Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 625 คน
ประชาธิปไตยในวงการอสังหาริมทรัพย์
ผู้จัดการรายวัน วันที่ 24 พฤษภาคม 2549 หน้า22

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทษไทย <2>

          พูดถึงประชาธิปไตย อาจดูเหมือนเรื่องการเมืองของเหล่านักการเมืองไป แต่ความจริงประชาธิปไตยไม่ได้จำกัดอยู่แค่นั้น ประชาธิปไตยเกี่ยวข้องกับทุกภาคส่วนในสังคม และเป็นสิ่งที่ต้องมี ต้องใช้และต้องสถิตย์เป็นเนื้อหาใจกลางของการอยู่ร่วมกันอย่างสันติและสร้างสรรค์ วันนี้เรามาลองดู “ประชาธิปไตย” <3> ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ระดับวงการย่อย ระดับประเทศ จนถึงระดับนานาชาติ

นักวิชาชีพต้องมีประชาธิปไตย
          ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องมีความเป็นอิสระ (independent) ในความเห็นทางวิชาชีพของตน จะให้นายจ้างมาสั่งซ้ายหัน - ขวาหันไม่ได้ ไม่เช่นนั้นหากมีบริษัทประเมินใดที่ซื้อได้ตั้งแต่เบอร์หนึ่งถึงเบอร์สุดท้าย การบริการวิชาชีพนี้ก็ขาดความน่าเชื่อถือ และที่สำคัญเป็นการทำร้ายวงการอื่น เช่น การเงินการธนาคาร และเป็นผลเสียแก่เศรษฐกิจโดยรวมเข้าข่ายการประกอบอาชญากรรมทางเศรษฐกิจ
          แม้แต่ผู้ประเมินในสถาบันการเงิน ในหน่วยราชการที่มีหน้าที่ทำการประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินเหล่านี้ ก็ควรมีอิสระคล้ายผู้ตรวจสอบภายใน และควรได้รับการคุ้มครองจากสภาวิชาชีพ สมาคมหรือองค์กรวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อไม่ให้ภาคส่วนธุรกิจใดนำวิชาชีพนี้ไปใช้ในทางฉ้อฉล
          โดยการนี้วงการวิชาชีพใดก็ตาม จะให้มีการผูกขาดการนำไม่ได้ เพราะเท่ากับเป็นบ่อเกิดของการฉ้อฉล หรือแสวงหาผลประโยชน์เฉพาะตน นักวิชาชีพจะปล่อยให้เกิดปรากฏการณ์อย่างนี้ไม่ได้ ยกเว้นวิชาชีพใดพอใจกับการต่างคนต่างอยู่ ต่างคนต่างโกง

นักพัฒนาที่ดินก็ต้องมีประชาธิปไตย 
          บางคนบอกว่าในวงการค้า จะมีประชาธิปไตยได้อย่างไร เป็นเรื่องของมือใครยาวสาวได้สาวเอาต่างหาก สัจธรรมข้อนี้ก็ดำรงอยู่เหมือนกัน โดยเฉพาะกิจการของสินค้าที่เป็นสังหาริมทรัพย์บางรายการ เช่น น้ำอัดลม บุหรี่ คอมพิวเตอร์ ฯลฯ การผูกขาดจะมีให้เห็นทั่วไป รายเล็กรายน้อยแทบไม่มีเสียงอะไร และมาตรฐานของรายใหญ่ ก็คือมาตรฐานของโลกนั่นเอง
          อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะที่ยึดติดกับทำเล จึงทำให้ไม่มีใครสามารถครองงำหรือครองส่วนแบ่งในตลาดได้เกินครึ่ง ตัวอย่างเช่น บริษัทมหาชนในตลาดทั้งหมด 40 แห่ง มีส่วนแบ่งตลาดอสังหาริมทรัยพ์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันเพียงหนึ่งในสามของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด และถ้ายิ่งพิจารณาจากจำนวนหน่วยขายทั้งหมด บริษัทมหาชนมีส่วนแบ่งรวมกันเพียงหนึ่งในสี่เท่านั้น <4>
          ดังนั้นจึงไม่มีใครเสียงดังกว่าใครนัก สมาคมการค้าของนักพัฒนาที่ดินทั้งหลาย จึงต้องเป็นประชาธิปไตย (ซึ่งก็เป็นอยู่แล้ว) และต้องเป็นตัวแทนที่แท้จริงของนักพัฒนาที่ดินทั้งมวลด้วย เพราะในปัจจุบันนักพัฒนาที่ดินทั้งหมดเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีถึง 700 ราย <5> (แต่เดิมในช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 มีถึง 2,000 ราย) อย่างไรก็ตามเชื่อว่าสมาชิกของสมาคมก็ยังมีไม่ถึงหนึ่งในสามของทั้งหมด

