Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
กลับหน้าแรก

25    พฤศจิกายน    2556

ที่ A.R.E.A.11/235/56

เรื่อง          ความเข้าใจผิดของส่วนราชการเกี่ยวกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

เรียน          นายวิรัตน์ กัลยาศิริ ประธานคณะกรรมาธิการคมนาคม สภาผู้แทนราษฎร

                    ตามที่ท่านได้ทำหนังสือเชิญให้กระผมไปแถลงข้อเท็จจริงเรื่องผังเมืองในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2556 ตามหนังสือที่ 9282/2556 ลว. 18 พฤศจิกายน 2556 และกระผมได้ไปตามที่ท่านเชิญแล้วนั้น กระผมเห็นว่า หน่วยราชการและบุคคลที่เกี่ยวข้อง ยังมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนเกี่ยวกับการผังเมือง กระผมจึงทำหนังสือนี้มาชี้แจง ข้อเท็จจริงเพิ่มเติมเรียงตามลำดับการเสนอความเห็นของแต่ละบุคคล ดังนี้:

1. ดร สามารถ ราชพลสิทธิ์
          1.1 ท่านเข้าใจว่าผมต้องการให้กระจุกตัวหรือแออัดอยู่ใจกลางเมือง แต่ความจริงไม่ใช่เช่นนั้น เป็นการพัฒนา ที่เน้นความหนาแน่น (High Density) ในเมือง ไม่ใช่แออัด (Overcrowdedness) เช่นในพื้นที่ 1 ไร่ หากมีบ้านเรือน 15 หลังคาเรือนถือว่าแออัด แต่หากสร้างเป็นอาคารชุด สามารถอยู่ได้นับร้อยครัวเรือน

          1.2 ประเด็นที่ท่านว่าผังเมืองได้บูรณาการกับหน่วยงานต่าง ๆ นั้นในความเป็นจริงเป็นเพียงการเชิญหน่วยงาน ต่าง ๆ มาร่วมรับฟัง ไม่ได้ร่วมกำหนด ผังเมืองควรเป็นเสมือนแผนแม่บท (Master Plan) สำหรับทุกหน่วยงาน ว่าใน กรอบเวลา 5-10 ปีข้างหน้า การไฟฟ้า ประปา ถนน ทางด่วน การใช้ที่ดิน ดับเพลิง ฯลฯ จะร่วมกันดำเนินการ อย่างไรบ้าง ไม่ใช่เพียงการจัดทำของสำนักผังเมือง ซึ่งยังขาดการประสานงาน แม้แต่กับหน่วยงานในกรุงเทพมหานคร เช่น สำนักการโยธา และอื่น ๆ ผังเมืองจึงไม่เกิดประสิทธิผลต่อการชี้นำการพัฒนาของเมืองต่าง ๆ แต่อย่างใด
          1.3 เส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งปัจจุบัน ผิดเพี้ยนจากแผนเดิม การเปลี่ยนเส้นทางเช่นนี้ มีผู้มีส่วนได้และเสีย ประโยชน์ เช่น แทนที่จะสร้างตามแผนเดิมที่ผ่านถนนที่มีประชาชนใช้มากมาย เช่น ถนนสามเสน พระรามที่ 4 เพชรบุรีตัดใหม่ ฯลฯ กลับเปลี่ยนเส้นทางผ่านถนนที่มีคนน้อย เช่น พหลโยธิน ราชดำริสุขุมวิท (เมื่อ 20 ปีก่อน) นอกจากนี้เส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งเชื่อมนอกเมืองกันเองยังเป็นเส้นทางที่ไม่มีผู้ใช้สอยเท่าที่ควร เชื่อว่าการก่อสร้างใน ลักษณะนี้น่าจะมีผลประโยชน์แอบแฝง อาจถือเป็นการทุจริตเชิงนโยบายประการหนึ่ง
          1.4 ดร.สามารถกล่าวถึงญี่ปุ่นที่มีขนาดเล็กกว่าไทย มีพื้นที่ราบน้อยกว่าไทย จึงต้องอยู่กันอย่างหนาแน่น แต่ ในกรณีไทยมีพื้นที่มากกว่าจึงไม่จำเป็นต้องอยู่กันหนาแน่นเช่นญี่ปุ่น ในข้อนี้กระผมกลับเห็นว่า นครต่าง ๆ ของไทย ไทยควรเอาเยี่ยงญี่ปุ่น ให้การพัฒนายึดอยู่ใจกลางเมือง จะได้ไม่ทำลายพื้นที่ชนบทโดยรอบที่ถูกเมืองรุกขยายไม่สิ้นสุด การพัฒนาเมืองสมัยใหม่ เน้นการเติบโตที่มีบูรณาการในตัวเองที่เรียกว่า Smart Growth
          1.5 ในการห้ามการก่อสร้างอาคารในระยะ 15 เมตรแรกจากถนนแม้จะเป็นที่ดินของเอกชนเองนั้น กระผม เห็นว่า หากจะรอนสิทธิ์ประชาชน สมควรจ่ายค่าทดแทน ไม่ใช่ถือเอาตามอำนาจบาตรใหญ่ของทางราชการ การรอน สิทธิของประชาชนนั้น รัฐพึงรับผิดชอบ

