Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 756 คน
จะจัดการอาคารและโครงการอสังหาริมทรัพย์ร้างอย่างไร
(VAT NEWS 1/2000)

คุณจอห์น เอ็ม คูเปอร์
ที่ปรึกษาการประเมินค่าทรัพย์สิน
สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน กรมที่ดิน

        คำถามนั้นง่าย คำตอบนั้นยาก แนวทางการแก้ไขมีทั้งยากและง่าย

ปัญหาพื้นฐาน
        อสังหาริมทรัพย์มีทั้งขาขึ้นและขาลง ในขาขึ้นเรามองทุกอย่างดีไปหมด พอขาลง เรามองทุกอย่างเป็นลบไปหมด
        ในยามขาขึ้น ผู้ประกอบการจำนวนมากพัฒนาโครงการ ทั้งที่วันนี้เมื่อยามขาลง เราเห็นอยู่ชัดแจ้งว่า ไม่มีความเหมาะสมและเป็นไปได้เลย แต่ในวันก่อนนี้ เราเห็นเป็นโครงการเลิศหรู สถาบันการเงินเองก็ไม่เคยมีคำถามถึงความเหมาะสมและเป็นไปได้ จึงปล่อยกู้อย่างไม่พิจารณาให้ถ้วนถี่
        ในภาวะตกต่ำ สิ่งที่ทำให้สถานการณ์เลวร้ายกว่าที่คิดก็คือ ความเชื่อมั่นที่ว่าเราจะเป็นเสือตัวที่ 5 ในเอเซียและมองแต่เพียงว่าภูมิภาคนี้จะมีการเติบโตอย่างไม่หยุดยั้งอันขัดกับปัจจัยพื้นฐานที่เป็นจริง
        นอกจากนี้สิ่งที่สร้างความหายนะอีกประ-การหนึ่งก็คือ การขาดการสนับสนุนจากภาครัฐในการแก้ไขปัญหาอย่างจริงจัง การสนับสนุนนี้ได้แก่ การควบคุม ข้อกฎหมาย ข้อมูลและการให้การศึกษาโดยเฉพาะการศึกษานั้น ความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และการประ-เมินค่าทรัพย์สินในไทยไม่แพร่หลายไปสู่ประ- ชาชนหรือกระทั่งผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเองเท่าที่ควร ทำให้ขาดข้อมูลและการวินิจฉัยข้อมูลอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ อาศัยแต่ความเชื่อ (มั่น) ของตัวตนเป็นหลัก ประจักษ์หลักฐานที่ชัดเจนก็คือ การปล่อยกู้โครงการอสัง-หาริมทรัพย์ขนาดมหึมา โดยไม่ศึกษาถึงความเป็นไปได้ทางการตลาดอย่างจริงจัง
        การทุ่มเทศึกษา หาแนวทางในวันนี้ รวมทั้งการออกกฎหมายแก้ไขปัญหา NPL กฎหมายล้มละลาย การปรับโครงสร้างหนี้ สิ่งเหล่านี้น่าจะดำเนินการมาตั้งแต่ก่อนเกิดวิกฤติการณ์แล้ว ไม่ใช่วันนี้

การวิเคราะห์ปัญหา
        ความวิบัติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ใช่จะเป็นผลจากการล้นตลาดของสินค้าเท่านั้น แต่เกิดจากความตื่นตระหนกที่ทำให้ปัญหาเลวร้ายจนสุดหยั่งคาด ความตื่นตระหนกทำให้คนหยุดซื้อบ้าน สถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ จนทำให้แม้โครงการที่ดีที่น่าจะขายได้ในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ก็วิบัติไปด้วย
        และด้วยความวิบัตินี้ ทำให้นักฉวยโอกาสทำกำไร เข้ามาเลือกซื้อโครงการในราคาถูกอย่างได้เปรียบ และถ้าสถานการณ์เลวร้ายสุด นักลงทุนสถาบันรายใหญ่ข้ามชาติก็จะได้โอกาสเข้ามา "เล่น" ด้วย
การประเมินค่าทรัพย์สินในความมืด
        การประเมินค่าอาคารสร้างค้าง ต้องใช้นักประเมินค่าทรัพย์สินที่มีความสามารถและขยันหาข้อมูล โดยเบื้องต้นเราจะต้องทำการวิจัยสถานการณ์ตลาดให้ชัดแจ้ง ในภาวะที่ข้อมูลต่าง ๆ มีไม่เพียงพอในตลาด
        ในการประเมิน เรายังต้องทำความเข้าใจตลาดเฉพาะของทรัพย์สินนั้นด้วย ได้แก่พฤติกรรมผู้บริโภค ภาวะการตลาดและการขาย เช่น ถ้าเราประเมินโรงแรม เราต้องรู้ว่าทรัพย์สินนี้ ใครใช้ ภาวะการท่องเที่ยวและธุรกิจเป็นอย่างไร อุปทานมาน้อยเพียงไหน จนกระทั่งถึงการระบุให้ได้ว่า ใครน่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ซื้อน่ามีจุดอ่อน จุดแข็งอะไรบ้าง

