Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 532 คน
อสังหาริมทรัพย์, วันหนึ่งเวียตนามอาจก้าวล้ำไทย
อาคารที่ดิน อัพเกรด ประจำวันอังคารที่ 14-21 มีนาคม 2549 หน้า 104
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2092 วันที่ 2-4 มีนาคม 2549 หน้า 46

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

     ในใจของคนไทยไม่น้อยในวันนี้ คงพอนึกออกว่า สักวันหนึ่งเวียตนามอาจตามเราทันและที่น่าประหวั่นอยู่ไม่น้อยก็คือ อาจก้าวล้ำไทยไปก็ได้ ประจักษ์หลักฐานก็คือ สินค้าหลายอย่างของเวียตนามตีตลาดไทยได้แล้ว และคนเวียตนามมีธาตุทรหด ถูกขนานนามว่า “มังกรน้อย” เช่นจีน ดังนั้นโอกาสการก้าวกระโดดจึงมีให้เห็นได้ไม่ยาก 
     ผมได้รับการว่าจ้างจากกระทรวงการคลังเวียตนามให้ไปจัดทำ “โรดแมพ” หรือวางขั้นตอนการพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในเวียตนามให้มีรากฐาน ที่แข็งแรงและสามารถแข่งขันกับนักวิชาชีพในทางสากลได้ ผมจึงขอแบ่งปันประสบการณ์เพื่อให้เรามีความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับประเทศนี้ อย่างไรก็ตามรายละเอียดเกี่ยวกับเวียตนาม คงไม่สามารถเปิดเผยได้มากนักเพราะถือเป็นเรื่องจรรยาบรรณในการรักษาความลับ 