2. ผู้แทนกรมโยธาธิการและผังเมือง
          2.1 ท่านยังอ้างอิงถึงอัคคีภัยจึงไม่ประสงค์ให้สร้างอาคารสูง ๆ ในใจกลางเมือง แต่กระผมได้ทำหนังสือกราบ เรียนมาก่อนหน้านี้แล้วว่า สถิติอัคคีภัยของกรุงเทพมหานครเองแสดงชัดว่าอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ในเขต กรุงเทพมหานครแทบไม่มีในปัจจุบันโดยเฉพาะตั้งแต่ พ.ศ.2550 เป็นต้นมา ทั้งนี้เพราะระบบป้องกันอัคคีภัยที่ดี อย่างไรก็ตามท้องถิ่นไม่พึงอ้างประสิทธิภาพในการดับเพลิงที่จำกัดมาขวางการพัฒนาที่ดินเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม

          2.2 ผู้แทนฯ อ้างว่า ในใจกลางเมืองไม่สามารถรับอาคารสูงได้อีกต่อไป ข้อนี้ไม่เป็นความจริง ตัวอย่างเช่น บริเวณถนนสีลม สุรวงศ์ สุขุมวิท อโศก มีระบบรถไฟฟ้าสองสายเชื่อมต่อกัน หากให้สามารถสร้างอาคารสำนักงาน หรืออาคารพักอาศัยขนาดใหญ่ ให้มีสัดส่วน FAR (Floor Area Ratio) ถึง 10-15 : 1ก็ยังสามารถดำเนินการได้ และ ทำให้การพัฒนาไม่กระจัดกระจาย ไม่สิ้นเปลืองการเดินทาง ยิ่งกว่านั้นหากแก้ไขผังเมืองให้พัฒนาได้มากกว่าปกติ และเก็บภาษีการพัฒนา กระผมเชื่อว่าผู้ประกอบการก็ยินดีที่จะเสียภาษี สามารถนำภาษีส่วนนี้มาใช้เพื่อการพัฒนา สาธารณูปโภค เป็นต้น
          2.3 ผู้แทนฯ อ้างว่า ได้รับฟังความคิดเห็นของประชาชนตามขั้นตอนต่าง ๆ ครบถ้วนแล้ว ข้อนี้ไม่เป็นความจริง เพราะเป็นเพียงการดำเนินการในเชิงรูปแบบ ประชาชนแทบไม่เคยมีส่วนร่วมจริง เช่น กรณีผังเมืองจังหวัด นครราชสีมาที่จะครอบคลุมเขาใหญ่ ก็อ้างว่ามีการรับฟังความเห็นประชาชน แต่ประชาชนในพื้นที่แทบไม่เคยได้ทราบ ข่าวเลย ในกรณีผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครก็เช่นกัน มีผู้คัดค้านนับพันแต่ไม่มีการบันทึกว่าได้ตอบข้อคัดค้าน
          2.4 ความจริงที่น่าห่วงใยอีกประการหนึ่งก็คือผังเมืองทั่วประเทศจำนวนประมาณ 190 ผัง ได้หมดอายุลงไป แล้วถึงครึ่งหนึ่ง และส่วนใหญ่หมดอายุไปเกิน 2 ปีแล้ว โดยที่ยังไม่ได้ดำเนินการการจัดทำใหม่ให้เสร็จทันเวลา กลายเป็นสุญญากาศ ทำให้การพัฒนาขาดการวางผังเป็นอย่างยิ่ง

