Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
กลับหน้าแรก
ตีพิมพ์ใน
อาคารและที่ดิน Weekly ปีที่ 6 ฉบับที่ 279 วันที่ 25 ก.ย.- 1 ต.ค. 2547 หน้า 64-65
ฐานเศรษฐกิจ บ้าน-ที่ดิน ปีที่ 24 (2) ฉบับที่ 1,946 (15) ตุลาคม 2547 หน้า 45
   
  10 ถ.นนทรี กทม. 10120
Email: sopon@thaiappraisal.org

26    สิงหาคม     2547

เรื่อง                 ขอให้ความเห็นเกี่ยวกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

กราบเรียน         ดร. สมคิด จาตุศรีพิทักษ์
                        ฯพณฯ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง

สิ่งที่ส่งมาด้วย    รายงานสัมมนาเอ็กคลูซีฟสำหรับผู้บริหาร เจาะลึกรายทำเล: ตลาดที่อยู่อาศัยกทม.และปริมณฑล กลางปี 2547 จำนวน 1 เล่ม

สำเนาเรียน        เลขาธิการ สศช., ผู้ว่าการ ธปท., ผอ.สศค., กก.ผจก.ธอส., ผอ.REIC ฯลฯ

                         กระผมได้รับเชิญไปร่วมงานสัมมนาเปิดศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เมื่อวานนี้ และเพื่อประโยขน์ต่อทางราชการ กระผมจึงขอเสนอความเห็นเพื่อ ฯพณฯ และคณะ โปรดพิจารณาตามที่เห็นสมควร ดังนี้:

1. สถานการณ์จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
                         ตามรายงานสำรวจวิจัยล่าสุดที่จัดส่งมาพร้อมหนังสือนี้ สามารถสรุปสถานการณ์จริงของตลาดที่อยู่อาศัยในเขต กทม. และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดถึง 70% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทั่วประเทศ ดังนี้:
                         1.1 ในปีนี้คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่รวมกันถึง 60,956 หน่วย รวมมูลค่าถึง 206,002 ล้านบาท (มากกว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤติการณ์เสียอีก) ซึ่งนับเป็นสัญญาณเตือนให้ระมัดระวังการล้นตลาด และตลอดช่วงปี 2543 - 2546 ที่ผ่านมาการเปิดตัวโครงการใหม่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวมาโดยตลอดทุกปี
                         1.2 ตลาดบ้านราคาแพง กลับขายได้ดีในช่วงปี 2546-7 ก็เพราะดอกเบี้ยต่ำ ผู้มีฐานะจึงเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ในกรณีบ้านเดี่ยวไม่พบว่ามีการเก็งกำไร แต่โดยที่สินค้านี้ขายดีมานานถึง 2-3 ปีแล้ว จึงมีผู้ประกอบการไปสร้างกันมากจนอัตราการขายเริ่มซาลงในปัจจุบัน ส่วนอาคารชุดราคาแพงนั้น มีการเก็งกำไรกันมาก เริ่มมีการขายต่อทำกำไร จึงสมควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อหวังจะได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่า (return on investment) ซึ่งคาดว่าประมาณปีละ 5-6% (สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก) นอกจากนี้ยังคงหวังจะได้รับส่วนต่างของราคาจากการขายทำกำไร (return of investment) ในอนาคต นอกจากนี้ปรากฏการณ์ขายดี/หมดเร็วของห้องชุดนั้น ยังเป็นเพราะมีผู้ซื้อประเภทสถาบันหรือกองทุนต่าง ๆ เข้าร่วมด้วย ไม่ใช่เฉพาะผู้ซื้อรายย่อย

 
2. ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเรื่องข้อมูล
                         มีสมมติฐานว่า การไม่มีข้อมูลทำให้เกิดวิกฤติการณ์ขึ้น แต่ความจริงก็คือ ก่อนเกิดวิกฤติมีข้อมูลที่แสดงการลงทุนเกินตัวทางด้านอสังหาริมทรัพย์มากมาย และผู้เกี่ยวข้องต่างก็ทราบถึงข้อมูลดี เพียงแต่ไม่มีผู้ให้ความสนใจเพียงพอมากกว่า ที่กระผมยกตัวอย่างนี้เป็นเพียงตัวอย่างจากแหล่งข้อมูลหนึ่ง ดังนี้:

