Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
กลับหน้าแรก

30    ตุลาคม    2556

ที่ A.R.E.A.10/243/56

เรื่อง ควรรีบแก้ไขผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครและปฏิรูปการผังเมืองทั่วประเทศ

เรียน   น.ส.ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี
          นายกิตติรัตน์ ณ ระนอง รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง
          นายจารุพงศ์ เรืองสุวรรณ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
          นางปวีณา หงสกุล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์
          นายทนุศักดิ์ เล็กอุทัย รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง
          นายประชา ประสพดี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย
          นายวิสาร เตชะธีราวัฒน์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย 
          นายวิบูลย์ สงวนพงศ์ ปลัดกระทรวงมหาดไทย
          นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง
          ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร
          นายชูเกียรติ รัตนชัยชาญ เลขาธิการคณะกรรมการกฤษฎีกา

สำเนาเรียน   นายเจือ ราชสีห์ ประธานคณะกรรมาธิการคมนาคม สภาผู้แทนราษฎร
          ดร.เกรียงพล พัฒนรัฐ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร

อ้างถึง หนังสือ กท 1704/1702 ลว.15 สิงหาคม 2556

          เมื่อเร็วๆ นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้ทำหนังสือคัดค้านเรื่องร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ต่อรัฐบาลและสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ดร.โสภณเห็นว่าการผังเมืองของไทยยังอ่อนแอ ไม่เป็นไปตามหลักวิชาการเพื่อส่วนรวม ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องควรช่วยกันแก้ไขผังเมืองรวม กทม. โดยเร็ว และปฏิรูปการผังเมืองไทยอย่างขนานใหญ่ เพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม ดังนี้:

1. พื้นที่ธุรกิจใจกลางเมือง
          1.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: ในพื้นที่ธุรกิจใจกลางเมืองถูกจำกัดการก่อสร้างทั้งที่ควรให้พัฒนาในแนวสูง เพื่อใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่าและเก็บภาษีได้มาก เช่น พื้นที่ ย.9 ย.10 แถวสุขุมวิท สามารถสร้างได้เพียง 7-8 เท่าของขนาดที่ดินและต้องมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมถึง 4-5 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ หากเจ้าของที่ดินมีที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 1 ไร่ ก็ต้องเว้นพื้นที่โดยรอบถึงราว 32 เปอร์เซ็นต์หรือหนึ่งในสาม กรุงเทพมหานครมักอ้างว่า มีไฟไหม้อาคารขนาดใหญ่บ่อยครั้ง ซึ่งไม่จริง ในช่วง พ.ศ. 2550-5 อาคารเหล่านี้เกิดเพลิงไหม้ลดลงจาก 9 เปอร์เซนต์ เหลือ 1 เปอร์เซ็นต์ อาคารเหล่านี้มีระบบป้องกันไฟไหม้ที่ดี กรุงเทพมหานครควรปรับปรุงประสิทธิภาพในการดับเพลิงแทนที่จะนำมาอ้างเพื่อกีดขวางการพัฒนา

          1.2 ข้อโต้งแย้งที่ 1
                    1.2.1 สรุปคำชี้แจงของ กทม: ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ไม่ได้จำกัดความสูงของอาคาร ยกเว้นบริเวณที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย(เฉพาะประเภท ย.1 และย.2) และพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมบริเวณชานเมือง แต่ได้ส่งเสริมการพัฒนาที่หนาแน่นในเขตเมืองชั้นใน โดยเฉพาะบริเวณย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.9 และ ย.10 บริเวณย่านสุขุมวิท ได้กำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR เท่ากับ 7 และ 8 ต่อ 1 ตามลำดับ หากเจ้าของที่ดินมีความต้องการพัฒนาอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่สามารถทำได้ภายในเงื่อนไขที่กำหนด
                    1.2.2 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                              1.2.2.1 ผังเมือง กทม. ไม่ได้ระบุถึงการจำกัดความสูงก็จริง แต่การกำหนด FAR ที่จำกัดเพียง 7-8 เท่าต่อ 1 โดยมีข้อบัญญัติ กทม. อื่น ๆ อยู่แล้ว ย่อมไม่สามารถสร้างอาคารสูงให้การใช้สอยที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพเช่นเดิม
                              1.2.2.2 อาคารที่ก่อสร้างมาเมื่อ 10-20 ปีที่แล้ว ในปัจจุบันจะไม่สามารถสร้างได้อีกต่อไป เนื่องจากข้อกำหนดด้านผังเมืองที่มีข้อห้ามหยุมหยิมต่าง ๆ ผังเมืองจึงควรได้รับการแก้ไขเพื่อไม่ให้ความเป็นเมืองกระจายตัวออกสู่รอบนอก การพัฒนาอย่างมีประสิทธิภาพในเขตใจกลางเมืองไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่นายทุนหรือนักธุรกิจ แต่เพื่อประโยชน์ต่อเมืองโดยตรง เพื่อจะได้ไม่ต้องเดินทางมาก ลดการทำลายสิ่งแวดล้อมนอกเมือง เป็นต้น


กรณีอาคารวอลล์สตรีททาวเวอร์ สุรวงศ์ มี FAR ถึงราว 20:1 ก็ไม่มีปัญหาในการอยู่ร่วมกับชุมชน
การที่ กทม.สร้างผังเมืองที่ทำให้การใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพต่ำ (FAR ต่ำๆ) ทำให้ความเป็นเมืองกระจายออกสู่รอบนอก สร้างปัญหายิ่งขึ้น

          1.3 ข้อโต้แย้งที่ 2
                    1.3.1 สรุปคำชี้แจงของ กทม: การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR นั้น มีเจตนารมณ์ต้องการควบคุมความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่โดยรอบ รูปแบบของอาคาร ความโปร่งโล่งของพื้นที่ ทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมของเมือง รวมทั้งการสร้างสุขภาวะที่ดีให้กับประชาชนเพื่อประโยชน์ส่วนรวม
                    1.3.2 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ: การกำหนด OSR ที่ทำให้ก่อสร้างได้เพียง 32% ของพื้นที่อาคารนั้น ทำให้การใช้สอยที่ดินไม่มีประสิทธิภาพ ทำให้เกิดการขยายตัวของเมืองออกไปชานเมืองอย่างไร้ขอบเขต ยิ่งทำให้สภาพแวดล้อม โดยเฉพาะพื้นที่สีเขียว พื้นที่เกษตรกรรมถูกทำลาย  การเว้นพื้นที่ให้โล่ง มีทัศนียภาพสวยงามสมควรกระทำในย่านชานเมือง แต่ในใจกลางเมือง ควรให้มีความหนาแน่น แต่ไม่แออัด {1}

          1.4 ข้อโต้แย้งที่ 3
                    1.4.1 สรุปคำชี้แจงของ กทม: การควบคุมอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารสูงมิให้ตั้งอยู่ริมถนนที่มีขนาดเล็กนั้น เพื่อประสิทธิภาพการดับเพลิงเพื่อให้เกิดความสะดวกรวดเร็วในการเข้าระงับอัคคีภัยและลดปัญหาการจราจรแออัดบนถนนขนาดเล็กอันเกิดจากผู้อยู่อาศัยในอาคาร
                    1.4.2 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ: คำอ้างของ กทม. ไม่เป็นความจริง เพราะตามที่กระผมได้นำสถิติของ กทม. เอง มาแสดงว่าในช่วง พ.ศ. 2550-5 เกิดเพลิงไหม้อาคารขนาดใหญ่ลดลงจาก 9 เปอร์เซนต์ เหลือ 1 เปอร์เซ็นต์ {2} อาคารเหล่านี้มีระบบป้องกันไฟไหม้ที่ดี จึงไม่มีปัญหาเหมือนอาคารบ้านเรือนทั่วไป กทม.ควรปรับปรุงประสิทธิภาพในการดับเพลิงแทนที่จะนำมาอ้างเพื่อกีดขวางการพัฒนา

