Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 861 คน
นักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ ต้องพัฒนาไม่หยุด
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2121 วันที่ 11-14 มิ.ย. 2549 หน้า 38

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทษไทย <2>

           ผมได้รับเชิญให้ไปเป็นวิทยากรในการประชุมการประเมินค่าทรัพย์สินโลก ( World Valuation Congress) <3> ณ กรุงกัวลาลัมเปอร์ มาเลเซีย เขาอุตส่าห์ออกค่าเครื่องบินและที่พักเสร็จสรรพ มีเอกสารประกอบการนำเสนอหลายชิ้น ถ้าท่านใดสนใจก็ติดต่อ (sopon@thaiappraisal.org) ขอทำสำเนาได้ฟรีครับ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทยของเรา ถือหลักว่า Knowledge Is Not Private Property
          ประเด็นสำคัญในการประชุมหนึ่งก็คืออนาคตของนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ตัวแทนนายหน้า ที่ปรึกษา ผู้บริหารทรัพย์สิน และอื่น ๆ จะมี่อนาคตอย่างไร

ชะตากรรมนักวิชาชีพฮ่องกง 
          นายซิงเชียง แซ่หลิว หนึ่งในวิทยากรรับเชิญ ได้ให้ความเห็นว่า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินฮ่องกง ซึ่งมักทำงานตามแบบแผนปกติมาช้านาน อาจไม่สามารถปรับตนเองให้เข้ากับสถานการณ์ใหม่ เช่น ในจีนซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลา และอาจไม่สามารถสู้กับผู้ประเมินจากอังกฤษ ซึ่งมักได้รับความเชื่อถือจากสถาบันการเงินข้ามชาติมากกว่า ผู้ประเมินท้องถิ่น ทำให้มีงานทำน้อยกว่า ในขณะที่ค่าจ้างกลับลดลงเรื่อย ๆ
          ผมเคยพบนายหลิว มาตั้งแต่ปี 2545 ณ สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น ในตอนนั้นต่างได้รับเชิญไปเสนอบทความวิชาการเช่นเดียวกับครั้งนั้น นายหลิวชี้ให้เห็นถึงความล้มเหลวของนักพัฒนาที่ดินฮ่องกงที่ไปประกอบการในประเทศจีน นักพัฒนาเหล่านี้อาศัยความจัดเจนเดิม ๆ ของตนเรื่องทำเล ซึ่งทำเลเด่น ( prime location) ของฮ่องกงมีจำกัด นักพัฒนาฮ่องกงจึงเน้นการซื้อที่หรือพัฒนาโครงการใน prime location ตามนครใหญ่ในจีน เช่น เซี่ยงไฮ้ โดยหารู้ไม่ว่า prime location หรือแม้แต่เมืองใหม่ทั้งเมือง (ผู่ตง หรือเซินเจิ้น) ของจีนสามารถสร้างใหม่ได้ภายในเวลาเพียง 10 ปี ความจัดเจนเดิม ๆ จึงใช้ไม่ได้ นอกจากนี้การขาดการศึกษาตลาดอย่างชัดเจน และความเชื่อมั่นในตนเองมากเกินไป เป็นปัจจัยที่ทำให้นักพัฒนาที่ดินฮ่องกง มีผลการประกอบการสู้นักพัฒนาที่ดินหน้าใหม่ในจีนที่กุมสภาพตลาดและศึกษาตลาดมาดีกว่านั่นเอง <4>

