Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 619 คน
เรียนรู้ตลาดที่อยู่อาศัยฮอลแลนด์
ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2110 ประจำวันที่ 4 พ.ค. - 6 พ.ค. 2549 หน้า 46

อาจารย์อติณัช ชาญบรรยง <1>
รองผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย <2>

          เปิดตา เปิดใจศึกษาเรียนรู้การพัฒนาที่อยู่อาศัยจากประเทศอื่น เพื่อย้อนมาแลดูตัวเรา เพื่อให้เราสามารถพัฒนาไปอย่างมั่นคง

          เมื่อวันศุกร์ที่ 21 เมษายน 2549 ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) ได้ร่วมกับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) จัดการเสวนารายเดือนครั้งที่ 43 (ปีที่ 5 เดือนที่ 4) และได้เชิญศาสตราจารย์แวน เดอ เวน (Prof.L.A.M.C. van de Ven) จากมหาวิทยาลัย Eindhoven University of Technology มาบรรยายเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในฮอลแลนด์หรือเนเธอร์แลนด์ เพื่อให้คนไทยได้เปิดหูเปิดตาพบความแตกต่างเพื่อการเปรียบเทียบและเรียนรู้ ผมจึงขอสรุปสาระสำคัญไว้ดังนี้

ภาพรวมฮอลแลนด์ 
          ฮอลแลนด์มีประชากร 16.5 ล้านคนในขณะที่ไทยมีมากถึง 65 ล้านคน ประเทศนี้มีขนาดเพียง 35,000 ตร.กม. ซึ่งใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครเพียง 22 เท่า หรือเพียง 1/15 ของประเทศไทย และตั้งอยู่ห่างจากประเทศไทยประมาณ 9,300 กิโลเมตร
          ที่อยู่อาศัยในฮอลแลนด์มี 6.75 ล้านหน่วย หรือ 2.44 คนต่อหน่วย ในขณะที่ไทยมีขนาดครัวเรือนประมาณ 3 คน ที่อยู่อาศัยเหล่านี้ครึ่งหนึ่งสร้างมาตั้งแต่ศตวรรษที่ 21 (พ.ศ. 2513 ) ในช่วงหลังสงคราม ( 2488-2512) มี 27% และที่สร้างก่อนปี 2488 มีเพียง 20% เท่านั้น ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ 72% มีห้องพักมากกว่า 3 ห้อง
          ส่วนราคาบ้านที่ขายทั่วไปในตลาดเปิด เป็นเงินประมาณ 10 – 25 ล้านบาท ที่เกินกว่านี้ถือเป็นบ้านระดับราคาสูง ส่วนที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทคงหาแทบไม่ได้ สำหรับราคาบ้านเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเปิดขายในราคาประมาณ 2.7 ล้านบาท – ข้อมูลจาก “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th”

วิวัฒนาการที่อยู่อาศัย
          ในที่นี้แบ่งออกเป็นยุคศตวรรษที่ 20 ( 2413-2512) และยุคหลังศตวรรษที่ 21 ( 2513 เป็นต้นมา) ในช่วงศตวรรษที่ 20 ยังแบ่งเป็น 3 ช่วงหลักคือ ยุคก่อนบ้านสมัยใหม่ ยุคบ้านสมัยใหม่และยุคหลัง ( pre-modern, modern และ post-modern housing)
          บ้านก่อนยุคสมัยใหม่ มีลักษณะที่สะท้อนวิถีชีวิตแบบเดิม ๆ และให้ความรู้สึกของความเป็นบ้านมากกว่า สำหรับบ้านสมัยใหม่มีลักษณะเรียบ เป็นก้อน ๆ สร้างคล้าย ๆ กันหมด และสามารถปรับพื้นที่ใช้สอยได้มากกว่า ส่วนบ้านยุคหลังสะท้อนความหลากหลายทางวัฒนธรรม มีลักษณะการออกแบบที่ดูดี มีรสนิยมมากขึ้น บ้างก็สร้างคล้ายปราสาท (แต่เป็นอาคารชุดที่มีหลาย ๆ หน่วยรวมกัน) หรืออาจเป็นอาคารสูง เป็นต้น
          ส่วนบ้านในศตวรรษที่ 21 นั้นสะท้อนความเป็นสังคมเครือข่ายมากขึ้น บ้านเป็นศูนย์กลางที่สามารถใช้พักผ่อน ใช้ทำงานได้ในเวลาเดียวกัน และในขณะที่ภาคบริการเติบโตกว่าภาคอุตสาหกรรมมาก ทำให้การใช้ระบบสารสนเทศมีมากขึ้น

