Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
กลับหน้าแรก
ที่ TAF. 06/215/55

6    มิถุนายน    2555

เรื่อง     ขอเสนอความเห็นต่อแนวทางการแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดง
           
เรียน    น.ส.ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี
            นายยงยุทธ วิชัยดิษฐ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
            นายกิตติรัตน์ ณ ระนอง รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง
            นายทนุศักดิ์ เล็กอุทัย รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง
            นายวิรุฬ เตชะไพบูลย์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง
            นายสันติ พร้อมพัฒน์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์
            นายชูชาติ หาญสวัสดิ์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย
            นายฐานิสร์ เทียนทอง รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย
            นายวิฑูรย์ เจียสกุล ผู้ว่าการ การเคหะแห่งชาติ
            ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร
            นายตัถยา ประไพเพชร ผู้นำชุมชนแฟลตดินแดง
            นายดุสิต ยอดศรี แกนนำกลุ่มธรรมาภิบาล ชุมชนแฟลตดินแดง
            นายมิตร มังคละโสภณ เลขาธิการกลุ่มธรรมาภิบาล ชุมชนแฟลตดินแดง

สิ่งที่ส่งมาด้วย   ผลการศึกษาแนวทางการแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดง

                        เนื่องด้วยรัฐบาลโดยกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงมนุษย์ มีแนวคิดเกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่แฟลตดินแดง มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ในฐานะองค์กรวิชาการไม่แสวงหากำไร และไม่มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ กับกรณีนี้ แต่เป็นองค์กรที่ให้ความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมือง จึงได้ทำการสำรวจความคิดเห็นของประชาชนและสำรวจภาคสนามเพื่อจัดทำรายงานผลการศึกษาข้างต้น พร้อมนำเสนอต่อรัฐบาลและประชาชนผู้อยู่อาศัยในแฟลตดินแดง เพื่อประกอบการวางแผนการพัฒนาพื้นที่ให้เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายต่อไป

                        จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร

น.ส.นงลักษณ์ จตุเทน
ฝ่ายเลขานุการ โทร 0.2295.3171 ต่อ 109 โทรสาร 0.2295.1154


ผลการศึกษาแนวทางการแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดง

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon

            ข่าวเกี่ยวกับการรื้อแฟลตดินแดงที่มีอายุ 47 ปี (พ.ศ.2508-2555) มีมาเป็นระยะ ๆ และดู ประหนึ่งว่าทางราชการไม่เห็นใจผู้เช่าแฟลต ทางออกที่สมควร ควรเป็นเช่นใด
            ในความเป็นจริงการเคหะแห่งชาติได้ริเริ่มโครงการ “ฟื้นนครดินแดง” ซึ่งมุ่งที่จะรื้อถอนแฟลตดินแดงเพื่อพัฒนาใหม่มาตั้งแต่ พ.ศ.2530 แล้ว ตั้งแต่ผู้นำชุมชนหลายคนในปัจจุบันยังไม่ได้เซ้งแฟลตเข้ามาอยู่อาศัย แต่ก็ยืดเยื้อมาเป็นเวลานาน หากเป็นในประเทศสิงคโปร์ พื้นที่นี้คงถูกรื้อและสร้างใหม่ให้เหมาะสมมากว่า 2 ครั้งแล้ว ต่อมาในเดือนพฤษภาคม 2549 การเคหะแห่งชาติก็รื้อฟื้นโครงการนี้ขึ้นมาใหม่ เพราะอาคารมีสภาพที่เป็นอันตรายต่อการอยู่อาศัย
            ในขณะนั้นการเคหะแห่งชาติพบว่า “มีผู้ประสงค์ย้ายออกจากแฟลตทันที 1,200 ราย ขอย้ายไปชั่วคราวเมื่ออาคารเสร็จจะกลับมาใหม่ 2,000 กว่าราย และผู้ไม่ประสงค์เข้าอยู่อาคารสร้างใหม่ แต่ขออยู่อาคารเก่าที่แข็งแรงประมาณ 1,000 ราย สำหรับผู้ที่จะย้ายออกทันที 1,200 ราย จะได้รับค่าชดเชย 250,000 บาท และค่าขนย้าย 10,000 บาท ส่วนผู้ที่จะกลับเข้าอยู่อีกจะไม่ได้รับค่าชดเชย” {1}
            ในทางกายภาพ สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซียก็ระบุว่าควรรื้อถอน {2} แม้อาคารเหล่านี้อาจไม่พังลงในทันทีแต่ทางราชการก็ไม่ควรรอจนเกิดความสูญเสียต่อชีวิตและทรัพย์สิน อย่างไรก็ตามสาเหตุที่ยังไม่มีการย้ายผู้เช่าแฟลต ก็คงเป็นเพราะอาจจะขาดแผนการโยกย้ายที่แน่ชัด และเป็นเรื่องของผลประโยชน์ของผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วงบางส่วน เนื่องจากค่าเช่าที่ถูกมากในปัจจุบันนั่นเอง

