Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 550 คน
เมกกาโปรเจ็ก ควรเกิดด่วน
อาคารที่ดิน อัพเกรด ประจำวันอังคารที่ 6-13 มิถุนายน 2549 หน้า81
กรุงเทพธุรกิจรายวัน ฉบับพิเศษ วันอังคารที่ 27 มิถุนายน 2549 หน้า A1, A4

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          ตอนนี้การเมืองกำลังร้อนแรง ทำให้รัฐบาลเลื่อนการประมูลโครงการ “เมกกาโปรเจ็ก” (mega-projects) หรือโครงการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ออกไปก่อน นัยว่าเพื่อป้องกันข้อครหาเกี่ยวกับการโกงกิน (เดี๋ยวฝ่ายต่อต้านรัฐบาลจะหาว่า ผลักดันโครงการขึ้นมาเพื่อการแสวงหาผลประโยชน์ในทางมิชอบ) แต่ผมกลับมีความเห็น “สวนกระแส” ว่า เราควรเร่งสร้างสาธารณูปโภค เช่น ทางด่วนหรือรถไฟฟ้ามากกว่า

เคยเสนอนายกฯ
          ผมเคยทำหนังสือถึงนายกรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2545 โดยสาระประการหนึ่งที่เสนอแนะต่อรัฐบาลก็คือการ “ส่งเสริมการลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ซึ่งจะช่วยพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของประเทศในระยะยาว” ซึ่งสามารถดำเนินการได้โดยส่งเสริมให้ต่างชาติมาลงทุนด้วยซ้ำ <3> หรือหากทุนภายในประเทศสามารถดำเนินการได้ ก็เป็นสิ่งที่ดี
          การพัฒนาสาธารณูปโภค ทำให้เกิดผลดีหลายประการ ทั้งการประหยัดการเผาผลาญน้ำมัน ความมีประสิทธิภาพในการเดินทาง การประหยัดเวลา การลดการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ขอบเขตเพราะการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักจะเกาะตามรถไฟฟ้าเป็นสำคัญจึงเป็นการสร้างระบบผังเมืองและการใช้ที่ดิน ตลอดจนการลดมลพิษจากควัน ฯลฯ

คุ้มสุดคุ้ม 
หากนึกในแง่ของการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ก็คือ
          1. อาคารสำนักงานชั้นหนึ่งในกรุงเทพมหานคร มีพื้นที่รวมกันประมาณ 7,500,000 ตารางเมตร
          2. แต่พื้นที่ส่วนกลางจะเป็นประมาณ 50% โดยประมาณครึ่งหนึ่งของพื้นที่ส่วนกลางจะเป็นพื้นที่จอดรถในอาคาร ดังนั้นพื้นที่จอดรถในอาคารจะมีสัดส่วนถึงประมาณ 25% ของทั้งหมด หรือ 1,875,000 ตารางเมตร
          3. หากมีรถไฟฟ้าอย่างเพียงพอ พื้นที่จอดรถอาจลดลงเหลือเพียง 10% ของพื้นที่ก่อสร้าง หรือ 750,000 ตรม. ทำให้ประหยัดพื้นที่จอดรถได้ถึง 1,125,000 ตารางเมตร
          4. ถ้าค่าก่อสร้างพื้นที่จอดรถเป็นเงินประมาณตารางเมตรละ 10,000 บาท ก็จะประหยัดไปถึง 11,250 ล้านบาท      5. ในอีกแง่หนึ่ง หากพื้นที่จอดรถ 1,125,000 ตารางเมตรที่ประหยัดได้สามารถนำไปสร้างเป็นพื้นที่สำนักงาน ซึ่งขายกันตารางเมตรละ 50,000 บาท ก็จะเป็นเงินรวมกันถึง 56,250 ล้านบาท
          6. หากรวมอาคารโรงแรม อาคารชุดราคาแพงที่อยู่ใจกลางเมืองและอาคารขนาดใหญ่พิเศษอื่น ๆ ย่อมจะสามารถประหยัดได้อีกประมาณ 3 เท่าตัวของอาคารสำนักงาน หรือประหยัดได้รวมกันเป็น 4 เท่าของข้อ 4 หรือเป็นเงิน 45,000 ล้านบาท หรือนำไปสร้างในเชิงพาณิชย์ได้เป็น 4 เท่าของข้อ 5 หรือรวมเป็นเงิน 225,000 ล้านบาท
          7. อย่างไรก็ตาม รถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (ช่วงหัวลำโพง - ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ - บางซื่อ) มีระยะทางรวมกันประมาณ 20 กิโลเมตร <4> และมีมูลค่าโครงการประมาณ 115,812 ล้านบาท <5> แสดงว่า ความต้องการที่จอดรถที่น้อยลงจากการมีรถไฟฟ้า ทำให้สามารถสร้างรถไฟฟ้าได้อีกถึง 2 เล้น
          นี่ยังไม่รวมประโยชน์อื่น ๆ ที่จะได้จากการสร้างระบบขนส่งมวลชนหรือทางด่วน นอกจากนี้สิ่งที่ปฏิเสธไม่ได้ก็คือ เมืองใหญ่ทั้งหลายล้วนจำเป็นต้องมีระบบขนส่งมวลชน ทางด่วนและสาธารณูปโภคอันทันสมัยอื่น ๆ กรณีกรุงเทพมหานครจึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ ลองนึกภาพว่า ถ้ากรุงเทพมหานครมีระบบขนส่งมวลชนที่พรั่งพร้อม รถก็มีความจำเป็นต้องใช้น้อยลง กรุงเทพมหานครอาจน่าอยู่ยิ่งขึ้นก็ได้ ดังนั้นการพัฒนาสาธารณูปโภคเช่นนี้ จึงนับเป็นแนวทางการพัฒนาที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติจริง

