ดร.โสภณ
พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th <2>
มีคำพูดกร่างๆ
ในวงราชการชั้นสูงว่า เรื่องบางเรื่องไม่ควรให้ประชาชนรู้
เดี๋ยวเขาจะตกใจ ทำให้บ้านเมืองปั่นป่วนได้ ความคิดเช่นนี้เป็นการหวังดีต่อชาติและประชาชนจริงหรือ
หรือมีวาระซ่อนเร้นที่มุ่งเอาใจผู้มีอิทธิพลหรือเป็นการกริ่งเกรงผู้อาจสูญเสียผลประโยชน์มากกว่า
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
ก็มีนิยาย classic เช่นนี้เหมือนกัน
กรณีบ้านว่าง
ในปี
2538 คุณสิทธิชัย ตันพิพัฒน์ <3> ท่านอดีตกรรมการผู้จัดการ
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เคยมอบหมายให้ผมทำการศึกษาเรื่อง
บ้านว่าง ซึ่งก็หมายถึงบ้านที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว
แต่ไม่มีใครย้ายเข้าอยู่ เพราะท่านเชื่อว่า บ้านว่าง
น่าจะเป็นดัชนีสำคัญที่จะเตือนภัยภาวะตลาดที่อยู่อาศัย
ซึ่งทำท่าอึมครึมจากการมีอุปทานเกิดขึ้นมากมายจนน่าจะล้นตลาด
ผลการสำรวจพบว่า
มี บ้านว่าง ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง
300,000 หน่วย <4>สร้างความฮือฮาอย่างมากในวงการอสังหาริมทรัพย์
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางคนกล่าวว่า การเผยแพร่ตัวเลขสำคัญมูลนี้
เป็นการทำลายตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ประชาชนตกใจและอาจไม่ซื้อหรือชลอการซื้อที่อยู่อาศัย
อันจะส่งผลร้ายต่อผู้ประกอบการได้ในที่สุด
ขลาดกลัวเสียผลประโยชน์
นี่คือเรื่องความขลาดกลัวว่าชาวบ้านจะไม่ซื้อบ้านเพราะตกใจ
แต่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินส่วนมากกลับไม่ได้ตกใจเพราะปรากฏว่า
ในช่วงปี 2538-2540 ยังมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่
ๆ อีกถึง 478,354 <5> หน่วยโดยไม่นำพาต่อการเตือนภัยเศรษฐกิจด้วยตัวเลข
บ้านว่าง นี้เลย จนในที่สุดในปี 2541 ผมพบบ้านว่างเพิ่มขึ้นเป็น
350,000 หน่วย ซึ่งเป็นผลจากการว่าจ้างให้ทำการสำรวจในรอบที่สองโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ <6>
ทำไม
บ้านว่าง จึงเพิ่มขึ้นจาก 300,000 หน่วย เป็นเพียง
350,000 หน่วยในช่วงปี 2538-2541 เหตุผลสำคัญก็คือ
ข้อเท็จจริงอันอเนจอนาถที่ว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวมาทีหลังจำนวนมากขายไม่ออกพังไปก่อนกาล
ส่วนที่ยังพอไปได้ก็ยังสร้างไม่เสร็จ ณ ปี 2541
ที่สำรวจอีกครั้งหนึ่งนั่นเอง
นี่คือผลร้ายของการไม่เชื่อคำเตือน
ในขณะที่ผู้ที่เชื่อคำเตือนหลายรายรอดไปได้ เพราะหลังจากทราบข้อมูลแล้ว
รีบระบายสินค้าในมือให้เสร็จโดยเร็วที่สุดหรือไม่ก็หยุดการเปิดตัวโครงการใหม่ในทันที
ทำไมจึงไม่เชื่อคำเตือน
การไม่เชื่อคำเตือน
เป็นเพราะเป็นการเตือนที่ไม่ทั่วถึงหรือไม่ นี่ย่อมไม่ใช่
คุณสิทธิชัยได้สั่งให้จัดการสัมมนาโดยไม่คิดมูลค่าเพื่อให้ผู้ประกอบการทั้งหลายมารับฟังผลการสำรวจสำคัญในปี