2.  ผังเมืองทำลายสิ่งแวดล้อม เกษตรกรรม
          2.1 ประเด็นที่ 1:
                    2.1.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: ร่างผังเมืองนี้ทำให้เมืองขยายออกไปในแนวราบ รุกทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่เกษตรกรรมสิ้นเปลืองงบประมาณขยายสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ยังทำให้ประชาชนเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมาก ซึ่งเป็นการผลักภาระและปัญหาไปสู่จังหวัดอื่น เช่น ในพื้นที่ ย.3 ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหลายร้อยตารางกิโลเมตรและมีอพาร์ตเมนต์ให้บริการผู้มีรายได้น้อยมากมาย กรุงเทพมหานครกลับห้ามสร้างอพาร์ตเมนต์ ขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตร หากถนนผ่านหน้าที่ดินที่มีความกว้างไม่ถึง 30 เมตร ทั้งที่รู้ว่าในความเป็นจริงไม่มีซอยใดที่จะมีความกว้างเช่นนี้
                    2.1.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: พื้นที่ ย.3 กำหนดให้เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่ระหว่างรอยต่อของเมืองชั้นกลางกับชั้นนอก พื้นที่ส่วนใหญ่ระบบสาธารณูปโภคยังไม่ทั่วถึงและอยู่นอกเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทางราง เป็นพื้นที่อยู่อาศัยเบาบาง การก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาด 1,000 ตารางเมตรสามารถสร้างได้ ส่วนขนาดที่ใหญ่กว่าก็จะมีผลต่อจำนวนผู้เข้าอยู่อาศัย ซึ่งจะมีผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อจำนวนยวดยานพาหนะและสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น ด้วยโครงข่ายสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่มีอยู่ในปัจจุบัน หากส่งเสริมให้มีอาคารอยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมของที่อยู่อาศัยโดยรวมและก่อให้เกิดปัญหาการจราจรในพื้นที่และบริเวณใกล้เคียง
                    2.1.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                              2.1.3.1 พื้นที่ ย.3 ในผังเมือง ซึ่งเป็นพื้นที่กำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึงราวสองในสามของที่อยู่อาศัยทั้งหมดไม่ใช่เขตต่อเมือง มักเป็นเขตชานเมืองต่อกับจังหวัดปริมณฑล ซึ่งจังหวัดโดยรอบไม่ได้ห้ามก่อสร้าง แต่ผังเมือง กทม.ห้าม การพัฒนาต่าง ๆ จึงล้ำเข้าไปในจังหวัดปริมณฑล เท่ากับเป็นการแก้ไขปัญหาความแออัดของเมืองแบบปัดความรับผิดชอบออกไป
                              2.1.3.2 ในความเป็นจริงในพื้นที่เหล่านี้มีอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าในราคาปานกลางค่อนข้างถูกขนาดเล็กที่มีขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตรกระจายอยู่ทั่วไปอยู่แล้ว ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเบาบางตามที่ กทม.อ้าง
                              2.1.3.3 การกำหนดให้ก่อสร้างได้ต่อเมื่อมีถนนกว้าง 30 เมตร ซึ่งในความเป็นจริงไม่มี และ กทม. ก็รู้อยู่แล้ว  ถ้า กทม. จะห้ามสร้างเสียเลย ก็อาจทำให้ภาพพจน์ กทม. เสียหาย ถือเป็นการกำหนดผังเมืองที่ไม่โปร่งใส ไม่ตรงไปตรงมา นอกจากนั้นการควบคุมการใช้ที่ดินตามผังเมือง ก็มีมาตรการด้าน FAR และ OSR อยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องกำหนดขนาดถนนแต่อย่างใด
                              2.1.3.5 การไม่อนุญาตให้สร้างในเขต กทม. จนทำให้การพัฒนาต้องออกไปสู่จังหวัดปริมณฑลจึงเป็นการรุกทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่เกษตรกรรมสิ้นเปลืองงบประมาณขยายสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ยังทำให้ประชาชนเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมากตามที่กระผมได้นำเสนอแต่แรกแล้ว

          2.2 ประเด็นที่ 2
                    2.2.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: ในพื้นที่ ย.2 ห้ามสร้างทาวน์เฮาส์ ทั้งที่บริเวณเหล่านี้มีทาวน์เฮาส์สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยอยู่มากมาย ดังนั้นต่อไปประชาชนโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางต้องระเห็จออกไปอยู่นอกเมือง โดยตามรอยตะเข็บเขตจังหวัดสมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี กลับมีโครงการใหญ่ๆ ประเภทอาคารชุดและทาวน์เฮาส์มากมาย เพราะไม่สามารถสร้างในเขตกรุงเทพมหานครได้
                    2.2.2 สรุปคำชี้แจงที่ 1 ของ กทม: การกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินจะพิจารณาให้สอดคล้องกับจำนวนประชากรในอนาคต สัมพันธ์กับลักษณะทางกายภาพของพื้นที่และศักยภาพการให้บริการโครงสร้างพื้นฐานบริเวณที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยจะไม่ส่งเสริมอาคารที่หนาแน่น ยกเว้นริมถนนขนาดใหญ่ที่อาจไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยแบบบ้านเดี่ยวจึงอนุญาตอาคารอยู่อาศัยรวมหรือทาวน์เฮาส์ และผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ได้เพิ่มพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) เป็นจำนวนมากในเขตพื้นที่ที่มีการให้บริการระบบขนส่งมวลชนทางราง จึงเอื้อประโยชน์ต่อผู้มีรายได้น้อยในการมีที่อยู่อาศัยในระยะที่ใกล้เขตเมืองชั้นในและลดความจำเป็นในการเดินทางโดยใช้รถยนต์
                    กรณีการเติบโตของโครงการขนาดใหญ่ อาคารชุด และทาวน์เฮาส์ ของพื้นที่โดยรอบกรุงเทพมหานครนั้น เนื่องจากการวางผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครและจังหวัดปริมณฑลยังไม่บูรณาการอย่างเป็นรูปธรรม ซึ่งอนาคตอาจมีการบูรณาการการวางผังเมืองรวมร่วมกันในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล อย่างไรก็ตาม พื้นที่ปริมณฑลของกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีการจัดทำผังเมืองรวมภายใต้การดูแลของกรมโยธาธิการและผังเมืองได้ดำเนินการให้มีเงื่อนไขและกำหนดค่า FAR เช่นเดียวกับกรุงเทพมหานครเช่นกัน แต่เนื่องจากผังเมืองรวมขาดอายุการใช้บังคับ จึงทำให้เกิดการใช้ช่องว่างในการดำเนินการก่อสร้างดังกล่าวในบางบริเวณ
                    2.2.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                              2.2.3.1 โครงการทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ที่มีอยู่ในพื้นที่ ย.2 มีอยู่เป็นจำนวนมากอยู่แล้ว รวมทั้งโครงการห้องเช่า และโครงการอาคารชุดสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อย แต่ กทม.อาจไม่ได้สำรวจข้อมูลจากพื้นที่จริง จึงกำหนดผังเมืองออกมาเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย


ในพื้นที่เขต ย.2 ที่ผ่านมามีทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์อยู่มากมาย บนถนนที่มีหน้ากว้างต่ำกว่า 12 และ 16 เมตร
แต่ในผังเมืองรวมกลับห้ามก่อสร้างอีกต่อไปโดยไม่ยอมรับความเป็นจริง


ตัวอย่างทาวน์เฮาส์และตึกแถวเช่นโครงการพิชญาโฮม แม้แต่เคหะชุมชนพรพระร่วงในบริเวณนี้ตามผังเมือง
แขวงออเงิน ก็ไม่สามารถสร้างเช่นนี้ได้อีกต่อไป ฉบับปัจจุบันก็ไม่สามารถสร้างให้ผู้มีรายได้น้อยอีกต่อไป


