Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 494 คน
ตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2545
ธันวาคม 2544

โครงการเปิดใหม่
          จากการประมาณการตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2544 คาดว่า จะมีทั้งสิ้น 4,626 หน่วย เป็นเงิน10,272 ล้านบาท ซึ่งนับว่ามากกว่าปี 2542 ซึ่งถือว่าเป็นช่วงตกต่ำสุดขีด ถึงประมาณ 3-4 เท่าตัว การนี้แสดงให้เห็นว่า ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยมีการกระเตื้องขึ้นเล็กน้อยจากที่แทบไม่มีโครงการเกิดใหม่เสียเลย แต่ไม่อาจกล่าวได้อย่างแน่ชัดว่า ตลาดที่อยู่อาศัย “ฟื้นตัว” แล้ว เพราะเมื่อเทียบกับช่วงเฟื่องฟู (ก่อนปี 2540) จำนวนโครงการใหม่ในปัจจุบันนี้นับว่าน้อยนิดมาก คือเพียง 1 ใน 100 เท่าของในยุคนั้น
          จะเห็นได้ว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปัจจุบันเป็นโครงการที่ 1. “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” ใหม่บ้าง 2. โครงการของผู้ประกอบการเดิมที่ติดอยู่กับสถาบันการเงินต่าง ๆ หวังขายให้หมดเพื่อ “ล้างหนี้” บ้าง 3. โครงการของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ที่จำเป็นต้องมีกิจกรรมในตลาดอยู่เสมอบ้าง 4. โครงการใหม่แท้ ๆ ของผู้ประกอบการมืออาชีพที่ได้จากการซื้อที่ดินใหม่หรือซื้อโครงการเดิมมา “ปัดฝุ่น” ขายต่อ นอกจากนี้ ในแต่ละโครงการยังต้องพยายามลดต้นทุนหรือให้มีสัดส่วนกำไรต่ำเพื่อให้สามารถขายได้ จะสังเกตได้ว่า แทบไม่มีโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ “หน้าใหม่” เช่นในยุคเฟื่องฟูแต่อย่างใด ซึ่งกรณีนี้แสดงว่า ตลาดยังไม่เฟื่องฟูหรือให้ผลตอบแทนจริงจนดึงดูดให้มีการลงทุนใหม่อย่างแท้จริง

การขายที่อยู่อาศัย
          ที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดใหม่มักจะขายดี กล่าวคือประมาณว่า ในจำนวนสินค้าที่นำออกสู่ตลาดทั้งหมดในปี 2544 มีผู้จองซื้อแล้วถึงประมาณสองในสาม ซี่งถือว่าน่าที่งมาก สาเหตุที่ขายดีเป็นเพราะว่า 1. เป็นโครงการใหม่มีการโฆษณาและส่งเสริมการขายมากเป็นพิเศษ 2. โครงการเหล่านี้ได้ผ่านการสำรวจวิจัยศึกษามาอย่างดี 3. โดยเปรียบเทียบกับโครงการระดับราคาเดียวกัน ราคาขายในโครงการเหล่านี้ สามารถแข่งขันกับอุปทานเก่าในตลาดได้ 4. ในขณะนี้เกิดภาวะช่องว่างที่ไม่ค่อยมีอุปทานเกิดใหม่มากนัก และอุปทานเดิมที่สมควรนำออกมาขายในตลาดทั้งที่ติดอยู่กับสถาบันการเงินและอื่น ๆ ยังไม่ได้นำออกมาขายเท่าที่ควร จึงทำให้อุปทานใหม่จำนวนน้อยนิดเหล่านี้สามารถขายได้ดี และ 5. มักเป็นโครงการบ้านเดี่ยวราคาสูง ซึ่งลูกค้ายังมีกำลังซื้ออยู่ ดังนั้นสิ่งสำคัญที่ควรตระหนักก็คือ การที่สินค้าบ้านในโครงการใหม่มีอัตราการขายที่ดีนั้น ไม่ใช่สะท้อนว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยดีขึ้นแล้วแต่อย่างใด การหลงเข้าใจว่าภาวะตลาดดีแล้ว อาจทำให้เกิดการไหลบ่าเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกในระยะสั้น ๆ ทำให้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ยิ่งทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น

การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย
          จากการสำรวจโครงการเกิดใหม่ในปี 2543-2544 พบว่า 1. ส่วนใหญ่ 74% ไม่มีความเคลื่อนไหวเปลี่ยนแปลงราคาตั้งแต่เริ่มเปิดตัวจนถึงสิ้นปี 2544 2. มี 18% ที่ปรับราคาขึ้น (เฉลี่ย 9%) ทั้งนี้เพราะเป็นสินค้าที่ต้องตามความต้องการของตลาด 3. มี 6% ที่ปรับราคาลง (เฉลี่ย 9% เช่นกัน) ทั้งนี้เพราะไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และ 4. มี 3% ที่ยกเลิกไปแล้วเพราะขายไม่ออก
          และจากการศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในตลอดช่วง 2541-2544 พบว่า ที่อยู่อาศัยทุกกลุ่ม ราคาลดลงโดยเฉลี่ยประมาณ 31% โดยกลุ่มที่ลดลงมากที่สุดก็คือ อาคารชุดและทาวน์เฮาส์ เพราะมีอุปทานมากที่สุด อย่างไรก็ตามสำหรับกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีคุณภาพ ราคาลดลงไม่มากนัก อย่างไรก็ตามมูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยแทบไม่มีการลดลงอีกในปี 2544 ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ราคาที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2544 นี้ทรงตัวแล้ว และคาดว่าจะไม่ปรับตัวลดลงอีก ทั้งนี้ยกเว้นที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพต่ำและมีการดูแลรักษาที่ไม่ดีเท่าที่ควร

การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย
          AREA คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวจริงในราวช่วงเดือนกรกฎาคม 2546 - สิงหาคม 2547 โดยการฟื้นตัวจะเป็นตามกลุ่มคือ บ้านเดี่ยวราคาแพง และทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง (ปี 2544) ทาวน์เฮาส์ราคาถูก (กย. 2545) บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง (ตค. 2546) อาคารชุดราคาถูก (สค.2548) อาคารชุดราคาปานกลาง (กพ. 2550) และอาคารชุดราคาแพง (มีค. 2550)

สรุปและข้อเสนอแนะ
          ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2545 ในช่วงแรกอาจจะดูเติบโตกว่าปี 2544 ระดับหนึ่งทั้งนี้เนื่องจากผลของการพยายามแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาล แต่อาจเป็นการเติบโตแบบชั่วคราว เนื่องจากเศรษฐกิจไทยในปี 2545 พอ ๆ กับปี 2544 และเสื่อมทรุดลงกว่าปี 2543 อย่างชัดเจน ภาพรวมตลาดในปี 2545 อาจคล้ายกับปี 2544 แต่มีแนวโน้มที่เติบโตเพิ่มขึ้นเล็กน้อยปรากฏการณ์บางอย่างอาจเป็นเพียงภาพลวงตา การลงทุนโครงการใหม่ ๆ ต้องมีความระมัดระวังเป็นพิเศษ
          ในด้านการลงทุน หากสามารถซื้อทรัพย์สินที่ได้ต่ำกว่า 70% ของมูลค่าตลาดเปิด ก็สมควรลงทุน แต่หากจะลงทุนในการซื้อเก็งกำไรโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ คงไม่สามารถทำกำไรได้ในระยะเวลา 2-3 ปีนี้ อย่างไรก็ตามสำหรับผู้ที่สนใจซื้อบ้านอยู่อาศัย การลงทุนซื้อโดยการเปรียบเทียบตลาดอย่างรอบคอบจะทำให้เกิดความมั่นใจในการซื้อยิ่งขึ้น ทั้งนี้การเปรียบเทียบอย่างรอบคอบคือการเปรียบเทียบสินค้าทั้งในโครงการใหม่ บ้านในโครงการเดิมที่ชาวบ้านเสนอขายเอง หรือบ้านหลุดจำนองของสถาบันการเงิน
          ในอนาคต ตลาดจะฟื้นตัวในปี 2546-2547 โดยขณะนั้นราคาค่าก่อสร้างอาจสูงกว่าปี 2539 ถึง 60% และประจวบกับอุปทานที่อยู่อาศัยถูกดูดซับจนลดลงถึงระดับที่จะเกิดโครงการใหม่ได้อย่างทั่วทั้งตลาด เมื่อนั้นราคาที่อยู่อาศัยจะเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอย่างเด่นชัด แต่ในระยะยาว อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยจะหดเล็กลง ตลาดบ้านมือสองจะเป็นตลาดใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่งอย่างถาวร ผู้ที่คิดจะเข้ามาทำธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะต้องมีทุนพอสมควร และทำตามกฎกติกาที่ให้ความเป็นธรรมต่อผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการมากยิ่งขึ้น
          ข้อพึงระวังประการหนึ่งก็คือ การนำเสนอข้อมูลของผู้มีส่วนได้เสียในธุรกิจผ่านสื่อต่าง ๆ อาจเป็นการสร้างภาพให้ดูดีเกินจริงเพื่อผลทางธุรกิจหรือสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องใช้วิจารณาญาณเป็นพิเศษในช่วงนี้
          สิ่งที่รัฐบาลควรเร่งดำเนินการก็คือการคุ้มครองผู้ซื้อเพื่อให้เกิดความมั่นใจ อันจะส่งผลย้อนให้ภาวะการซื้อขายและตลาดดีขึ้น เวลาผ่านไป 4 ปีนับแต่วิกฤติ สัญญาที่เป็นธรรมและระบบประกันเงินดาวน์ผู้ซื้อบ้านยังไม่ได้นำมาใช้ แสดงว่าการแก้ไขปัญหาของรัฐบาลยังไม่จริงจังและไม่ได้เน้นที่ประโยชน์ประชาชนธรรมดา ส่วนการกระตุ้นกำลังซื้อของรัฐบาล อาจทำให้ฐานะทางการเงินของส่วนรวมเสียหายได้ อาจทำให้เกิดอุปสงค์เทียม ส่งผลต่อความยุ่งยากในการแก้ไขปัญหาในภายหลัง

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่