การสำรวจ
            เพื่อเป็นการช่วยเหลือทางราชการและผู้เช่าแฟลตได้มีข้อมูลประกอบการวางแผนการจัดการแฟลตดินแดง มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และคณะนักวิจัย ซึ่งไม่มีส่วนได้ส่วนเสีย และไม่มีประโยชน์ใด ๆ ที่ได้จากการเคหะแห่งชาติหรือผู้เช่าแฟลตทั้งทางตรงและทางอ้อมใด ๆ จึงทำการสำรวจข้อมูลในระหว่างวันที่ 26-27 พฤษภาคม 2555
            ในวันเสาร์ที่ 26 พฤษภาคม เวลา 06:30-07:30 น. มูลนิธิได้ส่งคณะนักวิจัยออกสำรวจจำนวนเครื่องปรับอากาศของผู้เช่าแฟลตในแฟลตที่ 1-8 โดยเดินนับจำนวนคอมเพรสเซอร์ของเครื่องปรับอากาศที่ติดหรือแขวนอยู่ผนังด้านหน้าหรือด้านหลังของแฟลตแต่ละห้อง อย่างไรก็ตามในกรณีที่ห้องใดวางคอมเพรสเซอร์ไว้บนพื้น คณะนักวิจัยก็ไม่อาจนับได้เพราะมีรั้วระเบียงบังอยู่ (โดยที่ผนังเก่ามากแล้ว จึงเป็นข้อจำกัดในการแขวนคอมเพรสเซอร์) ดังนั้นจำนวนห้องพักที่ติดเครื่องปรับอากาศที่นับได้ในแฟลตเหล่านี้จึงต่ำกว่าความเป็นจริง
            สำหรับในวันอาทิตย์ที่ 27 พฤษภาคม มูลนิธิยังได้สำรวจเพิ่มเติมดังนี้:
            1. ในเวลา 06:30-07:30 น. ได้ส่งคณะนักวิจัยออกสำรวจจำนวนรถยนต์ และรถจักรยานยนต์ของผู้เช่าแฟลตที่ 21-32 โดยเดินนับจำนวนรถที่จอดอยู่รอบอาคาร ซึ่งเป็นที่จอดรถเฉพาะรถของผู้เช่าแฟลต การนับจำนวนรถในห้วงเวลาดังกล่าว น่าจะได้จำนวนรถที่ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุดเพราะผู้เช่าแฟลตยังไม่ได้ออกเดินทางไปทำงานหรือจับจ่ายเนื่องจากเป็นช่วงเช้า แต่ก็ยังถือว่ามีจำนวนน้อยกว่าความเป็นจริง เนื่องจากเจ้าของรถบางท่านอาจไม่กลับบ้านในวันดังกล่าว
            2. ในห้วงเวลาเดียวกัน ณ แฟลตที่ 21-32 คณะนักวิจัยยังนับจำนวนคอมเพรสเซอร์ของเครื่องปรับอากาศที่ติดหรือแขวนอยู่ผนังด้านหน้าหรือด้านหลังของแฟลตแต่ละห้องเช่นกัน
            3. ในเวลา 13:00 - 19:00 น. ได้จัดคณะนักวิจัยประกอบด้วยนักศึกษาในสถาบันการศึกษาหลายแห่ง สัมภาษณ์ผู้เช่าแฟลตเกี่ยวกับการอยู่อาศัยในแฟลตดินแดง ตั้งแต่แฟลตดินแดงที่ 1-20  ในการนี้สำรวจได้ 332 ครัวเรือนหรือ 25% ของห้องทั้งหมด 1,312 ห้อง

ผลการสำรวจภาคสนาม
            จากการสัมภาษณ์ผู้เช่าแฟลตทำให้พบว่า:
            1. ครัวเรือนผู้เช่าแฟลตในแฟลตดินแดงที่ 1-20 นี้ อยู่อาศัยมาโดยเฉลี่ย 20 ปี แต่ครึ่งหนึ่งอยู่ไม่ถึง 17 ปี (เส้นมัธยฐาน) อย่างไรก็ตามมีเพียง 21% เท่านั้นที่อยู่เกิน 30 ปี และมีอีก 20% ที่อยู่มาในระยะเวลาเพียง 5 ปี ก็คือเพิ่งย้ายเข้ามาหลังจากการที่มีข่าวว่าจะรื้ออาคารแฟลตเมื่อปี 2550 นั่นเอง แสดงว่ามีการเปลี่ยนมือหรือโยกย้ายเข้าออกกันพอสมควรทั้งนี้คงเป็นผลจากการให้ผู้อื่นมาอยู่ เช่าหรือเซ้ง       
            2. สำหรับค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัยพบว่า ค่าเช่าแฟลตเฉลี่ยเป็นเงินเดือนละ 976 บาทต่อห้อง ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยที่เช่าโดยตรงกับการเคหะแห่งชาติเป็นเงินโดยเฉลี่ยเดือนละ 632 บาทเท่านั้น ทั้งนี้ห้องเช่า 23% เช่ากันเพียง 300 บาทต่อเดือน และประมาณ 45% ที่เช่ากันไม่เกิน 450 บาทต่อเดือนเท่านั้น แสดงว่าผู้เช่าจากการเคหะแห่งชาติได้ให้เช่าช่วง หรือปล่อยเช่ากับบุคคลภายนอก ส่วนค่าไฟฟ้าเฉลี่ยเป็นเงินเดือนละ 906 บาท ซึ่งกลับสูงกว่าค่าเช่าที่จ่ายให้การเคหะแห่งชาติเสียอีก


