Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 762 คน
สลัม, แก้อย่างไรให้ถูกจุด

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          เมื่อวันที่ 19-23 มิถุนายน 2549 มีการประชุม World Urban Forum ที่นครแวนคูเวอร์ คานาดา ผมได้รับเชิญไปนำเสนอบทความในงานประชุมระดับโลกที่มีผู้ลงทะเบียนรวมกันถึง 6,000 คนนี้ด้วย
          ท่านทราบไหม ทำไมปัญหาสลัมกลายเป็นเรื่องที่แก้ไม่ตกไปทั่วโลก ยิ่งแก้ก็ยิ่งแย่ แก้ไปแก้มามีแต่คนที่ทำหน้าที่แก้ไขที่ได้ดี ได้เป็นใหญ่เป็นโต แต่ประชาชนทั่วไปกลับไม่ได้อะไรมากนัก

หลับหูหลับตาเลียนแบบ
          นี่คือสาเหตุที่แก้ปัญหาไม่รู้จบสักที อย่างเช่นช่วงปีกึ่งพุทธกาล เราก็สร้างเลียนแบบชาติตะวันตกด้วยการสร้างบ้านอาคารสงเคราะห์ สร้างแฟลต สร้างได้พักเดียวรัฐบาลก็เงินหมด ชาวสลัมที่ “ถูกหวย” ได้แฟลต ก็ขายต่อให้คนอื่น แล้วตัวเองก็ย้ายลงสลัม
          นี่ถ้าแต่แรกเราสร้างแฟลตให้ข้าราชการที่มีเงินเพียงพอที่จะผ่อนเป็นอันดับแรก รัฐบาลก็ไม่ต้อง “ถังแตก” และพอมีเงินเหลือก็ค่อยช่วยชาวสลัมก็ยังไม่สาย ถ้าเราทำให้คนระดับกลางก่อน แฟลตก็จะเป็นที่อยู่ที่ “น่าอยู่” (และเริ่มอยู่โดยผู้มีศักดิ์ศรี เช่น ข้าราชการ หรือชนชั้นกลาง) ไม่เสียภาพพจน์ว่าเป็นที่อยู่ของคนจน เมืองก็จะขยายในแนวตั้ง ไม่ต้องขยายในแนวนอนอย่างทุกวันนี้  แต่เพราะเราไปเลียนแบบต่างชาติ เราก็เลย “เข้ารกเข้าพงไป
          พอเงินหมด รัฐบาลก็ให้พวกองค์การระหว่างประเทศ “จูงจมูก” ด้วยการปรับปรุงสลัม นัยว่าใช้เงินน้อยดี ได้ผลกว้างขวาง แต่ก็เป็นเพียงการ “ลูบหน้าปะจมูก” หรือ “ศัลยกรรมตกแต่ง” เท่านั้น  และพอมีคนบอกว่า เราต้องให้ชาวบ้านมีบ้านและที่ดินของตนเอง เราก็มีโครงการแบ่งปันที่ดิน (land sharing) จนได้รับรางวัลระดับโลกจากองค์การสหประชาชาติ
          แต่คนส่วนใหญ่หารู้ไม่ว่า ความจริงแล้ว โครงการ land sharing นี้ล้มเหลวแทบทั้งหมด ชาวบ้าน “ชักดาบ” จนต้องยกหนี้ให้ก็มี คิดดูง่าย ๆ มันเป็นธรรมหรือ ที่ชาวบ้านบุกรุกอยู่มา 50 ปีฟรี ๆ พอวันดีคืนดีกลับ “ถูกหวย” ได้บ้านและที่ดินเป็นกำนัลในราคาถูก ชาวบ้านก็ขายหรือบ้างก็ให้คนอื่นเช่าไปเท่านั้น