3. คณบดี คณะสถาปัตยกรรมและผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
          3.1 ท่านนำเสนอว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครได้กำหนดศูนย์กลางย่อยของเมืองในบริเวณต่าง ๆ แต่ใน ความเป็นจริง กระผมเห็นว่าผังเมืองนี้มีอายุ 5 ปี แต่รถไฟฟ้าตามอ้างอาจไม่แล้วเสร็จตามกำหนด ศูนย์กลางย่อย เหล่านี้จึงไม่เกิดขึ้นจริง เป็นเพียงการขีดเขียนไว้เฉย ๆ และยังไม่ใช่ศูนย์กลางที่แท้ ไม่ได้ช่วยแบ่งเบาภาระของ กรุงเทพมหานครได้จริง หากจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจย่อยเป็นเมืองใหม่ได้จริง ก็ควรจัดหาที่ดินขนาดใหญ่นับหมื่นไร่ เพื่อสร้างเป็นเมืองใหม่ (ให้เป็น Bed City หรือเมืองบริวารพักอาศัย) และให้เชื่อมต่อกับใจกลางกรุงเทพมหานครด้วย รถไฟฟ้าและทางด่วน
          3.2 ท่านกล่าวว่าในบริเวณถนนแจ้งวัฒนะ กรุงเทพมหานครได้เพิ่มการพัฒนาที่เข้มข้นเกินไป ข้อนี้อาจไม่ สอดคล้องกับความเป็นจริง เพราะศูนย์ราชการมีข้าราชการทำงานอยู่หลายหมื่นคน หากสามารถจัดหาที่อยู่อาศัย ใกล้เคียงก็ช่วยประหยัดระยะเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง โดยไม่จำเป็นต้องรอระบบขนส่งมวลชนแต่อย่างใด 3.3 กระผมใคร่ขอเสนอว่าในกรณีศูนย์ราชการนี้ควรจัดสร้างถนนเพิ่มเติม และทางด่วนเชื่อมจากทางด่วนขั้นที่ 2 และดอนเมืองโทลเวย์ ให้เรียบร้อยตั้งแต่เปิดศูนย์ราชการแล้ว แต่ในความเป็นจริง การเวนคืนที่ดินก็ยังไม่เสร็จสิ้น แสดงถึงการขาดการวางผังเมืองที่มีประสิทธิภาพและขาดบูรณาการมานาน