การประเมินศักยภาพ
        เราต้องประเมินศักยภาพของทรัพย์สินให้ได้ว่าว่าใช้ทำอะไรได้บ้าง แต่ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ทรัพย์สินบางประเภทอาจไม่มีอุปสงค์หรือมีน้อยมาก เหตุผลก็คือ 1. มีอุปทานในทรัพย์สินคล้ายกันมากมาย 2. ทำเลตั้งผิดที่ 3. คุณภาพการออกแบบต่ำ/ล้าสมัยแล้ว 4. อยู่ในเขตการใช้ที่ดินตามผังเมือง ที่ไม่เอื้อต่อการทำธุรกิจ 5. ภาวะแวดล้อมไม่เอื้ออำนวย และไม่ดึงดูดความสนใจ (เช่นใกล้สลัม) ฯลฯ
        ทางเลือกในการแก้ปัญหาทำอย่างไร 1. ถ้าทุกอย่างไม่เอื้อเลย สินค้าวางผิดตำแหน่งที่สมควรทั้งหลาย ขาดอุปสงค์ ฯลฯ ทรัพย์สินนั้นก็ควรถูกรื้อทิ้ง 2. แต่หากเป็นเพียงเรื่องเงื่อนไขเวลา อาจซื้อเวลารอจนกว่าจะมีอุปสงค์ 3. หากเป็นความบกพร่องของทรัพย์สินที่แก้ไขได้ เช่น เปลี่ยนรูปลักษณ์ การใช้สอย การหน้าที่ใหม่ได้ ก็อาจต้องลงทุนปรับปรุง

ปัญหาของจังหวะเวลา
        จังหวะเวลาในการรอให้วิกฤติผ่านพ้นหรือจนกว่ามีอุปสงค์ เป็นสิ่งสำคัญที่นักประเมินต้องสามารถระบุได้ เช่น เราต้องประมาณการห้วงเวลาการดูดทรัพย์อุปทานอย่างสอดคล้องกับความเป็นจริงของ ตลาดเฉพาะของทรัพย์สินนั้น และต้องประมาณการอัตราคืนทุน รายได้ รายได้ที่เหมาะสมตามช่วงเวลาในการคำนวณมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้
        ความเหลื่อมของช่วงเวลา อาจหมายถึงการพลาดหรือความเสี่ยงสูญในโอกาสที่พึงมี เพราะเช่นโครงการล่าช้าออกไป แล้วเกิดมีการเปลี่ยนแปลงด้านผังเมือง สิ่งแวดล้อม ข้อกำหนดการพัฒนาทรัพย์สินเฉพาะประเภท ก็จะทำให้เกิดความสูญเสียได้
        ตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินที่มีความเป็นไปได้ทางการตลาด เราก็ต้องคิดลดมูลค่าจนถึงช่วงเวลาที่จะมีผู้ซื้อจริง แต่หากไม่มีโอกาสทางการตลาดเพียงพอ ก็ยังต้องคิดต้นทุนการปรับปรุงให้ทันการณ์ก่อนการขายได้จริง
        ข้อคำนึงถึงตลาดเฉพาะ อาจเป็นในเชิง:
        1. ตามท้องถิ่น ทำเล 2. แบบของทรัพย์สิน 3. ขนาดของทรัพย์สิน 4. ระดับราคา
        ถ้าเรากำหนดตลาดเฉพาะของทรัพย์สินนั้นถูกต้อง เราก็จะสามารถวิเคราะห์อุปสงค์และอุปทานของทรัพย์สินได้อย่างเหมาะเจาะ

ข้อคำนึงด้านอุปทาน
        นักประเมินค่าทรัพย์สิน ต้องสามารถแบ่งระดับของทรัพยืสิน ตามประเด็นดังนี้:
        1. คุณภาพของทรัพย์สิน 2. ความเสี่ยงในการลงทุน 3. ขนาดของโครงการทรัพย์สิน 4. ความเป็นไปได้ทางการตลาด 5. ตำแหน่งของสินค้าในตลาด ตามห้วงเวลาที่เหมาะสม
        ทรัพย์สินที่ถูกประเมินตามระดับที่แตกต่างกันข้างต้นนี้ เราจะสามารถเห็นชัดว่าเราควรจัดการอย่างใดอย่างหนึ่งดังนี้:
        1. สร้างต่อให้แล้วเสร็จ 2. ปรับเปลี่ยน 3. ยกเลิก รื้อสร้างของใหม่ 4. แปลงสินทรัพย์ใหม่ เช่น ขายหรือจัดเป็นส่วนหนึ่งในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อโอกาสทางการตลาดใหม่ ๆ 5. ขายควบทรัพย์สินหรือกิจการอื่น 6. ขายหรือร่วมทุนกับต่างชาติ
        จะเลือกทำการเช่นใด ก็คงต้องทำการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินให้ชัด โดยวิเคราะห์ในกรณีมองแง่ดี แง่ร้ายและแง่ที่มีโอกาสเป็นไปได้มากที่สุด ซึ่งจะวิเคราะห์ได้ก็ต้องอาศัยข้อมูลที่ดีและเพียงพอ เรายังต้องทำการวิเคราะห์อุปสงค์ การสร้างแบบจำลองคาดการณ์อนาคต การศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภค ฯลฯ โดยอาศัยทักษะการประเมินชั้นสูง ซึ่งมักขาดแคลนบุคคลกรด้านนี้ในไทย

