Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
กลับหน้าแรก
  10 ถ.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120
โทร. 02.295.3905 โทรสาร 02.295.1154
Email: hsp007301@ait.ac.th
 
27    สิงหาคม    2544
 
เรื่อง  การประเมินค่าทรัพย์สินและ ร่าง พรบ. แก้ไข พรก. บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.)
 
กราบเรียน  ฯพณฯ ประธานวุฒิสภา และท่านสมาชิกวุฒิสภา
สำเนาเรียน
 ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี รัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง
 หัวหน้าพรรคฝ่ายค้าน หน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง และสื่อมวลชน
 

                                ตามที่ขณะนี้ทางวุฒิสภากำลังจะพิจารณาร่าง พรบ. ข้างต้น กระผมเห็นว่า ยังมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนบางประการซึ่งอาจส่งผลเสียหายร้ายแรงต่อประเทศชาติ กระผมจึงใคร่ขอเสนอความคิดเห็นประกอบการพิจารณาของ ฯพณฯ ท่าน ขอ ฯพณฯ โปรดสละเวลาไตร่ตรองข้อเสนอของกระผมด้วยเถิด

                                ประเด็นสำคัญซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณานี้ก็คือ การไม่อ้างอิงบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคากรมที่ดิน) แต่ใช้ "แนวทางของ ธปท. (ธนาคารแห่งประเทศไทย)" แทน กระผมเห็นด้วยกับการไม่ใช้ราคากรมที่ดินเพราะเป็นราคาที่ไม่สะท้อนมูลค่าตลาด ราคากรมที่ดินจัดทำขึ้นทุก 4 ปี ทำให้ไม่สอดคล้องกับภาวะตลาด และใช้เพื่อการเก็บภาษีเท่านั้น จึงไม่อาจนำมาใช้เพื่อการนี้ได้

                                แต่ "แนวทางของ ธปท." เป็นสิ่งที่ไม่มีในความเป็นจริง และอาจเกิดความเข้าใจคลาดเคลื่อนเพราะ ธปท. ไม่เคยมีบัญชีประเมินค่าเอง เพียงกำหนดให้สถาบันการเงินว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญการประเมินค่าทรัพย์สิน ทำการประเมินทรัพย์สินที่มีมูลค่าตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไปเป็นชิ้นเป็นคราวเท่านั้น ซึ่งก็ลักลั่นเพราะไม่ได้ประเมินในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน ส่วนทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่านี้สถาบันการเงินผู้จะขายหนี้ให้ บสท. ก็เป็นผู้ทำการประเมินเสียเองอีก

                                กระผมจึงขอเสนอให้ทำการประเมินค่าทรัพย์สินทุกรายโดยรอบคอบก่อนโอนให้ บสท. ข้อนี้มีความเป็นไปได้ เพราะประการแรก ค่าจ้างเพื่อประเมินค่าทรัพย์สินต่ำมาก ไม่เป็นภาระแก่ บสท.หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องใดเลย

การประมาณการค่าจ้างประเมินหนี้ บสท.
รายละเอียด หนี้ขนาดใหญ่พิเศษ หนี้ >50 ล้านบาท
มูลค่ารวม (ล้านบาท) 400,000 500,000
จำนวนหนี้ (ราย) 300 1,700
มูลค่าหนี้/ราย (ล้านบาท) 1,333 294
ค่าจ้างประเมิน (บาท/ราย) 200,000 40,000
ค่าจ้างประเมินโดยรวม (ล้านบาท) 60 68

                                จากตารางข้างต้น มูลหนี้ 9 แสนล้านบาท (2 ใน 3 ของหนี้ บสท. ทั้งหมด) จะเสียค่าจ้างประเมินเพียง 128 ล้านบาท หรือ 0.014% (ราวหนึ่งในร้อยของ 1% เท่านั้น) ซึ่งต่ำมากหากเทียบกับค่านายหน้าขายทรัพย์สินทั่วไปในท้องตลาดซึ่งคิดกันที่ 1-3% หรืออีกนัยหนึ่งคือมูลค่าหนี้สูงกว่าค่าจ้างประเมินถึง 7,031 เท่าเลยทีเดียว

