Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 660 คน
องค์การบริหาร-พัฒนาที่ดินแห่งชาติ
หนังสือพิมพ์บิสิเนสไทย ปีที่ 5 ฉบับที่ 245 วันที่ 22-28 พฤษภาคม 2549 หน้า 23

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทษไทย <2>

          ถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทย ควรมีองค์การบริหาร - พัฒนาที่ดินแห่งชาติเพื่อการจัดการ การใช้ทรัพยากรที่ดินในฐานะอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเหมาะสม และเป็นประโยชน์ต่อสังคม

ทำไมจึงควรจัดตั้ง
          จะสังเกตได้ว่าที่ดินในเขตเมืองมีการพัฒนาอย่างขาดประสิทธิภาพ บางส่วนปล่อยรกร้างว่างเปล่า บางส่วนขาดการจัดระเบียบ ทำให้ขาดการมีผังเมืองที่ดีอันจะส่งผลเสียต่อผู้อยู่อาศัยในเขตเมืองในอนาคต
          ในขณะเดียวกันการพัฒนาที่ดินของภาคเอกชนก็ขึ้นอยู่กับความสามารถในการรวบรวมที่ดิน ซึ่งบ่อยครั้งก็มักใช้เวลาเนิ่นนาน หรือบางส่วนไม่ยินยอมขาย เนื่องจากไม่จำเป็นต้องขาย ทำให้ที่ดินในเขตเมืองไม่ได้รับการพัฒนา และเป็นการกีดขวางการพัฒนา การพัฒนาเมืองก็จะต้องขยายตัวในแนบราบอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ทำให้เมืองยิ่งขาดระเบียบยิ่งขึ้นต่อไป
          ปกติแล้วการจะซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ในกรณีเพื่อการพัฒนาเมืองและการวางผังเมืองในเชิงรุก แนวคิดใหม่ที่ควรพิจารณาก็คือทางราชการโดยองค์การพิเศษหนึ่งสามารถบังคับจัดซื้อบนพื้นฐานราคาตลาดโดยไม่เอาเปรียบใครและนำที่ดินมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ต่อส่วนรวม

แนวคิดแบบใหม่ที่ควรพิจารณา
          อย่างไรก็ตามมาตรการเหล่านี้ยังไม่ได้มีการนำมาใช้ในประเทศไทยแต่การที่มีมาตรการข้างต้น แต่คงให้เห็นว่า การถือครองที่ดินอาจไม่ใช่เป็นเรื่องเฉพาะของปัจเจกบุคคล แต่จะต้องสอดคล้องกับประโยชน์ของสังคมด้วย เราจะปล่อยให้เกิดการปล่อยปละที่ดินตามอำเภอใจหรือปล่อยให้มีการถือครองที่ดินไว้กีดขวางการพัฒนาโดยอ้างสิทธิส่วนบุคคลไม่ได้
          การคำนึงถึงส่วนรวมเหนือส่วนตัวได้รับการยอมรับมากขึ้นเรื่อย ๆ ดังจะเห็นได้ว่า ในกฏหมายอาคารชุด ผู้อยู่อาศัยไม่สามารถเลี้ยวสัตว์เลี้ยงได้เพราะจะเป็นการรบกวนผู้อื่น หรือตามข้อกำหนดนิติบุคคลบ้านจัดสรรและอาคารชุด ผู้อยู่อาศัยมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จะอ้างว่าตนเองไม่ได้อยู่อาศัยไม่ได้ เพราะทรัพย์สินของตนเองตั้งอยู่ในโครงการนั่นเอง
          สำหรับในต่างประเทศนั้น ในประเทศญี่ปุ่น ที่ดินใจกลางเมืองจะถูกปล่อยรกรางว่างเปล่าไม่ได้เลย เจ้าของต้องทำประโยชน์บางอย่าง มาตรการนี้มีไว้เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในที่ดินและกระตุ้นการใช้ที่ดินให้มีประสิทธิภาพ
          อีกกรณีหนึ่งที่พบเห็นทั่วไปก็คือ หลายประเทศมีมาตรการด้านภาษี เช่น ภาษีโรงเรือน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน เพื่อไม่ให้ที่ดินถูกปล่อยรกร้างว่างเปล่า

หน่วยงานที่เคยมีมา
          องค์การพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรเป็นหน่วยลงทุนที่เป็นองค์การมหาชนมีหน้าที่รวบรวมจัดการพัฒนาที่ดินในเขตเมือง หรือ ในเขตชานเมืองเพื่อการพัฒนาเมือง แต่เพื่อไม่ให้เป็นการแข่งขันกับนักพัฒนาที่ดินภาคเอกชน องค์การนี้เป็นการจัดสรรและพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นการสร้างอุปทานที่ดินที่มีสาธารณูปโภคให้กับภาครัฐและเอกชน
          ตัวอย่างองค์การที่เกี่ยวข้องในต่างประเทศ ก็เช่น Urban Redevelopment Authority (www.ura.gov.sg) ของสิงคโปร์ ที่มีหน้าที่ในการจัดการที่ดินเมืองของสิงคโปร์ หรือ Singapore Land Authoirty (www.sla.gov.sg) ซึ่งมีหน้าที่ในการขายหรือให้เช่าที่ดิน “ ราชพัสดุ ” เพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น นอกจากนี้ในมาเลเซียยังมีการเวนคืนที่ดินซึ่งสามารถใช้เพื่อการเกษตรกรรม การอยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรมและการพักผ่อนด้วย <3>
          ในประเทศไทยมีหน่วยงานที่มีลักษณะคล้ายกันเช่น บจก.กรุงเทพธนาคม ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของกรุงเทพมหานคร (www.thanakom.co.th) หรือ บจก.ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ (www.dad.co.th) ในสังกัดกรมธนารักษ์ <4> เป็นต้น อย่างไรก็ตามหน่วยงานเหล่านี้ดำเนินการเฉพาะกิจการภายในหน่วยงานเป็นสำคัญ ยังไม่มีขอบเขตรับผิดชอบในระดับชาติ

