Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 638 คน
ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอาเซียน
สาระ ข้อคิดและความเห็น
ผลสรุปจากการประชุมสภาการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน (ASEAN Association for Planning and Housing - AAPH)
26-28 กรกฎาคม 2545 โรงแรมฮิลตัน วิทยุ กรุงเทพมหานคร

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          AAPH หรือสภาการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน (www.aaph.net) นี้ จัดตั้งเมื่อปี 2523 โดยมีหน่วยราชการ ผู้ประกอบการ และนักวิชาชีพในวงการพัฒนาที่ดินของประเทศอาเซียนเป็นสมาชิก
          ในทุกปีประเทศสมาชิก AAPH จะจัดประชุมขึ้น 2 ครั้ง โดยในครั้งแรกของปีนี้ได้จัดประชุมที่กรุงเทพมหานครในระหว่างวันที่ 26-28 กรกฎาคม ศกนี้ โดยมีการเคหะแห่งชาติ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กรมการผังเมืองและกรุงเทพมหานคร เป็นเจ้าภาพ
          ในการประชุมแต่ละครั้ง จะมีการนำเสนอสถานการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ของแต่ละประเทศ เป็นการแลกเปลี่ยนกัน เพื่อประโยชน์ทางการพัฒนาความรู้ของสมาชิกทั้งหลาย และในครั้งนี้กระผมจึงขอสรุปมานำเสนอต่อท่านผู้อ่านดังนี้:

บรูไน
          ประเทศนี้ร่ำรวยมากจากกิจการน้ำมัน แต่มีประชากรเพียง 330,000 คน ซึ่งน้อยกว่าจำนวนบ้านว่าง (350,000 หน่วย) ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของเราเสียอีก (สงสัยไทยจะรวยกว่าเสียแล้ว!!) สิ่งที่น่าสนใจสำหรับการมีที่อยู่อาศัยในประเทศนี้ก็คือ รัฐบาลของเขาให้เงินสนับสนุนด้วย เช่น ให้ค่าก่อสร้างบ้าน 15% ของราคาบ้าน เป็นต้น รัฐบาลของเขาเสียเงินปีหนึ่ง ๆ สำหรับการอุดหนุนให้เอกชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเป็นจำนวนมาก กรณีนี้ผิดจากเมืองไทยของเรา ที่ภาคเอกชนสามารถผลิตที่อยู่อาศัยโดยที่ประชาชนคนไทยสามารถหาซื้อเองได้โดยรัฐบาลแทบไม่ต้องอุดหนุนเลย โดยดูได้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งการเคหะแห่งชาติแทบจะไม่มีบทบาทเลย
          เขียนอย่างนี้เดี๋ยวการเคหะแห่งชาติจะน้อยใจ เพราะความจริงอีกด้านหนึ่งก็คือ การเคหะแห่งชาติเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในจังหวัดภูมิภาค จังหวัดไหนที่เอกชนไม่กล้าลงทุน การเคหะแห่งชาติของเราก็ไปดำเนินการ และที่สำคัญเป็นองค์กรที่มีความน่าเชื่อถือในสายตาของประชาชนกว่าภาคเอกชนเสียอีก เพราะยึดนโยบายสร้างก่อนขายมาตั้งแต่เปิด (พ.ศ. 2516) ก่อนแลนด์แอนด์เฮาส์ (พ.ศ. 2543) เสียอีก

สิงคโปร์
          เศรษฐกิจในปี 2545 คาดว่าจะเติบโต 2-4% (ต่ำกว่าไทย) และอาจต่ำกว่านี้อีกถ้าเศรษฐกิจสหรัฐตกต่ำลง ส่วนคนว่างงานเพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ถึง 4.5% แล้ว ภาษีนิติบุคคลของเขาต่ำกว่าของไทยคือเพียง 22% และจะลดต่ำลงอีกในช่วง 3 ปีข้างหน้า เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
          พื้นที่สำนักงานในสิงคโปร์เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 277,000 ตรม. และมีอัตราการครอบครองอยู่ที่ 88% (ของไทยประมาณ 70% เท่านั้น) และราคาในไตรมาสแรกของปี 2545 ลดลง 5%
          ในส่วนของภาคที่อยู่อาศัย การเคหะแห่งชาติสิงคโปร์สร้างห้องชุดปีละ 20,000-26,000 หน่วย ในขณะที่ภาคเอกชนสร้างประมาณ 10,000 หน่วย เมื่อก่อนแฟลตเคหะของเขาสร้างไม่ทันขาย แต่เดี๋ยวนี้บางแหล่งกลายเป็น "บ้านว่าง" เหมือนเมืองไทยไปเสียแล้ว
          ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ตกต่ำมาตั้งแต่ปี 2540 และต่ำสุดในปลายปี 2541 และขึ้นสูงอีกครั้งในช่วงไตรมาสแรกปี 2540 และต่อมาก็เริ่มตกต่ำลงอีก โดยเฉพาะนับตั้งแต่หลังวันที่ 11 กันยายน 2544 เป็นต้นมา ทำให้เกิดความกังวลกันทั่วไป
          ขณะนี้สิงคโปร์เริ่มมีสินค้าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในรูปแบบ Real Estate Investment Trust (ต้นแบบมาจาก www.nreit.com ในสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ยั่งยืนเพราะสร้างรายได้ประจำจากการให้เช่าเข้ามาทุกเดือน แทนที่การพัฒนาที่ดินจะเป็นแค่ trader ที่ซื้อที่ดินมาแล้วก็สร้างบ้านขายไปเท่านั้น