ต้องเข้าใจระบบตลาด
          การที่เมื่อ 40 ปีก่อสร้างแฟลตให้คนจนแล้วพวกเขาก็เซ้งต่อให้คนอื่นนั้น แสดงว่า ที่อยู่อาศัยแบบแฟลต มีความต้องการ มีตลาด ที่ผ่านมาคนเข้าคิวอยากได้แฟลตมีมากมาย ถ้าเรากำหนดตามราคาตลาดก็ย่อมได้ และประสบผลสำเร็จ ไม่ต้องขาดทุนและทำงานไม่ตรงกลุ่มเป้าหมายเช่นที่ผ่านมา
          ชาวบ้านทั่วไปที่ไม่ใช่คนในสลัม ถ้าจะซื้อบ้าน ก็ต้องเก็บหอมรอมริบมาจนเลือดตาแทบกระเด็น แล้วไปซื้อบ้านหลังเล็ก ๆ อยู่ชานเมือง ทุกวันต้องตื่นแต่เช้าออกจากบ้านก่อน 6 นาฬิกา ถ้ามีลูกก็ต้องป้อนข้าวป้อนน้ำกันบนรถ และกว่าจะกลับถึงบ้านได้ก็ปาเข้าไปราว 2 ทุ่ม ดังนั้นการไปช่วยผู้บุกรุกได้ที่ดินในเมือง นอกจากจะเป็นการสร้างความไม่เป็นธรรมในสังคม เป็นการให้ความสำคัญกับคนจนกิตติมศักดิ์แล้ว ยังอาจถือเป็นอาชญากรรมที่คนคิดโครงการอาจมุ่งหวังผลงานโดยไม่ยี่หระต่อความสูญเสียงบประมาณของประเทศ
          ทุกวันนี้ ในสลัมมีผู้เช่าบ้านอยู่ถึงประมาณหนึ่งในสาม (ที่เหลือเป็นผู้เช่าที่ปลูกบ้านหรือบุกรุกที่ดินคนอื่นแล้วสร้างบ้านของตนเองขึ้น) ค่าเช่าในสลัมไม่ได้ถูกกว่านอกสลัมเลย เพียงแต่สลัมหลายแห่งอยู่ใจกลางเมือง ทำให้เดินทางสะดวกกว่าอพาร์ทเมนท์หรืออาคารชุดชานเมือง ดังนั้นถ้าเราสามารถส่งเสริมการสร้างบ้านเช่าภาคเอกชนในเมืองมากขึ้น สลัมก็คงหายไปถึงหนึ่งในสามทีเดียว
          ที่สำคัญในเมื่อที่อยู่อาศัยในสลัมมีค่าเช่าที่แน่นอน ถ้านำค่าเช่านี้มาปรับใช้กับบ้านสลัมทุกหลัง ก็จะพบว่าบ้านทุกหลังมีมูลค่า และมูลค่าบ้านนี้มีสัดส่วนไม่เกิน 5-10% ของมูลค่าของที่ดิน ดังนั้นถ้าเราจ่ายค่าชดเชยให้ชาวบ้านอย่างเต็มที่ ชาวบ้านก็ย่อมยินดีที่จะโยกย้ายเพื่อให้ชาวบ้านได้มีเงินไปหาที่อยู้ใหม่ที่มีคุณภาพที่ดีกว่าเก่า ความจริง ไม่มีใครอยากอยู่สลัมหรอก แต่ละคนก็อยากให้ลูกหลานมีสภาพแวดล้อมที่ดีกว่า ดังนั้นถ้ามีทางเลือกจริง สลัมก็คงไม่ต้องดำรงอยู่
          เมื่อปี 2500 มีการสำรวจพบว่า 43% ของบ้านในกรุงเทพมหานครมีลักษณะต่ำกว่ามาตรฐาน ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าเป็น “สลัม” ต่อมาผมทำการแปรภาพถ่ายทางอากาศพบว่า ในปี 2527 ลดลงเหลือเพียง 24% ปัจจุบันเหลือเพียงไม่ถึง 5% ทำไมเป็นเช่นนี้ เหตุผลสำคัญก็คือ บ้านจัดสรรและอาคารชุดภาคเอกชนเกิดขึ้นมากมาย เศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น สามารถหาซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ด้วยตนเอง ในปี 2525 ที่กรุงเทพมหานครฉลองครบรอบ 200 ปีนั้นมีบ้านในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันเพียงประมาณ 1 ล้านหน่วย ขณะนี้ รวมกันเกือบ 4 ล้านหน่วย ส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นก็คือบ้านภาคเอกชนนี่เอง สลัมแทบไม่มีโอกาสเกิดใหม่ มีแต่การลดจำนวนลง <5>