การหน้าที่ที่สำคัญ
          องค์การบริหารและพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรมีหน้าที่สำคัญคือ การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง โดยการซื้อที่ดินภาคเอกชนมาดำเนินการ หรือนำที่ดินของทางราชการมาจัดประโยชน์ ทั้งนี้สามารถดำเนินการประสานกับทางกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้การพัฒนาที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมหรือผังเมืองเฉพาะ 
          การสร้างอุปทานที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง หมายรวมถึงการจัดหาที่ดินเพื่อให้โครงการหมู่บ้านจัดสรร ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ เช่น การจัดหาที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคในย่านชานเมือง ประมาณ 5,000 ไร่ เพื่อจัดสรรให้โครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทไปซื้อเพื่อพัฒนาโครงการขายแก่ผู้ซื้อบ้านต่อไป  
          การจัดหารที่ดินขององค์การนี้ไม่ใด้จัดขึ้นเพื่อมุ่งขายให้กับผู้ซื้อรายย่อย การที่เจ้าของโครงการภาคเอกชนสามารถจัดหาที่ดินได้ในเวลาอันรวดเร็วจากการซื้อที่ดินจากองค์การนี้ ย่อมดีกว่าที่จะไปทะยอยรวมซื้อแปลงที่ดินเอง ทำให้ต้นทุนและเวลาลดลง อันจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคด้วย 
          นอกจากนี้การที่มีการจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาต่าง ๆ อย่างมีการวางแผน จะเห็นได้ว่าในทุกวันนี้อาคารสำนักงานเกิดขึ้นทั่วไป หลายอาคารตั้งอยู่เป็นเอกเทศ ขาดการรวมกลุ่ม ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ สมควรอยู่รวม ๆ กัน จึงจะเกิดพลัง ทำให้เป็นศูนย์ธุรกิจ ดังนั้นหากมีการจัดสรรที่ดินเพื่อการสร้างกลุ่มอาคารสำนักงานใจกลางเมืองพร้อมสาธารณูปโภคต่าง ๆ ก็จะทำให้อาคารสำนักงานเกิดการรวมศูนย์ การพัฒนาอย่างกระจัดกระจายก็จะไม่เกิดขึ้นอีก 
          การนี้จะเป็นไปได้ จะต้องมีการออกกฎหมายพิเศษที่กำหนดให้องค์การนี้สามารถบังคับจัดซื้อที่ดินได้ โดยอาจกำหนดให้ซื้อได้สูงกว่าราคาตลาด 30% เพื่อจูงใจให้ผู้ขายยินดีขาย หรือจำต้องขายตามกฎหมายนี้ ผู้ไม่ยอมขายถือว่าเป็นการกีดขวางการพัฒนาเมือง 
          กรณีนี้อาจมองคล้ายเป็น “เผด็จการ” แต่ความจริงนั้นไม่ใช่ เพียงแต่สิทธิส่วนบุคคลของคนจำต้องมีขอบเขตจำกัดเท่านั้น นอกจากนี้เรายังสามารถใช้กลไกที่เกี่ยวข้องในการตรวจสอบ ทั้งการทำการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างโปร่งใส การตรวจสอบจากองค์กรที่เกี่ยวข้องต่าง ๆ ตามรัฐธรรมนูญ เป็นต้น 

มีวิสัยทัศน์และใช้นักวิชาชีพ 
          การที่จะสามารถตั้งองค์การเช่นนี้ได้ จะต้องมีรัฐบาลที่มีวิสัยทัศน์ ซึ่งแสดงออกด้วยความมุ่งมั่น - ผูกพัน (commitment) ต่อภารกิจการพัฒนาที่ดินเพื่อประเทศชาติโดยตรง หากหวั่นไหวก็จะไม่ได้ทำอะไร เช่น รัฐบาลทั้งหลายในช่วงที่ผ่าน ๆ มา เพราะถือว่า ทำดีไปแต่ถ้าประชาชนเข้าใจยาก ก็อาจกลายเป็นประเด็นทางการเมืองให้ถูกโจมตีได้ จึงไม่ทำอะไรเป็นชิ้นเป็นอันเพื่อชาติเลย
          นอกจากนี้ปัจจัยแห่งความสำเร็จอีกประการหนึ่งก็คือ การใช้นักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถมาดำเนินการ มีอิสระในการบริหารจริง ๆ ไม่ใช่ “ เด็กฝาก ” ไม่ใช้ “ เด็กเส้น ” หรือหาคนมา “ กินตำแหน่ง ” กลไกขององค์การนี้จึงจะแข็งแรงและสามารถบรรลุภาระกิจได้จริงในที่สุด
 
หมายเหตุ
<1> เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย Email: sopon@thaiappraisal.org
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org
<3>

โปรดดูรายละเอียดที่ http://www.nst.com.my/Weekly/PropertyTimes/News/Lawland/20050714134847/Article

<4>

ดูข่าวเพิ่มเติมได้ที่ http://www.bangkokbiznews.com/2005/02/24/fin/index.php?news=column_16511081.html

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่