Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 736 คน
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ โลก:
ผลการประชุมสมาพันธ์อสังหาริมทรัพย์โลก
FIABCI 2000 May 29 - June 2, 2000, London(VAT NEWS 3/2000)

การหลงผิดคิดว่าจะทำอสังหาฯ ให้ขายได้ทั่วโลก
        กิจการอสังหาริมทรัพย์โลกขณะนี้ตกอยู่ในมือของประเทศอุตสาหกรรมในยุโรปและอเมริกาที่เศรษฐกิจกำลังดีและยึดกุมเทคโนโลยีใหม่ ๆ จึงมีความพยายามทำให้อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่ซื้อขายกันได้ทั่วโลก (one global market place) แต่ในความจริงนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้สนใจซื้อ-ขายได้มักเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง และมักมีเพียงส่วนน้อยในแต่ละประเทศเป็นสำคัญ
        ความจริงแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่ขายกันภายในประเทศ สำหรับคนท้องถิ่นเป็นสำคัญ การส่งออกการลงทุนพัฒนาที่ดินจากประเทศหนึ่งไปอีกประเทศหนึ่ง ย่อมเกิดขึ้นในประเทศที่กำลัง "บูม" ซึ่งครั้งหนึ่งนักพัฒนาที่ดินไทยก็บุกไปพัฒนาทั้งในจีน ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย สหรัฐอเมริกาเหมือนกัน แต่เมื่อเศรษฐกิจ "ฟุบ" ก็ย่ำแย่กลับมา ญี่ปุ่นก็ทำเช่นเดียวกัน
        ในแง่หนึ่งอาจดูคล้ายมีความเป็นไปได้ที่หากอสังหาริมทรัพย์ในประเทศหนึ่งตกต่ำ เราก็อาจไปลงทุนในอีกประเทศหนึ่งที่กำลัง "บูม" แทน เพื่อเก็บเกี่ยวประโยชน์และลดความเสี่ยง แต่ในความเป็นจริงแล้ว อสังหาริมทรัพย์สามารถแปลงเป็นเงินได้ยากและช้า จึงมีความเสี่ยงสูง และยังมีสินทรัพย์ที่พึงลงทุนและมี "กติกา" ที่แน่ชัดอื่นอยู่แล้วเช่น หุ้น ดังนั้นโอกาสที่จะ "ฝัน" ให้อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าขายทั่วโลกจึงยาก

อสังหาริมทรัพย์ "บูม" ที่ประเทศเศรษฐกิจดีเท่านั้น
        ทุกวันนี้อสังหาริมทรัพย์ "บูม" สุดขีดในสหรัฐ และตกต่ำในญี่ปุ่นและประเทศอื่น ๆ ที่เศรษฐกิจไม่ดี เป็นเรื่องที่น่าแปลกมากที่เศรษฐกิจสหรัฐยังดีอยู่ทั้งที่ได้รับการคาดการณ์ว่า ในปี 2543 เป็นต้นมา เศรษฐกิจจะเริ่มชลอตัวลง
        เงินดอลลาร์สหรัฐ น่าจะตกในช่วงที่ผ่านมา แต่กลับไม่ตก เพราะใคร ๆ ก็เก็งกำไรเงินดอลลาร์ และในขณะเดียวกันเงินสกุลอื่น ๆ ตก ทำให้เงินดอลลาร์กลับทรงตัวอยู่ได้ ดังนั้นเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาโดยรวมจึงยังดีอยู่
        ในทางตรงกันข้าม เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาสิบกว่าปีแล้ว ยังไม่มีแนวโน้มว่าจะดีขึ้นนัก และยังไม่เห็นชัดว่าเมื่อไหร่จึงจะ "โชติช่วงชัชวาล" ขึ้นอีกครั้งหนึ่งเลย

แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาค
        ยุโรปตะวันตก: ในลอนดอนราคาบ้านเพิ่มขึ้น 23% โดยเฉลี่ยในปีที่แล้ว ในเนเธอร์แลนด์และเยอรมนี ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ถึบตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2540 (ช่วงที่เอเซียเริ่ม "ร่วง") ตลอดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บางแห่งราคาเพิ่มขี้นเกือบเท่าตัว อย่างไรก็ตามเป็นที่คาดการณ์ว่า ปี 2543 น่าจะเป็นจุดสูงสุดของราคาแล้ว
        ยุโรปตะวันออก: ในส่วนที่กำลังพัฒนาตามยุโรปตะวันตก เช่น ฮังการี เช็คโกสโลวัค มีโอกาสที่จะดีขึ้นอย่างช้า ๆ ตามประเทศยุโรปตะวันตก แต่สำหรับประเทศที่เศรษฐกิจยังย่ำแย่เช่น รัสเซีย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีกระเตื้อง
        สหรัฐอเมริกา: ยังมีการเติบโตต่อเนื่อง แม้จะมีหลายฝ่ายออกมา "ปราม" การเก็งกำไรและคาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงในอนาคต
        อเมริกากลาง-ใต้: แตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ แต่เศรษฐกิจในบราซิล เม็กซิโกเริ่มฟื้นตัว ทำให้มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นตามลำดับ ขณะนี้ในเซาเปาโลกำลังวางแผนสร้างตึกสูง 495 เมตร ให้แล้วเสร็จในปี 2548 (ถ้าเสร็จจะเป็นอันดับ4 ของโลกที่วางแผนจะสร้าง)
        เอเซีย: ในทางตรงกันข้าม อาคารมิลเลนเนียมทาวเวอร์ซึ่งสูง 840 เมตรและญี่ปุ่นเคยวางแผนจะสร้างบริเวณอ่าวโตเกียว มีอัน "พับแผน" ไปไม่มีกำหนด และภาวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่เด่นชัด
        แม้แต่เกาหลีใต้เอง ก็ยังยอมรับว่าเศรษฐกิจยังไม่ได้ฟื้นตัวชัดเจน แต่ที่ต้องมาเปิดตัว ออกบูธในงานประชุมอสังหาริมทรัพย์โลกที่กรุงลอนดอนในครั้งนี้นั้น เพราะอย่างน้อยก็เพื่อให้ชาวโลกทราบว่าเกาหลี "ยังอยู่" "ยังไม่หนีหายตายจากไปไหน"!!
        ดังนั้นจีงสรุปได้ว่า ในทุกมุมโลกทุกวันนี้ อสังหาริมทรัพย์ดีหรือแย่เป็นหย่อม ๆ ไม่ได้ตกต่ำหรือดีขึ้นพร้อม ๆ กันแต่อย่างไร