แม้โครงการอาคารพาณิชย์เช่นนี้จะมีอยู่มากมาย แต่ก็ไม่สามารถสร้างได้อีกต่อไป ตามผังเมืองใหม่ ทั้งที่โครงการนี้พยายามถอยร่นเอง
แต่ตามผังเมืองใหม่ก็ไม่อนุญาตเพราะถนนหน้าที่ดินต้องกว้าง 16 เมตรตลอดสาย ซึ่งแทบไม่มี

                              2.2.3.2 ที่ กทม. อ้างว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ได้เพิ่มพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) เป็นจำนวนมากในเขตพื้นที่ที่มีการให้บริการระบบขนส่งมวลชนทางราง จึงเอื้อประโยชน์ต่อผู้มีรายได้น้อยในการมีที่อยู่อาศัยในระยะที่ใกล้เขตเมืองชั้นในและลดความจำเป็นในการเดินทางโดยใช้รถยนต์ ไม่เป็นความจริงเพราะ ประการแรกพื้นที่เหล่านี้อยู่ใกล้เขตเมืองชั้นใน จึงมีราคาสูง ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถอยู่ได้อยู่แล้ว ประการที่สอง พื้นที่ก่อสร้างก็กำหนดให้ไม่เกิน 4-5 เท่าของขนาดที่ดิน ทำให้สร้างได้น้อย จึงเหมาะกับผู้มีรายได้สูงหรือปานกลางค่อนข้างสูงมากกว่า ทั้งที่ผังเมืองแต่เดิมเคยกำหนดให้สร้างได้ถึง 10 เท่า และประการที่สาม ระบบขนส่งมวลชนเหล่านี้ส่วนมากยังไม่ได้ก่อสร้างซึ่งยังไม่มีกำหนดแน่นอนหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง จึงยังไม่มีผลอย่างเป็นรูปธรรมต่อการขออนุญาตก่อสร้าง
                              2.2.3.3 กทม.ก็ยอมรับว่าในเมืองผังเมืองของกรุงเทพมหานคร กับจังหวัดปริมณฑล ไม่ได้มีบูรณาการต่อกัน และจัดทำโดยหน่วยงานที่แตกต่างกัน และความเป็นเมือง (Urbanization) ของกรุงเทพมหานครก็ขยายตัวออกไปนอกเขตปกครองของกรุงเทพมหานครแล้ว การนี้ก็ย่อมแสดงให้เห็นว่าผังเมือง กทม. นี้ ไม่มีประสิทธิภาพ ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ซึ่งมีผลเสียต่อประชาชนและไม่มีประสิทธิผลต่อการวางแผนพัฒนาเมืองที่แท้จริง

3.  ผังเมืองไม่สามารถแก้ไขปัญหาน้ำท่วมได้
          3.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: ตามร่างผังเมืองใหม่ก็ไม่ได้กำหนดให้มีแผนการป้องกันน้ำท่วมอย่างเป็นรูปธรรม เพราะไม่ได้ทำถนนและเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา ระบบเปิดปิดน้ำกันน้ำทะเลหนุน และระบบคลองระบายน้ำใหม่ๆ เป็นต้น ยิ่งกว่านั้นกรุงเทพมหานครควรดำเนินการอย่างมีบูรณาการร่วมกับหน่วยงานอื่น

          3.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ได้เพิ่มแผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค ซึ่งได้กำหนดให้มีโครงการปรับปรุง ขยาย และขุดคลองเพื่อการระบายน้ำและป้องกันน้ำท่วมเพื่อให้สามารถระบายน้ำจากภายในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และน้ำหลากจากพื้นที่ตอนเหนือให้ไหลผ่านกรุงเทพมหานครลงสู่อ่าวไทยได้โดยสะดวก นอกจากนี้ แผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภคยังได้กำหนดโครงการอุโมงค์เพื่อการระบายน้ำและป้องกันน้ำท่วม ตลอดจนโครงการโรงบำบัดน้ำเสียและโครงการโรงควบคุมคุณภาพน้ำเพื่อการดำเนินการของกรุงเทพมหานครต่อไปในอนาคต โดยในขั้นตอนการจัดทำแผนผังแสดงโครงการสาธารณูปโภคนั้นได้มีการประชุมหารือระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อนำข้อมูล ข้อคิดเห็นและข้อเสนอแนะต่างๆ มาบูรณาการเพื่อการจัดทำแผนผังดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว ส่วนในกรณีเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นโครงการที่สำนักการระบายน้ำ กรุงเทพมหานคร ดำเนินการอยู่แล้ว

          3.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                    3.3.1 แผนผังโครงการกิจการสาธารณูปโภคเรื่องขุดคลองเพื่อการระบายน้ำนั้น ดำเนินการเขียนแผนไว้ทุกปีอยู่แล้วโดยสำนักระบายน้ำ กทม. {3} ถ้าสำนักผังเมือง นำมาใส่ไว้ในผังเมือง ก็ไม่ได้หมายความว่าผังเมืองมีการวางแผนล่วงหน้าถึงการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมอย่างมีแผนการตามวิชาการผังเมืองแต่อย่างใด


ที่มา: http://dds.bangkok.go.th/News_dds/magazine/Plan56/plan56.pdf

                    3.3.2 ตัวอย่างการทำเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา ไม่เพียงแค่กั้นเป็นคันกั้นน้ำเช่นปัจจุบัน แต่ในวิชาการวางผังเมือง ต้องมีนโยบายและแผนในการก่อสร้างถนนริมฝั่งแม่น้ำเพื่อการป้องกันน้ำท่วมและการเพิ่มพื้นที่การจราจร เช่น ในมหานครทั่วโลก เช่นตัวอย่างต่อไปนี้คือกรุงโซล ซึ่งมีถนนตลอดสองฝั่งแม่น้ำ จึงจะแก้ไขปัญหาได้อย่างยั่งยืน


การวางผังเมืองที่ดีต้องคิดไปไกลว่าจะสร้างถนนสองฝั่งแม่น้ำเช่นกรุงโซลนี้ ไม่ใช่แค่สร้างผนังกั้นน้ำชั่วคราวใน กทม.

                    3.3.3 การบูรณาการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง พึงหมายถึงหน่วยงานทั้งในและนอกกรุงเทพมหานคร ลำพังการจัดทำผังเมือง ก็ยังไม่อาจบูรณาการกับหน่วยงานสำคัญ ๆ ใน กทม. เองได้อย่างชัดเจน และยังมีหน่วยงานอื่น เช่น กรมชลประทาน ประสิทธิผลของการบูรณาการในผังเมืองรวม ก็คือ ทำให้ผังเมืองนี้กลายเป็นแผนแม่บทในการดำเนินการของหน่วยงานทั้งหลายในเขต กทม. ในระยะ 5-10 ปีข้างหน้า แต่ความเป็นจริงในปัจจุบันก็คือ สำนักผังเมืองเป็นผู้วางผังเมือง และเพียงเชิญผู้แทนหน่วยงานมาประชุม แต่ขาดบูรณาการที่แท้จริง

