1 เมษายน 2551
เรื่อง ขอเสนอมาตรการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อประโยชน์ต่อประชาชนเป็นที่ตั้ง
กราบเรียน ฯพณฯ นายสมัคร สุนทรเวช
นายกรัฐมนตรี
อ้างถึง มติคณะรัฐมนตรีเรื่องมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจ 4 มีนาคม 2551 <1>
ปาฐกถาพิเศษของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รองนายกรัฐมนตรี <2>
ตามที่รัฐบาลได้ออกมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นฟื้นฟูเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ตามมติคณะรัฐมนตรีข้างต้น กระผมใคร่ขอกราบเรียนถึงจุดอ่อนของมาตรการดังกล่าวและขอเสนอความเห็นต่อแนวทางการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยถือเอาประโยชน์ของประชาชนเป็นที่ตั้ง ดังนี้:
1. ความเข้าใจผิดที่นำไปสู่การออกมาตรการ
การออกมาตรการข้างต้นของรัฐบาล คงเกิดจากความเข้าใจผิดบางประการ กล่าวคือ
1.1 ความเข้าใจผิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงจนต้อง "กระตุ้นเพื่อฟื้นฟู" แต่ความจริงตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเฟื่องฟู จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (Agency for Real Estate Affairs) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยและดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2537 นั้นพบว่า เมื่อปี 2550 แม้มูลค่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า (ประมาณเกือบ 190,000 ล้านบาท) แต่จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่กลับเพิ่มขึ้นจาก 66,118 เป็น 81,364 หน่วย <3>
ในส่วนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มหาชนในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้เพิ่มขึ้นจาก 230,462 ล้านบาทในปี 2549 เป็น 255,113 ล้านบาท แม้กำไรสุทธิจะลดลงเนื่องจากต้นทุนขายที่เพิ่มขึ้น แต่ส่วนแบ่งของกำไรขั้นต้นยังเป็น 22% เมื่อเทียบกับปี 2549 ที่ 21% <4> และดัชนีตลาดหสักทรัพย์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาก็ไม่ได้แสดงว่าเกิดการตกต่ำหรือเกิดวิกฤติแต่ประการใด ยิ่งกว่านั้นในปี 2550 ยังมีการเติบโตเพิ่มขึ้น <5>
1.2 ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เป็น "เสาหลักของเศรษฐกิจไทย" <6> จึงให้ความสำคัญเกินจริงจนคาดหวังจะใช้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยพึ่งพาการส่งออกเป็นด้านรอง แต่ความจริงแล้ว ในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ณ ปี 2549 เป็นผลผลิตในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 3.9% และหากรวมกับภาคการก่อสร้างอีก 2.4% ก็เป็นเพียง 6.3% ของ GDP เท่านั้น "เสาหลัก" ของเศรษฐกิจไทยที่แท้ คือ ผลผลิตในภาคอุตสาหกรรม ภาคการค้า ภาคการขนส่งโทรคมนาคม และภาคการเกษตร ซึ่งมีส่วนใน GDP ถึง 39.2%, 13.8%, 10.1% และ 8.9% ตามลำดับ <7>
กระผมเชื่อว่ารัฐบาลอาจได้ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง กล่าวคือตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ ที่ว่า หากรวม Linkage Industry (อุตสาหกรรมต่อเนื่อง) ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจมีส่วนแบ่งถึง 20% ของ GDP โดยเข้าใจว่าหากมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ย่อมมีการซื้อวัสดุก่อสร้าง มีกิจกรรมกู้ยืม ฯลฯ ต่อเนื่องกันไป แต่ในความเป็นจริง ทุกวันนี้หากไม่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ก็ยังมีความต้องการวัสดุก่อสร้างจากการก่อสร้างในส่วนอื่นของทั้งภาครัฐและภาคเอกชน รวมถึงการส่งออกวัสดุก่อสร้าง และหากผู้ซื้อบ้านสามารถซื้อบ้านมือสองราคาถูก ก็ยังต้องตกแต่งต่อเติมบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ กู้เงิน ฯลฯ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมต่อเนื่องเช่นเดิม
