Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 656 คน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์: อย่าหลงเชื่อข่าวว่าฟื้นแล้ว
เรายังแก้ไม่ตรงจุด วันหน้าอาจแย่ลงอีกได้
มกราคม 2545

          ตลาดอาจดูคึกคักขึ้นในช่วงแรกเพราะแรงโหมสร้างภาพ สังเกตข่าวช่วงนี้ออกมาดีไปหมดแต่ต่อไปอาจฟุบลงอีก เพราะเศรษฐกิจไม่ฟื้นจริง และเราแก้ปัญหาผิดจุด คือไปมุ่งส่งเสริมการซื้อโดยการลดภาษี ให้กู้มาก ให้กู้นาน ปํญหาที่จะตามมาก็คือ การซื้อโดยประมาท สินค้ายังระบายไม่ออก และหนี้ NPL ก็ไม่ลด ที่แก้ผิดจุดเพราะไม่ได้ลดราคา และผู้ซื้อยังไม่ได้รับการคุ้มครองให้กล้าตัดสินใจซื้อ

แก้ผิดจุดตรงไหน
          ลดภาษี-ค่าธรรมเนียม: ภาษี 2-3% ของราคาประเมินเป็นเรื่องเล็กและไม่ใช่หน้าที่ของผู้ซื้อ(ยกเว้นจะผลักภาระให้)จึงไม่กระตุ้นผู้ซื้อนัก
          กู้ 100%: ถ้าจะมีบ้านทั้งทีแต่ไม่มีเงินประเดิมเองเลย ก็คงไม่มีคุณสมบัติเป็นผู้กู้ที่ดีนัก หรืออาจคิดเอาเงินไปหมุนทางอื่น
          ให้ผ่อนนาน: การผ่อนนานไปอีก 1 เท่าตัว เช่น 20 เป็น 40 ปี ค่างวดผ่อนลดลงไปเพียงหนึ่งในสี่ แสดงว่าช่วยไม่ได้มาก แต่สร้างภาระหนี้ยาว ตัดโอกาสลงทุนอื่นในอนาคต
          เอาเงินกองทุนต่าง ๆ มาใช้: เอาอนาคตและผลประโยชน์ของข้าราชการและลูกจ้างทั้งประเทศมาเสี่ยงเพียงเพื่อแก้ปัญหากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ข้าราชการส่วนใหญ่ 77% มีหนี้อยู่แล้ว 343,184 บาท/คน แถมส่วนใหญ่ก็เป็นหนี้อสังหาฯ (www.nso.go.th/eng/stat/office/tab2_44.htm)

แก้ให้ตรงจุดทำอย่างไร
          การแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์โดยมุ่งกระตุ้นให้คนซื้อตามมาตรการข้างต้นยังไม่เพียงพอ จุดสำคัญอยู่ที่การทำให้ราคาอสังหาฯ ถูกลงจนจูงใจให้ซื้อ เพื่อให้คุ้มค่าที่จะถือไว้รอเวลาราคาขึ้นในอนาคต
          การลดก็ไม่จำเป็นต้องลดลงมาก จากการวิจัยตลาดพบว่า หากลดต่ำกว่าราคาตลาดเพียง 30% ก็สามารถขายได้แล้ว ในห้วงวิกฤติเศรษฐกิจ การลดราคาเป็นธรรมดา ราคาหุ้นก็ลด ราคาหนี้เน่าก็ลด ฯลฯ และมักลดมากเสียด้วย ดังนั้นการลดราคาบ้านลงสัก 30% น่าจะเป็นไปได้ แต่ที่ผ่านมา มีแต่พยายาม “ล่อ” ให้ซื้อ ซึ่งอาจทำให้เกิดการซื้อโดยขาดวิจารณญาณ อย่าลืมว่า"เสียดายที่ซื้อไม่ทัน" ดีกว่า"เสียดายที่ซื้อ"
          ไม่ต้องกลัวว่าลดราคาแล้วจะทำลายตลาด นี่เป็นข้ออ้างเพื่อกลุ่มธุรกิจ ผมเคยทำหนังสือถึงรัฐบาลตั้งแต่ต้นปีก่อนแล้วว่า การลดราคานี้จะทำให้เกิดการระบายสินค้าในตลาดขนานใหญ่ ส่งผลต่อเป็นปฏิกิริยาลูกโซ่ ทำให้เศรษฐกิจกระเตื้องได้ และเมื่อนั้นราคาทรัพย์สินก็จะขยับตัวสูงขึ้น ไม่ใช่ลดแล้วลดเลยแต่อย่างใด