4.  ผังเมืองไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
          4.1 ประเด็นที่ 1
                    4.1.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: ถนนบางเส้นไม่จำเป็นต้องสร้าง เช่น ถนน ง.2 หนองจอก เพราะสภาพเป็นทุ่งนาแต่บางเส้นเล็กและคดเคี้ยวกลับไม่ตัดถนน เช่น ทางเข้ามหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี วิทยาเขตบางขุนเทียน
                    4.1.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: การกำหนดแนวถนนจะกำหนดให้สัมพันธ์กับประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณศูนย์ชุมชนหนองจอกซึ่งกำหนดให้เป็นย่านพาณิชยกรรมเพื่อให้บริการแก่ประชาชนในพื้นที่และเป็นชุมชนชานเมือง การกำหนดแนวถนนโครงการเพื่อรองรับการพัฒนาชุมชนชานเมืองในอนาคต ส่วนมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี วิทยาเขตบางขุนเทียนและบริเวณโดยรอบ อยู่ในบริเวณที่สภาพพื้นที่ยังไม่มีความเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นเมืองเนื่องจากเป็นที่ชุ่มน้ำและน้ำกร่อยถึงเค็ม
                    4.1.3  ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                              4.1.3.1 ภาพต่อไปนี้แสดงให้เห็นชัดเจนว่า ชุมชนหนองจอกขนาดเล็ก ๆ ไม่ได้มีความจำเป็นต้องขยายถนนขนาด 30 เมตรนี้เลย และการขยายก็เข้าไปในทุ่งนา ซึ่งไม่ได้ยังประโยชน์ต่อการพัฒนาเมืองของหนองจอกโดยตรง ยกเว้นเจ้าของที่ดินที่อยู่สองฝั่งถนน

                              4.1.3.2 ที่ กทม. ระบุว่าบริเวณมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี วิทยาเขตบางขุนเทียนและบริเวณโดยรอบ อยู่ในบริเวณที่สภาพพื้นที่ยังไม่มีความเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นเมืองเนื่องจากเป็นที่ชุ่มน้ำและน้ำกร่อยถึงเค็ม  ในความเป็นจริงมีนักศึกษาและประชาชนผ่านเข้าออกเป็นจำนวนมาก การที่มีสภาพเป็นพื้นที่ชุ่มน้ำ อาจจะเปลืองงบประมาณค่าก่อสร้าง แต่ก็ควรดำเนินการ และการที่มีสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ตั้งในพื้นที่นี้ แสดงให้เห็นชัดว่าขาดการบูรณาการกับการจัดทำผังเมืองของ กทม. อย่างชัดเจน

          4.2 ประเด็นที่ 2
                    4.2.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: กำหนดการใช้พื้นที่ไม่เป็นจริง เช่น พื้นที่พาณิชยกรรม พ.1-12 ถนน นวมินทร์กลับมีสภาพจริงเป็นหมู่บ้านจัดสรร หรือพื้นที่ อ.1-4 ถนนเทียนทะเลที่กำหนดให้เป็นเขตอุตสาหกรรมเฉพาะ 200 เมตรแรกที่ติดถนน (ฝั่งซ้าย) และตลอดแนวคลองที่ขนานกับถนน (ฝั่งขวา) แต่ในความเป็นจริง พื้นที่โดยรอบก็มีโรงงานมากมาย
                    4.2.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: การกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินหากเป็นบริเวณที่มีศักยภาพมีการให้บริการพื้นฐาน จะส่งเสริมการพัฒนาที่สอดคล้องกับสภาพการพัฒนาในปัจจุบัน หากปัจจุบันยังไม่มีการพัฒนาจะไม่ส่งเสริมการพัฒนา การวางผังเมืองเป็นการวางแผนระยะยาวและไม่มีผลย้อนหลัง การใช้ประโยชน์ที่ดินปัจจุบันจะดำเนินต่อไปได้ ทั้งหมู่บ้านจัดสรรและโรงงานอุตสาหกรรม
                    4.2.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                              4.2.3.1 พื้นที่พาณิชยกรรม พ.1-12 ถนนนวมินทร์กลับมีสภาพจริงเป็นหมู่บ้านจัดสรรนั้น ถือได้ว่า กทม.วางผังเมืองผิดจากความเป็นจริงอย่างชัดเจน ในเมื่อสภาพจริงเป็นหมู่บ้านจัดสรรพักอาศัยประเภททาวน์เฮาส์ กลับไปกำหนดให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมโดยที่ไม่มีที่ว่างที่จะพัฒนาใหม่ให้เป็นอาคารพาณิชยกรรมใด ๆ เลย  มีเพียงศูนย์การค้าที่เกิดใหม่ การที่ผังเมืองจะเอื้อประโยชน์ต่อการพัฒนาบางโครงการ แต่กำหนดการใช้ที่ดินผิดเพี้ยนไปทั้งแถบเช่นนี้ จะถือเป็นการวางแผนที่มีประสิทธิภาพไม่ได้

                              4.2.3.2 ในเมื่อมีโรงงานต่าง ๆ อยู่มากมายในพื้นที่รอบๆ ถนนบางขุนเทียน แต่ผังเมืองรับรู้ให้มีโรงงานเฉพาะในบริเวณที่ขีดไว้เองเป็นพื้นที่สีม่วง เช่นนี้แล้ว โรงงานที่อยู่นอกเขต ก็ย่อมเสียเปรียบ อาจไม่สามารถขออนุญาตขยายโรงงานได้ ก็อาจต้องย้ายออกไปสร้างปัญหาในพื้นที่อื่นอีก การผังเมืองที่แท้จะขีดสี ขีดเส้นที่ไม่คำนึงถึงความเป็นจริงไม่ได้ หาไม่ก็จะเป็นผังเมืองที่ไร้ประสิทธิภาพและประสิทธิผล

          4.3 ประเด็นที่ 3
                    4.3.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: ในข้อ 36 ของร่างผังเมืองฉบับนี้กำหนดว่าที่ดินติดถนนน้อยกว่า 12 เมตร หรือที่ดินลึกจากถนนเกิน 200 เมตร ไม่สามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้ ทำให้ที่ดินเหล่านี้ต้องปล่อยรกร้างหรือทำประโยชน์ได้จำกัด และสำหรับที่ดินที่อยู่ติดถนนที่มีความกว้าง 12 เมตร 16 เมตร หรือ 30 เมตร ต้องกว้างตามนั้นโดยตลอดเส้น หากส่วนใดของถนนเส้นนี้มีผู้บุกรุกหรือสร้างล้ำเกิน แม้ทะเบียนถนนจะระบุชัดว่ากว้างตามกำหนดก็ถือว่าไม่ได้ กรณีนี้ทำให้เจ้าของที่ดินที่สุจริตหมดโอกาสพัฒนาที่ดิน
                    4.3.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: เพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินสามารถกระทำได้อย่างมีนัยสัมพันธ์กับขีดความสามารถในการรองรับปริมาณการจราจรของถนนสาธารณะที่เป็นที่ตั้งของกิจการการใช้ประโยชน์ที่ดินนั้นๆ ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.๒๕๕๖ จึงได้กำหนดให้การใช้ประโยชน์ที่ดินดังกล่าว สามารถกระทำได้ภายในระยะไม่เกิน ๒๐๐ เมตร ๓๐๐ เมตร และ ๕๐๐ เมตร จากเขตทางของถนนสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า ๑๐ เมตร หรือ ๑๒ เมตร ๑๖ เมตร และ ๓๐ เมตรตามลำดับ ซึ่งเขตที่ดินที่ลึกเกินกว่าระยะที่กำหนดก็ยังสามารถทำประโยชน์ในกิจการอื่นๆ ได้ตามที่กฎกระทรวงกำหนดไว้
                    กรณีความกว้างของถนนนั้น ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ได้มีความพยายามที่จะทำให้การบังคับใช้ตามแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งสามารถเข้าใจได้ง่ายและลดข้อขัดแย้งในขนาดความกว้างของถนนสาธารณะ จึงได้กำหนดขนาดเขตทางไว้ในรายการประกอบแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน
                    4.3.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                              4.3.3.1 การห้ามก่อสร้างเกินกว่าความลึกที่กำหนดถือเป็นการรอนสิทธิของเจ้าของที่ดิน แทนที่จะใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ที่ดินส่วนด้านในจึงใช้ประโยชน์ได้อย่างจำกัด ทั้งที่อยู่ในเขตเมือง การกล่าวอ้างถึงขีดความสามารถในการรองรับปริมาณการจราจร เป็นเหตุผลที่อ่อน หากในเมืองไม่สามารถพัฒนาได้ การพัฒนาจะกระจายออกนอกเมือง ยิ่งส่งผลเสียหายใหญ่หลวงต่อการจราจรอย่างไม่มีที่สิ้นสุด
                              4.3.3.2 ที่ กทม. อ้างว่าได้กำหนดความกว้างของถนนไว้ในรายการประกอบแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินนั้น {3} ไม่เป็นความจริง เพราะไม่ได้กำหนดขนาดที่แน่ชัด และตามผังเมืองความกว้างของถนนจะวัดจากส่วนที่แคบที่สุด ดังนั้นส่วนที่กว้างที่สุดของถนนจึงไม่มีความหมายใดๆ


