ผังเมืองกรุงเทพมหานคร: ควรคิดในแนวใหม่
ฐาน บ้าน-ที่ดิน ปีที่ 23(1) ฉบับที่ 1,826 (1) วันที่ 14-27 สิงหาคม พ.ศ.2546 หน้า 30 ดร.โสภณ พรโชคชัย เมื่อครั้งแรกที่สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร จัดประชุมโต๊ะกลมระดมความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างผังเมืองใหม่ เมื่อบ่ายวันอังคารที่ 20 พฤษภาคม ศกนี้ ผมก็ได้รับเชิญไปร่วมระดมสมองด้วย ในครั้งนั้น ผมเสนอไป 2 เรื่อง ก็คือ เรื่องปัญหาการรอนสิทธิ์การก่อสร้างต่าง ๆ และเรื่องการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน ซึ่งหวังว่าทางราชการก็คงยังเก็บเทปบันทึกไว้ การรอนสิทธิประชาชนที่ผ่านมาไม่ว่าจะเป็นในผังเมือง หรือตามประกาศของส่วนราชการต่าง ๆ มีการรอนสิทธิของประชาชนหลายประการ เช่น ห้ามก่อสร้างในระยะ 15 เมตรแรกจากริมถนนบางสาย การห้ามก่อสร้างหรือการจำกัดความสูงบริเวณรอบอนุสาวรีย์หรือสถานที่สำคัญต่าง ๆ เป็นต้น ผมได้เสนอในที่ประชุมว่า การกระทำอย่างนี้ ถือเป็นการรอนสิทธิของชาวบ้าน ไม่น่าจะสามารถทำได้และไม่ควรทำอีก ในสหรัฐอเมริกา ถ้าทางหลวงสร้างผ่านบริเวณใด และหากบริเวณนั้นบังเอิญมีภูมิทัศน์หรือวิวสวยงาม และเราต้องการสงวนวิวเหล่านั้นไว้ให้สาธารณชนได้ชื่นชม เราก็จะต้องห้ามการก่อสร้างบนแปลงที่ดินริมทางหลวงจนจรดภูเขาหรือแม่น้ำข้างทางไปเลย แต่การห้ามดังกล่าว จะต้องชดเชยเป็นค่าเวนคืนวิวหรือภูมิทัศน์ดังกล่าวโดยเฉพาะ โดยทางราชการจะต้องจ่ายเงินให้กับเจ้าของที่ดินที่ถูกรอนสิทธิ ห้ามก่อสร้างใด ๆ ไปบังวิวดังกล่าว จะไปห้ามเฉย ๆ โดยไม่จ่ายค่าทดแทนไม่ได้ กรณีนี้ก็น่าจะนำมาปรับใช้ในประเทศไทยเช่นกัน ลองนึกถึงอกเขาอกเรา ถ้าเราเป็นเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดถนนศรีนครินทร์ ทางราชการ (ผังเมืองสมุทรปราการ) สั่งห้ามก่อสร้างอาคารในระยะ 15 เมตรแรกจากถนน ที่ดินที่ควรมีราคาตารางวาละ 100,000 บาท ก็คงแทบไม่เหลือค่าเลยก็ได้ อย่างนี้ก็ออกจะไม่เป็นธรรมสำหรับประชาชน ดังนั้นในกรณีที่ทางราชการจะออกกฎหมายใด ๆ มารอนสิทธิประชาชน ราชการก็ต้องจ่ายค่าเวนคืน หรือค่ารอนสิทธิ เช่นเดียวกับที่การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ได้ยึดถือมาโดยตลอด เป็นต้น และในวันหน้าหากยังไม่มีการจ่ายค่าทดแทนใด ๆ ผู้เสียหายอาจต้องพึ่งศาลปกครองก็เป็นได้ การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน เรามักจะท้อแท้ ปลงกับผังเมืองที่ขีดเส้น วาดสีไปตามสภาพการใช้ที่ดินปัจจุบันแทบไม่ผิดเพี้ยน