      ตารางที่ 1: การเตือนภัยทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก่อนเกิดวิกฤติการณ์เศรษฐกิจ
ปี
ภาค
ข้อค้นพบ
1  2534
อาคารสำนักงาน
ถ้าอาคารสำนักงานที่วางแผนไว้ว่าจะสร้างให้เสร็จ และเสร็จจริง ภาวะล้นตลาดจะยาวถึง พ.ศ.2549
2  2534
ราคาที่ดิน
ราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2534 เพิ่มขึ้นถึง 21.5 เท่า
3  2536
ที่อยู่อาศัย
23% ของคนจองซื้อบ้านในงานมหกรรมที่อยู่อาศัย เป็นนักเก็งกำไร ในกรณีอาคารชุดเป็นถึง 31%
4  2537
ที่อยู่อาศัย
มีเพียงครึ่งเดียวของผู้ซื้อบ้านในงานมหกรรมฯ ที่ตั้งใจเข้าอยู่จริง ที่เหลือเก็งกำไร ซื้อเป็นหลังที่สอง ฯลฯ
5  2537
ห้องชุดราคาถูก
มีเพียง 35% ของคนซื้อห้องชุดราคาถูกที่เข้าอยู่อาศัยจริง
6  2538
บ้านว่าง
มีบ้านว่าง (สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนเข้าอยู่) ใน กทม.และปริมณฑลถึง 300,000 หน่วยแล้ว
7  2539
ที่อยู่อาศัย กทม.
ประมาณ 17% ของโครงการจัดสรรที่สำรวจในปีนี้จะ "เจ๊ง"
8  2540
ที่อยู่อาศัย กทม.
ประมาณ 40.7% ของโครงการจัดสรรที่สำรวจในปีนี้จะ "เจ๊ง"
9  2541
บ้านว่าง
พบบ้านว่างเพิ่มขึ้นเป็น 350,000 หน่วยแล้ว
      ที่มา: รายงานวิจัยที่มีขายในท้องตลาดและมีการรายงานข่าวโดยสื่อมวลชนในแต่ละช่วง
      1 Agency for Real Estate Affairs (1991). Business Location Guide Bangkok. p.91
      2 Agency for Real Estate Affairs (1991). Business Location Guide Bangkok. p.101
      3 Agency for Real Estate Affairs (1993). The Real Home Buyers: Interview with Buyers of Housing Units in  the1993 Annual Home
         Expo. p.25
      4 Agency for Real Estate Affairs (1994a). The Real Home Buyers: Interview with Buyers of Housing Units in the 1994 Annual Home
         Expo. p.29
      5 Agency for Real Estate Affairs (1994b). A Comprehensive Survey of Low-cost Condominiums in Bangkok.p.67
      6 Agency for Real Estate Affairs (1995). A Comprehensive Survey of BMR Unoccupied Housing. p.65
      7 Agency for Real Estate Affairs (1996). Real Estate Index, Quarters 3, 4/1996, Vol.1.p.24
      8 Agency for Real Estate Affairs (1997). Thai Real Estate, 1998: Report on the 4th Quarter of 1997. Table 5, p.1
      9 Agency for Real Estate Affairs (1998). A Comprehensive Survey of BMR Unoccupied Housing. p.10
 
                         ฯพณฯ คงเคยได้ยินคำอ้างว่า "ถ้ารู้ล่วงหน้าว่าในทำเลนี้ จะมีการแข่งขันมากมายเช่นนี้ ผมก็คงไม่มาหรอก" คำอ้างนี้ดูคล้ายมีเหตุผลว่าปัญหาเกิดเพราะขาดข้อมูล แต่ความจริงไม่ใช่ และกลับแสดงความประมาทและไม่คิดเผื่อของผู้ประกอบการเอง เพราะหากคนหนึ่งสามารถเล็งเห็นได้ว่าทำเลนี้ดีมีศักยภาพดี คนอื่นก็คงสามารถเห็นเช่นกัน
 
3. บทบาทของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
                         ในที่สัมมนายังมีผู้เสนอให้ศูนย์ฯ มีบทบาทเพียงนำเสนอข้อมูลโดยไม่ต้องตีความวิเคราะห์ เพราะเกรงจะผิดพลาดได้และให้ผู้ประกอบการวินิจฉัยข้อมูลกันเอง ข้อนี้กระผมกลับมีความเห็นว่า ศูนย์ฯ ควรทำหน้าที่เป็น Intelligence Unit พร้อมกับสร้างแบบจำลองพยากรณ์ต่าง ๆ เพื่อการวิเคราะห์ให้สามารถสนับสนุนการกำหนดนโยบายและแผน พร้อมทั้งเผยแพร่ความรู้ที่เป็นกลางเพื่อประโยชน์สาธารณะตามที่คณะทำงานศึกษาการจัดตั้งศูนย์ได้เคยเสนอไว้<1>
                         ศูนย์ฯ ควรให้ความสำคัญกับการสำรวจข้อมูลภาคสนาม โดยเฉพาะข้อมูลเกี่ยวกับยอดขายเพราะสะท้อนภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี ลำพังการได้รับรายงานจากบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ก็คงไม่ครอบคลุม ทั้งนี้เพราะจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขายโดยบริษัทมหาชนทั้งหลายมีขนาดเพียง 17% ของจำนวนที่เสนอขายทั้งหมดในตลาด<2> ในที่สัมมนาเมื่อวานนี้ ผู้ประกอบการบอกว่ายินดีให้ข้อมูลยอดขายแก่ศูนย์ฯ แต่มีเงื่อนไขว่าทุกรายต้องเปิดเผยพร้อมกัน ซึ่งคงเป็นเรื่องที่เป็นไปได้ยากในทางปฏิบัติ ดังนั้นการรวบรวมข้อมูลโดยอาศัยความขอความร่วมมือจากผู้ประกอบการจึงควรได้รับการทบทวน แนวทางการได้มาซึ่งข้อมูลจึงอาจต้องอาศัยการสำรวจ วิจัยภาคสนามเป็นสำคัญ
 
4. แนวทางการสร้างแบบจำลองดัชนีราคาที่อยู่อาศัย (Housing Price Index)
                         ในความเป็นจริงอาจไม่จำเป็นต้องอาศัยแบบจำลองอันซับซ้อน แต่ควรมุ่งตรวจสอบการขายซ้ำ (repeated sale) ในโครงการจัดสรรเดียวกัน ซึ่งจะมีลักษณะหลักคล้ายคลึงกัน เพียงแต่ทำความสะอาดข้อมูล (verify) ในข้อปลีกย่อยเช่น การต่อเติม ขนาดที่ดิน/อาคารที่แตกต่าง แปลงหัวมุม เป็นต้น สำหรับที่อยู่อาศัยนอกโครงการจัดสรรไม่ควรนำมาพิจารณาด้วย เพราะมีความหลากหลายจนไม่เกิดนัยสำคัญในการสร้างแบบจำลองที่มีประสิทธิภาพ
                         เหตุผลหนึ่งที่ผู้สร้างแบบจำลองดัชนีไม่ใช้วิธีการขายซ้ำ ก็เพราะเข้าใจผิดว่าในตลาดที่อยู่อาศัยมีการขายซ้ำน้อย หรือราคาของทรัพย์สินจากการขายซ้ำต่ำมาก โดยยกกรณีการซื้อขายทรัพย์สินในปี 2542 ของ ปรส. ว่ามีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเพียง 20% ของมูลค่า ซึ่งข้อนี้น่าจะคลาดเคลื่อน เพราะ ปรส. ไม่เคยขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาดังกล่าว ที่ขายในราคาดังกล่าวคงหมายถึงการขายหนี้ของสถาบันการเงิน ส่วนในกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ กระผมทำการประเมินและจัดประมูลทรัพย์สินให้กับทาง ปรส. และพบว่า อสังหาริมทรัพย์ของ ปรส.ที่ขายได้มีสัดส่วนถึง 83% ของมูลค่าตลาดที่ประเมินได้ อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีมูลค่าไม่มากนัก <3> จึงไม่มีส่วนกระทบถึงตลาดดังอ้างแต่อย่างใด
 
