Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
กลับหน้าแรก
  10 ถ.นนทรี กรุงเทพมหานคร
โทร. 295.3905 Email: hsp007301@ait.ac.th
 
26    มีนาคม    2544

เรื่อง ขอเสนอความเห็นในการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์
กราบเรียน ดร. ทักษิณ ชินวัตร ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี
  กระผมขอเสนอความคิดเห็นในเรื่องข้างต้น เพื่อ ฯพณฯ โปรดพิจาณา ดังนี้:
 

                ความล้มเหลวในอดีต: มาตรการที่ผ่านมาไม่สามารถแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ให้ลุล่วงได้ เช่น การลดภาษี ค่าธรรมเนียมโอนและดอกเบี้ย การให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ และการให้ข้าราชการกู้ซื้อบ้านได้ 100% มาตรการเหล่านี้ ยังกลับส่งผลเสียต่อประเทศในอนาคต<1>

                ความเข้าใจผิด: ว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวโดยพิจารณาจากข้อมูล ปริมาณสินเชื่อที่อยู่อาศัยและการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น<2> นอกจากนี้ยังมีความพยายามในการโฆษณาชวนเชื่อเพื่อสร้างความเข้าใจผิดว่าราคาที่อยู่อาศัยกำลังจะเพิ่มขึ้นอีก ซึ่งหากประชาชนหลงเชื่อและรีบลงทุนซื้อทรัพย์สินโดยขาดวิจารณญาณ จะยิ่งทำให้ภาวะตลาดวิบัติมากขึ้นอีก<3>

                ปมปัญหา: ที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ฟื้นตัวก็คือ การประวิงเวลาไม่ผ่องถ่ายขายทรัพย์สินในราคาที่ลดลงตามจริง เพื่อหวังให้ราคาเพิ่มขึ้นในอนาคต ทำให้ปัญหาแก้ไขไม่ได้จนถึงวันนี้

                ศักยภาพ: ประชาชนยังมีเงินออมอยู่มหาศาล หากทรัพย์สินมีราคาถูก ก็จะจูงใจให้ประชาชนลงทุนซื้อทรัพย์สิน จะก่อให้เกิดการซื้อขายมหาศาลในเวลาอันรวดเร็ว ดังนั้น หัวใจสำคัญของการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การสร้างกลไกที่มีประสิทธิภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ประชาชนในราคาถูก

                ประโยชน์: การนี้จะส่งผลดี 3 ประการคือ ประการแรก จะช่วยกระตุ้นธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น แรงงาน วัสดุก่อสร้าง ตกแต่ง ฯลฯ ประการที่สอง จะทำให้เกิดการอำนวยสินเชื่อมากขึ้นอันจะส่งผลดีต่อระบบสถาบันการเงิน และประการที่สาม ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะปรับตัวสูงขึ้นตามการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ซึ่งทั้งหมดนี้ จะช่วยแก้ไขสภาพคล่องของประชาชน และก่อให้เกิดการฟื้นตัวของเศรษฐกิจด้วยการหมุนเวียนทุนในประเทศในที่สุด

                กลไกการแก้ไขปัญหา: หน่วยประมูลขายทรัพย์สินจะเป็นกลไกขายทรัพย์สิน<4> โดยนำทรัพย์สินจากสถาบันการเงิน, ทรัพย์สินที่ได้จากการชำระหนี้ NPL หรือแม้แต่ทรัพย์สินของประชาชนทั่วไปที่สนใจ มาประมูลขายในราคาที่เป็นธรรม โดยขายให้มากและเร็วที่สุด

