Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 588 คน
เรียนรู้อสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศจากงาน FIABCI
พฤษภาคม 2545

          FIABCI (www.fiabci.com) เป็นสมาพันธ์อสังหาริมทรัพย์ระดับโลกที่มีสมาชิกมากที่สุด จากทั้งในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักประเมิน นายหน้า ฯลฯ และเมื่อวันที่ 28-31 พฤษภาคม 2545 ได้จัดการประชุมประจำปีครั้งที่ 53 ขึ้น ณ นครกัวลาลัมเปอร์ มาเลเซีย ในการนี้กระผม ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ไปร่วมางานด้วย กระผมจึงขอสรุปสำหรับผู้สนใจดังนี้:

สิงคโปร์ตัวอย่างแห่งความสำเร็จ
          สิงคโปร์อาจต่างจากประเทศเราที่เขาพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบอาคารชุดมากกว่าบ้านจัดสรรแนวราบเช่นประเทศไทย แต่การวางแผนการพัฒนาเมืองใหม่ พัฒนาเคหะชุมชนของสิงคโปร์เป็นเรื่องที่น่าสนใจมากสำหรับประเทศไทย เพราะในฐานะเพื่อนบ้าน เรามีหลายอย่างที่สามารถปรับใช้ประสบการณ์จากสิงคโปร์ได้
          สิงคโปร์เมื่อประมาณ 15 ปีก่อนก็ยังมีชุมชนแออัดอยู่มากมาย ถ้าเมื่อ 40 ปีก่อน สิงคโปร์เชื่อธนาคารโลกว่าต้องคงชุมชนแออัดเอาไว้แล้วค่อย ๆ พัฒนาเช่นเมืองไทย ป่านนี้สิงคโปร์ล่มจมไปแล้ว ที่ดินคงถูกใช้อย่างไม่คุ้มค่า เพราะชุมชนแออัดกินเนื้อที่มากเหลือเกินเมื่อเทียบกับอาคารชุด
          แต่ความมหัศจรรย์ของสิงคโปร์ก็คือ รัฐบาลสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ถึง 80% ของทั้งหมด มีเฉพาะที่รวย ๆ เท่านั้นที่อยู่อาศัยในโครงการของภาคเอกชน รัฐบาลทำสำเร็จเพราะคิดค้นทางเดินของตนเอง ไม่ใช่ "ตามหลัง" ฝรั่งอย่างไม่ลืมหูลืมตา และที่สำคัญรัฐบาลเก็บเงินกองทุนสำรองเลี้ยงชีพสูงถึง 20% จากคนทำงานทุกคน ทำให้รัฐบาลมีเงินมากพอจะสร้างเคหะชุมชนกันใหญ่โตไปเลย
          บัดนี้สิงคโปร์ได้ก้าวไปสู่การพัฒนายุคใหม่นั่นก็คือการตอบสนองคนเฉพาะกลุ่มเพิ่มขึ้น
          1.สิงคโปร์ได้พัฒนาห้องชุดขนาดกลาง (2 ห้องนอน) มากขึ้นเพื่อสนองครอบครัวเล็กที่เพิ่งเริ่มต้น ไม่จำเป็นต้องซื้อขนาดใหญ่อีกต่อไป(และเมื่อ    ครอบครัวขยายขึ้นก็จะสามารถขายเพื่อซื้อห้องชุดที่ใหญ่กว่า) แต่เดิมรัฐบาลสร้างให้แต่ขนาด 1 ห้องนอนเพราะมีเงินจำกัด ต่อมาถึงยุคขนาดใหญ่เช่น 3-4 ห้องนอน เพื่อให้ "อยู่กันชั่วชีวิต" แต่เพื่อตอบสนองคนรุ่นใหม่จึงออกแบบใหม่ที่เล็กลงแบบ "สวนกระแส" อีก         แสดงว่าทุกอย่างปรับได้ housing dynamic ตามฐานะทางเศรษฐกิจ
          2. คนโสดที่อายุ 35 ปีขึ้นไปสามารถซื้อห้องชุดได้แล้ว ไม่จำเป็นต้องมีครอบครัว เพราะมีประชากรโสดเพิ่มขึ้น
          3. สร้าง Executive condominium สำหรับคนรวยแยกไปต่างหาก เพื่อตอบสนองความต้องการเฉพาะของคนกลุ่มนี้
          4. ตอบสนองความต้องการของคนแก่โดยสร้างห้องชุดที่สามารถแบ่งซอยห้องย่อยได้เองมากขึ้นเพื่อคนแก่และเด็ก เพราะบางครอบครัวอาจอยู่กันถึง 3 ชั่วรุ่น นอกจากนี้ยังมีการสร้างห้องชุดเฉพาะกลุ่มคนแก่อีกด้วย แบบ studio apartment
          5. การพัฒนาระบบ intelligent building โดยเพิ่มองค์ประกอบด้าน IT ภายในบ้านยุคใหม่ของเคหะชุมชนสิงคโปร์
          นอกจากนี้การเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ยังมีหน่วยวิจัยที่คอยศึกษาตลาดและความต้องการของประชากรอยู่ตลอดเวลา มีการจัด International Design Competition เพื่อหาแบบใหม่ๆ ในการสร้างที่อยู่อาศัย
          ท่านทราบไหม ช่วงปี 2540 (ก่อนเกิดวิกฤติการณ์) มีคนจองซื้อห้องชุดสิงคโปร์ถึง 146,000 หน่วย รัฐบาลเขาคาดว่าต้องใช้เวลาถึง 5 ปีจึงจะตอบสนองหมด จึงเร่งสร้างใหญ่เลย และบัดนี้ก็มี "บ้านว่าง" เช่นของเรา แต่ต่อมารัฐบาลได้ปรับกลยุทธใหม่ด้วยการสร้างน้อยลง และสร้างตามคำสั่ง ทำให้ปัญหาส่วนเกินลดลง
          สิ่งที่ท่านควรทราบประการหนึ่งก็คือ อาคารชุดของสิงคโปร์ การเคหะของเขาขายต่ำกว่าทุน เพราะรัฐบาลสนับสนุนครับ