เสมอภาคคือทุกคนมีโอกาสเท่ากัน 
          เสมอภาคคือทุกคนมีโอกาสเท่ากัน แต่ใครจะได้จะเสียก็อยู่ที่ศักยภาพของตนเอง จะปล่อยให้อยู่ที่การได้รับข้อมูลที่มากน้อยลดหลั่นกันตามการผูกขาด - ครอบงำไม่ได้ ตัวอย่างเช่น หากนาย ก. เป็นผู้แทนสมาคม ข. ไปเป็นกรรมการขององค์กร ค. ที่ได้ทำการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ นาย ก. อาจได้รับรายงานวิจัยฉบับเต็มมาศึกษาในรายละเอียด อาจเผยแพร่ข้อมูลให้กรรมการบริหารในสมาคม ข. บางท่านหรือทั้งหมด แต่สมาชิกทั่วไปอาจไม่ทราบข้อมูลทั้งหมด และเมื่อองค์กร ค. เผยแพร่ข้อมูล ก็เผยแพร่เพียงบางส่วน เช่น บทสรุปสำหรับนักบริหาร เอกสารฉบับเต็มมักไม่แจกโดยอ้างว่าเปลืองค่าจัดทำเพียงไม่กี่ร้อยบาท ทำให้นักวิชาชีพหรือนักพัฒนาที่ดินอื่นไม่สามารถทราบข้อมูลได้ครบถ้วน อันทำให้เกิดความได้เปรียบ - เสียเปรียบ           หลักสำคัญในที่นี้ก็คือ ทุกคนต้องได้รับข้อมูลที่เท่าเทียมกัน เพียงแต่ใครจะไขว่คว้าโอกาสทางธุรกิจได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์และศักยภาพของตน การยึดถือในหลักสำคัญนี้จึงจะสะท้อนความเป็นประชาธิปไตย

ต้องแยกแยะภาพลวงตา 
          การเป็นกรรมการสมาคมถือเป็นการอาสามาทำงานเพื่อส่วนรวมตามสัญชาตญาณผู้นำ แต่ไม่ใช่การ “เสียสละ” เป็นแน่แท้ เพราะตนเองก็ได้รับเกียรติตามสมควรด้วย การอ้างความเสียสละหรือสร้างระบบอุปถัมภ์ จึงเป็นสิ่งที่น่าเคลือบแฝงถึงประโยชน์ซ่อนเร้นบางประการได้ ในสังคมแห่งความโปร่งใส จะมาอ้างความดีส่งเดชไม่ได้ ยกเว้นจะสละเงินส่วนตัวออกมาบำเพ็ญประโยชน์ก็อีกเรื่องหนึ่ง
          อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง ก็จะมีคนจำนวนหนึ่งพยายามที่จะมีตำแหน่งเป็นกรรมการสมาคม เพื่อรับชอบแต่ไม่รับผิดชอบ บางครั้งอาจกีดขวางความเจริญในทำนอง “มือไม่พาย เอาเท้าราน้ำ” บ้าง สิ่งเหล่านี้จะเกิดขึ้นไม่ได้เลยหากสมาชิกทุกคนมีการตื่นตัวและมีส่วนร่วมในบรรยากาศประชาธิปไตย ซึ่งจะทำให้การครอบงำต่าง ๆ น้อยลงทั้งจากผู้มีอิทธิพลภายในหรือภายนอกองค์กร เช่น ฝ่ายการเมือง เป็นต้น

