Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 555 คน
ธรรมาภิบาลกับผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
ประชาชาติธุรกิจ ประจำวันที่ 13-16 กรกฎาคม 2549 หน้า 14

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th <2>

          เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน ศกนี้ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) จัดเสวนาวิชาการรายเดือนเรื่อง “ธรรมาภิบาลกับนักวิชาชีพยุคใหม่” ปรากฎว่า เป็นการเสวนาที่มีคนฟังน้อยที่สุด (30 คน จากปกติ 60-80 คน และสูงสุด 200 คน) การนี้อาจเข้าใจว่า นี่เป็นเรื่องที่ไม่เกี่ยวกับการค้าหรือธุรกิจ แต่ก็อาจทำให้เข้าใจอย่างน่าใจหายได้ว่า ผู้คนสนใจเรื่องนี้น้อยมาก
          ผมในฐานะประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ก็เป็นผู้นำเสนอคนหนึ่ง จึงขออนุญาตแบ่งปันความเห็นต่อ “ธรรมาภิบาล” ณ ที่นี้

ธาตุแท้หรือปรากฏการณ์ 
          ถ้าสถาบันการเงินเวลานี้จ่ายโบนัสกัน 3-6 เดือน ได้กำไรปีละหลายพันหลายหมื่นล้านบาท แต่กับคู่ค้าเช่นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน กลับไม่ยอมปรับค่าธรรมเนียม ผลักภาระให้ผู้กู้หรือไม่ก็บีบเอากับผู้ประเมิน ทำให้เหลือแต่ผู้ประเมินที่หวังค่า “ฟัน” มากกว่า ค่า “ fee ” (ค่าจ้าง) อย่างนี้จะถือว่ามีธรรมาภิบาล มีจริยธรรมหรือไม่
          หรือห้างสรรพสินค้าที่พยายามบีบคู่ค้า (supplier) จนหน้าเขียวหน้าเหลืองเพียงเพื่อให้ได้สินค้าที่ถูกกว่ามาขาย หรือไม่ก็ไม่ยอมให้ผู้ผลิตแจ้งเกิดยี่ห้อของตนเอง ด้วยการแปะยี่ห้อของห้างเอง (house brand) อย่างนี้ถือว่าเป็นการผิดจรรยาบรรณ และขาดธรรมาภิบาลหรือไม่
          วิสาหกิจบางแห่งโดยธรรมชาติของธุรกิจมีส่วนทำร้ายสิ่งแวดล้อม แต่กลับสร้างภาพพจน์ส่งเสริมสิ่งแวดล้อมกันยกใหญ่ อย่างนี้ถือว่าได้ดำเนินการในสิ่งที่ดีหรือไม่ หรือถือว่ายังดีกว่าไม่ได้ทำอะไรเลย

ต้องมีการบังคับตามกฎหมาย 
          คุณพิชา ดำรงค์พิวัฒน์ ท่านอดีตกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้ให้กรณีศึกษา CTX และอื่น ๆ เกี่ยวกับการบังคับใช้ธรรมาภิบาลในสหรัฐอเมริกา ผมเองก็เพิ่งกลับจากสหรัฐอเมริกา เพื่อนผมที่เป็นข้าราชการที่เมืองโอลิมเปีย เมืองหลวงของรัฐวอชิงตันเล่าว่า มีด๊อกเตอร์คนหนึ่งซึ่งรับราชการมานาน เขียนหนังสือเล่มหนาออกมาเล่มหนึ่งซึ่งขายได้ดีมาก แต่กลับถูกตรวจสอบและไล่ออกจากงานเพราะพบว่า เอาเวลาราชการไปใช้ในการนี้ ไม่ได้เอาเวลาราชการไปนั่งจ่อมเขียนหนังสือ หรือโดดไปเขียนที่บ้านนะครับ เพียงแต่ตรวจสอบพบว่ามีการติดต่อกับสำนักพิมพ์ทางอีเมล์ในเวลาราชการ ถ้าในเมืองไทยเข้มงวดเช่นนี้ ข้าราชการผู้มีชื่อเสียงหลายคนที่เขียนหนังสือขายดีเป็นเทน้ำเทท่าคงได้ถูกไล่ออกกันบ้างล่ะ 
          ศ.ดร.สุจิต บุญบงการ อดีตตุลาการศาลรัฐธรรมนูญ และคุณกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล อุปนายกสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ต่างเห็นร่วมกันว่าธรรมาภิบาลต้องเป็นกฎหมาย ไม่ใช่ให้ทำแบบอาสาสมัคร คุณกิตติยังบอกด้วยว่า อย่างกรณีผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เมื่อได้รับอนุญาตให้ทำงานแล้ว ก็ควรจัดให้มีการสอบใหม่ทุกระยะ ๆ (เช่น 2 ปี) เพื่อเป็นการกระตุ้นให้แสวงหาความรู้ ความเชี่ยวชาญต่อเนื่อง การได้ใบอนุญาตตลอดชีวิตไปประกอบวิชาชีพ จึงเป็นสิ่งที่ไม่สมควร 