1.3 ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ความจริงอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจต่างหาก ในหนังสือเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่กระผมนำเสนอต่อรัฐบาล ฯพณฯ พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2550 <8> กระผมได้ชี้ให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็หาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์สินอื่น) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจไม่ดี ก็มักขายทิ้ง (liquidate) เพื่อนำเงินไปใช้จ่ายหรือใช้หนี้ เป็นต้น <9>
สหรัฐอเมริกาใช้การส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาเป็นเครื่องกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สำหรับประเทศไทย พบว่าครัวเรือนเจ้าของที่อยู่อาศัยมีส่วนแบ่งสูงถึง 82.4% อยู่แล้ว <10> และ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ ได้กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจนี้ อาจช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างมีส่วนแบ่งใน GDP เพิ่มจาก 6.3% เป็น 6.5-6.7% <11> ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างไม่มีนัยสำคัญ ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงไม่อาจใช้เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
การที่เศรษฐกิจเติบโตในสมัยรัฐบาล ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร ไม่ใช่เกิดจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด แต่เป็นเพราะประเทศไทยในช่วงปี 2545-2547 มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่สูงเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะภาคอุตสาหกรรมที่ขยายตัวถึง 7.1%, 10.7% และ 8.2% ในช่วงดังกล่าว ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวเพียง 4.9%, 4.9% และ 6.6% ในช่วงเวลาเดียวกัน <12> นอกจากนี้ในช่วงปี 2546-2548 การขยายตัวของภาคส่งออกสูงถึง 13.8%, 17.9% และ 13.1% ตามลำดับ <13> ดังนั้นการพัฒนาเศรษฐกิจให้รุ่งเรือง จึงเป็นหนทางทำให้ประชาชนมีความมั่งคั่ง และประชาชนก็จะซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินอื่นตามมาโดยไม่จำเป็นต้องกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ปลายเหตุ
2. ความไม่เหมาะสมของมาตรการ
มาตรการที่ประกาศใช้นั้นไม่เหมาะสม โดยมีรายละเอียดเพื่อ ฯพณฯ โปรดพิจารณาดังนี้:
2.1 การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมที่กำหนดไว้อัตรา 3% เป็นอัตรา 0.1% สำหรับรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ จากกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ทั้งนี้ เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำภายใน 1 ปี นับจากวันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ ข้อนี้เท่ากับเป็นการส่งเสริมการเก็งกำไรระยะสั้นซึ่งไม่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจโดยรวม แต่อาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจพัฒนาที่ดินได้ในกรณีนักเก็งกำไรทิ้งเงินดาวน์ ภาษีธุรกิจเฉพาะมีไว้เพื่อการปรามการเก็งกำไร จึงไม่ควรยกเลิก
ปกติในกรณีการใช้บริการนายหน้า ผู้ซื้อ-ขายก็มักจ่ายค่าธรรมเนียมประมาณ 3% โดยตลาดก็สามารถยอมรับค่าธรรมเนียมนี้เพราะเป็นการอำนวยความสะดวก ดังนั้นการที่ต้องเสียภาษีเพียง 3% จึงไม่ควรจะเป็นภาระสำหรับประชาชน นอกจากนี้ประเทศไทยก็ยังไม่มีภาษีมรดก และภาษีทรัพย์สินให้เป็นภาระเพิ่มเติมแก่ประชาชนแต่อย่างใด