ข้อสังเกตจากแดนไกล
        ประเทศที่พัฒนาแล้วตามชายฝั่งมหาสมุทร
แปซิฟิค ล้วนมีประสบการณ์การตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์มาแล้วทั้งสิ้น และทางออกหลักของการแก้ไขปัญหาก็คือ การรื้อทิ้งแล้วสร้างสิ่งใหม่ ที่เท็กซัสมีศูนย์การค้าใหญ่แห่งหนึ่งสร้างขึ้นมาจนเสร็จแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าใช้สอยจน 10 ปีต่อมาก็ต้องถูกรื้อถอน
        ในซิดนีย์มีโครงการอาคารชุดใหญ่ที่สร้างไม่เสร็จค้างในช่วงต้นทศวรรษที่ 60 (2513 -22) และหลังจากเวลาผ่านไป 12 ปี ก็ปรากฎว่า ทรัพย์สินนั้นถูกรื้อถอนออกไป เพราะในช่วงเวลาดังกล่าวได้มีข้อกฎหมายใหม่ ๆ เกิดขึ้นมากมายจนกระทั่ง อาคารที่สร้างไม่เสร็จนี้ไม่มีโอกาสสร้างต่อจนเสร็จ
        ในย่านคิงส์ครอสของซิดนีย์ ยังมีโครงการโรงแรมใหญ่แห่งหนึ่ง สร้างส่วนแรกที่มีขนาดเล็กกว่าขึ้นให้เสร็จก่อนเพื่อหารายได้ ส่วนที่สองที่ใหญ่กว่าเป็นเฟสต่อไป แต่เมื่อเศรษฐกิจตกต่ำ ส่วนที่สองของโรงแรมแห่งนี้ต้องใช้เวลาอีก 15 ปีจึงจะสร้างเสร็จได้ (คล้าย ๆ มาบุญครองของบ้านเราที่โรงแรมปรินเซสเพิ่งเปิดได้ไม่นานนี้เอง…ขณะที่ส่วนศูนย์การค้าเสร็จไปนานโขแล้ว)
        แม้ใกล้ไทย เช่นมาเลเซียในช่วงทศวรรษที่ 80 (2523-2532) มีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างไม่เสร็จจำนวนมาก ซึ่งแม้วันนี้ก็ยังพอเห็นซากอยู่ โครงการเหล่านี้หลายแห่งได้มีความพยายามปรับปรุงให้แล้วเสร็จ แต่โดยที่ไม่คิดถึงการ "hair cut" บ้าง ทำให้ราคาสูงและไม่สามารถสร้างเสร็จจนขายได้

บทสรุปบางประการ
        แม้บางครั้งความวิบัติของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเกิดจากนโยบายที่ผิดของภาครัฐ แต่ส่วนมากมักเกิดจากการขาดความเข้าใจต่อพลวัตรของอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งเป็นผลจากการขาดความสามารถของผู้วิเคราะห์ทรัพย์สิน โดยเฉพาะในกรณีนี้ของผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งประเด็นนักวิชาชีพนี้เป็นสิ่งสำคัญที่ควรทบทวนในภาวะหลังความวิบัตินี้
        สิ่งที่มักขาดแคลนก็คือข้อมูล ประเทศไทยมีทั้งข่าวดีและข่าวร้าย ข่าวร้ายคือ เรามักขาดข้อมูล ส่วนข่าวดีก็คือ ข้อมูลนั้นพอมี แต่ต้องจัดระบบให้สามารถใช้ได้ ซึ่งหวังว่า รัฐบาลโดยกรมที่ดิน กรุงเทพมหานครและหน่วยงานอื่น ๆ จะช่วยกันจัดหาข้อมูลเพื่อความเข้าใจต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดีในอนาคต

        นายจอห์น เอ็ม คูเปอร์ กรรมการบริหาร โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย VAT News 1/2543 มกราคม-มกราคม 2543 หน้า 16

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่