Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 465 คน
ทำเมืองให้ “หลวม”, ดีจริงหรือ
ผู้จัดการรายวัน วันอังคารที่ 20 มิถุนายน 2549 หน้า 22

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทษไทย <2>

          ผังเมืองรวมฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานครมีแนวคิดสำคัญหนึ่งก็คือ การทำให้กรุงเทพมหานคร “หลวม” โดยกำหนดพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (floor-area ratio หรือ FAR) ต่ำลงจาก 10:1 แทบจะทั่วทุกพื้นที่ เป็นประมาณ 1-3:1 ซึ่งหมายความว่า ที่ดินแต่ละแปลงจะสร้างอาคารได้ขนาดเล็กลง เมืองก็จะ “หลวม”

ทำไมจึงคิดให้เมือง “หลวม”
          ผมเคยเรียนถามผู้รู้ด้านผังเมืองที่มีส่วนในการร่างผังเมืองรวมฉบับนี้ ท่านให้เหตุผลเบื้องหลังไว้อย่างน่าสนใจมากว่า ถ้าเมืองแออัดจะทำให้คุณภาพชีวิตของประชาชนเสื่อมโทรมลง เมืองก็ดูไม่สวยงาม ที่สำคัญเราต้องรักษาเมืองหลวงของเราไว้เพื่อชนรุ่นหลังด้วย ไม่ใช่ใช้พื้นที่กันหนาแน่นไปหมด (แล้ววันหลัง ผู้คนจะอยู่กันอย่างไร) นอกจากนี้ จะสังเกตได้ว่า ผู้ที่ออกมาเรียกร้องและไม่ต้องการให้เมือง “หลวม” ก็คือนักพัฒนาที่ดิน ที่มีผลประโยชน์เฉพาะหน้า ดังนั้นในแง่หนึ่งท่านจึงว่าไม่ควรถือความเห็นของบุคคลเหล่านี้เป็นสำคัญ
          แนวคิดข้างต้นนี้นับเป็นความหวังดี และอาจถือเป็นการมองไกลไปข้างหน้า ให้สมกับเป็นการวางแผนโดยเฉพาะเพื่อคนรุ่นหลังได้มีโอกาสใช้พื้นที่ในเขตกรุงเทพมหานครให้ได้ประโยชน์ในอนาคต อย่างไรก็ตามแนวความคิดข้างต้น จะสอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่ เป็นสิ่งที่สมควรหรือไม่ ก็คงต้องมาพิจารณากันต่อไป

ย้ายไปรอบนอก 
          ผมยังได้คุยกับนักพัฒนาที่ดินหลายราย ท่านบอกว่า ในเมื่อผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครกำหนดออกมาเช่นนี้ ก็คงไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ดังนั้นทางออกสำคัญก็คือการออกไปพัฒนาที่ดินรอบนอก คือ ไปพัฒนาที่ดินในเขตปริมณฑล คือในจังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาครและนครปฐม แทนที่จะเป็นในเขตกรุงเทพมหานคร เพราะพื้นที่รอบนอกยังไม่มีผังเมืองที่เข้มงวดเช่นนี้ อย่างไรก็ตามหากในอนาคตผังเมืองของจังหวัดปริมณฑลเกิดคิดเช่นเดียวกับในเขตกรุงเทพมหานครอีก เมื่อนั้นก็คงไม่รู้จะพัฒนาที่ดินที่ไหนได้แล้ว
          การขยายตัวของเมืองออกสู่จังหวัดปริมณฑล ยิ่งทำให้สาธารณูปโภคขยายตัวออกไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด เป็นการใช้สอยทรัพยากรอย่างขาดประสิทธิภาพ เช่น กิจการประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ ทางด่วน ระบบขนส่งมวลชน ก็ต้องขยายการบริการออกไปเรื่อย ๆ ยิ่งกว่านั้น ก็จะทำให้เราต้องพึ่งพิงรถยนต์มากขึ้นเพราะบ้านของคนส่วนมากจะอยู่ชานเมือง ในขณะที่ราคาน้ำมันแพงขึ้นเรื่อย ๆ อันเป็นผลให้ประเทศไทยต้องเสียดุลการค้ากับต่างประเทศเพิ่มขึ้น