                มาตรการที่มุ่งเอื้อต่อประชาชน: นอกจากนี้ รัฐบาลยังควรมีมาตรการประกันเงินดาวน์ซื้อบ้านของประชาขน คือประกันว่า เมื่อประชาชนจองซื้อบ้านแล้วจะสามารถได้บ้านตามที่ประสงค์และในระยะเวลาและคุณภาพที่ตกลงกันไว้ และหากผู้ซื้อไม่ประสงค์จะซื้อบ้านก็ยังสามารถขอเงินดาวน์คืนได้ มาตรการนี้จะเสริมสร้างความมั่นใจแก่ผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี หากมาตรการนี้ไม่ได้ดำเนินการ จะส่งผลให้มาตรการอื่นไม่เป็นผล และจะเท่ากับส่งเสริม (หรือไม่นำพาต่อ) การเอารัดเอาเปรียบประชาชน
                การลงทุนจากต่างประเทศ: การจะรณรงค์เพื่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องอาศัยการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศในภาคอุตสาหกรรมซึ่งจะก่อให้เกิดการสร้างงาน-รายได้ในประเทศ (แต่ไม่ใช่ในภาคอสังหาริมทรัพย์) เช่น ส่งเสริมการลงทุนย้ายฐานการผลิตอุตสาหกรรมเข้ามาในประเทศโดยอนุญาตให้ ใช้ที่ดินโดยไม่คิดมูลค่าในระยะเวลา 30 ปี หรือการส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ (ในรูปแบบรถไฟความเร็วสูง ทางพิเศษ รถไฟฟ้า ฯลฯ) เพื่อรองรับความเจริญเติบโตของประเทศ เป็นต้น

                                มาตรการเหล่านี้แม้ไม่ใช่ความคิดใหม่แต่ไม่เคยได้ดำเนินการ ทั้งนี้เพราะแต่เดิมรัฐบาลเชื่อในการแก้ปัญหาแบบเบ็ดเสร็จโดยมาตรการทางการเงินและกฎหมาย ซึ่งพิสูจน์แล้วว่าใช้ไม่ได้ผล ทำให้ไม่สามารถแก้ปัญหาให้ลุล่วงได้จริง

                                การแก้ไขปัญหาจำเป็นต้องลงรายละเอียดเจาะลึกจริงจัง ทำแข่งกับเวลาโดยไม่อ้างข้อกฎหมายมาแก้ตัวให้พ้นผิดในความล่าช้า ต้องไม่คำนึงถึงประโยชน์ทางการเมืองเฉพาะหน้า หรือหาโอกาสแสวงหาประโยชน์โดยมิชอบ และที่สำคัญ ต้องคำนึงถึงกลุ่มประโยชน์ที่แท้จริงและเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ซึ่งไม่ใช่ใครอื่นแต่เป็นประชาชนผู้ซื้อทรัพย์สินเป็นสำคัญ

                                กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่า ฯพณฯ และคณะของ ฯพณฯ จะให้ความกรุณาพิจารณาข้อเสนอของกระผม เพื่อประโยชน์ในการแก้ไขปัญหาของประเทศโดยรวม

ด้วยความเคารพ
นาย โสภณ พรโชคชัย *

 