ระบบตรวจสอบที่เข้มแข็ง 
          คุณหยกพร ตันติเศวตรัตน์ ท่านรองผู้จัดการใหญ่ บมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์ ได้ชี้ให้เห็นถึงระบบตรวจสอบที่เข้มงวดและวางใจได้ของสถาบันการเงิน แต่ก่อนหน้านี้เราคงเคยได้ข่าวผู้จัดการธนาคารบางแห่ง โกงธนาคารของตัวเองไปเป็นเงินนับสิบล้านไปเล่นพนันบอลล์ กรณีช่องโหว่อย่างนี้บางครั้งจับได้ยาก แม้จะเป็นสถาบันการเงินที่มีกฎระเบียบที่เข้มงวดก็ยังเกิดปัญหาได้ ทั้งนี้เพราะถ้าคนตั้งใจจะโกง ก็อาจโกงได้ส่วนหนึ่ง ป้องกันไม่ได้ทั้ง 100% แต่ก็ทำให้อีก 99% ปลอดภัยได้
          กรณีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจะโกง เช่น ไปขอรับเงินจากลูกค้าที่ประเมิน ก็อาจเกิดความเสียหายเพียงรายเดียว หรือกรณีผู้ประเมินร่วมกับลูกค้าโกงสถาบันการเงิน ความเสียหายก็ยังจำกัดวงอยู่เช่นกัน แต่ที่ผ่านมาสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่เจ๊งไปในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 นั้น เกิดจากการปล่อยกู้ไปโดยไม่ได้ประเมินด้วยซ้ำ หรือประเมินส่งเดช เพียงเพื่อให้สามารถปล่อยกู้ให้เครือญาติหรือนักการเมือง <3> สถาบันการเงินจึงเจ๊งไป
          ดังนั้นรัฐบาล สถาบันการเงิน สมาคมวิชาชีพ บริษัทประเมินต่างต้องจัดตั้งระบบตรวจสอบที่เข้มแข็งเพื่ออุดรูรั่วต่าง ๆ ให้ได้ เราจะปล่อยให้ผู้บริหารแบงค์โกงแบงค์ตัวเอง หรือผู้ประเมินรับสินบนอยู่ทุกวันไม่ได้

ระบบตรวจสอบของ AREA 
          ที่ AREA ของเราได้รับการรับรอง ISO สำหรับที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบเป็นแห่งแรกและแห่งเดียวมาตั้งแต่ปี 2543 ก็เพราะเรามีระบบการตรวจสอบและควบคุมคุณภาพที่ดี และยิ่งกว่านั้นในปี 2548 AREA ยังได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่นของหอการค้าไทย ผมขออนุญาตแบ่งปันว่าเราได้มาอย่างไร 
          ลูกค้าของ AREA แต่ละรายจะได้รับไปรษณียบัตรให้ตอบกรุณาตอบกลับว่า นักวิจัยและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของเรา ผูกเนคไท แต่งตัว พูดจาสุภาพไหม ไปตรงเวลาไหม มีข้อขัดข้องอย่างไร ไปรษณียบัตรเหล่านี้จะถูกประมวลและส่งไปยังฝ่ายอำนวยการเพื่อตรวจสอบ นอกจากนี้ยังมีการสุ่มตรวจ 50% ของลูกค้าทางโทรศัพท์เพื่อสอบถามถึงความพึงพอใจในบริการ ที่สำคัญยังส่งฝ่ายตรวจสอบคุณภาพไปสำรวจและตรวจสอบรายงานผลการสำรวจและประเมินค่าทรัพย์สินทุก ๆ 20% ทั่วประเทศอีกด้วย 
          AREA ของเราใช้จ่ายงบประมาณเพื่อการนี้ปีละประมาณ 3 ล้านบาท เพื่อการควบคุมคุณภาพทั้งที่รายได้รวมของเรามีไม่ถึง 100 ล้านบาทด้วยซ้ำไป และแม้เราจะต้องเสียค่าใช้จ่ายมากเช่นนี้ เราก็ยังต้องพยายามทำให้ค่าธรรมเนียมของเราไม่สูงเกินบริษัทอื่น เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาดเช่นกัน 