ภาพที่ 1: ที่จอดรถเฉพาะผู้เช่าแฟลตในแฟลตดินแดง

            3. ในด้านสิ่งอำนวยความสะดวกพบว่าห้องเช่าประมาณ 52% ตอบว่ามีเครื่องปรับอากาศ อย่างไรก็ตามจากการนับจำนวนคอมเพรสเซอร์ที่แขวนอยู่ด้านหน้าและด้านหลังอาคาร ก็พบว่า สำหรับอาคารแฟลตที่ 1-8 มีอยู่ราว 34% และอาคารแฟลต 21-32 มีอยู่ราว 33% ของห้องเช่า แต่ทั้งนี้เพราะไม่รวมคอมเพรสเซอร์ที่วางอยู่บนพื้น ซึ่งไม่สามารถเห็นได้เพราะมีรั้วระเบียงบังอยู่ การที่ครัวเรือนถึงราวครึ่งหนึ่งมีเครื่องปรับอากาศ แสดงว่าไม่ใช่ครัวเรือนยากจนแต่อย่างใด
            4. ในส่วนของการชมโทรทัศน์ พบว่า 75% สามารถชมโทรทัศน์ผ่านดาวเทียม โดยเสียค่าบริการเฉลี่ยประมาณ 221 บาทต่อเดือน นอกจากนี้ยังมีครัวเรือนประมาณ 21% ที่สมาชิกในครัวเรือนสามารถรับชมรายการโทรทัศน์ผ่านมือถือได้ และมีครัวเรือน 14% ที่สามารถรับชมโทรทัศน์ที่ติดตั้งในรถยนต์ส่วนตัวของครัวเรือนได้ ข้อนี้แสดงให้เห็นถึงการมีฐานะพอสมควรของผู้เช่าแฟลต
            5. ในด้านรถยนต์ พบว่าครัวเรือน 41% มีรถยนต์ใช้โดยมากครัวเรือนหนึ่งมีเพียง 1 คันเท่านั้น โดยครัวเรือนหนึ่งมีรถโดยเฉลี่ย 1.14 คัน จากการสำรวจเบื้องต้นรถที่จอดอยู่บริเวณแฟลต พบว่ามีรถยนต์ส่วนตัวอยู่ประมาณ 22% ของจำนวนห้องทั้งหมด และรถจักรยานยนต์ 19% ของจำนวนห้อง อย่างไรก็ตามเชื่อว่า ณ เวลาที่สำรวจ รถบางส่วนอาจไม่ได้มาจอด ดังนั้นหากครัวเรือนที่มีรถยนต์มาจอดรถพร้อมกัน แฟลตเช่าเหล่านี้ซึ่งไม่ได้ออกแบบเผื่อให้มีที่จอดรถ คงมีที่จอดรถไม่เพียงพอ
            6. สำหรับค่าใช้จ่ายรวมในครอบครัวซึ่งประกอบด้วยค่าเช่าแฟลต ค่าไฟฟ้าและค่าโทรทัศน์ผ่านดาวเทียม (ถ้ามี) จะเป็นเงินเดือนละ 2,036 บาท โดยครึ่งหนึ่งจ่ายเป็นเงิน 1,800 บาท ส่วนผู้ที่จ่ายตั้งแต่ 3,000 บาทต่อเดือนมีสูงถึง 20% ทั้งนี้ยังไม่รวมค่าน้ำประปา และค่าโทรศัพท์พื้นฐาน (ถ้ามี)
            7. ประมาณ 31% ของครัวเรือนผู้เช่าในแฟลตนั้น มีบ้านในพื้นที่อื่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ยังไม่รวมที่มีบ้านอยู่ต่างจังหวัด) แฟลตดินแดงจึงไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพียงแห่งเดียวที่ครัวเรือนราวหนึ่งในสามของดินแดงมี อย่างไรก็ตามครัวเรือนส่วนใหญ่ ไม่มีบ้านเป็นของตนเองในพื้นที่อื่น ดังนั้นหากมีการรื้อถอนอาคารเดิม ทางราชการจึงควรจัดหาที่อยู่อาศัยรองรับหรือจ่ายค่าชดเชยให้ตามความเหมาะสม
            8. สำหรับจำนวนครัวเรือนที่คาดว่าจะไม่ได้เช่าโดยตรงจากการเคหะแห่งชาติ แต่เช่าช่วงอีกต่อหนึ่งจากผู้เช่าเดิมนั้น พบว่ามีอยู่ 14% ของครัวเรือนทั้งหมด ทั้งนี้คณะนักวิจัยได้ตั้งสมมติไว้ว่าครัวเรือนเหล่านี้เช่า ณ ราคาตั้งแต่ 2,000 บาทต่อเดือน สำหรับค่าเช่าห้องสูงสุดที่สำรวจได้เป็นเงินถึง 4,500 บาทต่อเดือน แต่ส่วนมากอยู่ระหว่าง 2,500-3,500 บาทต่อห้องต่อเดือน