ในระดับสากลก็ต้องการประชาธิปไตย 
          ในโลกนี้ยังไม่มี “องค์การสหประชาชาติ” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ สมาคมต่าง ๆ ที่ตั้งขึ้นก็อาจเป็นสมาคมที่ใหญ่มาแต่แรก เช่น Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) <6> จากสหราชอาณาจักร หรือสมาคมที่มีตัวแทนจากประเทศต่าง ๆ เข้าร่วมบ้าง เช่น FIABCI <7> ซึ่งผมมีฐานะเป็นอุปนายกสมาคม FIABCI ในประเทศไทย แต่สมาคมเหล่านี้เป็นตัวแทนของทุกภาคส่วนหรือไม่
          RICS ตั้งขึ้นในสหราชอาณาจักร เป็นผู้นำวิทยาการด้านอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง และพยายามขยายตัวไปทั่วโลก ในแง่หนึ่งผู้คนในท้องถิ่นก็หวังใจที่จะเป็นสมาชิกเพื่อจะได้ “ยืด” ได้ในทางสากลบ้าง ผมเองก็ได้รับเกียรติเป็นสมาชิกของสมาคมนี้ RICS ก็มีสาขาอยู่ในประเทศต่างๆ โดยให้สมาชิกที่ประจำการอยู่ในประเทศนั้นๆ จัดตั้งเป็นชมรมสาขา แต่ในอีกแง่หนึ่ง RICS ก็หาได้มีผู้แทนนักวิชาชีพที่เป็นผู้แทนของประเทศนั้นๆ เป็นสมาชิกหรือมีสิทธิออกเสียง และถ้า RICS จะเป็นองค์กรของนักวิชาชีพทั่วโลก ก็อาจต้องเปลี่ยนชื่อเสียใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นสากลจริงๆ
          ส่วนกรณี FIABCI แม้มีองค์กรสมาชิกจากสมาคมท้องถิ่นในประเทศประเทศต่าง ๆ ทั่วโลก แต่บางสมาคมก็อาจไม่ได้เข้าร่วม สมาคมที่เข้าร่วมก็อาจไม่ได้เป็นผู้แทนของนักวิชาชีพในประเทศนั้น ๆ โดยตรง
          ดังนั้นความร่วมมือในด้านวิชาชีพระดับสากล จึงต้องอาศัยองค์กรที่เป็นตัวแทนของท้องถิ่นโดยตรง และทำให้องค์กรสากลนี้มีความเป็นประชาธิปไตยจริงๆ การดำรงอยู่โดยไม่ใช่ตัวแทนของนักวิชาชีพหรือผู้ประกอบการส่วนใหญ่ จึงไม่สามารถดำเนินกิจกรรมต่างๆ ได้อย่างมีพลังเท่าที่ควร และมีโอกาสที่จะถูกครอบงำโดยองค์กรสมาชิกที่ใหญ่กว่า หรือผู้นำที่มีอิทธิพลมากกว่านั่นเอง และการนี้จึงไม่ได้มุ่งหวังประโยชน์ต่อผู้บริโภค
          องค์กรนานาชาติด้านอสังหาริมทรัพย์ ควรมีการประชุมสมาคมนักพัฒนาที่ดิน การประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สมาคมบริหารทรัพย์สิน และอื่น ๆ ที่เป็นตัวแทนของแต่ละประเทศจริง และยังควรมีการประชุม “ผู้คุมกฎ” ( regulators) ของแต่ละประเทศ (เช่น กรมที่ดิน กลต. สคบ.) สถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ สถาบันการศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น เพื่อให้เกิดการแลกเปลี่ยนความรู้ และที่สำคัญเพื่อร่วมกันออกมาตรการใหม่ ๆ ในการควบคุมการบริการ การค้าและวิชาชีพอย่างจริงจัง