                         กระผมขอยกตัวอย่างดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในเขต กทม.และปริมณฑลเพื่อประโยชน์สาธารณะดังนี้
                         4.1 กรณีการเปลี่ยนแปลงราคาในที่อยู่อาศัยหน่วยเดิมตามห้วงเวลาที่เปลี่ยนไป แสดงไว้ในตารางท้ายนี้
      ตารางที่ 2: การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2535 - 2547 ในบ้านหลังเดิมในเขต กทม.และปริมณฑล
      ประเภทที่อยู่อาศัย
มค.35
มิย.38
มิย.41
มิย.44
มิย.46
มิย.47
      ห้องชุดราคาถูก (<0.4 ล้าน)
100%
123%
108%
65%
65%
70%
      ห้องชุดปานกลาง (1.1-2.5 ล้าน)
100%
147%
128%
83%
74%
81%
      ห้องชุดราคาสูง (>3.01 ล้าน)
100%
126%
121%
100%
90%
110%
      ทาวน์เฮาส์ราคาถูก (<0.8 ล้าน)
100%
129%
136%
109%
96%
106%
      ทาวน์เฮาส์ปานกลาง (1.1-2.5 ล้าน)
100%
158%
135%
97%
102%
116%
      บ.บ้านเดี่ยวปานกลาง (2.1-3.0 ล้าน)
100%
150%
126%
100%
107%
111%
      บ้านเดี่ยวราคาสูง (5.1-7.0 ล้าน)
100%
119%
116%
101%
100%
100%
ที่มา: Agency for Real Estate Affairs (2004) สัมมนาเอ็กคลูซีฟสำหรับผู้บริหาร: เจาะลึกรายทำเล: ตลาดที่อยู่อาศัยกทม.และปริมณฑล กลางปี 2547
         หน้า42
 
                         4.2 ราคาที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ยังเสนอขายอยู่ในช่วงมกราคม-มิถุนายน 2547 นั้น ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียง 0.67% <4> ผิดกับในสหรัฐอเมริกาที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 20-30% ในเมืองใหญ่หลายแห่ง <5>
 
                         4.3 ดัชนีราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่ในแต่ละปี สามารถวิเคราะห์จากแผนภูมิในข้อ 1 ซึ่งปรากฏว่าในช่วงก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 ราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่เฉลี่ยหน่วยละ 1.5 ล้านบาท แต่ในปี 2547 กลับเพิ่มขึ้นเป็น 3.4 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นเพราะในขณะนี้บ้านราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อยมีเหลืออยู่นับแสนหน่วย จึงแทบไม่มีการสร้างเพิ่มเติม ตลาดหลักจึงเป็นอุปทานเฉพาะผู้มีรายได้สูงเป็นสำคัญ
 
                         กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะสามารถสร้างสรรค์ประโยชน์ต่อประเทศชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพสมดังนโยบายที่ ฯพณฯ มอบหมายไว้
 
                         จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา
ด้วยความเคารพ
 
 
<1> โครงการศึกษาเพื่อการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (2543) Study Report Phase 1: การจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ หน้า 8 และ 11
<2> Agency for Real Estate Affairs (2004) สัมมนาเอ็กคลูซีฟสำหรับผู้บริหาร เจาะลึกรายทำเล: ตลาดที่อยู่อาศัยกทม.และปริมณฑล กลางปี 2547 หน้า 75
<3> Agency for Real Estate Affairs (1999) Thailand Property Outlook 1999 หน้า 171
<4> Agency for Real Estate Affairs (2004) อ้างแล้ว หน้า 36
<5> ประชาชาติธุรกิจ 17-20 มิถุนายน 2547 หน้า 40
 
สำเนาจดหมายตอบรับจากสำนักงานกระทรวงการคลัง

ที่ กค 1004/23251
กระทรวงการคลัง
ถนนพระราม 6 กท. 10400
3    ธันวาคม    2547

ถึง                      ดร.โสภณ พรโชคชัย
                          ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมิณค่าทรัพย์สินไทย

อ้างถึง                 หนังสือประเมินค่าทรัพย์สินไทย เรื่อง ขอให้ความเห็นเกี่ยวกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
                          ลงวันที่ 26 สิงหาคม 2547

                            ตามหนังสือที่อ้างถึง ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้มีหนังสือถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อเสนอความเห็น เพื่อประโยชน์ต่อทางราชการ ความละเอียดแจ้งอยู่แล้วนั้น

                            กระทรวงการคลังขอเรียนว่า รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้รับทราบข้อมูลและความเห็นที่เกี่ยวข้องเรียบร้อยแล้วซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง ทั้งนี้ กระทรวงการคลังจะได้ประสานกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินไปใช้ประโยชน์ประกอบการดำเนินงานให้สามารถตอบสนองความต้องการทั้งของภาครัฐและสังคมได้สอดคล้องตามวัตถุประสงค์และเป้าหมายในการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

                            จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ

ขอแสดงความนับถือ
(นายวิสุทธิ์ มนตรีวัต)
รองปลัดกระทรวงฯ ปฎิบัติราชการแทน
ปลัดกระทรวงการคลัง


สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง
สำนักนโยบายระบบการเงิน
โทร 0-2273-9020 ต่อ 3232
โทรสาร 0-2618-3367

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่