4. อ.ไขศรี คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาฯ
          4.1 ท่านได้ยืนยันว่าผังเมืองนี้ได้ดำเนินการอย่างรัดกุมแล้ว แต่กระผมได้ชี้ถึงข้อบกพร่องที่ชัดเจนของผังเมือง ไม่ว่าจะเป็นรายละเอียดของการตัดถนนต่าง ๆ ที่ขาดความแน่นอนโดยอ้างเพียงว่าเป็นถนนโครงการ 20 ปีแต่ในไว้ใน ผังเมืองอายุ 5 ปี การกำหนดศูนย์ธุรกิจย่อยตามแนวรถไฟฟ้าที่ยังไม่มีความแน่นอน เพราะขาดการบูรณาการให้ผัง เมืองเป็นเสมือนแผนแม่บทของทุกหน่วยงาน (โปรดดูในหนังสือของกระผมที่ A.R.E.A.10/243/56 ลว. 28 ตุลาคม 2556) จึงไม่มีส่วนใดเลยที่แสดงถึงความรัดกุมในผังเมืองฉบับนี้
          4.2 ท่านกล่าวว่าในวิชาการผังเมืองยังมีเครื่องมือหนึ่งคือผังเมืองเฉพาะซึ่งกำหนดรายละเอียดการใช้ที่ดิน แต่ เครื่องมือที่ท่านอ้าง ไม่เป็นจริง เพราะตั้งแต่มีผังเมืองมาในปี พ.ศ.2495 ยังไม่เคยมีผังเมืองเฉพาะแม้แต่ฉบับเดียวเลย ทั้งนี้เพราะผังเมืองเฉพาะต้องตราเป็นพระราชบัญญัติ ในขณะที่ผังเมืองรวมกลับเป็นเพียงประกาศกระทรวงมหาดไทย

5. ผู้แทนการประปานครหลวง
          ท่านนำเสนอว่า การที่มีอาคารในเมืองหนาแน่น จะทำให้เป็นอุปสรรคต่อการประปา ข้อนี้ไม่เป็นความจริง การ ขยายออกนอกเมืองมากเท่าไหร่ต่างหากที่จะทำให้เกิดต้นทุนสูงขึ้น และทำให้เกิดการสูญเสียน้ำประปามากยิ่งขึ้น ตามข้อมูลของการประปานครหลวงเองพบปัญหาการสูญเสียค่อนและต้องเร่งหาทางแก้ไขยิ่งหากมีความยาวของท่อ มากขึ้น ยิ่งต้องสำรวจมาก (http://www.mwa.co.th/ewt_news.php?nid=177&filename=index) ยิ่งกว่านั้น "ปริมาณน้ำสูญเสีย ในระบบจ่ายน้ำประปาขึ้นอยู่กับสภาพของท่อจ่ายน้ำประปา โดยทั่วไปจะอยู่ประมาณ 20% - 40 % การประปาบาง แห่งอาจมากถึง 50 % ปริมาณน้ำสูญเสียในระบบท่อส่งน้ำประปาขึ้นอยู่กับความยาวของท่อจ่ายน้ำประปา ท่อ น้ำประปายิ่งยาวปริมาณน้ำสูญเสียยิ่งมาก โดยทั่วไปจะอยู่ประมาณ 1% - 5 % ของปริมาณความต้องการใช้ น้ำประปาสูงสุดต่อวัน" (http://www.mwater.in.th/2009/08/13/ปริมาณของน้ำที่ต้องสูญ/)

6. ผู้แทนจากตำรวจจราจร
          กระผมขอขอบพระคุณที่แสดงความเห็นด้วยที่เมืองควรจะพัฒนาให้หนาแน่นภายในใจกลางเมือง เพื่อลดการ เดินทาง กระผมใคร่ขอเพิ่มเติมว่า การลดการเดินทางหากอนุญาตให้มีการก่อสร้างอย่างเข้มข้น ยังทำให้คุณภาพชีวิต ดีขึ้นเนื่องจากประหยัดเวลา และค่าใช้จ่าย ลดปัญหาการใช้พลังงาน ลดความสูญเสียเงินตรา ฯลฯ