* กระผมเป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินที่ไม่เป็นนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินเองทั้งนี้เพื่อความเป็นกลาง กระผมจึงไม่ใช่ตัวแทนกลุ่มผลประโยชน์ แต่กระผมมั่นใจว่า ในประเทศนี้กระผมเป็นคนหนึ่งที่รู้ความจริงเกี่ยวกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดโดยไม่บิดเบือน ทั้งนี้เพราะผมเป็นผู้เดียวที่สำรวจตลาดถึงภาคสนามทั่วประเทศอย่างต่อเนื่อง รายละเอียดของกระผมดูได้ที่ www.area.co.th
<1>
จะเห็นได้ว่าในภาวะเศรษฐกิจดี ไม่จำเป็นต้องลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ก็ยังมีผู้ซื้อ การให้ต่างชาติซื้อทรัพย์สินได้ ก็ไม่ได้ช่วยแก้ไขปัญหา เพราะศักยภาพของประเทศตกต่ำ อสังหาริมทรัพย์จึงเสื่อมค่า ต่างชาติจะซื้อเฉพาะที่ถูกมากเป็นพิเศษเท่านั้น ผิดกับในภาวะเศรษฐกิจดีแม้ไม่อนุญาตต่างชาติก็ยังแอบมาเก็งกำไรกันมากมาย ในปัจจุบันการลดดอกเบี้ยเงินกู้-เงินฝากก็ล้วนไม่ก่อให้เกิดการลงทุนซื้อทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญเลยเพราะราคาไม่ลดลง และศักยภาพที่ราคาจะเพิ่มขี้นในอนาคต ไม่สามารถเห็นได้ชัด จึงมีความเสี่ยงสูง การแก้ไขปัญหาที่ผิดทางจะสร้างความซับซ้อนและเสียเวลาในการแก้ไขปัญหามากยิ่งขึ้นทุกวัน
<2>
สินเชื่อที่เพิ่มขึ้นเป็นเพราะการเปลี่ยนแหล่งเงินกู้และเพราะการกู้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น เช่น กู้ใช้หนี้โดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ไม่ใช่สินเชื่อกู้ซื้อบ้าน สำหรับการเปิดตัวของโครงการใหม่ ๆ ซึ่งมีเพียงน้อยนิดเมื่อเทียบกับช่วงเฟื่องฟูมักเป็นของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ที่จำเป็นต้องมีกิจกรรมต่อเนื่องเพื่อประโยชน์ต่อราคาหุ้น หรือโครงการที่ผ่านการประนอมหนี้ จะสังเกตได้ว่าโครงการใหม่ ๆ โดยผู้ประกอบการใหม่ ๆ ไม่มีเลย แสดงว่าตลาดยังไม่มีเสถียรภาพเพียงพอต่อการลงทุน
<3>
โปรดดูรายละเอียดบทความของกระผมใน ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 4-7 กุมภาพันธ์ 2544 หน้า 29 (ตามเอกสารแนบ)
<4>
การประมูลขายทรัพย์สิน อาจดูคล้ายไม่ได้ผล ทั้งนี้พิจารณาจากกรณีของกรมบังคับคดีที่ไม่สามารถขายทรัพย์สินในเวลาอันรวดเร็ว, ปรส. ที่ขายสินเชื่อไปในราคาถูกเกินไป หรือการประมูลของเอกชนบางรายที่ไม่สุจริต แต่การประมูลที่โปร่งใสมีประสิทธิภาพก็สามารถดำเนินการได้ โดยจัดให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินโดยผู้ประเมินที่เป็นกลาง จัด open house มีการเปิดเผยข้อมูลแก่ผู้ซื้ออย่างเต็มที่เพื่อให้เกิดการแข่งขันอย่างเป็นธรรม อันจะทำให้ได้ราคาขายที่สอดคล้องกับความเป็นจริง เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย
สำเนาจดหมายตอบจากสำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี
ที่ นร 0108.22/9019 สำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี
ทำเนียบรัฐบาล กทม.10300
 
3 พฤษภาคม 2544
 
เรื่อง เสนอข้อคิดเห็นในการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์
 
เรียน นาย โสภณ พรโชคชัย
 
อ้างถึง หนังสือของท่าน ลงวันที่ 26 มีนาคม 2544
 

                                ตามหนังสือที่อ้างถึง กราบเรียนนายกรัฐมนตรีเสนอข้อมูล และแนวทางในการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ มาเพื่อพิจารณา ความแจ้งอยู่แล้ว นั้น

                                สำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรีได้รับทราบแล้วด้วยความขอบคุณ และได้ส่งเรื่องให้กระทรวงการคลังกับสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน รับทราบไว้เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาต่อไปแล้ว

                                จึงเรียนมาเพื่อทราบ

ขอแสดงความนับถือ
(นายลอยเลื่อน บุนนาค)
ผู้ช่วยเลขาธิการนายกรัฐมนตรี
ปฏิบัติราชการแทน เลขาธิการนายกรัฐมนตรี

 

ศูนย์บริการประชาชน
โทร.281-0106 โทรสาร 280-7173
C5:m-sopon

Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่