ค่าจ้างลดลง 
          เรื่องค่าจ้างนี้เป็นประเด็นสำคัญ ค่าจ้างบริการประเมินค่าทรัพย์สินในฮ่องกง ไม่ได้เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกับสินค้าหรือบริการอื่น ๆ แต่กลับลดลงตามลำดับ นอกจากนี้ยังต้องเผชิญกับการประเมินค่าทรัพย์สินโดยสถาบันการเงินเองซึ่งใช้เครื่องมือและข้อมูลสาธารณะผ่านคอมพิวเตอร์โดยไม่ต้องออกไปประเมินในภาคสนาม (ยกเว้นรายใหญ่หรือรายที่มีลักษณะพิเศษ) ปรากฎการณ์ที่ค่าจ้างบริการตกต่ำลงยังพบได้ทั่วไปในมาเลเซีย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย และแม้แต่ในสหรัฐอเมริกา ซึ่งเมื่อไม่กี่ปีนี้ได้กำหนดไว้ว่า บ้านที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ทางสถาบันการเงินประเมินเองโดยไม่ต้องใช้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สามารถประเมินได้ด้วยการใช้ฐานข้อมูลคอมพิวเตอร์เลย
          อนาคตของนักวิชาชีพที่เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินค่อนข้างเหนื่อย (หนัก) เพราะยังต้องมีการประกันความผิดพลาดทางวิชาชีพ โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินออสเตรเลีย หาบริษัทรับประกันไม่ค่อยได้ด้วยซ้ำไป ต้องไปใช้บริษัทประกันภัยจากประเทศอังกฤษ ทำให้รายได้แทบไม่พอจ่ายค่าประกัน ผู้ประเมินจึงเปลี่ยนอาชีพไปทำงานตัวแทนนายหน้าบ้าง หรือเป็นที่ปรึกษาแทนการรับจ้างประเมินค่าทรัพย์สิน

การบุกรุกของต่างชาติ
          ไม่เฉพาะแต่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สินและตัวแทนนายหน้าในประเทศที่เจริญกว่าไทย ทั้งมาเลเซีย สิงคโปร์ ฮ่องกง ออสเตรเลีย ต่างก็ประสบปัญหาการบุกรุกของนักวิชาชีพต่างชาติโดยเฉพาะจากสหรัฐอเมริกาและอังกฤษ ซึ่งแฝงเข้ามาจากนักลงทุนข้ามชาติที่หนีบเอานักวิชาชีพต่างชาติเข้ามาด้วย
          กรณีนี้ถือเป็นเรื่องของกลไกตลาดที่เราต้องทำใจให้กว้างและยอมรับความเปลี่ยนแปลง สำหรับจุดยืนในการวิเคราะห์ก็คงต้องเอาผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง กล่าวคือถ้าบริการของท้องถิ่นสามารถให้บริการได้ดีกว่าหรือทัดเทียมบริการจากต่างประเทศด้วยค่าจ้างในอัตราที่ต่ำกว่า ยังไงเราก็สามารถสู้ต่างชาติได้ ยกเว้นนายทุนนายหน้าต่างชาติ สมคบกับนักวิชาชีพต่างชาติ “ปิดประตูตีแมว” บีบให้นักลงทุนท้องถิ่นใช้บริการนักวิชาชีพต่างชาติในราคาที่แพงกว่า ซึ่งไม่เป็นธรรม
          อย่างไรก็ตามกรณีเช่นนี้คงเกิดขึ้นได้ยาก ดังนั้นขอเพียงให้นักวิชาชีพท้องถิ่นมีคุณภาพที่ท้ดเทียมและให้บริการด้วยค่าจ่างที่ต่ำกว่า เราก็ยังคงรักษาตลาดไว้ได้ และเราคนไทย คนในท้องถิ่นจะให้ต่างชาติมารู้เรื่องเมืองไทยเราดีกว่าเราไม่ได้ ไม่ว่าในเชิงความเป็นจริงหรือในเชิงอุดมคติก็ตาม ทั้งนี้ยกเว้นคนต่างชาติใจไทย เช่น ศาสตราจารย์ศิลป พีระศรี <5>