อาคารเช่นชาญอิสระทาวเวอร์ 1 หากขออนุญาตก่อสร้างตามผังเมืองปัจจุบันจะไม่สามารถสร้างได้เพราะทางออกแคบกว่าถนนพระรามที่ 4
ในปัจจุบัน แต่ในความเป็นจริงอาคารนี้ก็สามารถอยู่ร่วมกับพื้นที่นี้ได้อย่างเหมาะสมลงตัว

                              4.3.3.3 การวางผังเมืองที่แท้ จะต้องมีบูรณาการกับระบบขนส่งมวลชน จะใช้แต่ข้อจำกัดของการระบบขนส่งมวลชนจนห้ามการก่อสร้างไปเสียหมดหรือแทบทั้งหมดไม่ได้  ดูอย่างกรณีนครโอซากาและนครต่าง ๆ ในยุโรป แม้จะมีถนนแคบ ก็ยังสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่และอาคารสูงได้ เพราะการใช้ประโยชน์ที่ดินใจกลางเมืองอย่างเข้มข้น ดีกว่าให้กระจายอย่างไร้ทิศผิดทางออกไปสู่ชานเมืองอย่างไม่มีที่สิ้นสุด

5.  แผนการก่อสร้างและปรับปรุงถนน 140 สาย
          5.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: แผนก่อสร้างและปรับปรุงถนน 140 สายตามร่างผังเมืองรวมนั้น หลายสายก็วาดไว้ตั้งแต่ผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ประกาศใช้ในปี พ.ศ. 2549 แต่ยังไม่ได้ก่อสร้าง บางสายวาดต่างไปจากเดิม ที่สำคัญก็คืองบประมาณก่อสร้างถนนตามที่วาดไว้ยังไม่มีการจัดหาไว้ ซึ่งแสดงถึงความไม่แน่นอน
          5.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: ข้อเท็จจริง ถนนโครงการผังเมืองตามกฎกระทรวง พ.ศ. 2549 ได้ก่อสร้างไปแล้วหลายสายที่เหลืออยู่ในขั้นตอนการดำเนินการ ซึ่งต้องใช้เวลาและงบประมาณ โดยการวางผังเมืองเป็นแผนในระยะ 20 ปีกรุงเทพมหานครจะจัดสรรงบประมาณเพื่อดำเนินการต่อไป นอกจากนี้ ตามแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งในกฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 กำหนดถนนไว้จำนวน 140 สาย ส่วนใหญ่เป็นถนนเดิมขยายและจัดวางเพื่อแก้ไขปัญหาพื้นที่ปิดล้อม และกำหนดเพื่อให้เจ้าของที่ดินถอยร่นอาคารเมื่อมีการสร้างอาคารใหม่
          5.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                    5.3.1 ที่ว่าถนนที่วางไว้ตามผังเมือง พ.ศ.2549 กทม. ก็ไม่สามารถระบุได้ว่าก่อสร้างไปมากน้อยเพียงใด ซึ่งจากการสังเกตเชื่อว่าสร้างได้ไม่มากนัก  นี่จึงเป็นปัญหาการวางผังเมืองไม่ต้องตามหลักวิชาการ


เฉพาะในพื้นที่ตัวอย่างบริเวณเดียว จะเห็นได้ว่าถนนโครงการไม่มีความแน่นอนในระหว่างผังเมือง 2549 และ 2556
แล้วเช่นนี้จะเป็นโครงการสาธารณูปโภคระยะยาวได้อย่างไร เพราะยังขาดความไม่แน่นอนเป็นอย่างยิ่ง

                    5.3.2 ที่อ้างว่าถนนโครงการทั้งหลาย "เป็นแผนในระยะ 20 ปีกรุงเทพมหานครจะจัดสรรงบประมาณเพื่อดำเนินการต่อไป" แสดงว่าเป็นแผนการของ กทม. เอง ยังขาดการบูรณาการกับหน่วยงานสาธารณูปโภคอื่น และขนาดภายใน กทม. เองก็ยังไม่มีความแน่นอน มีการเปลี่ยนแนวอยู่ในช่วง 2 ผังที่ผ่านมา จึงกลายเป็นผังที่ขาดความแน่นอน ไม่อาจใช้อ้างอิงว่าเป็นแผนระยะยาว 20 ปีได้ แผนที่แท้จริงต้องกำหนดได้ว่า ในบรรดาถนน 140 เส้นนี้ เส้นไหนจะสร้างในกำหนดการใด ก่อน-หลัง ไม่ใช่ขีดเส้นแล้วเปลี่ยนแปลงไปเรื่อย ๆ และขึ้นอยู่กับงบประมาณตามยถากรรม ซึ่งเป็นการสร้างความเดือดร้อนให้กับประชาชนที่อยู่อาศัยในบริเวณที่อาจถูกเวนคืนโดยไม่มีโอกาสทราบชะตากรรม
                    5.3.3 ที่ว่า "กำหนดถนนไว้จำนวน 140 สาย ส่วนใหญ่เป็นถนนเดิมขยาย" นั้น ไม่เป็นความจริง ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ผู้เชี่ยวชาญด้านการผังเมือง ได้คำนวณไว้พบว่าถนนส่วนใหญ่ที่มีความยาวรวมถึง 220 กิโลเมตร เป็นถนนโครงการ ส่วนอีก 173.48 กิโลเมตร เป็นถนนเดิมขยาย
                    5.3.4 โครงการขยายถนนบางเส้น แทบไม่มีความเป็นไปได้ เช่น ถนนสุขุมวิทซอย 39 ซึ่งขณะนี้มีความกว้าง 10-12 เมตร แต่ในผังเมืองวางแผนจะขยายเป็น 16 เมตร ทั้งที่มีอาคารขนาดใหญ่ต่าง ๆ อยู่เต็ม เป็นต้น เจ้าหน้าที่ผังเมือง กทม. เคยกล่าวว่า ถนนใดที่มีกำหนดให้ขยาย เช่นกรณีถนนสุขุมวิทซอย 39 นี้ ให้การพัฒนาที่ดินได้สิทธิตามขนาดถนนที่กว้างขึ้นนี้ (16 เมตร) แม้ยังไม่ได้ก่อสร้างก็ตาม แต่เชื่อว่าหากไปขออนุญาตด้านสิ่งแวดล้อม โยธาและอื่น ๆ หน่วยงานเหล่านั้นคงไม่เห็นด้วยกับสำนักผังเมือง เพราะถือเป็นการให้อนุญาตผิดไปจากความเป็นจริง และไม่มีความแน่นอนถึงกำหนดการถนนนั้นๆ