จะมีต่างกันไปบ้างก็เพียงบางประการ เช่น ประการแรกใส่ถนนโครงการในผังเมืองเพิ่มขึ้น ซึ่งถนนเหล่านี้ก็อาจยังไม่ได้ศึกษาให้ถ้วนถี่ว่าควรทำจริงหรือไม่ หรือประการที่สองใส่สีพื้นที่สีเขียวหรือ green belt ในบริเวณที่เป็นนาไร่บ้าง นอกจากความต่างสองประการหลักนี้แล้ว ผังเมืองทั่วไปก็แทบเป็นแค่การล้อตามสภาพการใช้ที่ดินปัจจุบัน ผมเห็นว่า เราควรทำผังเมืองเชิงรุกบ้าง เช่นมีการกำหนดไว้ว่า จะ 1. เวนคืนเขตทหารสนามเป้า (แถวช่อง 5 พหลโยธิน) ถึงสนามกีฬากองทัพบก (วิภาวดี) ซึ่งมีพื้นที่ 1.5 ตร.กม. หรือเกือบ 1,000 ไร่ นำมาสร้างเป็นศูนย์ธุรกิจกลางเมือง (CBD, central business district) แห่งใหม่ จัดสรรที่ดินเป็นแปลง ๆ ละ 3-5 ไร่ เพื่อให้หน่วยงานต่าง ๆ มาสร้างสำนักงานอยู่ร่วมกันนับร้อยตึก อาจจะมีศูนย์การค้า หอประชุมด้วยก็ได้ เพราะอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า นอกจากนี้ยังอาจเสนอสร้างรถไฟขนาดเบาเชื่อมต่อพื้นที่ต่าง ๆ ในบริเวณจัดสรรนี้ด้วย การก่อสร้าง CBD นี้จะช่วยให้เมืองมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น การหน้าที่ต่าง ๆ ดีขึ้น โอกาสที่ใครนึกจะสร้างสำนักงาน สร้างอนุสรณ์สถานประจำตระกูลของตนเองที่ไหนแบบไร้ขีดจำกัดก็ไม่ได้ เพราะมีที่ให้สร้างอุปทานที่แน่นอนที่นี่อยู่แล้ว 2. เวนคืนที่ดินเอกชนแถวหนองจอก สัก 5,000 ไร่ เอามาก่อสร้างถนนให้รถเข้าถึง จัดสรรเป็นที่ดินที่มีสาธารณูปโภคครบ (serviced land) เพื่อขายให้กับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน นำไปสร้างบ้านจัดสรรในรูปแบบและระดับราคาที่แตกต่างกันไป เช่นนี้ก็จะเป็นการวางผังเมืองตัวอย่าง สร้างเมืองในเมืองได้ และอย่าลืมสร้างระบบขนส่งมวลชนหรือทางด่วนไปรองรับด้วยนะครับ การทำผังเมืองเชิงรุกเช่นนี้ ประการแรก จะเป็นการสร้างแบบแผนเมืองแบบใหม่ที่แสดงให้สาธารณชนตระหนักได้ว่า นี่แหละประโยชน์ของผังเมืองที่แท้จริง ประการที่สองเป็นการขจัดการเติบโตของเมืองอย่างไร้ทิศทาง เพราะหากมีการจัดเตรียม serviced land plots ที่ดีมาทำการพัฒนาได้ พื้นที่ผังเมืองใหม่เหล่านี้ก็จะมีศักยภาพสูงกว่าที่อื่น ทำให้ที่อื่นแข่งขันด้วยได้ยาก โอกาสจะไปสร้างอาคารสำนักงาน สร้างบ้านจัดสรรส่งเดชไปตามอำเภอใจก็จะน้อยลง ในทางอ้อมเมืองก็จะมีระบบระเบียบขึ้น ลูกหลานในวันหน้าก็จะมีเมืองที่น่าอยู่จริง ๆ ท่านเห็นอย่างไรครับ เขียนมาแลกเปลี่ยนกันได้นะครับที่ sopon@thaiappraisal.org เราต้องช่วยกันคิด ช่วยกันทำครับ ชาติจึงจะเจริญ |