เพื่อประโยชน์ของทุกคน 
          การทำให้ทุกภาคส่วน ทุกระดับมีความเป็นประชาธิปไตย จะยังประโยชน์แก่ทุกฝ่าย โดยเฉพาะผู้บริโภคสินค้าและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในอันที่จะได้รับบริการที่ดีและได้รับความคุ้มครอง ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการและผู้ให้บริการอื่น ๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ เข้าทำนอง win-win แก่ทุกฝ่าย
          ยกเว้นพวกมิจฉาชีพหรือผู้มีวาระชั่วร้ายซ่อนเร้น
 
หมายเหตุ
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@thaiappraisal.org
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org
<3> คำจำกัดความของประชาธิปไตย : “ประชาธิปไตย (Democracy) คือแนวคิดที่เชื่อว่าประชาชนมีสิทธิที่จะปกครองตนเอง ซึ่งแตกต่างจากแนวคิดก่อนหน้า ที่เชื่อว่าประชาชนมีชีวิตอยู่เพื่อเสริมสร้างบารมีหรือความมั่งคั่งให้กับกษัตริย์ หรือมีชีวิตตามความต้องการของพระเจ้า การเปลี่ยนกระบวนทัศน์นี้เป็นผลจากยุคแสงสว่าง การนำแนวคิดประชาธิปไตยมาใช้จริงนั้นมีลักษณะเป็นขั้นเป็นตอน จากประชาธิปไตยเชิงรูปแบบ ไปเป็นประชาธิปไตยเชิงเสรี และเป็นประชาธิปไตยแบบมีส่วนร่วม แม้ว่าประเทศส่วนใหญ่ในโลกเป็นประเทศประชาธิปไตย แต่บางประเทศก็เป็นแค่ในนาม บางประเทศเป็นประชาธิปไตยที่ไม่มีเสรีภาพ บางประเทศเป็นประชาธิปไตยเชิงเสรี และบางประเทศก็พัฒนาไปเป็นประชาธิปไตยแบบมีส่วนร่วม ที่ประชาชนรู้สึกว่าเป็นเจ้าของรัฐบาล และมีกิจกรรมทางการเมืองอย่างสม่ำเสมอ” ( http://th.wikipedia.org/wiki/ ประชาธิปไตย )
<4> รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2548 และแนวโน้ม 2549 โดย Agency for Real Estate Affairs
<5> เช่นเดียวกัน รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2548 และแนวโน้ม 2549 โดย Agency for Real Estate Affairs
<6> RICS เป็นแหล่งความรู้ชั้นนำด้านที่ดินอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้างและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีสมาชิก 120,000 คนทั่วโลก มุ่งนำเสนอกรณีศึกษาที่ดีเยี่ยมและเป็นผู้แทนผลประโยชน์ของผู้บริโภค (ได้ไง .. ผู้เขียน) และจัดหาข้อแนะนำที่เป็นกลางต่อสังคม และองค์กรธุรกิจ ราชการและสากล ดูรายละเอียดได้ที่ http://www.rics.org
<7> FIABCI เป็นสมาคมของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในสาขาต่าง ๆ ทั่วโลก ประกอบด้วยองค์กรจากประเทศต่าง ๆ นับร้อยองค์กรจากเกือบ 60 แห่ง เป็นสมาชิกหลักของ FIABCI และยังมีสมาคม FIABCI ประจำแต่ละประเทศอีกต่างหาก ดูรายละเอียดได้ที่ http://www.fiabci.org
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่