6.  ผังเมืองรวมขาดการพัฒนาสวนสาธารณะ
          6.1 ขอท้วงติงของ ดร.โสภณ: ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครขาดการพัฒนาสวนสาธารณะ ซึ่งขณะนี้มีพื้นที่เพียง 4.65 ตารางเมตรต่อคน ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับมหานครทั่วโลก ที่สำคัญพื้นที่สวนสาธารณะ 26 ตารางกิโลเมตร ยังรวมสวนในหมู่บ้านเอกชน เกาะกลางถนน บึงน้ำ พื้นที่ว่างของกองทัพ ฯลฯ เข้าไปด้วย นอกจากนี้สวนสาธารณะส่วนมากจะสร้างในเขตรอบนอกซึ่งมีความจำเป็นน้อย ไม่มีการวางแผนสร้างสวนสาธารณะใจกลางเมือง ดังนั้นการกล่าวอ้างว่าผังเมืองจะทำให้กรุงเทพมหานครเป็นเมืองสีเขียว (Green City) จึงไม่จริง
          6.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: เมืองสีเขียวตามนิยามสากลไม่ใช่เฉพาะการมีพื้นที่สวนสาธารณะ แต่หมายถึงการที่เมืองสามารถฟื้นฟูระบบนิเวศทางธรรมชาติ และสามารถลดการปลดปล่อยก๊าซเรือนกระจกซึ่งมีแหล่งกำเนิดสำคัญจากการคมนาคมขนส่ง และพลังงานที่ใช้ในอาคาร ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ไม่เพียงแต่กำหนดให้มีข้อกำหนดพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ ยังมีแผนผังแสดงที่โล่งที่จะก่อให้เกิดการเพิ่มพื้นที่สีเขียวตลอดจนยังมีมาตรการส่งเสริมให้ผู้ประกอบการจัดให้มีที่ว่างเพื่อการใช้ประโยชน์สาธารณะ และการดำเนินการประสานกับหน่วยงานภาครัฐที่ครอบครองที่ดินที่อาจนำมาใช้ประโยชน์เป็นสวนสาธารณะต่อไป ทั้งนี้เพื่อหลีกเลี่ยงการดำเนินการเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินโดยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่จะส่งผลกระทบต่อประชาชนเป็นจำนวนมาก


โดยที่ในเขต กทม. ไม่อนุญาตให้ใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ที่อยู่อาศัยของประชาชนจึงต้องออกมาอยู่นอกเมือง
เช่นกรณีนี้เป็นโครงการขนาดใหญ่หลายพันหนึ่ง อยู่ถนนบางนา-ตราด กม.7 ทำให้ประชาชนต้องเดินทางมาก
สาธารณูปโภคก็จะต้องขยายตัวมาก นับว่าผังเมืองฉบับนี้เป็นฉบับเพิ่มโลกร้อนมากกว่าลด

          6.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                    6.3.1 กทม.พึงยอมรับความจริงว่าพื้นที่สีเขียวที่มีอยู่ 4.65 ตารางเมตรต่อคนนั้นน้อยเกินค่ามาตรฐานที่ควรจะเป็น การยอมรับความจริงข้อนี้เป็นอันดับแรกก่อน จึงจะสามารถเริ่มแก้ไขปัญหาได้อย่างชัดเจน
                    6.3.2 มาตรการลดการปลดปล่อยก๊าซเรือนกระจก ฯลฯ ที่ กทม. ดำเนินการนั้น ไม่ได้มีผลอย่างมีนัยสำคัญเลย ตราบเท่าที่ กทม. ก็ยังปล่อยให้ประชาชนต้องไปสร้างบ้านในเขตจังหวัดปริมณฑล เนื่องจาก กทม. กีดกันการก่อสร้างภายในเขตกรุงเทพมหานคร ด้วยการกำหนดให้มี FAR ต่ำ ๆ แต่มี OSR จำนวนมาก ๆ


โรงงานต่าง ๆ ต้องออกไปสร้างนอกเมือง ทำลายพื้นที่สีเขียว พื้นที่เกษตรกรรม โดยที่ กทม. ไม่สนใจถือเป็นการ "ปิดตาข้างเดียว"
แสดงว่าขาดบูรณาการระหว่างการผังเมืองกับการนิคมอุตสาหกรรมฯ ขาดการจัดทำผังเมืองขาดหลักวิชา

7.  ร่างผังเมืองนี้พยายามเสนอข้อดีบางประการซึ่งไม่เป็นจริง
          7.1 ประเด็นที่ 1
                    7.1.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: ที่ผังเมืองกำหนดว่าจะเพิ่มการควบคุมกิจกรรมที่ขัดต่อสุขลักษณะ 5 กิจกรรม เช่น สนามแข่งม้า สนามแข่งรถ และสนามยิงปืนนั้น ในความเป็นจริงไม่ได้มีผลในทางปฏิบัติอยู่แล้ว เพราะแทบไม่มีการขอนุญาต
                    7.1.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.๒๕๕๖ ได้เพิ่มประเภทกิจการที่อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อสุขลักษณะ ความปลอดภัยของประชาชน และสวัสดิภาพของสังคม ได้แก่ สนามแข่งรถ สนามแข่งม้า สนามยิงปืน สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงคนพิการ และที่พักอาศัยชั่วคราวสำหรับคนงาน กิจกรรมเหล่านี้มีการดำเนินการน้อย แต่ถ้าเกิดขึ้นจะมีผลกระทบสูง จำเป็นต้องมีการควบคุมและกำหนดให้ดำเนินการได้ในพื้นที่ที่เหมาะสมกับลักษณะทางกายภาพของพื้นที่ เพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชน
                    7.1.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ: การที่ที่ผ่านมาแทบไม่ได้มีการขออนุญาตนั้น ก็แสดงว่าไม่มีอุปสงค์ และหากพิจารณาความเป็นไปได้ทั้งด้านการตลาดและการเงิน ก็ไม่มีใครคิดสร้างสิ่งเหล่านี้เพราะไม่คุ้มทุนอยู่แล้ว การกำหนดไว้โดยไม่มีการขออนุญาต จึงเป็นเพียง Gimmick ที่ทำให้ผังเมืองนี้ดูมีข้อดีอยู่บ้างเท่านั้น

          7.2 ประเด็นที่ 2
                    7.2.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: การแจก “แจกโบนัส 5-20 เปอร์เซ็นต์” คือให้สร้างเพิ่มเติมกว่ากฎหมายปกติกำหนดในรัศมี 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้านั้น ก็ใช้ได้เฉพาะสถานีที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่ใช่กำลังก่อสร้างอยู่ ดังนั้นจึงไม่มีผลอะไร
                    7.2.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: วัตถุประสงค์ของโบนัส เพื่อส่งเสริมการพัฒนาบริเวณที่มีศักยภาพจากการมีระบบขนส่งมวลชนทางราง หากสถานียังไม่เสร็จหรือไม่เกิดเลย บริเวณดังกล่าวอาจจะมีปัญหาจราจรได้จึงจำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขให้ใช้เฉพาะกรณีสถานีเปิดบริการแล้ว
                    7.2.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                              7.2.3.1 โบนัสที่ได้เพียง 5-20 เปอร์เซ็นต์นั้น เป็นการได้ที่ไม่คุ้มเสียเลย เช่น หากก่อสร้างที่จอดรถให้บุคคลอื่นมาใช้ ก็จะได้เพิ่มโบนัสนั้น เมื่อคำนวณในความเป็นจริงจะพบว่า โบนัสดังกล่าวไม่คุ้มกับการลงทุนเลย จึงไม่มีประสิทธิผล เป็นอีกหนึ่ง Gimmick ที่เพียงให้ผังเมืองนี้ดูมีข้อดีอยู่บ้างเท่านั้น
                              7.2.3.2 กทม. ควรให้โบนัสที่ดีกว่านี้ แก่พื้นที่ที่กำลังก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนด้วย เมื่อพื้นที่เหล่านั้นสามารถสร้างอาคารโดยได้โบนัสพิเศษ และเปิดทำการขาย การก่อสร้างอาคารกับการเปิดใช้ระบบขนส่งมวลชนก็จะเป็นในห้วงเวลาเดียวกัน แต่การกำหนดให้สามารถได้โบนัสก็ต่อเมื่อระบบขนส่งมวลชนแล้วเสร็จ เช่น ในอีก 3 ปีข้างหน้า แล้วค่อยให้โบนัสนั้น เป็นความลักลั่นด้านเวลา ควรรีบส่งเสริมให้ประชาชนจองซื้อบ้านตามแนวรถไฟฟ้าวันนี้เพื่อส่งเสริมสิ่งแวดล้อมและการอยู่อาศัยที่หนาแน่นขึ้นในเขตเมือง