"บสท ของมาเลย์" - บรรษัทบริหารสินทรัพย์มาเลเซีย (Danaharta)
          รัฐบาลมาเลเซียแก้หนี้ได้รวดเร็ว แทบจะหมดจด (แน่นอน. . บางรายที่ใหญ่ ๆ อาจจะมี "ก้างตำคอ" บ้าง) ทาง บสท. ของมาเลย์นั้น จัดตั้งปี 2541 บัดนี้ชำระหนี้ได้เกือบหมดแล้ว (ของเราเพิ่งเริ่มต้น) ข้อคิดที่น่าสนใจก็คือ สำเร็จเพราะรัฐบาลหนุนเต็มที่, เน้นขายทรัพย์สิน-ไม่ยืดเยื้อ, และที่สำคัญก็คือเน้นตัวใหญ่ ๆ ไม่ใช่เอาแต่ "ปลาซิวปลาสร้อย" ทำให้เกิดความสำเร็จอย่างดี สำหรับการขายทรัพย์สินนั้น เขาใช้การประมูลแบบเปิดซอง มีการประเมินโดยบริษัทที่เป็นกลาง โดย บสท.ของเขาเป็นคนจ่ายและคัดเลือกบริษัทประเมินอย่างเป็นกลางและเป็นธรรมจริง ๆ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ มาเลเซีย
          ท่านเชื่อไหม เขาตั้งศูนย์ได้เสร็จภายใน 9 เดือน กล่าวคือ 13 ธค. 41 รัฐบาลมาเลย์ดำริให้ตั้ง, กพ.42 รัฐบาลมอบหมายให้กรมประเมินเป็นผู้ตั้ง, กย.42 ตั้งเสร็จแล้ว!!! เขาใช้เงินปีละเพียง 30 ล้านบาท ใช้คน 100 คน ในอนาคตจะขยายเป็น 257 คนใช้เงิน 80 ล้านต่อปี ตอนนี้และตั้งแต่ตั้งครั้งแรก ยังไม่ได้ซื้อระบบคอมพิวเตอร์นับร้อย ๆ ล้าน แต่เมื่อตั้งได้ชัดเจนแล้ว จึงจะเริ่มทำให้งานเป็นแบบ computerize มากขึ้น
          ศูนย์ข้อมูลของเขา รายงานตรงไปยังกรมประเมิน ถึง ปลัดกระทรวงการคลัง ถึง รมต.คลัง ซึ่งก็คือนายกรัฐมนตรีนั่นเอง แสดงว่าองค์กรเขา work มากจริง ๆ ท่านทราบไหมรัฐบาลของเขานั้นหนักแน่นมาก ตั้งแต่เกิดวิกฤติปี 2540 รัฐห้ามขึ้นโครงการอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าใหม่ ๆ ทั้งหมด (ยกเว้นในบางกรณีเท่านั้น) แต่ของเรายัง "ตามใจคือไทยแท้"

ข้อคิดจากรถไฟฟ้ากัวลาลัมเปอร์
          กัวลาลัมเปอร์ก้าวหน้ากว่ากรุงเทพมหานครตรงที่มีรถไฟฟ้าถึง 3 สายพาดผ่าน คือสาย Star, Putra และ Monorail ซึ่งให้สัมปทานเอกชนทำเช่นเดียวกัน BTS บ้านเรา อย่างไรก็ตามโดยที่นครนี้มีประชากรเพียง 2 ล้านคน ทำให้มีปริมาณผู้ใช้รถไฟฟ้าไม่เพียงพอ ดังนั้นสาย Putra จึงล้มละลายไปแล้ว สาย Star ก็กำลังย่ำแย่ ส่วนสาย Monorail ยังกำลังก่อสร้รงซึ่งอาจประสบชาตากรรมคล้ายคลึงกัน อย่างไรก็ตามรัฐบาลของเราจะเข้า "อุ้ม" เพื่อให้บริการต่อไปได้
          ค่าโดยสารของเขา 15-30 บาท (ถูกกว่าบ้านเรา) แต่ผู้คนมีรายได้สูงกว่าเสียอีกก็ยังไม่รอด ที่นครนิวยอร์ค ค่าโดยสารรถไฟฟ้าใต้ดินประมาณ 40 บาท แต่ผู้คนมีรายได้สูงกว่ากรุงเทพมหานครถึง 6-8 เท่า ดังนั้นค่ารถไฟฟ้าของเขาจึงถือว่าถูกมาก และที่ถูกเช่นนี้ได้ก็เพราะ รัฐบาลให้การสนับสนุนช่วยชดเชยให้
          สำหรับในส่วนที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินก็คือ การมีรถไฟฟ้าทำให้ราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงสถานี สูงขึ้นกว่าแต่ก่อนประมาณ 10-15%

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่