโยชน์แห่งตน

หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing  Email: sopon@trebs.ac.th

<2>

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันการศึกษาสังกัดกระทรวงศึกษาธิการ ด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน สำรวจ วิจัยอสังหาริมทรัพย์ และการพัฒนาเมือง โรงเรียนยังเป็นหนึ่งในวิสาหกิจด้านการศึกษาของศูนย์ข้อมูลและวิจัยอสังหาริมทรัพย์ AREA (Agency for Real Estate Affairs) โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที www.trebs.ac.th

<3>

โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจัดเสวนาดังกล่าวได้ที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Monthly/Monthly46.htm

<4> โปรดดูในเอกสารประกอบการอบรมทางไกลเรื่องการประเมินเพื่อการเวนคืน (Real Estate Acquisition under the Uniform Act) ของ National Highway Institute of the Federal Highway Administration of the US Department of Transport http://www.fhwa.dot.gov/REALESTATE/distlearn.htm
<5> เอกสารนำเสนอ กลต. “How to Standardize Real Estate Valuation Practices in Thailand” เมื่อวันที่ 11 กันยายน 2541 ที่ http://www.thaiappraisal.org/English/ThaiRealEstate/ThaiR1.htm
<6> รายงาน “Valuation and Financial Feasibility of Klong Lad Prao Site, Paper submitted to the Steering Committee, Study of Options for Financing Infrastructure Expansion”, March 1991
<7> ชูสกุล สุวรรณศรี, แคล้ว ทองสม และสมศรี จตุรพิธพรชัย "การใช้คอมพิวเตอร์ช่วยประเมินมูลค่าที่ดิน http://192.150.249.121/acc-pdf/x-mba-11-18.html
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่