การวิเคราะห์ทางการเงิน
            เหตุผลสำคัญในการรื้อถอนแฟลตดินแดงเพื่อการพัฒนาใหม่นั้น นอกจากเหตุผลทางด้านความไม่มั่นคงทางกายภาพแล้ว ที่สำคัญก็คือความไม่คุ้มค่าทางการเงินสำหรับประเทศไทยโดยรวม ที่ดินบริเวณนี้น่าจะใช้เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติโดยรวมมากกว่านี้ ในแง่การเงิน มีประเด็นที่พึงพิจารณาเป็นดังนี้
            1. หากการเคหะแห่งชาติเก็บเงินค่าเช่าจากแฟลตดินแดงเฉลี่ยห้องละ 400 บาทต่อเดือนตลอด 30 ปีที่ผ่านมา (ปัจจุบันเฉลี่ยห้องละประมาณ 632 บาท) แล้วนำเงินนี้ไปฝากธนาคารโดยไม่ใช้สอยเลยไว้ ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ค่าเช่าที่เก็บได้นี้จะรวมเป็นเงินห้องละ 318,906 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าค่าเรียกร้องของผู้เช่าแฟลตที่ต้องการเงินถึง 500,000 บาท 1,000,000 บาท หรือมากกว่านี้ ดังนั้นหากการเคหะแห่งชาติยินยอมตามคำเรียกร้องที่ไม่สมเหตุสมผลนี้ ก็เท่ากับว่าการเคหะแห่งชาตินำเงินของทางราชการไปให้ผู้เช่าแฟลตกลุ่มนี้โดยไม่สมควร
            2. ที่ผ่านมาค่าเช่าที่เก็บได้ยังไม่พอค่าดูแลชุมชน หากแต่ละเดือนการเคหะแห่งชาติต้องแบกภาระขาดทุนจากการดูแลชุมชนเป็นเงินเฉลี่ยประมาณ 300 บาทต่อเดือน มาเป็นเวลา 30 ปีติดต่อกัน ณ อัตราดอกเบี้ย 5% แล้ว ก็เท่ากับการเคหะแห่งชาติได้ขาดทุนไปแล้วห้องละ 239,180  บาท และหากยังอนุญาตให้อยู่ต่อไปอีก 20 ปี โดยการเคหะแห่งชาติเก็บค่าเช่าไม่พอค่าดูแลอีกเฉลี่ยห้องละ 500 บาท ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็แสดงว่าการเคหะแห่งชาติต้องเสียเงินพร้อมดอกเบี้ยไปอีก 398,633 บาทต่อห้อง ณ ปีที่ 20 หรือ พ.ศ. 2575 แต่หากคิดเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ 74,773 บาทต่อห้อง


ภาพที่ 2: ป้ายประกาศเซ้งต่อแฟลตในปัจจุบัน

            3. แฟลตบางห้อง ผู้เช่ายังนำไปปล่อยเช่าต่อโดยมิชอบ เป็นเงินถึง 3,000 - 4,000 บาทต่อเดือน โดยที่ผู้เช่าเดิม เช่าจากการเคหะแห่งชาติเพียง 632 บาทต่อเดือนโดยเฉลี่ย ในระยะเวลาที่ผ่านมา หากค่าเช่าเฉลี่ยเท่ากับ 2,500 บาท ตลอดช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ก็เท่ากับแต่ละเดือน ผู้ให้เช่าต่อ สามารถทำกำไรได้ประมาณ 1,868 บาท หรือปีละถึง 22,416 บาท ในทำนองเดียวกัน ถ้าผู้ให้เช่า นำเงินที่เก็บได้ทุกปีนี้ไปฝากธนาคารเป็นเวลา 20 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยปีละ 5% เงินจำนวนดังกล่าวก็จะงอกเงยเป็นเงินถึง 741,206 บาทไปแล้ว ด้วยกำไรสูงที่ผู้เช่าเดิมสามารถแสวงหาผลประโยชน์จากการให้เช่าช่วงต่อจากการเคหะแห่งชาติเช่นนี้ จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ผู้เช่าส่วนหนึ่งไม่ยินดีที่จะย้ายออกจากชุมชน
            4. ยิ่งกว่านั้นโดยที่แฟลตการเคหะแห่งชาติรุ่นแรกมีอายุถึง 47 ปีแล้ว หากมีการบูรณะใหม่ อาจต้องใช้เงินถึง 100,000 บาทต่อห้องเพื่อให้สามารถใช้สอยไปได้อีก 10 ปี ก็เท่ากับว่าในแต่ละเดือน การเคหะแห่งชาติต้องเสียเงินเพื่อการนี้ไปอีกเดือนละ 1,295 บาท ณ อัตราดอกเบี้ย 5%
            โดยสรุปแล้ว ณ ปี พ.ศ.2555 การเคหะแห่งชาติขาดทุนจากการดูแลเคหะชุมชนแฟลตดินแดงไปแล้วห้องละ 239,180 บาท และหากต้องให้อยู่ไปอีก 20 ปี ก็เท่ากับขาดทุนเป็นเงินปัจจุบันไปอีก 74,773 บาท ณ ราคาปี 2555 โดยคาดว่าอาจต้องซ่อมใหญ่อีก 100,000 บาทต่อห้อง ก็เท่ากับการเคหะแห่งชาติขาดทุนไปทั้งสิ้น 413,953 บาท หากนับรวม 1,980 ห้อง ก็เท่ากับสูญเสียไปถึง 820 ล้านบาท
            หากพิจารณาจากตัวเลขข้างต้นนี้ ครัวเรือนในแฟลตดินแดงควรตระหนักถึงประโยชน์ที่ตนได้รับตลอดช่วงที่ผ่านมา แสดงความขอบคุณการเคหะแห่งชาติที่ให้พักอาศัยโดยไม่คิดมูลค่ามาเป็นเวลานาน และให้ความร่วมมือกับการเคหะแห่งชาติเพื่อได้นำที่ดินนี้ไปพัฒนาที่เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายมากยิ่งขึ้น การจะให้ทางราชการแบกรับภาระดูแลเฉพาะกลุ่มผู้เช่าแฟลตกลุ่มนี้เป็นการเฉพาะ ย่อมเป็นการสร้างความเหลื่อมล้ำต่อประชาชนในภาคส่วนอื่น