อย่าให้ได้ดีเฉพาะคนแก้
          สังเกตดูว่า ในการแก้ไขปัญหาสลัมนั้น คนที่มีส่วนเกี่ยวข้องต่างหากที่ได้ดี ถ้าเป็นข้าราชการ การได้ทำโครงการง่าย ๆ เพื่อชาวบ้าน ก็สามารถสร้างผลงานได้เร็ว สามารถไต่เต้าได้ดี สำหรับในกรณีองค์การพัฒนาเอกชน หรือ NGO (non-governmental organization) อย่างน้อยก็ทำให้ผู้ที่ทำงานเช่นนี้มีงานทำ บ้างก็ได้ผันตัวเองไปเป็นนักการเมืองระดับท้องถิ่น ระดับชาติกันไป
          ข้อสังเกตที่น่าสนใจอีกอย่างหนึ่งก็คือ ในความขมุกขมัวในการจัดการปัญหาสลัมนั้น เรามักไม่ได้มีข้อมูล หรือกลับใช้ข้อมูลที่บิดเบือน เช่นเมื่อครั้งจะสร้างบ้านเอื้ออาทร ก็อ้างว่าในประเทศไทยมีการบุกรุกที่ดินถึง 5,000 ชุมชน รวม 1.6 ล้านครอบครัว<3> ผมเป็นผู้สำรวจสลัมทั่วประเทศและพบว่า ประเทศไทยมีสลัมทั้งหมด 1,589 ชุมชน มีประชากร 1.8 ล้านคน หรือราว 3% ของคนไทยเท่านั้น<4>
          อาจมีวาระซ่อนเร้นที่ไม่อยากให้สังคมได้รับรู้ว่าสลัมได้ลดจำนวนลงแล้ว อันเป็นผลจากการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ เรายังอยากให้ใคร ๆ เห็นว่าสลัมมีมากและขยายตัวออกไปไม่สิ้นสุด เพื่อที่คนทำงานพัฒนาจะได้มีงานทำต่อไป จะได้เป็น “ขอทานอินเตอร์” ที่เที่ยวไปขอความช่วยเหลือต่างชาติมาทำงาน
          สรุปว่า เราไม่ได้ใช้ข้อมูล (อาจใช้ความรู้สึกหรือลางสังหรณ์) ไม่ได้ใช้ความโปร่งใสในการบริหารเท่าที่ควร แล้วอย่างนี้ประเทศชาติและประชาชนจะได้อะไรเป็นชิ้นเป็นอัน

          ข้อมูลมีความสำคัญมาก และเป็นเครื่องชี้ความโปร่งใสในการทำงาน การเริ่มต้นด้วยการมีข้อมูลที่ดี จะทำให้มีโอกาสสำเร็จไปค่อนหนึ่งแล้ว

หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing  Email: sopon@thaiappraisal.org

<2>

มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org

<3> กรุงเทพธุรกิจ วันอังคารที่ 7 มกราคม 2546 น.10
<4> ดร.โสภณ พรโชคชัย. Global Report on Human Settlements 2003: the Case of Bangkok ซึ่งเสนอต่อองค์การสหประชาชาติ (UN-Habitat) น.5
<5>

ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ในรายงานตามข้อ 4 ข้างต้น

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่