การสร้างจักรวรรดินิยมใหม่ 
          ลางร้ายบางอย่างได้ปรากฏมาระยะหนึ่งแล้ว นั่นก็คือ การพยายามของนักวิชาชีพอังกฤษและสหรัฐอเมริกาในการครอบงำนักวิชาชีพท้องถิ่นผ่านกลุ่มทุนข้ามชาติขนาดใหญ่นี้ นอกจากนี้สมาคมนักวิชาชีพของประเทศใหญ่ ก็พยายามที่จะครอบงำนักวิชาชีพในประเทศกำลังพัฒนามากขึ้นเรื่อย ๆ ด้วยการส่งเสริม เร่งรัดให้นักวิชาชีพท้องถิ่นสมัครเป็นสมาชิกของสมาคมทนักวิชาชีพของประเทศใหญ่ แต่ในอีกทางหนึ่งการเป็นสมาชิกก็ไม่ได้ช่วยให้สามารถได้รับงานมากขึ้น ก็ไม่สามารถแข่งกับนักวิชาชีพจากประเทศใหญ่ได้ แต่กลับทำให้นักวิชาชีพท้องถิ่นถูกครองงำมากยิ่งขึ้น
          สิ่งเหล่านี้ไม่ควรให้เกิดขึ้น ประเทศไทยต้องปกป้องนักวิชาชีพไทยด้วยการส่งเสริมให้เกิดการแข่งขันทางการค้าที่เป็นธรรมโดยจะให้มีการกีดกันนักวิชาชีพท้องถิ่นไม่ได้ตราบเท่าที่คุณภาพทัดเทียมกันและค่าจ้างถูกกว่า การรณรงค์ส่งเสริมภูมิปัญญาท้องถิ่น นับเป็นธงนำที่ทำให้เราสามารถต่อสู้กับลักษณะจักรวรรดินิยมที่พยายามล่าเมืองขึ้นทางปัญญาได้

การพัฒนาตนเองคืออาวุธ 
          ส่วนหนึ่งของการกลายเป็นฝ่ายตั้งรับของนักวิชาชีพก็เพราะการขาดการปรับตัวและเพิ่มพูนความรู้อย่างต่อเนื่อง และมีแต่การพัฒนานักวิชาชีพไทยให้เข้มแข็ง เราจึงจะแข่งขันในเชิงสากล
          สมัยเด็ก ๆ เพลงประจำโรงเรียนของผมสอนไว้ว่า “สมัญญะเลิศจะเกิดไฉน จะเกิด ณ เมื่ออะเคื้อสิขา จะเกิด ณ คราวอะคร้าววิชา วิปักษะขามสยามวิชัยฯ” แปลว่าชื่อเสียงอันดีงามจะเกิดขึ้นได้ ก็เพราะความเจริญงอกงามทางการศึกษา ได้รับคามรู้อันน่าภาคภูมิ จึงทำให้ไทยเราสามารถอันชนะคู่แข่งจนเป็นที่เกรงขาม <6>
          ทุกคน ทุกระดับต้องมีความรู้ อย่าให้คนไทยคนใดสมคบกับพวกต่างชาติ เอาประโยชน์ส่วนหนึ่งใส่ตัวเองเพียงลำพัง และประเคนประโยชน์ส่วนใหญ่ให้ต่างชาติเด็ดขาด

          เกิดที่ไหนต้องตายเพื่อที่นั่น อย่าให้เสียชาติเกิด

 
หมายเหตุ
<1>

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@thaiappraisal.org

<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org
<3>

รายละเอียดเกี่ยวกับ World Valuation Congress ดูได้ที่ http://www.worldvaluationcongress.org

<4> โปรดดูรายละเอียดที่ ความรู้และความรอบรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ : ว่าด้วยที่ดินและทำเล ในกรุงเทพธุรกิจ (Bizweek) ปีที่ 1 ฉบับที่ 13 วันที่ 10-16 กันยายน 2547 หน้า B13 http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market52.htm โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
<5> ประวัติโดยสังเขป ปรากฏที่ http://www.manager.co.th/MetroLife/ViewNews.aspx?NewsID=2000000021009
<6> ท่อนหนึ่งของเพลงประจำโรงเรียนเทพศิรินทร์ (ด้วยสยามอินทรวิเชียรฉันท์ 8) พระราชนิพนธ์ในพระราชวงศ์เธอ กรมหมื่นพิทยาลงกรณ์ (น.ม.ส.)
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่