กลไกสาธารณะในการผลิตที่อยู่อาศัย 
          ผู้ผลิตที่อยู่อาศัยมีทั้งนักพัฒนาที่ดินภาคเอกชน องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น องค์กรไม่แสวงหากำไร และสมาคมบ้าน ( housing association) โดยไม่มีการเคหะแห่งชาติเช่นของไทยหรือสิงคโปร์เพราะการจัดหาที่อยู่อาศัยมีวิวัฒนาการมานาน
          องค์กรที่ควรกล่าวถึงคือ “สมาคมบ้าน” ซึ่งเป็นองค์กรที่ไม่แสวงหากำไร เช่น องค์กรศาสนารวม ทั้งสหภาพแรงงาน ในฮอลแลนด์มีสมาคมเช่นนี้ถึง 550 แห่งครอบครองที่อยู่อาศัยถึง 2.5 ล้านหน่วย ( 37% ของบ้านทั้งหมด) ที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้เน้นการให้เช่าโดยเฉพาะสำหรับผู้มีรายได้น้อย
          แม้ฮอลแลนด์ไม่มีการเคหะแห่งชาติ แต่รัฐบาลก็สนับสนุนเงินทองให้สมาคมเหล่านี้เพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อย จวบจนถึงปี 2535 สมาคมเหล่านี้ก็พึ่งตนเองได้

แนวโน้มในอนาคต 
          แนวโน้มสำคัญ ที่ประเทศไทยอาจกำลังเดินทางคล้าย ๆ กัน จึงควรเรียนรู้มีดังนี้ :
          1. ประชากรสูงอายุ (อายุเกิน 55 ปี) มีเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าในปี 2563 จะมีสูงถึง 50% ทำให้อุตสาหกรรมสร้างบ้านสำหรับประชากรเหล่านี้มีมากขึ้น จนอาจถึงเป็นนิคมพักอาศัยขนาดใหญ่
          2. รายได้ของประชากรมีมากขึ้น ที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยจึงจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงให้สอดคล้องกับฐานะที่ดีขึ้น ความต้องการบ้านหรูจะมีมากขึ้น ธุรกิจรับสร้างบ้านเติบโตขึ้น
          3. ในทางวัฒนธรรมมีการเปลี่ยนแปลงในลักษณะอยู่อย่างปัจเจกมากขึ้น มีความหลากหลายทางวัฒนธรรมและเชื้อชาติมากขึ้น ทำให้การออกแบบที่อยู่อาศัยต้องคำนึงถึงสิ่งเหล่านี้ด้วย
          4. ที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มการผลิตแบบอุตสาหกรรมมากขึ้น ปรับการใช้สอยได้มากขึ้นและสามารถประกอบใหม่ได้ง่ายขึ้น
          5. ด้วยความตื่นตัวด้านนิเวศน์ วัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ควรจะสามารถนำกลับไปใช้ใหม่หรือผลิตซ้ำ มีการรักษาสิ่งแวดล้อมมากขึ้นรวมทั้งการประหยัดพลังงาน
 
ในประเทศที่เจริญแล้ว เขาเน้นการจัดหาที่อยู่อาศัยในด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณอีกต่อไป
 
หมายเหตุ
<1>

อาจารย์อติณัช ชาญบรรยง เป็นนักฝึกอบรม จบรัฐประศาสนศาสตร์มหาบัณฑิตจากนิด้า มาตั้งแต่ปี 2523 และยังจบปริญญาตรีทั้งทางด้านนิติศาสตร์และส่งเสริมการเกษตร เคยรับราชการอยู่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ และปัจจุบันเป็นรองผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตั้งแต่ปี 2544

<2>

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นโรงเรียนวิชาชีพในสังกัดกระทรวงศึกษาธิการ จัดการศึกษาอบรมด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง โดยจัดหลักสูตรทั้งในภายในประเทศและการศึกษาระหว่างประเทศ โดยในแต่ละปีมีผู้เข้าร่วมอบรมจากประเทศต่างๆ ประมาณ 15 ประเทศ โปรดดูรายละเอียดได้ที่ www.trebs.ac.th

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่