การพัฒนาที่ดินทางเลือก
            ทางเลือกแรกก็คือการจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยขึ้นใหม่ โดยสร้างสูงขึ้น เพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ทำให้ที่ดินแปลงนี้สามารถให้ผู้มีรายได้น้อยอื่นเข้ามาอยู่อาศัยได้เพิ่มเติม เช่น บริเวณอาคารแฟลต 16-20 มีพื้นที่ประมาณ 7 ไร่ ที่ปัจจุบันมีแฟลตเช่าอยู่ 280 ห้อง อาจสร้างเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยสูง 20-30 ชั้น โดยสามารถสร้างแฟลตเช่าได้ถึง 1,680 ห้อง (พื้นที่ประมาณ 7 ไร่ หรือ 11,200 ตารางเมตร สร้าง 6 เท่าของที่ดิน โดยสมมติให้สัดส่วนพื้นที่สุทธิเท่ากับ 70% และแต่ละห้องมีขนาด 28 ตารางเมตร หรือ 4 x 7 เมตรเช่นห้องชุดราคาประหยัดทั่วไป)
            จะเห็นได้ว่าลำพังพื้นที่แฟลต 16-20 ก็สามารถนำมาใช้สร้างแฟลตได้ใกล้เคียงกับจำนวนครัวเรือนที่เช่าแฟลตแต่เดิมอยู่แล้ว ผู้เช่าแฟลตดินแดงบางส่วนก็อาจเลือกที่จะรับเงินชดเชยและย้ายออกไป และยิ่งหากสามารถสร้างได้เพิ่มขึ้นในพื้นที่อื่นอีก ก็จะมีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว ทำให้สามารถจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยอื่นได้อีก หรือจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางมาช่วยสนับสนุนการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
            พื้นที่ส่วนที่เหลือ เช่น บริเวณแฟลต 1-8, 9-15, และแฟลต 21-32 ก็ยังสามารถนำมาใช้ประโยชน์สำหรับให้ผู้มีรายได้ปานกลางสามารถเช่าได้ตามราคาตลาด ทำให้การเคหะแห่งชาติมีเงินเพียงพอที่จะมาช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย และหากยังเหลือเงินก็ยังสามารถนำส่งคลังหลวงเพื่อนำมาใช้จ่ายเพื่อประโยชน์ในการพัฒนาประเทศต่อไป


ภาพที่ 3: อาคารชุดเพื่อชาวชุมชนแออัดพระรามที่ 4 โดยสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ (ขวามือ)
ส่วนอาคารซ้ายมือเป็นอาคารชุดราคาแพงที่เอกชนสร้างขึ้นเพื่อการจำหน่ายแก่ผู้มีรายได้สูง

            บางท่านอาจตั้งข้อสังเกตว่าหากสร้างอาคารสูง ผู้เช่าแฟลตที่ประกอบอาชีพค้าขายจะไม่สามารถเข็นรถขึ้นไปอยู่บนแฟลตได้ กรณีนี้เมื่อครั้งจะสร้างแฟลต 5 ชั้นปัจจุบันแทนอาคารสงเคราะห์ห้องแถวไม้ 2 ชั้นเดิมแถวดินแดง ก็มีผู้ท้วงเช่นนี้ แต่ปรากฏว่าผู้เช่าแฟลตก็สามารถปรับตัวได้ด้วยการจัดเก็บสัมภาระต่าง ๆ ไว้ชั้นล่างของแฟลต กรณีที่เป็นประจักษ์หลักฐานสำคัญก็คือ อาคารชุดพักอาศัยที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์สร้างให้ชาวชุมชนแออัดพระรามที่สี่ (ตามภาพ) ซึ่งผู้อยู่อาศัยก็สามารถอยู่อาศัยได้โดยปกติสุขแม้เป็นอาคารสูงก็ตาม
            สิ่งที่สังคมพึงเข้าใจประการหนึ่งก็คือ การพัฒนาที่ดินแปลงดินแดงนี้ การเคหะแห่งชาติสมควรจะพัฒนาเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติเป็นสำคัญ ไม่ใช้เน้นเฉพาะประโยชน์ของผู้เช่าเดิมซึ่งได้ประโยชน์เฉพาะกลุ่มมาเป็นเวลานานแล้ว  ในประเทศที่พัฒนาแล้วหรือแม้แต่ในสิงคโปร์หรือมาเลเซียที่ยึดถือระบบกฎหมายอังกฤษเป็นแม่แบบนั้น ประชาชนผู้ถูกเวนคืนสามารถที่จะไม่เห็นด้วยกับค่าชดเชยที่สมควรได้รับ แต่ไม่มีสิทธิ์ไม่เห็นด้วยกับการพัฒนาในอนาคตต่อที่ดินแปลงนั้น {3}