7. ท่านรองประธานกรรมารธิการ
          7.1 กระผมก็เห็นด้วยกับท่านเรื่องการให้มีสวนสาธารณะในเมือง แต่แนวทางที่กระผมเสนอมาตลอดก็คือ การ ให้ใช้ที่ดินอย่างเข้มข้นในใจกลางเมือง เช่น อนุญาตให้สร้างตึกสูง โดยมี FAR สูง ๆ เช่น 20 : 1 แต่ให้มีระยะร่นเพื่อให้ เกิดพื้นที่สีเขียว อันจะช่วยลดความตึงเครียดในเมือง แต่กรุงเทพมหานครในปัจจุบันไม่สามารถจัดหาที่ดินทำ สวนสาธารณะในใจกลางเมือง ไปเน้นทำสวนสาธารณะนอกเมืองซึ่งแม้จะจัดหาที่ดินได้ง่ายกว่าแต่ไม่เป็นความจำเป็น
          7.2 กระผมใคร่ขอเน้นให้อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารโดยรอบสวนหลวง ร.9 เพื่อให้เป็นเสมือนการก่อสร้างรอบ Central Park ในนครนิวยอร์ก เพื่อให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ในสวนนี้อย่างมีประสิทธิภาพ และควรสร้างรถไฟฟ้ามวล เบา (Light Rail / Monorail) เชื่อมต่อพื้นที่โดยรอบสวนกับระบบขนส่งมวลชนเพื่อให้เกิดสภาพเป็นเมืองในเมือง (City in the City) เป็นการสร้างความเข้มข้นในการใช้ที่ดินเมือง
          7.3 ท่านให้ความกรุณาเสนอถึงแนวทางการพัฒนาเมืองใหม่ 4 มุมเมือง ซึ่งกระผมก็เห็นด้วย แต่คงไม่ใช่ สระบุรี หรือจังหวัดอื่นที่เลยเขตปริมณฑล เพราะยิ่งขยายความเป็นเมืองของกรุงเทพมหานครออกไปไม่สิ้นสุด แต่ควร เป็นการสร้างเมืองใหม่หรือเมืองบริวาร ในเขตปริมณฑล ที่มีการเชื่อมต่อโดยรถไฟฟ้า หรือทางด่วน เป็นสำคัญ

8. สำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม
          ท่านได้นำเสนอให้ก่อสร้างรถไฟฟ้าสู่ชานเมือง แต่ในความเป็นจริง รถไฟฟ้าควรอยู่ในใจกลางเมือง เพื่อการเพิ่ม ประสิทธิภาพของการใช้ที่ดินในเมือง แทนที่จะนำการพัฒนาออกสู่รอบนอก และหากมีการนำการพัฒนาออกสู่ชาน เมือง ก็ควรจะสร้างเป็นทางด่วนมากกว่ารถไฟฟ้า ยกเว้นบริเวณที่จะเป็นเมืองใหม่หรือเมืองบริวารที่ควรมีทั้งรถไฟฟ้า และทางด่วนเขื่อมต่อจากใจกลางเมืองโดยตรง การสร้างรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีส้ม สีชมพู อาจไม่มีผู้ใช้บริการ

9. ดร.อรพิมพ์ พิมพ์เจริญ สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร
          9.1 ท่านเสนอหลักคิดที่ว่าคนรุ่นนี้ไม่ควรใช้ทรัพยากรที่ดินที่ควรสงวนไว้สำหรับคนรุ่นหน้า กระผมก็เห็นด้วย ในหลักการนี้ จึงควรพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองให้เข้มข้น เพื่อที่การพัฒนาจะได้ไม่แผ่ขยายอย่างไม่มีที่สิ้นสุดออกสู่นอก เมืองเช่นที่เกิดเป็นผลลบจากผังเมืองฉบับปัจจุบัน
          9.2 แม้กรุงเทพมหานครจะมีข้อห้ามก่อสร้างต่าง ๆ แต่ในจังหวัดปริมณฑลกลับไม่มีข้อห้าม ทำให้การพัฒนาไป เติบโตในเขตรอบนอก สาธารณูปโภคก็ขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุด สร้างปัญหาแก่เมืองในระยะยาว ทุกวันนี้ ประชาชนจะซื้อบ้านต้องไปซื้อถึงปริมณฑล ในอนาคต อาจต้องไปซื้อไกลไกลออกไปอีกถึงอยุธยา ฉะเชิงเทรา เป็นต้น

                    จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

ด้วยความเคารพ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่