รีบขอก่อสร้าง “ทิ้งทวน” 
          “แห่ขอใบอนุญาตตึกสูงหนีผังเมือง เดือนพฤษภาคมทุบสถิติ 630 ราย” <3> นี่อาจถือเป็นอีกทางแก้หนึ่งของนักพัฒนาที่ดินก็คือ การขออนุญาตก่อสร้างแบบ “ทิ้งทวน” ก่อนที่ผังเมืองใหม่จะประกาศใช้ เพื่อให้สามารถก่อสร้างได้ตามกำหนดผังเมืองเดิม นี่แสดงว่า เจตนารมย์ของผังเมืองรวมที่ผู้วางผังคาดหวังไว้ให้เป็นเมืองที่ “หลวม” ไม่ได้เป็นจริงดังหวังเสียแล้ว
          ความจริงการห้ามสร้างโน่นสร้างนี่ ทั้งที่แต่เดิมสร้างได้ คนอื่นที่แล้ว ๆ มาสร้างได้ ถือเป็นความไม่เท่าเทียมกัน ถ้าจะไปจำกัดอะไรกับใคร ผู้ที่ถูกจำกัดสิทธิก็สมควรได้รับการชดเชยเช่นกัน กรณีเช่นนี้ได้แก่ การห้ามก่อสร้างรอบพื้นที่สำคัญ หรือตามริมถนนหลายสายในระยะ 15 เมตรแรกจากเขตทาง เป็นต้น รายละเอียดการวิเคราะห์ในเรื่องนี้ดูได้ในบทความเรื่อง “อำนาจบาตรใหญ่ในการบังคับใช้ที่ดิน” <4>

กฎหมายที่ไม่เป็นธรรมมีไว้ฝ่าฝืน 
          ผมไม่ได้เห็นด้วยกับการฝ่าฝืนกฎหมาย เพราะถือเป็นสิ่งที่ไม่เป็นมงคลในการฝ่าฝืนกฎหมาย เราต้องอดทนแก้ไขกฎหมาย แต่ไม่ใช่ไปฝ่าฝืนซะอย่างนั้น แต่ในอีกแง่มุมหนึ่ง ก็มีกฎธรรมชาติอย่างหนึ่งที่ว่า ถ้าที่ใดก็ตามไม่มีความเป็นธรรม ที่นั่นกฎหมายก็ไม่ศักดิ์สิทธิ์ ดูอย่างกรณีที่ดินเขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมในเขตกรุงเทพมหานครเป็นตัวอย่าง ที่ดินประเภทนี้ในหลายบริเวณมีการก่อสร้างอาคารคล้ายตึกแถว (ทั้งที่กฎหมายไม่ให้สร้าง) โดยแสร้งสร้างเป็น “บ้านเดี่ยว” ให้แต่ละหลังห่างกันแค่คืบเดียว สิ่งเหล่านี้ก็เกิดขึ้นประจานผู้รับผิดชอบอยู่ตำตา
          หรือตามบริเวณถนนที่บอกว่า 15 เมตรแรกห้ามก่อสร้างอาคาร (บางแห่งยกเว้นที่อยู่อาศัย) ซึ่งถือเป็นความ “ซวย” ของผู้มีที่ดินติดถนนเป็นอย่างยิ่งที่ที่ดินของตนเองถูก “สาป” แต่ความเป็นจริงในอีกแง่หนึ่งก็คือ เราต่างเห็นมีการก่อสร้างอาคารติดถนนเหล่านี้อยู่เนือง ๆ ซึ่งไม่รู้ว่าผู้มีหน้าที่เกี่ยวข้อง “เอาหูไปนา เอาตาไปไร่” หรืออย่างไร