แนวทางการเจรจากับผู้เช่าแฟลต
            ผู้เช่าแฟลตในชุมชนบางท่านอาจเสียผลประโยชน์จากการพัฒนาพื้นที่ดินแดงนี้ใหม่ ดังนั้นข้อเสนอแนะสำคัญหนึ่งก็คือ การเคหะแห่งชาติควรประสานกับผู้เช่าแฟลตโดยตรง เช่น การจัดประชุมกับผู้เช่าแฟลต ณ สนามกีฬาไทย-ญี่ปุ่นเป็นระยะ ๆ โดยไม่ต้องบอกสารผ่านผู้นำการประท้วง แต่ให้ผู้นำชุมชนเข้าร่วมแสดงความคิดเห็นด้วย โดยการเคหะแห่งชาติควรพยายามอธิบายให้ผู้เช่าแฟลตได้เข้าใจถึง:
            1. อันตรายจากการอยู่อาศัยในแฟลตการเคหะแห่งชาติที่หมดอายุขัยทางกายภาพ ซึ่งผู้เช่าแฟลตพึงทำประกันชีวิตให้กับตนเอง โดยการเคหะแห่งชาติคงไม่สามารถรับผิดชอบชีวิตและทรัพย์สินได้หากเกิดการพังทลายลงอย่างฉับพลัน เพียงแต่ให้ความช่วยเหลือด้านมนุษยธรรมได้
            2. การที่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยอื่นโดยรอบแฟลตการเคหะแห่งชาติ ล้วนต้องเช่าห้องเช่าเอกชนในราคา 2,500 – 3,000 บาทต่อเดือนกันทั้งสิ้น ดังนั้นผู้เช่าแฟลตดินแดงบางส่วนจะยึดครองที่ดินและแฟลตดินแดงไว้ใช้สอยส่วนตัวหรือหาประโยชน์เช่นนี้ตลอดไป คงไม่สามารถทำได้
            3. ต่อกลุ่มผู้เช่าแฟลตที่สามารถที่จะย้ายไปอยู่ที่อื่นได้ ก็ควรย้าย โดยการเคหะแห่งชาติสมควรจ่ายค่าชดเชยและค่าขนย้ายส่วนหนึ่ง  แต่คงไม่สามารถจ่ายเท่ากับที่เรียกร้องเป็นหลักล้านหรือครึ่งล้านบาท และไม่สมควรทำเช่นนั้น เพราะเป็นการนำเงินที่ควรจะใช้เพื่อพัฒนาประเทศชาติมามอบให้ผู้เช่าแฟลตบางกลุ่มที่ได้รับประโยชน์มาโดยตลอดแล้ว
            4. สำหรับผู้เช่าส่วนที่ไม่สามารถจะหาซื้อหรือเช่าบ้านได้ในตลาดเปิดทั่วไปเพราะฐานะยากจนจริง ก็ควรที่การเคหะแห่งชาติจะจัดหาที่อยู่ให้ใหม่ แต่อาจไม่สะดวกเท่ากับปัจจุบันซึ่งอยู่ในฐานะที่ได้เปรียบสังคม โดยเฉพาะพลเมืองอาวุโสที่ไม่มีงานทำและยากจน อาจต้องจัดให้อยู่ในสถานดูแลผู้สูงอายุ หรืออื่นใด เพื่อให้มีชีวิตที่เป็นสุข แทนที่จะอยู่อาศัยในแฟลตที่ตนเองไม่สามารถที่จะอยู่อาศัยได้
            สำหรับขั้นตอนในการโยกย้ายนั้น การเคหะแห่งชาติควรดำเนินการดังนี้:
            1. การเคหะแห่งชาติยังควรตรวจสอบห้องพักในแฟลตที่ถูกปล่อยเช่าให้บุคคลอื่น ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 14% ตามผลการสำรวจ และเจรจากับผู้เช่าให้ย้ายออกไปเช่าที่อื่นเพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน และเจรจากับผู้ให้เช่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เองให้คืนห้องพักให้กับการเคหะแห่งชาติ และเมื่อได้ห้องพักคืนแล้ว ก็ปิดไว้เพื่อป้องกันการบุกรุก
            2. สำหรับผู้เช่าแฟลตที่ยินดีที่จะรับเงินชดเชยและย้ายออกไปเลย ก็ให้จ่ายค่าชดเชยไปตามสมควร และให้การเคหะแห่งชาติปิดห้องเช่าเหล่านั้นเพื่อป้องกันการบุกรุกซ้ำซ้อน
            3. การเคหะแห่งชาติควรประกาศหาห้องเช่าในแฟลตเช่าทั้งใหม่และเก่าในบริเวณใกล้เคียงเพื่อโยกย้ายครัวเรือนชาวแฟลตดินแดงส่วนที่เหลือให้ไปอยู่อาศัยชั่วคราวในระหว่างการก่อสร้างแทนที่จะก่อสร้างอาคารชั่วคราว เพราะอาคารเหล่านั้นอาจถูกบุกรุกและชาวบ้านอาจไม่ยอมย้ายออกอีก
            สำหรับการชดเชยให้กับผู้เช่าแฟลต การเคหะแห่งชาติควรให้ค่าขนย้ายจำนวนหนึ่ง และให้ค่าชดเชยอีกจำนวนหนึ่ง เช่น หากค่าเช่าตลาดเป็นเงิน 3,000 บาทต่อเดือน ก็ควรที่จะให้ค่าชดเชยในกรณีย้ายออกไปเลยเป็นค่าเช่าดังกล่าวเป็นเวลา 5 ปี รวม 155,861 บาท และค่าขนย้ายอีก 10,000 บาท เป็นต้น ทุกฝ่ายต้องพยายามช่วยเหลือตนเอง การจะให้ทางราชการดูแลไปตลอดคงเป็นไปได้ยาก และขณะเดียวกันก็เป็นการกีดขวางการพัฒนาเพื่อประโยชน์ของส่วนรวม