          7.3 ประเด็นที่ 3
                    7.3.1 ข้อท้วงติงของ ดร.โสภณ: การพัฒนาศูนย์เมืองย่อย เช่น ในย่านมีนบุรีที่แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู-สีส้มมาบรรจบกันย่านถนนพระรามที่ 2 ใกล้กับถนนกาญจนาภิเษก และย่านรามอินทราใกล้จุดตัดถนนรัชดา-รามอินทรา เป็นต้น หากร่างผังเมืองนี้ได้ประกาศใช้ในปีนี้และหมดอายุในปี 2560 ก็ไม่แน่ใจว่ารถไฟฟ้าทั้งสองสายจะสร้างเสร็จ
                    7.3.2 สรุปคำชี้แจงของ กทม: การกำหนดศูนย์ชุมชนในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ในบริเวณที่มีความสัมพันธ์กับแนวระบบขนส่งมวลชนทางรางนั้น มีความสอดคล้องกับแผนการขนส่งมวลชนทางราง ที่สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร กระทรวงคมนาคมและขนส่งกำหนดไว้ โดยที่การก่อสร้างขนส่งมวลชนทางรางทุกสายทางมีแผนจะแล้วเสร็จภายในปี พ.ศ. 2572 ซึ่งในทางปฏิบัติ บางสายทาง อาจมีการปรับเปลี่ยนระยะการดำเนินงานไปตามสถานการณ์และความจำเป็นในขณะนั้น อย่างไรก็ตาม ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 เป็นการคาดการณ์และวางแผนรองรับการเจริญเติบโตของเมืองในระยะ 20 ปี ถึงปี พ.ศ. 2575 และสามารถปรับปรุงผังได้ในระยะ 5 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ดังนั้น ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 จึงยังสอดคล้องกับแผนการขนส่งมวลชนทางรางอย่างแน่นอน
                    7.3.3 ประเด็นคัดค้านโดย ดร.โสภณ:
                              7.3.3.1 ผังเมืองกำหนดไปตามระบบขนส่งมวลชนที่ยังไม่มีความแน่นอน ยังมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา และไม่ได้เสร็จสิ้นในเวลา 5 ปีตามผังเมือง แต่อาจกินเวลานาน แต่ผังเมืองนี้มีอายุ 5 ปี แสดงว่าสิ่งที่กำหนดลงไปเป็นสิ่งที่ยังไม่มีความชัดเจนใด ๆ เลย
                              7.3.3.2 ระบบขนส่งมวลชนที่อ้างถึงทั้งสายสีส้มและสายสีชมพูนั้นยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง ด้วยเหตุนี้ หากผังเมืองฉบับปัจจุบันหมดอายุลง ก็ยังไม่ทราบว่าจะได้เริ่มก่อสร้างหรือยัง  การกำหนดบนพื้นฐานที่ไม่แน่นอนนี้จึงไม่ใช่การผังเมืองตามหลักวิชาการ
                              7.3.3.2 การกำหนดศูนย์ชุมชนย่อยตามหลักการผังเมืองที่แท้ ก็คือ การวางแผนที่จะจัดหาที่ดินแปลงขนาดใหญ่ในทิศทางต่าง ๆ เช่น 10,000-20,000 ไร่ ด้วยการเวนคืน การซื้อหรือการจัดรูปที่ดิน หรือวิธีใด ๆ ขนาดใหญ่ แล้วมาก่อสร้างเป็นศูนย์ชุมชนใหม่ที่มีทั้งสถานที่พักอาศัยเป็น Bed City สำหรับคนทำงานในเมือง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ สำหรับผู้อยู่อาศัยทั้งพาณิชยกรรม การบันเทิง ฯลฯ และเชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานครด้วยทางด่วน ระบบขนส่งมวลชน การนี้จึงจะเป็นการสร้างศูนย์ชุมชนย่อยที่แท้ตามวิชาการผังเมืองเชิงรุก ซึ่งต้องอาศัยบูรณาการกับหน่วยงานต่าง ๆ ทั้งภายในและภายนอก กทม. การอ้างถึงการพัฒนาศูนย์ชุนชนย่อยตามการเติบโตของชุมชนตามยถากรรมจึงไม่ใช่การวางผังหรือการวางแผนที่แท้

8.  ประเด็นเพิ่มเติม
          8.1 ผังเมือง กทม. กลับกำหนดเหนือกฎหมายอื่น
                    8.1.1 ในพื้นที่ ย.1, ก.2, ก.4, กำหนดให้การจัดสรรที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวต้องมีขนาดแปลงที่ดิน 100 ตารางวา ทั้งที่ตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน กำหนดไว้เพียง 50 ตารางวา
                    8.1.2 ยิ่งกว่านั้นกรณีพื้นที่ ก.1 และ ก.3 กำหนดให้ขนาดแปลงที่ดินต้องมีขนาดถึง 1,000 ตารางวา จนได้ชื่อว่าเป็น "บ้านพันวา" (ไม่ใช่แหลมพันวา จังหวัดภูเก็ต) ยิ่งกว่านั้น
                    8.1.3 ในพื้นที่ ก.2 ที่มีทาวน์เฮาส์อยู่เต็มไปหมดในขณะนี้อยู่แล้ว ในอนาคต โครงการการจัดสรรทาวน์เฮาส์นอกจากจะต้องตั้งอยู่ติดถนนที่มีความกว้างตลอดแนวไม่น้อยกว่า 12 เมตรแล้ว ยังต้องเป็นทาวน์เฮาส์ขนาดไม่ต่ำกว่า 20 ตารางวา ทั้งที่พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินกำหนดไว้ไม่เกิน 16 ตารางวาเท่านั้น เป็นการสมควรหรือไม่ที่กฎหมายท้องถิ่นกลับกำหนดเกินขอบเขต ล่วงเข้าไปในกฎหมายอื่น
                    8.1.4 อาคารตามกฎหมายอาคารกำหนดให้มีอาคารขนาดใหญ่คือเกิน 2,000 ตารางเมตร อาคารขนาดใหญ่พิเศษคือเกิน 10,000 ตารางเมตร แต่ผังเมือง กทม. ฉบับนี้กลับกำหนดซอยย่อยลงไปอีก เป็นอาคารไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร 2,000-4,999 ตารางเมตร และ 5,000-9,999 ตารางเมตร
          8.2 ความเปลี่ยนแปลงสำคัญที่สร้างปัญหาในการพัฒนาเมือง
          ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ผู้รู้ด้านผังเมือง ได้สรุปความเปลี่ยนแปลงสำคัญของผังเมือง พ.ศ.2556 ไว้ดังนี้:

          จะเห็นได้ว่า ผังเมืองใหม่ จำกัดการเติบโตของเมืองไม่เฉพาะในเขตชานเมือง แม้แต่ในเขตใจกลางเมืองก็เช่นกัน ยิ่งกว่านั้นแต่เดิมไม่มีการกำหนด FAR ก็เปลี่ยนมาเป็น 10:1 ต่อมาลดลงมาโดยแทบทั้งหมดมีสัดส่วนน้อยกว่า 8:1 มีตั้งแต่ 0.5:1 ด้วยซ้ำไป การกีดกันการพัฒนานี้ กทม. เชื่อว่าจะควบคุมการเติบโตของเมือง แต่ไม่ใส่ใจที่เมืองขยายออกไปสู่รอบนอก  ในปัจจุบันประชากรกรุงเทพมหานครกลับลดลง และไปเติบโตสร้างปัญหาให้กับจังหวัดปริมณฑล ถือว่าการวางผังเมืองเช่นนี้ ผิดหลักวิชาและเป็นการสร้างปัญหามากกว่าแก้ไขปัญหา