ลด FAR, คิดถูกแล้วหรือ
          ในเรื่องการทำให้เมือง “หลวม” ด้วยการลด FAR 10:1 เป็น 1-3: 1 ในพื้นที่ส่วนใหญ่นั้นก็ควรทบทวนเพราะเป็นการจำกัดสิทธิ และใช่ว่าการที่เรากำหนดให้มี FAR สูง ๆ ในเขตชานเมือง จะมีการก่อสร้างหนาแน่นเกิดขึ้น ในอดีตที่ผ่านมาก็ไม่มีให้เห็น เพราะธรรมชาติของตึกสูง อาคารขนาดใหญ่ในเชิงพาณิชย์ ต้องอยู่รวมกันในเขตเมืองเป็นสำคัญ ทางแก้เช่นนี้อาจไม่พิจารณาให้สอดคล้องกับความเป็นจริง
          นอกจากนี้เมืองที่แออัด เช่น นิวยอร์ค ปารีส เขาก็ทำให้สวยงามและน่าอยู่ได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับการจัดการมากกว่า อาจสังเกตได้ว่า ในเมืองเหล่านั้นเขาสร้างโดยให้มีพื้นที่จอดรถน้อยกว่าในประเทศไทยเสียอีก เพราะเขามีระบบขนส่งมวลชน ดังนั้นอาคารที่สร้างขึ้นจึงไม่เปลืองที่จอดรถ แต่ยิ่งทำให้เกิดการใช้ที่ดินที่เข้มข้น เป็นประโยชน์ยิ่งขึ้น <5>
          สำหรับชนรุ่นหลัง ถ้าในอนาคตต้องการขยายเมืองเพราะหนาแน่นจนเกินไปแล้ว ก็ค่อยว่ากัน แต่ตอนนี้เราควรเน้นการรักษาพื้นที่เกษตรกรรมไว้ก่อน เพื่อที่เราจะไม่ขยายตัวเมืองออกไปอย่าง “หลวม” จนเกินเหตุ ส่วนในกรณีนักพัฒนาที่ดิน ก็ใช่ว่าจะพูดในสิ่งที่ตรงข้ามกับผลประโยชน์ส่วนรวม เขาให้บริการประชาชนในการจัดหาที่อยู่อาศัย ก็คงรู้และสะท้อนความต้องการของประชาชนได้ในระดับหนึ่ง

ต้องรู้จริงถึงจะออกกฎหมายที่ดีจริง 
          ที่ผ่านมา เราได้เลียนแบบหลายอย่างจากต่างประเทศโดยไม่ได้นำมาปรับใช้ก่อน เช่น การมีวงแหวนสีเขียว ( green belt) เพื่อไม่ให้เมืองขยายออกไปรอบนอก การสร้างแฟลตสำหรับคนจน และการจัดทำผังเมือง ฯลฯ แต่สิ่งที่เลียนแบบโดยไม่ได้ศึกษาความเป็นจริงในสังคมให้แน่ชัด ก็อาจไม่ใช่ทางออกและกลับเป็นการสร้างปัญหามากกว่า
          การวางแผนเพื่อประเทศชาติและประชาชน ควรคิดให้รอบคอบและทำให้ความคิดได้รับการพิสูจน์ที่ดีเสียก่อนที่จะนำมาใช้ หาไม่จะเป็นแบบ “ตาบอดคลำช้าง” 
 
และที่สำคัญเราต้องไม่เหน็ดเหนื่อยกับทำความเข้าใจให้ประชาชนยอมรับและปฏิบัติตาม
 
หมายเหตุ
<1>
ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@thaiappraisal.org
<2>
โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันการศึกษาสังกัดกระทรวงศึกษาธิการ ด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน สำรวจ วิจัยอสังหาริมทรัพย์ และการพัฒนาเมือง โรงเรียนยังเป็นหนึ่งในวิสาหกิจด้านการศึกษาของศูนย์ข้อมูลและวิจัยอสังหาริมทรัพย์ AREA ( Agency for Real Estate Affairs) โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที www.trebs.ac.th
<3>
ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 12 มิถุนายน พ.ศ. 2549 ปีที่ 30 ฉบับที่ 3800 (3000) หน้า 9
http://www.matichon.co.th/prachachart/prachachart_detail.php?s_tag=02rea02120649&day=2006/06/12
<4>

บทความนี้ ตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 24 ฉบับที่ 1,891 วันที่ 28 กุมภาพันธ์ - 1 มีนาคม 2547 หน้า 41-42 และปรากฎในเว็บนี้ : http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market22.htm

<5>
โปรดดูบทความ โสภณ พรโชคชัย เมกกาโปรเจ็ก ควรเกิดด่วน http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market108.htm
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่