ย้ำให้เห็นแก่ผู้บริโภค
          การแก้ให้ตรงจุดยังต้องทำอีก 2 อย่างคือ การบังคับใช้สัญญาซื้อขายมาตรฐานของ สคบ. ที่ให้ความเป็นธรรม และการประกันเงินดาวน์ ไม่ใช่ว่าพอผู้ประกอบการเกิดปัญหา เงินดาวน์ก็สูญ การทำ 2 อย่างนี้เป็นการช่วยผู้ประกอบการให้สามารถขายบ้านได้มากขึ้นหากชาวบ้านเกิดความเชื่อมั่นว่าเงินลงทุนซื้อบ้านของพวกตนจะไม่สูญเปล่า
          มาตรการเสริมทั้งสองข้างต้น ควรทำมานานแล้ว แต่ไม่ได้ทำ เพราะคณะกรรมการแก้อสังหาฯ ทุกชุด มีแต่ข้าราชการ กับผู้แทนหรือผู้เกี่ยวข้องกับผู้ประกอบการธุรกิจ ไม่มีส่วนที่เป็นผู้บริโภค เช่น คนซื้อบ้าน คณะกรรมการชุมชน หมู่บ้าน นิติบุคคลอาคารชุดที่มีผลงานทำเพื่อลูกบ้าน นี่เองที่นโยบายที่ออกมาล้วนไม่ได้คุ้มครองคนส่วนใหญ่

สร้างภาพ: สร้างปราสาททราย
          “งบโฆษณาอสังหาฯ ปี 44 ทะลุ 1.1 พันล้าน”: ดูประหนึ่งทำลายสถิติ แต่ความจริงคือตัวเลขยังต่ำกว่าปี 2543 เสียอีก และช่วงบูมนั้นว่ากันเป็นหมื่นล้านทีเดียว นี่เพียงแค่หนึ่งในสิบ
          “ธุรกิจบ้านจัดสรรโต 10-20%”: ถ้าเทียบกับ GDP 2% ดูคล้ายมหาศาล แต่ถ้าเทียบกับติดลบจน “แทบติดดิน” ในช่วงก่อนแล้ว การที่เพิ่งมาโตแค่นี้ยังเป็นแค่ “น้ำจิ้ม”
          “ฟันธงอสังหาฯ ปีม้าคึกคัก”: บางคนไปไกลถึงขนาดว่าสินค้าจะขาดตลาด ถ้าใคร ๆ เชื่ออย่างนี้แล้วลงทุนสร้างกันยกใหญ่อีก รับรองว่าคนรับกรรมก็คงหนีไม่พ้นประชาชนผู้ซื้อ กับประชาชนผู้เสียภาษีอีกตามเคย (คนอื่นลอยตัว)
          มุขขายที่ใช้บ่อยก็คือ การพยายามประสานเสียงพูดกันแต่แง่ดี เพื่อให้เกิดบรรยากาศการซื้อ โดยหวังจะช่วยให้ตลาดฟื้นในที่สุด ซึ่งหาเป็นความจริงไม่ ถ้าการซื้อ-ขายเกิดตามอารมณ์หรือบรรยากาศ การนั้นย่อมไม่ยั่งยืน ดังนั้นการเสพข่าวในทุกวันนี้จึงต้องตรองให้มาก คำพูดที่มักได้ยินทุกปีก็คือ “ปีนี้เป็นปีทองผู้บริโภค (อีกแล้ว) รีบซื้อด่วน (ไม่งั้นราคาจะขึ้น)” แต่ความจริงก็คือถ้าไม่รีบซื้อ คนขายจะแย่ต่างหาก

ทิศทางที่ควรเป็น
          ภาวะขณะนี้ ควรผ่องถ่ายขายทรัพย์-หนี้ที่เป็นบ้านอยู่แล้วออกมามากกว่าการสร้างใหม่ เพราะค่าก่อสร้างแพงขึ้นมากและบ้านร้างยังมีอีกมาก จะได้ไม่เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจ ถ้าจะสร้างใหม่ก็เฉพาะโครงการที่กำลังจะเสร็จ โดยการลดหนี้ ใส่เงินเข้าไปให้เสร็จแล้วเอามาขายในราคาถูก อย่างนี้จึงจะเดินถูกทาง จะเป็นคุณูปการแก่ประเทศชาติ

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่