มาเลเซีย
          สถานการณ์อุปทานส่วนเกินยังไม่บรรเทาลงโดยเฉพาะในภาคอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและนิคมอุตสาหกรรม รวมทั้งที่อยู่อาศัยราคาแพง (แต่ของไทยที่อยู่อาศัยราคาแพงกำลังฮิต . . . เศรษฐีไทยยังมีอีกมาก) ในขณะเดียวกันค่าก่อสร้างต่าง ๆ กลับเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับ (สำหรับกรณีประเทศไทย ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 32% ในระหว่างปี 2539-2544)
          รัฐบาลมาเลเซียพยายามกระตุ้นตลาดด้วยการละเว้นไม่เก็บค่าธรรมเนียมโอนสำหรับที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในช่วงวันที่ 1 มกราคม - 30 มิถุนายน ศกนี้ ทำให้มีการเปลี่ยนมือที่อยู่อาศัยถึง 105,000 หน่วย รวมเป็นเงินถึงประมาณ 200,000 ล้านบาท (1 ริงกิต = 10 บาท)
          ในขณะเดียวกัน ถึงแม้รัฐบาลจะพยายามส่งเสริมให้ต่างชาติสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายยิ่งขึ้น โดยมีผลตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2544 เป็นต้นมา แต่ก็ปรากฏว่า มาตรการนี้ช่วยลดปริมาณอสังหาริมทรัพย์ลงได้น้อยมาก แสดงว่า แนวคิดนี้ไร้ผลเท่าที่ควร (ดังนั้นเมืองไทยอย่าคาดหวังให้มากนัก)
          มาเลเซียได้สั่งห้ามการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใหม่ ๆ มาแต่ปี 2540 แต่ก็ยังไม่สามารถช่วยแก้ปัญหาได้ (ที่นั่นเขาเด็ดขาดไม่ปล่อยให้ "ตามใจคือไทยแท้") อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญของมาเลเซียมองว่า ไม่มีมาตรการใดจะเยียวยาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ ยกเว้นการทำให้เศรษฐกิจกลับมาเข้มแข็งอีกครั้งหนึ่ง
          แม้ภาคที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างจะกระเตื้องขึ้นบ้าง แต่รัฐบาลของเขาพยายามเตือนให้ประชาชนของเรามีความระมัดระวังเป็นพิเศษในการลงทุน (อันนี้ไม่รู้เหมือนของบ้านเราหรือเปล่านะ)

อินโดนีเซีย
          ในบรรดาประเทศอาเซียนทั้งหมด ประเทศนี้ย่ำแย่กว่าเพื่อน ภาวะเศรษฐกิจก็ยังไม่นิ่ง การเมืองก็ยังปั่นป่วน (แต่เดือนตุลาคมนี้จะจัดประชุมสภาการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน หรือ AAPH ครั้งถัดจากกรุงเทพมหานครนี้ ที่จาการ์ตา เสียด้วย ใครสนใจ คอยติดตามข่าวได้ที่ VAT News นี้นะครับ)
          ประเทศนี้มีประชากรเท่ากับ 3.7 เท่าของประเทศไทน แต่ GDP มีขนาดใหญ่เท่ากับ 1.58 เท่าของไทยเท่านั้น และยิ่งเมื่อคิดถึงรายได้ประชาชาติต่อหัวของไทยและอินโดนีเซียเทียบกันแล้ว ก็จะเป็น 290,000 และ 125,000 บาทต่อปีตามลำดับ หรือคนไทยรวยเท่ากับ 2.3 เท่าของคนอินโดฯ นั่นเอง
          ในเรื่องอสังหาริมทรัพย์ของประเทศนี้ รัฐบาลไม่สามารถอุ้มชูได้เช่นบรูไน ที่เป็นประเทศเล็ก ๆ แต่ขณะเดียวกัน ภาคธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของเขาก็ยังไม่เข้มแข็งพอที่จะพึ่งตนเองได้เช่นกรณีประเทศไทย ที่ภาครัฐแทบไม่ต้องจัดหาที่อยู่อาศัยโดยอาศัยงบประมาณแผ่นดินเลย
          ความไม่แน่นอนของอินโดนีเซียยังมีมาก ซึ่งเราก็คงต้องพยายามติดตามกันต่อไป