ข้อพิจารณาเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัย
            มีข้อพิจารณาหลายประการเกี่ยวกับการพัฒนาแฟลตดินแดง เช่น กรณีการรังแก “คนจน” และการเปลี่ยนวิถีชีวิตการอยู่อาศัย เหตุผลเหล่านี้ล้วนเป็นเรื่องที่น่าเห็นใจเช่นกัน และยิ่งถ้าห้องราชการใด “ใจร้าย” ไปไล่ชาวบ้านด้วยแล้ว คงถูกตำหนิได้  อย่างไรก็ตามคณะนักวิจัยมีข้อคิดเห็นดังนี้:
            1. กรณี “คนจน” ข้อนี้อาจเป็นความเชื่อ เพราะในความเป็นจริง ประชาชนไทยที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยากจนมีเพียง 10% และส่วนมากอยู่ในชนบท ไม่ใช่อยู่ใจกลางเมืองเช่นนี้ {4}  และจากการสำรวจในแฟลตดินแดงก็พบว่า 52% ของครัวเรือนเหล่านี้มีเครื่องปรับอากาศ 75% ชมโทรทัศน์ผ่านดาวเทียม 41% มีรถ และ 31% มีที่อยู่อาศัยอยู่ที่อื่นนอกเหนือจากที่แฟลตดินแดงนี้ ดังนั้นผู้เช่าแฟลตเหล่านี้จึงไม่คนยากจน จึงควรเปิดโอกาสให้กับ “คนจน” จริงๆ ที่จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย ยิ่งกว่านั้นผู้เช่าส่วนมากก็ได้อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงมาเฉลี่ยประมาณ 20 ปีแล้ว ฝ่ายผู้เช่าแฟลตจึงควรมีความพอเพียงและธรรมาภิบาลเช่นกัน
            2. สิทธิของประชาชน ในกรณีนี้ประชาชนทั่วไปไม่มีโอกาสโชคดีได้ (อภิ)สิทธิ์ เช่นนี้ เพราะต้องเก็บหอมรอมริบไปหาซื้อบ้านราคาถูกที่มักตั้งอยู่นอกเมืองไกล ๆ  ชาวบ้านทั่วไปต่างต้องตื่นแต่เช้าเดินทางมาทำงานหรือส่งบุตรหลานมาเรียนหนังสือในเมืองเช่นกัน หากแฟลตเหล่านี้เป็นของเอกชน คงเป็นไปไม่ได้ที่ผู้ให้เช่าจะจ่ายค่าชดเชยถึงรายละ 250,000, 500,000 หรือ 1,000,000 บาท  เงินเหล่านี้มาจากภาษีของประชาชนทั่วประเทศ ซึ่งควรนำไปใช้ประโยชน์แก่ส่วนรวมในทางอื่น การชดเชยเป็นเงินมากมายนี้ทำให้ประชาชนส่วนใหญ่เสียหาย
            3.  ที่ดินที่ตั้งแฟลตดินแดงนี้ถือเป็นทรัพยากรของชาติที่ควรใช้ประโยชน์ให้สมคุณค่า ทางราชการจึงควรเอาที่ดินนี้มาใช้ประโยชน์แก่ส่วนรวมให้ดีที่สุด และเพื่อนำรายได้และภาษีอากรที่พึงได้รับไปใช้ประโยชน์เพื่อการพัฒนาประเทศ อย่างไรก็ตามบางท่านอาจวิตกว่า หากให้รัฐบาลเอาที่ดินไปใช้ประโยชน์ จะมีการทุจริต  แท้จริงแล้วการทุจริตสามารถป้องกันได้ด้วยกระบวนการตรวจสอบที่ดี การอ้างเรื่องทุจริตจนไม่ทำอะไรเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม แต่กลับทำให้ประเทศชาติไม่พัฒนา และประชาชนทั้งประเทศเสียประโยชน์จากการที่สมบัติของแผ่นดินถูกใช้อย่างทุจริตโดย “กฎหมู่” เฉพาะกลุ่มนั้น เป็นสิ่งที่พึงพิจารณาเช่นกัน
            4. เรื่องการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของชุมชนนั้น อาจเป็นเพียงข้ออ้างเพื่อไม่ต้องการย้ายเท่านั้น ในความเป็นจริง มีกรณีการโยกย้ายชุมชนโดยไม่ทำให้เกิดความเสียหาย เช่นกรณีอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง ก็เคยถูกโยกย้ายทั้งอำเภอ ที่ตั้งตัวอำเภอปัจจุบันก็คือขุมเหมืองถ่านหินแม่เมาะ และตัวอำเภอก็ได้โยกย้ายห่างออกไปนับสิบกิโลเมตร  การย้ายวัด บ้าน โรงเรียน และสิ่งต่าง ๆ ออกไป กลับทำให้ชุมชนได้รับการวางผังดีขึ้น ประชาชนผู้อยู่อาศัยมีความสุขมากขึ้น {5} ที่ผ่านมา แม้แต่การเวนคืน ยังเคยเวนคืนเจดีย์ วัดวาอารามหรือสุสานมาแล้ว {6} และไม่เคยมีการส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตชุมชนดังอ้างแต่อย่างใด