          8.3 แนวคิดการวางผังเมืองที่ผิดเพี้ยน
                    8.3.1 บริเวณรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ก็มีการกำหนดห้ามก่อสร้างต่าง ๆ นานา {5} การรอนสิทธิเหล่านี้ รัฐบาลหรือหน่วยราชการส่วนท้องถิ่นเช่น กทม. ควรจ่ายค่าทดแทน ไม่ใช่เพียงการออกข้อกำหนดตามแบบอำนาจบาตรใหญ่ และในความเป็นจริงอาคารศูนย์วัฒนธรรมก็ไม่ได้มีความสวยงาม ไม่ได้เป็นโบราณสถานหรือเป็นสถานที่สำคัญของชาติแต่อย่างใด
                    8.3.2 บริเวณรอบสวนหลวง ร.9

          บริเวณนี้มีข้อกำหนดว่าบริเวณที่ 1ห้ามก่อสร้างอาคารอื่นใด เว้นแต่ อาคารที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยว อาคารหรือ สถานที่ทำการของทางราชการ อาคารพาณิชย์ซึ่งมิใช่ ห้องแถว ตึกแถว หรืออาคารขนาดใหญ่ สนามกีฬา ซึ่งจุคนดูได้ไม่เกิน 750 คน และมิใช่อาคารขนาดใหญ่ ป้ายทางราชการ ป้ายเลือกตั้ง และ ป้ายชื่อสถานประกอบกิจการ ที่มีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ต.ร. เมตร ทั้งนี้ต้อง มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร บริเวณที่ 2 ห้ามก่อสร้างอาคารอื่นใด เว้นแต่ อาคารที่พักอาศัย อาคาร หรือสถานที่ทำการของทางราชการ อาคารพาณิชย์ สถานที่เก็บสินค้า ที่มีพื้นที่อาคารรวมกันไม่เกิน 100 ต.ร. เมตร อาคารเลี้ยงสัตว์ที่ไม่ใช่เพื่อการค้า และมีพื้นที่อาคารรวมกันไม่เกิน 100 ต.ร. เมตร โรงเรียนเอกชน สถานกีฬา สถานพยาบาล สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนชรา สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงเด็ก ทั้งนี้ต้อง มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร ส่วนบริเวณที่ 3 ห้ามก่อสร้างห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ อาคารขนาดใหญ่ โรงมหรสพ โรงแรม ศูนย์การค้าสถานที่เก็บสินค้า โรงงานอุตสาหกรรม
          อย่างไรก็ตามหากมีแนวคิดที่ก้าวหน้าและมีหลักวิชาการผังเมืองที่ดี ควรกำหนดให้บริเวณรอบ ๆ สวนหลวง ร.9 เป็นเขตพาณิชยกรรมหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนได้มีโอกาสมาใช้สวนสาธารณะแห่งนี้ให้เกิดประโยชน์ และอาจคิดเสริมด้วยการสร้างรถไฟฟ้า (มวลเบา) จากอ่อนนุช หรืออุดมสุขมาเชื่อมกับพื้นที่นี้เพื่อให้ระบบขนส่งมวลชนทางรางได้ใช้อย่างมีประสิทธิภาพ 


ตัวอย่างสวนสาธารณะเซ็นทรัลพาร์คแห่งนครนิวยอร์ก อนุญาตให้สร้างตึกรอบ ๆ เพื่อการใช้ประโยชน์ที่แท้

          8.4 การสร้างระบบรถไฟฟ้ามวลเบา
                    การวางผังเมืองเชิงรุกนั้น ควรส่งเสริมการวางระบบรถไฟฟ้า ปัจจุบันกรุงเทพมหานครมีเพียง 3 สาย ในขณะที่นครเซี่ยงไฮ้ที่เริ่มมีรถไฟฟ้าก่อนไทย 2 ปี (พ.ศ.2539) มีรถไฟฟ้าถึง 15 สายแล้ว จึงทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครไม่มีประสิทธิภาพ และทำให้ต้องสิ้นเปลืองที่ดินและอาคารเพื่อที่จอดรถเป็นจำนวนมาก ผังเมืองที่แท้ จึงควรมีบูรณาการกับทุกหน่วยงานให้เป็นแผนแม่บทการพัฒนาสาธารณูปโภค ไม่ใช่แค่การขีดเขียนสีไปตามการใช้สอยประโยชน์ที่ดินเพียงบางส่วน


กรณีศึกษารถไฟฟ้ามวลเบา สิงคโปร์ ซึ่งได้ผลดีเป็นอย่างมาก

                    บูรณาการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อการวางผังเมืองจึงเป็นสิ่งจำเป็น ๆ อย่างยิ่ง ไม่เช่นนั้นการผังเมือง ก็จะไม่มีประสิทธิภาพและไม่มีประสิทธิผลสำหรับการพัฒนากรุงเทพมหานครโดยรวม

                    จะเห็นได้ว่า แม้สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร หรือแม้แต่กรมโยธาธิการ กระทรวงมหาดไทย จะพยายามจัดทำผังเมืองให้ดี แต่ก็ไม่สามารถบรรลุได้ เนื่องจากขาดบูรณาการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทำให้ไม่อาจจัดทำผังเมืองที่เป็นคุณต่อส่วนรวมได้ ดร.โสภณ จึงใคร่ขอเสนอให้รัฐบาลเป็น "เจ้าภาพ" จัดทำผังเมืองในลักษณะการปฏิรูปใหม่ ให้ผังเมืองเป็นเสมือนแผนแม่บท 5 หรือ 10 ปี ของทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้เมืองได้รับการพัฒนาเพื่อประโยชน์ของประชาชนโดยตรง

                    อนึ่ง การที่ ดร.โสภณ ทำหนังสือนี้มาเพื่อเสนอข้อคิดเห็นนั้น ไม่ได้มีความประสงค์จะมุ่งเพ่งโทษแก่บุคคลหรือหน่วยงานใด แต่มุ่งหวังที่จะชี้ให้เห็นว่าการวางผังเมืองตามหลักวิชาการที่ถูกต้อง เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการวางแผนพัฒนาเมือง และหวังเป็นอย่างยิ่งว่าการพัฒนากรุงเทพมหานครและยังประโยชน์ต่อส่วนรวมโดยเฉพาะประชาชน และต่อการพัฒนาประเทศโดยรวม

                    จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

ด้วยความเคารพ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

อ้างอิง
{1} 3 เคล็ดวิชาผังเมืองที่ลืมเรียนมาจากต่างประเทศ www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement570.htm และ ถนนแคบกับความใจแคบของนักผังเมืองไทย กรณีศึกษาโอซากา www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement517.htm
{2} ดูข้อมูลของ กทม.เองยังระบุไว้ชัดเจน อาคารขนาดใหญ่ไฟแทบไม่ไหม้    http://office.bangkok.go.th/pipd/07Stat(Th)/stat(th)55%20(6%20Months)/stat55%20(6%20Months%20).htm
{3} รายการประกอบแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ได้จำแนกประเภทท้ายกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๕๖ http://cpd.bangkok.go.th:90/web2/NEWCPD2556/002_cpd56.pdf
{4} การพัฒนากรุงเทพมหานครที่ทำลายชนบท www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement359.htm
{5} ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร บริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรมฯ http://cpd.bangkok.go.th:90/bma/bmalaw/Reg1.24.htm

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่