                                เหตุผลประการที่สอง ที่ควรประเมินก่อนโอนหนี้ให้ บสท. ก็คือการประเมินสามารถทำได้ทันการ ไม่ชักช้า กล่าวคือ ขณะนี้มีผู้เชี่ยวชาญประเมินที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) รับรอง 27 แห่ง แบ่งกันรับงานประเมินหนี้ขนาดใหญ่ 2,000 รายที่มีมูลค่าถึง 2 ใน 3 ของหนี้ทั้งหมด ได้แห่งละ 74 งาน ซึ่งกระผมเชื่อว่าจะสามารถทำได้เสร็จภายใน 2 เดือนเท่านั้น สำหรับทรัพย์สินขนาดเล็ก ๆ นับแสนซึ่งมีมูลหนี้รวมกันเพียง 1 ใน 3 ก็ค่อยประเมินในภายหลังโดยผู้เชี่ยวชาญประเมิน 27 แห่งนี้และผู้เชี่ยวชาญรายเล็กอื่น ๆ ซึ่งมีอีก 40 กว่าแห่ง ซึ่งคาดว่าจะเสร็จสิ้นได้ภายใน 4 เดือนต่อมา

                                กระผมเห็นว่า ระยะเวลาประเมินให้แล้วเสร็จเพียงระยะสั้นและเสียค่าใช้จ่ายเพียงเล็กน้อยนี้คุ้มค่ามาก ฯพณฯ โปรดไตร่ตรองดูเถิด มูลหนี้รวม 1.35 ล้านล้านบาท ถ้าผิดพลาดไปเพียง 1% ก็เป็นเงินถึง 13,500 ล้านบาท เงินจำนวนนี้สูงกว่าค่าจ้างประเมิน 128 ล้านบาทถึง 106 เท่า การรีบโอนหนี้สินโดยไม่ประเมินค่าย่อมเสี่ยงต่อความผิดพลาดสูงมาก เท่ากับขาดความโปร่งใสและรังแต่จะเกิดความเสียหายแก่เศรษฐกิจของประเทศและภาษีประชาชน

                                สำหรับการทำให้กระบวนการประเมินค่าทรัพย์สินถูกต้อง โปร่งใส น่าเชื่อถือนั้น สามารถดำเนินการและควบคุมได้อย่างมีประสิทธิภาพ กระผมได้เคยเสนอแนวทางไว้ในบทความของกระผมเรื่อง "ความเป็นอิสระทางวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินเป็นอย่างไร" ซึ่งกระผมได้แนบมาพร้อมหนังสือนี้ด้วยแล้ว ขอ ฯพณฯ โปรดพิจารณาด้วย

                                กระผมยังใคร่ขอเสนอให้ทบทวนประเด็นแนวทางการจำหน่ายทรัพย์สิน กล่าวคือ ระยะเวลาการจำหน่ายทรัพย์สิน 15 วันนั้นไม่เพียงพอ ควรขยายเป็น 1-3 เดือน ตามมาตราที่ 77 แห่ง พรก. บสท. ระบุว่า "การจำหน่ายทรัพย์สินตามมาตรา 76 ให้ บสท. ประกาศล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนวันจำหน่าย โดยลงโฆษณาในระบบเครือข่ายคอมพิวเตอร์ และในหนังสือพิมพ์รายวันที่แพร่หลายอย่างน้อยหนึ่งฉบับเป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่าสามวัน"

                                ตามธรรมชาติของการซื้อ-ขายทรัพย์สินอย่างเป็นธรรม จำเป็นต้องมีเวลาเพียงพอในการตัดสินใจไม่เช่นนั้นอาจทำให้เกิดช่องทางขายที่ฉ้อฉลได้ ในการซื้อ-ขายในช่วงเฟื่องฟูระหว่างปี 2530-2533 อาจมีผู้ตัดสินใจซื้อ-ขายภายในระยะเวลา 15 วัน แต่ในภาวะขณะนี้ไม่อาจเกิดขึ้นได้ ยกเว้นแต่ได้ล่วงรู้และเตรียมการมาอย่างลับ ๆ ที่ผ่านมาประเทศได้รอคอยการแก้ไขปัญหาหนี้เสียมาเป็นเวลาช้านานแล้ว การจะรออีก 1-3 เดือนเพื่อให้เกิดการซื้อ-ขายอย่างเป็นธรรมและรอบคอบน่าจะสมควรรอได้