บทสรุป
            มหานครต่าง ๆ จำเป็นที่ต้องมีการฟื้นฟูเมืองตามยุคสมัยเพื่อการใช้สอยทรัพยากรของชาติอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย กรณีการย้ายที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่มาจนเคยชินอาจเป็นข้อขัดข้องประการหนึ่งที่ทางราชการสมควรเห็นใจผู้เช่าแฟลตด้วยการจ่ายค่าชดเจนที่เหมาะสม  และให้การดูแลตามสมควรบนพื้นฐานความเข้าใจร่วมกันและเห็นแก่ผลประโยชน์ของประเทศชาติเป็นสำคัญ ดังนั้นทุกฝ่ายจึงควรมีธรรมาภิบาล โดยไม่ควรคำนึงถึงแต่ประโยชน์เฉพาะตนโดยไม่นำพาต่อส่วนรวม
            รัฐบาลควรใช้ความเข้มแข็งจัดการพัฒนาพื้นที่แฟลตดินแดงขึ้นใหม่ให้เป็นตัวอย่าง หากปล่อยให้อาคารถล่มลงจนมีผู้บาดเจ็บล้มตาย ก็จะเสียชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของประเทศชาติเป็นอย่างมาก  การจัดการแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดงด้วยหลักธรรมาภิบาลและนิติรัฐนี้อาจไม่เป็นที่พอใจของผู้เช่าบางส่วน แต่เชื่อว่าผู้เช่าส่วนใหญ่จะเข้าใจตามข้อมูลข้างต้น และที่สำคัญประชาชนทั้งประเทศจะสรรเสริญถึงการยึดถือนิติรัฐที่ทำให้บ้านเมืองมี “ขื่อแป” และชื่นชมการปฏิบัติงานของรัฐที่คำนึงถึงผลประโยชน์ของประเทศชาติเป็นหลัก

 

หมายเหตุ
{1} ข่าว “‘วัฒนา’ สั่งย้าย แฟลตดินแดง” ไทยรัฐ 2 กันยายน 2549 http://www.thairath.co.th/offline.php?section=hotnews&content=18254 http://www.thairath.co.th/offline.php?section=hotnews&content=51543
{2} ข่าว “'แฟลตดินแดง' ทรุดโทรมหนัก เสี่ยงถล่มครืน!” ไทยรัฐ 15 พฤษภาคม 2550 หน้า 1 http://www.thairath.co.th/offline.php?section=hotnews&content=47072
{3} โสภณ พรโชคชัย. เวนคืนทรัพย์สินเพื่อชาติและประชาชน. อาคาร & ที่ดิน monthly ตุลาคม 2551 หน้า 34-35 http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market210.htm
{4} โสภณ พรโชคชัย. คนจนในไทยมีเพียง 10% http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market180.htm
{5} โปรดดูประวัติเหมืองถ่านหินลิกไนท์ แม่เมาะที่ http://maemoh.egat.com/index_maemoh.php?content=history
{6} โปรดดูรายละเอียดในข่าว ทล.เร่งมือขยายถนนสองแคว-หล่มสัก รับโครงข่าย East - West Corridor โดย ผู้จัดการรายสัปดาห์ 19 สิงหาคม 2548 http://www.manager.co.th/mgrWeekly/ViewNews.aspx?NewsID=9480000112340 หรือกรณีอื่นที่ http://www.kodmhai.com/m4/m4-21/Nthailaw-4-21/N277.html หรือ http://www.dol.go.th/lo/smt/practice/april/12677-8.htm

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่