สะท้อนจากภาพพนักงาน 
          การปฏิบัติตามธรรมาภิบาลหรือไม่ ส่วนหนึ่งสะท้อนได้จากสุขภาพจิตและกายของพนักงาน (ที่ AREA ของเราเรียกขานกันว่า “เพื่อนร่วมงาน”) ถ้าไปเห็นหน้าพนักงานของคุณปรีดา เตียสุวรรณ์ เจ้าสัวเจ้าของ บมจ.แพรนด้า จิวเวลรี่ จำกัด และ บจก. พรีม่าโกลด์ จำกัด (ซึ่งเป็นวิทยากรของเราอีกท่านหนึ่งในวันนั้น) จะเห็นใบหน้าแต่ละคนมีความหวัง แม้คุณปรีดาจะมีพนักงานในไทยถึง 5,000 คนและนับรวมทั่วโลกอีก 15 ประเทศนับหมื่น ๆ คน ท่านก็ยังพยายามดูแลพนักงานอย่างยุติธรรม <4> 
          ที่ AREA ของเราก็พยายามสร้างสุขให้กับ “เพื่อนร่วมงาน” (พนักงาน) ไม่ว่าภาวะการณ์ไหน ตั้งแต่ก่อนวิกฤติ 2540 – ปัจจุบัน เราก็ยังปรับเงินเดือนปีละ 2 ครั้ง จ่ายโบนัส มีสวัสดิการเพิ่มเติมกว่าที่กฎหมายกำหนด เป็นผู้นำในการจ่ายรายได้ให้สูงกว่าในเชิงเปรียบเทียบและยังเป็นแหล่งความรู้สำหรับเพื่อนร่วมงานได้มีโอกาสเติบโต <5> เพราะตามธรรมชาติของธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ อายุเป็นเพียงตัวเลขจริง ๆ และความจริงอย่างหนึ่งก็คือ “ขิงยิ่งแก่ยิ่งเผ็ด” ยิ่งมีประสบการณ์อันอุดม ยิ่งมีคุณค่ากับงาน 
 
ในการทำกิจการใด ๆ จึงต้องมีธรรมาภิบาลเป็นบรรทัดฐาน ถ้าไม่มี หรือเป็นประเภทหน้าไหว้หลังหลอก
นับว่า “เสียชาติเกิด” 
 
 
หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@area.co.th

<2>

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th (Agency for Real Estate Affairs) เป็นศูนย์กลางข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่ทำการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องทั่วประเทศมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นแหล่งข้อมูลสำคัญที่อ้างอิงได้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.area.co.th

<3>
โปรดอ่าน “..fundamental weakness in the banking system operating under outdated regulatory rules and supervision - undercapitalization, insider lender, lack of disclosure, unsound practices... led to overinvestment in real estate.” (Renaud. Bertrand (2000). "Chapter 9: How Real Estate Contributed to the Thailand Financial Crisis. In Mera, Koichi and Renaud, Bertrand (ed.) (2000). Asia's Financia Crisis and the Role of Real Estate. New York: M.E. Sharp, p.195. และ “Close relationship were not limited to private companies and commercial banks. Threre were many links between banks, finance companies, real estate developers and politicians...” (Yap, Kioe Crisis in Thailand: Only the Sky Was the Limit. AIT: UEM-Asia Occassional Paper No.43. Sheng and Kirinpanu, Sakchai (1999). Bangkok's Housing Boom and the Financial, p.12).
<4>
ดูรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับคุณปรีดาฯ ได้ที่ www.gotomanager.com/resources/default.aspx?id=3807
<5>
ดูรายละเอียดเกี่ยวกับการบริหารทรัพยากรมนุษย์ของ AREA ได้ที่ www.area.co.th/THAI/Heada1-T.HTM โดยเฉพาะในส่วน “สิ่งพิเศษและความภาคภูมิใจของเรา” และ “โปรดวางใจ เราไม่มีอะไรด้อยกว่าที่ปรึกษาต่างชาติ”
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่