                                นอกจากนี้ กลไกการขายที่มีประสิทธิภาพเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับ บสท. กลไกที่ดีก็คือ การมีความโปร่งใส เช่น ให้ผู้เชี่ยวชาญมาประเมินค่าทรัพย์สินอย่างเป็นธรรมให้เป็นราคาตั้งที่มีมาตรฐานก่อน ให้ผู้สนใจได้มีโอกาสตรวจสอบทรัพย์สิน ศึกษารายงานประเมินค่าทรัพย์สิน และให้เวลาที่เพียงพอในการพิจารณา นอกจากนี้ การขายควรนำทรัพย์สินมาขายหลาย ๆ ชิ้นพร้อมกันเพื่อผู้ซื้อมีโอกาสเลือก และประหยัดต้นทุนค่าโฆษณาเป็นอย่างมาก

                                กระผมเชื่อว่าการตั้ง บสท. นี้เป็นความพยายามครั้งสำคัญของรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจของชาติ แต่หากไม่พิจารณาให้รอบคอบ ดำเนินการผิดพลาด ประเทศจะไม่มีโอกาสที่จะแก้ตัวหรือแก้ไขได้อีก เพราะประเทศคงไม่เหลือเงินคงคลัง ฐานะหรือความน่าเชื่อถือใดในการระดมทุนเพื่อแก้ไขวิกฤติได้อีกต่อไป และประเทศอาจพบกับหายนะได้ในที่สุด กระผมเชื่อมั่นว่า ในขั้นตอนนี้ มีเพียงความพยายามอย่างจริงจังของนักการเมืองในการศึกษาข้อมูลให้กระจ่างลึกซึ้งเพื่อให้ได้ พรบ.ที่เหมาะสมเท่านั้น จึงจะช่วยนำพาประเทศชาติให้พ้นจากความหายนะได้

                                จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ด้วยความเคารพ
นาย โสภณ พรโชคชัย

 

กระผมประกอบอาชีพเป็นผู้เชี่ยวชาญการประเมินค่าทรัพย์สินที่ไม่เป็นนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินเอง เพื่อความเป็นกลางทางวิชาชีพโดยเคร่งครัด และเป็นนักวิจัยผู้สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททุกจังหวัดอย่างต่อเนื่องทั่วประเทศ ซึ่งไม่เคยมีหน่วยงานใดดำเนินการมาก่อน ปัจจุบันเป็นกรรมการบริหารสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและสมาคมที่ปรึกษาธุรกิจไทย กรรมการที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสมาคมบริหารทรัพย์สิน และเป็นกรรมการสาขาอสังหาริมทรัพย์ หอการค้าไทย แต่กระผมกราบเรียนเสนอข้อคิดเห็นโดยอิสระไม่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานใด

 
สำเนาจดหมายตอบจากสำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี
 
ที่ นร 0108.22/23364 สำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี
ทำเนียบรัฐบาล กทม.10300
 
27 กันยายน 2544
 
เรื่อง เสนอข้อคิดเห็นเกี่ยวกับบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.)
เรียน นาย โสภณ พรโชคชัย
อ้างถึง หนังสือเสนอข้อคิดเห็น ลงวันที่ 27 สิงหาคม 2544
 

                                ตามหนังสือที่อ้างถึง กราบเรียนนายกรัฐมนตรี เสนอข้อคิดเห็นเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินและการขยายระยะเวลาในการจำหน่ายสินทรัพย์ของ บสท. ความแจ้งอยู่แล้ว นั้น

                                สำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรีได้รับทราบ และส่งเรื่องให้กระทรวงการคลังกับ บสท.รับทราบเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาแล้ว

                                จึงเรียนมาเพื่อทราบ

ขอแสดงความนับถือ
(นายลอยเลื่อน บุนนาค)
ผู้ช่วยเลขาธิการนายกรัฐมนตรี
ปฏิบัติราชการแทน เลขาธิการนายกรัฐมนตรี

 

ศูนย์บริการประชาชน
โทร.0 2629-9487 โทรสาร 0 2280-7173
C5:m-sopon

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่