เปรียบเทียบเวียตนาม-ไทย 
     ผมขออาศัยสถิติจากเว็บไซต์ซีไอเอ เกี่ยวกับประเทศต่าง ๆ นำมาเปรียบเทียบตามตารางข้างต้น เวียดนามมีขนาดที่ดิน 325,360 ตร.กม. หรือประมาณสองในสามของประเทศไทย และขนาดเฉลี่ยของประเทศในอาเซียนล้วนใหญ่กว่าเวียตนาม อย่างไรก็ตามเวียตนามมีประชากรถึง 83.536 ล้านคน ประชากรไทยมีเพียงสี่ในห้าของเวียตนาม ดังนั้นเวียตนามมีความหนาแน่นของประชากรต่อตารางกิโลเมตรเป็นสองเท่าของไทย โดยนัยนี้เวียตนามจึงทรัพยากรบุคคลที่มากกว่า และถ้ายิ่งมีคุณภาพในอนาคตด้วยแล้ว เพื่อนบ้านโดยอบย่อมนึก “หนาว” ได้ไม่ยาก อย่างไรก็ตามในขณะนี้ประชากรยากจนของเวียตนามยังมีอยู่ถึง 29% ในขณะที่ไทยมีเพียง 10% เท่านั้น
     รายได้ประชาชาติของเวียตนามมีขนาด 9,080 พันล้านบาท ในขณะที่ไทยอยู่ที่ประมาณ 21,000 พันล้านบาท ทำให้รายได้ต่อหัวของเวียตนาม (108,696 บาท/ปี) เป็นเพียงหนึ่งในสามของไทยเท่านั้น ทั้งนี้เป็นเพราะเวียตนามยังมีรายได้หลักมาจากภาคเกษตรกรรมถึง 21.8% (9.0% ในกรณีประเทศไทย) อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจเวียตนามเติบโตถึงประมาณ 7.7% ซึ่งสูงกว่าไทย และสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอาเซียน  
ดังนั้นเวียตนามจึงเป็นประเทศแห่งความหวังและมีศักยภาพที่จะเติบโตได้อีกมากในวันหน้า
ความตั้งใจที่มุ่งมั่น 
     สิ่งที่ผมประทับใจก็คือ ผู้บริหารประเทศนี้มีความมุ่งมั่นจริงจังในการพัฒนาเพื่อประเทศของตน และแม้เราจะเห็นประเทศสังคมนิยมทั้งหลายมีการฉ้อราษฎร์บังหลวงกันอย่างกว้างขวาง (คงไม่แพ้ทุกประเทศในโลก โดยเฉพาะประเทศไทยของเรา) แต่ในอีกแง่หนึ่งผมก็ยังไม่เคยเห็นผู้บริหารพยายามกีดขวางการพัฒนาของประเทศ เพียงเพราะขัดผลประโยชน์ส่วนตัวของตนเอง หรือตั้งบริษัทส่วนตัวมารับงานทางราชการเสียเอง (ซึ่งคงมีอยู่ทั่วไปในประเทศไทย) ผมจึงเชื่อว่านี่เป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้ประเทศนี้มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในอนาคต
     แต่ในกรณีประเทศไทย เรามีกฎหมายผังเมืองตั้งแต่ 2475 แต่เริ่มมาร่างผังเมืองรวมฉบับแรกของกรุงเทพมหานครในปี 2500 และเพิ่งประกาศใช้จริงในปี 2535 หรืออีกเรื่องหนึ่งคือการคุ้มครองเงินดาวน์ลูกค้า (เอสโครว์แอคเคานท์) <3> เราได้ผ่านประสบการณ์ที่ชาวบ้านซื้อบ้านไม่ได้บ้านมาตั้งแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 แต่จนบัดนี้ผ่านมา 9 ปีก็ยังไม่มีกฎหมายนี้ออกมาใช้ นี่คือสิ่งน่าละอายที่ฟ้องถึงทั้งผู้บริหารภาครัฐและผู้มีประโยชน์ได้เสียในภาคเอกชนว่าไม่คุ้มครองประโยชน์สาธารณชน ไม่ทำงานเพื่อประเทศชาติ  
ทำไมเริ่มต้นที่การประเมินค่าทรัพย์สิน 
     การประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง เป็นธรรมและโปร่งใสนั้น ช่วยในการตัดสินใจที่เกี่ยวเนื่องกับการบริหารรัฐกิจ และการลงทุนของภาคเอกชน ทางรัฐบาลเวียตนามจึงให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มากเป็นพิเศษ ในประเทศเวียตนาม การซื้อขายทรัพย์สินใด ๆ ของทางราชการ ต้องมีการประเมินค่าทรัพย์สินก่อนเสมอ แต่หลักคิดแต่เดิมใช้แบบสังคมนิยม แต่ตอนนี้กำลังเปลี่ยนแนวทางการประเมินค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากล ซึ่งไม่ได้ขัดแย้งกับหลักสังคมนิยมแต่อย่างใด เพราะมูลค่าที่ถูกต้องล้วนมาจากตลาดหรือจากการยอมรับของมหาชนนั่นเอง และโดยนัยทางทฤษฎีนั้นระบบตลาดไม่ได้ดำรงอยู่เฉพาะในสังคมทุนนิยมเท่านั้น
     การมีมาตรฐานที่ถูกต้องเกี่ยวกับวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินก็เป็นเรื่องหนึ่ง แต่ยังมีสิ่งอื่นที่ไม่แพ้กันได้แก่ การควบคุมนักวิชาชีพไม่ให้ฉ้อโกง การจัดการศึกษา ตลอดจนการสร้างองคาพยพ เช่น สภาวิชาชีพ สมาคมวิชาชีพ ศูนย์ข้อมูล-วิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้วิชาชีพนี้มีความเป็นอิสระและสามารถเป็นที่พึ่งของประชาชน นอกจากนี้สิ่งที่ขาดเสียมิได้ก็คือการให้ความรู้กับประชาชนให้เข้าใจการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อให้รู้จักปกป้องประโยชน์ของตน และช่วยตรวจสอบวิชาชีพนี้ในอีกทางหนึ่งด้วย
     นอกจากจะพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้แข็งแรง วิชาชีพอื่น ๆ ก็อยู่ในระหว่างการพัฒนาเช่นกัน เช่น วิชาชีพนายหน้า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการศึกษาบางแห่งก็กำลังจะบรรจุวิชาชีพที่เกี่ยวข้องทั้งหลายลงในหลักสูตร รวมทั้งการร่วมมือกับสถาบันการศึกษาในต่างประเทศในการพัฒนาความรู้ต่อยอดไปอีก และด้วยการพัฒนาวิชาชีพอย่างแข็งขัน พื้นฐานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตของเวียตนามจึงน่าจะมีความแข็งแกร่ง ช่วยสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศได้  
ข้อคิดส่งท้าย 
      ผมทราบมาว่าทาง Royal Institution of Chartered Surveyors (สมาคมที่มีกิจกรรมส่วนหนึ่งเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินของอังกฤษ) กับ Appraisal Institute (สมาคมประเมินที่ใหญ่ที่สุดของสหรัฐอเมริกา) กำลังจะร่วมกันจัดสัมมนากันในวันที่ 8 มีนาคม 2549 ณ นครนิวยอร์ค หัวข้อน่าสนใจมากเลยครับ คือ “Financial Prosperity through Valuation Excellence – Perspectives on Value and Valuation” <4> ซึ่งเป็นการตอกย้ำว่า การประเมินค่าทรัพย์สินที่ดี ช่วยรักษาความมั่งคั่งของชาติ ประเทศที่เจริญเขานึกถึงประโยชน์ของนักวิชาชีพต่อประเทศชาติกันทั้งนั้นแหละครับ ดังนั้นถ้าเราจะส่งเสริมการพัฒนาประเทศ ต้องไม่ลืมการพัฒนาวิชาชีพให้เข้มแข็ง จะได้ปิดโอกาสการโกงกินของคนชั่ว
     ประเทศชาติจะพัฒนาได้ พวกเราต้องช่วยเหลือ ไม่ใช่ช่วยเถือ และชื่อเสียงที่แท้จริงของเราอยู่ที่ได้ทำเพื่อชาติ ไม่ใช่ร่ำรวยด้วยความชั่วของตัวเอง ซึ่งย่อมทำลายชื่อเสียงของเราแม้เมื่อตายไปแล้วและยังจะเป็นบาปกรรมถึงลูกหลานได้นะครับ

 

หมายเหตุ 
 
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@thaiappraisal.org 
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือ จากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org 
<3> Escrow Account: เป็นการประกันว่าเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อจ่ายแก่ผู้ขายบ้านซึ่งเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นจะได้รับการคุ้มครอง หากนักพัฒนาที่ดินรายนั้นเกิดประสบปัญหาไป จะสามารถนำเงินจำนวนนี้มาคืนแก่ผู้ซื้อก่อน ผู้ที่จะเก็บรักษาเงินดาวน์นี้ไว้อาจเป็นสถาบันการเงินหรือหน่วยงานที่ได้รับความเชื่อถือจากทุกฝ่าย โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/respafaq.cfm#w 
<4> โปรดดูรายละเอียดได้ที่ www.appraisalinstitute.org/membership/downloads/communiques/Jan_Feb_06_Communique.pdf 
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่