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์
        อสังหาริมทรัพย์มี "ขาขึ้น" แต่เป็นเรื่อง "ทำใจ" ยอมรับได้ยากว่ามี "ขาลง" ในหลายประเทศทั้งอังกฤษและสหรัฐอเมริกา อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเป็นเวลาเกือบ 10 ปีก่อนที่จะดีขึ้น ในญี่ปุ่นตกต่ำเกิน 10 ปีแล้วยังไม่ดีขึ้นเลย ดังนั้นในกรณีประเทศไทย ถ้าเศรษฐกิจยังเพียง "ดีเป็นหย่อม ๆ" โอกาสที่อสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวย่อมมีน้อยมาก
        ประเด็นปัญหาสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ในช่วง "ขาลง" ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่นั้นกลับ "ไม่มีตลาด" โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างค้างเติ่งไว้ ยิ่งหาราคาได้ยากมาก เพราะไม่มีผู้ซื้อ ดังนั้นในการประเมินค่าทรัพย์สินจึงต้องใช้ความละเอียดอ่อนเป็นพิเศษ ไม่เช่นนั้นอาจถูกหลอกกดราคาซื้อ อย่างไรก็ตาม การไม่มีราคาในบางช่วง หาใช่ว่าจะไม่มีมูลค่าในช่วงนั้น

ภาวะอสังหาริมทรัพย์ไทย
        ถ้าเทียบกับประเทศอื่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังดีกว่าหลายประเทศ แต่ก็ยังไม่ฟื้นตัว อย่างไรก็ตามราคาไม่ได้ตกต่ำอย่างหนักเช่นในอังกฤษในช่วงปี 2534-35 และคงมีเพียงการพัฒนาศักยภาพภายในของเราเอง (เช่น การส่งออก) และการสร้างเสน่ห์และความพร้อมของเรา (เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน) เราจึงจะทำให้ต่างชาติสนใจลงทุนในประเทศไทย โดยเฉพาะการลงทุนทางด้านอุตสาหกรรมที่จะเป็นตัวผลักด้นเศรษฐกิจให้ดีขึ้น
        การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ ไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น เพราะไม่ใช่การลงทุนใน real sector แต่อย่างใด

รูปแบบที่มั่นคงในการลงทุนอสังหาฯ ในอนาคต
        กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีการหน้าที่ในการพัฒนา จัดการและให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ จะเป็นเครื่องมือการลงทุนที่สำคัญและเติบใหญ่ในอนาคต และช่วยกระจายความเสี่ยงในการลงทุนได้เป็นอย่างดี การพัฒนาที่ดินประเภทซื้อที่ดินมาสร้างบ้านขายแบบพื้นฐานเช่นนี้จะค่อย ๆ ลดลง การที่บริษัทพัฒนาที่ดินโดยเฉพาะบริษัทมหาชนมีสินทรัพย์เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง จะเป็นฐานที่มั่นคงต่อความมั่นใจของนักลงทุน
        การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังไม่มีรูปแบบใหม่ที่พิสดารนัก แต่การเจาะกลุ่มเป้าหมายเฉพาะเจาะจงจะมีแบ่งซอยเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ ซึ่งจะมีมากขึ้น กลุ่ม Timeshare เป็นต้น
ประเมินสถานะและบทบาทของ IT
        IT ทำให้โอกาสการพังครืนของอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง เพราะสามารถสื่อสารกันได้มากขึ้น กลยุทธการพัฒนาใหม่ ๆ ที่เกิดขึ้นในมุมโลกหนึ่ง สามารถจะเผยแพร่ไปยังที่อื่น ๆ ได้อย่างรวดเร็ว
        อย่างไรก็ตาม IT คงไม่สามารถ "หักห้าม" การตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์ได้ เพราะจากประสบการณ์การตกต่ำในแต่ละครั้งทั่วโลกมักเกิดจากการเก็งกำไร ความเชื่อมั่นในตนเองสูงเกินไป (โลภ) ซึ่งเป็นภาวะอัตวิสัยมากกว่าจะยึดถือความจริงของข้อมูลที่ "แบ" อยู่ตรงหน้า
        ขณะนี้เริ่มมีการทดลองจัดการประมูล ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านอินเตอร์เน็ทกันแล้ว แต่กว่าจะได้ผลจริงก็คงกินเวลาอีกพักหนึ่ง บทบาทของ IT ทุกวันนี้คงเป็นการแนะนำสินค้าที่ครบถ้วนและไม่มีภาระในการ "แบก" เอกสารหรือโบร์ชัวร์หนัก ๆ มากกว่าจะสามารถใช้ขายสินค้าอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นรูปธรรม

ปัทมา จันทรานุกูล ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส VAT News 3/2000 กรกฎาคม-กันยายน 2543 หน้า 10

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่