ฟิลิปปินส์
          ประเทศนี่มีความก้าวหน้าด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่ปี 2522 สมัยที่ตั้งกระทรวงการเคหะแห่งชาติ ซึ่งเป็นผลจากความแน่วแน่ทางการเมืองในการแก้ปัญหา แต่โดยที่ในภายหลังการเมืองมีปัญหาและเศรษฐกิจก็กลับทรุดโทรมลง จึงทำให้ไม่เกิดผลดีดังคาด และปัจจุบันสถานะในอาเซียน ก็เพียงดีกว่าอินโดนีเซียไม่มากนัก
          ในขณะที่ประเทศนี้ต้องการที่อยู่อาศัยปีละ 672,000 หน่วย การเคหะแห่งชาติของเขาสามารถสร้างบ้านได้ปีละเพียง 20,000 หน่วย ทำให้สลัมหรือชุมชนแออัดเพิ่มขึ้น แต่ของประเทศไทยกลับลดลงตามลำดับ แสดงว่าไทยเราพัฒนามากกว่า
          และการที่มีที่อยู่อาศัยเพิ่มเข้ามาในตลาดไม่มากนัก ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แพงขึ้น ส่วนการเงินเคหะการก็กลับมีไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องพยายามตรึงดอกเบี้ยเงินกู้ให้สูงไว้ เพราะไม่มีเงินเพียงพอในการปล่อยกู้ ซึ่งยิ่งทำให้สถานการณ์ราคากลับแพงขึ้น ทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสมีบ้านยากขึ้นทุกที
          ดังนั้นสำหรับประเทศนี้จึงอยู่ในภาวะที่ยังย่ำแย่อยู่เมื่อเทียบกับประเทศไทย

สิ่งที่ไทยควรได้เรียนรู้
          ประชาชนควรมีความรอบรู้ในด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เพียงพอ ไม่เช่นนั้นอาจถูกหลอกได้ สังเกตได้ในกรณีประเทศสิงคโปร์ แม้แต่คนขับแท็กซี่ ก็ยังสามารถรับรู้และวิเคราะห์ภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนได้ ส่วนรัฐบาลมาเลเซีย ก็พยายามตักเตือนประชาชนให้ระมัดระวังในการลงทุนอยู่เสมอ ประเทศมาเลเซียยังสามารถ ตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้แล้วเสร็จภายในเวลา 9 เดือนเท่านั้น ความรอบรู้ของประชาชนมีความสำคัญมาก เพราะเป็นหลักประกันในการลงทุน และบ่อยครั้งที่การโฆษณาทางธุรกิจกับอาชญากรรมทางเศรษฐกิจอาจแบ่งกันแค่เส้นด้ายบาง ๆ เส้นเดียว
          มาตรการการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์บางอย่างควรจะได้รับการทบทวน เช่น การพยายามดึงต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ อาจไม่ได้ผลเท่าที่ควร ยกเว้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ใจกลางเมือง หรือบ้านพักตากอากาศบางแห่งเท่านั้น แต่คงไม่สามารถคาดหวังให้นักลงทุนต่างชาติมาลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยที่ว่าง "บานเบอะ" ในกรุงเทพมหานครได้ (ขนาดคนไทยยังไม่ซื้อเลย)
          การพยายามนำบ้านว่างมาขายมีความจำเป็นมาก ไม่เช่นนั้นปล่อยไว้อาจเป็นเพียงความสูญเสียทางเศรษฐกิจอันเกิดจากความเสื่อมโทรมทางกายภาพ แต่ก็ปรากฏว่าในการประมูลของสถาบันการเงินหรือหน่วยงานต่าง ๆ ก็ยังไม่ค่อยปรากฏว่า ราคาบ้านเหล่านี้ลดลงจนต้องใจให้ซื้อ การประวิงเวลา ดึงเวลาให้ทอดยาวออกไปโดยหวังว่าในอนาคตราคาจะขึ้น และในขณะเดียวกันก็พยายามล่อใจให้คนที่ยังมีเงินออมอยู่ซื้อบ้าน อาจก่อผลเสียให้เศรษฐกิจของชาติไม่ฟื้นตัวแต่กลับอมโรคเป็นเวลายาวนานเช่น ญี่ปุ่นก็ได้
          ข้อนี้ในมาเลเซียเขาพยายามอย่างมากที่จะผ่องถ่ายขายทรัพย์สินให้ได้ในระยะเวลาอันสั้น แต่การขายต้องมีความเป็นธรรม มีการประเมินค่าทรัพย์สินที่โปร่งใส (สั่งซ้ายหันขวาหันไม่ได้ หรือสั่งราคาตามต้องการไม่ได้) มีระบบการขายที่มีประสิทธิภาพ มีระยะป้องกันการ "ซูเอี๋ย" ที่ตรวจสอบได้ เป็นต้น
          อย่าให้การแก้ไขปัญหาในวันนี้จบลงด้วยการที่:
          1. ประเทศชาติบอบช้ำกว่าเก่า
          2. ประชาชนถูกหลอกให้ "เจ๊ง" กว่าเดิม
          3. มีคนรอดและได้ประโยชน์อยู่ไม่กี่คน
          4. มีคนบางคนถูกตราหน้าแม้แผ่นดินจะกลบหน้าไปแล้ว
          อย่าปล่อยให้ประเทศชาติเศร้าหมอง อย่าปล่อยให้คนชั่วลอยนวล

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่