2538 อย่างทั่วหน้า มีเอกสารแจกฟรี แต่ถ้าใครสนใจจะได้รับรายงานการสำรวจฉบับเต็มซึ่งไม่มีการตัดต่อ
ก็สามารถซื้อได้ในราคาเพียง 500 บาท และในวันรุ่งขึ้นสื่อมวลชน
ทั้งหนังสือพิมพ์ วิทยุและโทรทัศน์ ก็ลงข่าวกันสนั่นหวั่นไหวทั่วทั้งเมือง
และต่อเนื่องไปอีกหลายวันผ่านวารสารต่างๆ
ดังนั้นจึงตัดประเด็นที่ว่าไม่มีใครรู้ข้อมูลไปได้เลย
เพียงแต่ไม่ตระหนักรู้ต่างหาก ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ให้ข้อมูลได้ แต่ไปห้ามไม่ให้เกิดโครงการใหม่ไม่ได้
รัฐบาลในสมัยนั้นก็ไม่นำพาที่จะทำอะไรเท่าที่ควร
ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ยังออกมาพูดในทำนองตรงกันข้ามกับคำเตือน
จนทำให้คำเตือนกลายเป็นคลื่นกระทบฝั่งไปในที่สุด
ทำไมไม่สำรวจซ้ำอีก
บ้านว่าง
ในฐานะเครื่องเตือนภัยสำคัญนี้ ได้พิสูจน์ให้เห็นว่ามีความสำคัญอย่างมาก
เพราะจะทำให้เราทราบว่าที่ไหนที่ยังมีอุปทานที่ยังไม่มีการใช้สอยอีกมาก
ถ้าผู้ประกอบการสร้างเพิ่มอีกอาจต้องขายแข่งกับนักเก็งกำไร
แต่จนถึงวันนี้ ณ พ.ศ. 2549 ก็ยังไม่มีหน่วยงานใดทำการสำรวจอีกเลย
จะว่าเป็นเพราะค่าใช้จ่ายสูงก็คงไม่ใช่ ผมเคยรับจ้างสำรวจในราคาเพียงไม่ถึงล้านบาทในปี
2538 และประมาณ 1.5 ล้านบาทในปี 2541 ซึ่งครอบคลุมพื้นที่และโครงการมากขึ้น
ค่าจ้างนี้ถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับมูลค่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่
ๆ ในแต่ละปีที่สูงถึง 200,000 ล้านบาท
การไม่สำรวจซ้ำ
อาจเป็นเพราะความเกรงใจ เกรงกลัวอิทธิพลของผู้มีส่วนได้เสียรายใหญ่ที่ไม่ต้องการให้ผู้ประกอบการรายเล็ก
รายกลางจำนวนเกือบพันราย รวมทั้งชาวบ้านทั่วไปนับล้านได้รับรู้ข้อมูลที่เท่าเทียมกับตน
อาจทำให้เกิดการแข่งขันที่ไม่เท่าเทียมและอาจทำให้เกิดความสูญเสียแก่สาธารณชนดังที่เกิดขึ้นในยุควิกฤติเศรษฐกิจปี
2540 ซึ่งประชาชนจำนวนมาก ซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้านเพราะโครงการหลายแห่งล้มไปเสียก่อน
จะสร้างสรรค์หรือสร้างบาป
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ไม่ได้มีหน้าที่ทำการสำรวจ
ที่อาสาให้การสนับสนุนให้มีการสำรวจในช่วงที่ผ่านมาถึง
2 ครั้ง ถือเป็นคุณูปการอย่างสูงในฐานะสถาบันการเงินที่บำเพ็ญประโยชน์ต่อสังคม
แต่รัฐบาลต่างหากที่ควรทำการสำรวจเพื่อนำความจริงเหล่านี้มาเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการโดยรวม
และประชาชนเจ้าของประเทศ
การสำรวจนี้ไม่จำเป็นต้องจ้างผมทำ
รัฐบาลทำเอง หรือจ้างใครทำก็ได้ ขอแต่ให้ได้ทำเป็นใช้ได้
ถ้าไม่ได้สำรวจและนำข้อมูลที่เป็นเครื่องเตือนภัยชั้นดีเหล่านี้ออกมาเผยแพร่แก่ประชาชน
นอกจากจะถือว่าไม่ได้สร้างสรรค์แล้ว ยังถือเป็นการสร้างบาปโดยการปิดกั้นความรู้แก่ประชาชนอีกด้วย
เลือกเอา
จะสร้างสรรค์ หรือสร้างบาป ! |