เอาเงินมาจากไหน 
          การระดมทุนจากทุนภายในประเทศและต่างประเทศย่อมสามารถทำได้ ที่ผ่านมาก็เคยมีกลุ่มทุนในประเทศเช่น กลุ่มพาณิชชีวะพัฒนาดอนเมืองโทลล์เวย์ <6> กลุ่มกาญจนพาสน์พัฒนารถไฟฟ้าบีทีเอส <7> และเคยมีกลุ่มทุนต่างประเทศเช่น กูมาไกกูมิ และลาวาลิน ฯลฯ ที่มาลงทุนทำสาธารณูปโภคในประเทศไทย ดังนั้นการเปิดโอกาสให้ทั้งนักลงทุนจากภายในและจากต่างประเทศ มาลงทุนในประเทศไทยที่มีศักยภาพดี ย่อมมีความเป็นไปได้สูง
          อย่างไรก็ตามรัฐบาลก็สมควรร่วมลงขันในการพัฒนาโครงการด้วย เพราะหากขาดซึ่งการสนับสนุนจากรัฐบาล ก็มีโอกาสที่จะประสบความล้มเหลวได้เช่นกัน อย่างในกรณีรถไฟฟ้า 3 สายของกรุงกัวลาลัมเปอร์ ก็ประสบความยุ่งยากทางการเงินเช่นกัน <8>
          การลงทุนทำสาธารณูปโภคนี้เป็นการลงทุนที่มีมูลค่ามหาศาล เป็นการนำเม็ดเงิน การจ้างงานและเทคโนโลยีเข้ามาในประเทศ จึงเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สมควรได้รับการส่งเสริมมากเป็นพิเศษ และ

โปร่งใส-ไม่กลัวครหา 
          สิ่งสำคัญที่ต้องดำเนินการก็คือ การทำให้โปร่งใส โดยให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ทั้งฝ่ายค้าน ฝ่ายประชาชน หรือฝ่ายใด ๆ ก็ตาม สามารถตรวจสอบความถูกต้องโปร่งใสได้ในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การจัดทำแบบ การจัดการประมูล การทำสัญญา การควบคุมการก่อสร้าง และการบริหารงาน อันจะทำให้การดำเนินการต่าง ๆ ได้รับความเชื่อถือจากสังคมส่วนใหญ่
          นอกจากนี้ยังต้องแจ้งข่าวสารและให้การศึกษากับประชาชนอย่างกว้างขวางและต่อเนื่อง ให้เกิดความเข้าใจ เช่น กรณีการขึ้นค่าทางด่วน ช่วงแรกกี่ปี ค่าทางด่วนเที่ยวละเท่าใด และขึ้นเป็นระยะ ๆ อีกกี่บาทเป็นเวลาอีกนานเท่าใด หรือประเด็นการแบ่งผลประโยชน์ระหว่างรัฐกับผู้ลงทุน เป็นต้น สิ่งเหล่านี้ควรแจกแจงแต่แรก และนำเสนอให้ทราบกันเป็นระยะ ๆ เพื่อป้องกันการก่อการประท้วงอันเป็นผลจากความเข้าใจผิด
          การดำเนินการด้วยความโปร่งใส ประกอบกับความสำเร็จของระบบสาธารณูปโภคทั้งหลายที่พิสูจน์ได้ตามกาลเวลา ก็จะยิ่งทำให้การพัฒนาโครงการต่อ ๆ ไปได้รับการยอมรับยิ่ง ๆ ขึ้น อุปสรรคต่าง ๆ ก็จะลดลง

อย่าลืมรัฐบาลควรพัฒนาสาธารณูปโภควันนี้เพื่อลูกหลานไทยในวันหน้า
 
หมายเหตุ
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@thaiappraisal.org
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org
<3> สำเนาหนังสื่อถึงนายกรัฐมนตรี ดูได้ที่ http://www.thaiappraisal.org/thai/letter/letter05.htm
<4> ระยะทางรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคลดูที่ http://www.mrta.co.th/project/project_.htm
<5> มูลค่ารถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคลดูที่ http://www.mrta.co.th/project/project_value.htm
<6> อ่านข่าว ดอนเมืองโทลล์เวย์ ชะตากรรมในมือ “ทักษิณ-สุริยะ-สมบัติ” (ผู้จัดการรายวัน 23 ธันวาคม 2547) http://www.manager.co.th/Politics/ViewNews.aspx?NewsID=9470000100810
<7> ดูรายละเอียดที่ http://www.bts.co.th/th/corporate.asp
<8> อ่านรายละเอียดที่ โสภณ พรโชคชัย. เรียนรู้อสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศจากงาน FIABCI ที่ http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market07.htm
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่