2.2 การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดพักอาศัยและอาคารสำนักงานไปให้เหลือเพียง 0.01% สำหรับกรณีสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อนี้เท่ากับว่าทางราชการต้องให้บริการแบบ "ขาดทุน" เพราะบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.61 ล้านบาทต่อหน่วย <14> หากเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% ก็เป็นเงินเพียง 261 บาทเท่านั้น ยังอาจไม่คุ้มค่าดำเนินการของทางส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง
การลดการเรียกเก็บค่าธรรมข้างต้นนี้ดำเนินการแต่เฉพาะในโครงการจัดสรร อาคารชุดหรืออาคารสำนักงานเท่านั้น โดยไม่รวมที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร และไม่รวมส่วนการจดทะเบียนขายฝาก โอนชำระหนี้ และโอนชำระหนี้จำนองของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการจัดสรร จึงเท่ากับเป็นการเน้นการส่งเสริมโครงการจัดสรรใหม่ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่นจะไม่ได้รับประโยชน์
โดยสรุปแล้วมาตรการทางด้านภาษีนี้อาจดูคล้ายจะช่วยกระตุ้นความต้องการของผู้ซื้อได้ส่วนหนึ่ง แต่การตัดสินซื้อของประชาชนขึ้อยู่กับราคา ทำเลและความจำเป็นของผู้ซื้อเป็นสำคัญ ไม่ได้อยู่ที่การเสียภาษี 3% ซึ่งเสียเฉพาะในช่วงโอน ในสหรัฐอเมริกาเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีทรัพย์สินประมาณ 1.0% ของมูลค่าทุกปี <15> กระผมเห็นว่ารัฐบาลควรส่งเสริมให้ประชาชนทำหน้าที่พลเมืองดีด้วยการเสียภาษีเพื่อพัฒนาชาติ
การลดภาษีนี้ช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อทรัพย์สินได้เพียงเล็กน้อย แต่ช่วยผู้ขายทรัพย์สินได้มาก เพราะปกติผู้ขายเป็นผู้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนค่าธรรมเนียมโอน ผู้ขายก็มักให้ผู้ซื้อร่วมรับผิดชอบด้วยครึ่งหนึ่ง การลดภาษีนี้ยังทำให้ทางราชการขาดรายได้เพื่อนำไปพัฒนาประเทศจำนวนมหาศาล จะเห็นได้ว่าในปีงบประมาณ 2550 กรมที่ดินจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมได้ประมาณ 50,000 ล้านบาท และถ้าไม่มีการลดค่าธรรมเนียมนี้ น่าจะเก็บได้อีก 60,000 ล้านบาทในปี 2551 <16>
อนึ่งรัฐบาลไม่ควรกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่ยังไม่มีแนวโน้มวิกฤติ เพราะหากในอนาคตเกิดมีวิกฤติจริง ก็คงไม่เหลือมาตรการเหล่านี้มาใช้ ดังนั้นหลังพ้นกำหนด 1 ปีตามประกาศแล้ว รัฐบาลไม่ควรต่ออายุหรือนำมาตรการข้างต้นกลับมาใช้อีกต่อไป และนโยบายในอนาคตควรจะให้เกิดประโยชน์ต่อประชาชนอย่างทั่วหน้า ไม่ใช่จำกัดเฉพาะอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่จดทะเบียนการโอนตามวัตถุประสงค์เฉพาะเท่านั้น
กระผมใคร่ขอเสนอสิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคหรือประชาชนส่วนใหญ่เป็นที่ตั้ง ดังนี้:
3.1 การส่งเสริมการขายบ้านมือสอง ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยราว 4 ล้านหน่วย จึงมีบ้านมือสองที่รอการขายอยู่จำนวนมาก และยังมีอาคารสร้างค้างจำนวนมหาศาล ทรัพย์จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงิน รวมทั้งทรัพย์ของกรมบังคับคดีอีกนับแสนรายการ รวมมูลค่านับแสนล้านบาท <17> สถาบันการเงินต่างยินดีขายทรัพย์เหล่านี้ในราคาต่ำเพื่อลดภาระในการสำรองหนี้ และการส่งเสริมให้คนย้ายเข้าอยู่บ้านมือสองที่ว่างอยู่ ย่อมช่วยทำให้เกิดความเป็นชุมชนที่สามารถดูแลให้น่าอยู่ยิ่งขึ้น
ทรัพย์สินเหล่านี้โดยเฉพาะทรัพย์จากธนาคารหรือกรมบังคับคดีอาจขายต่ำกว่าราคาในท้องตลาดประมาณ 20-30% ประชาชนผู้ซื้อบ้านย่อมจะได้ประโยชน์มากกว่าการลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเพียง 3% เงินที่ประชาชนประหยัดได้นี้ ก็สามารถนำไปจับจ่ายใช้สอยก่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในวงกว้างได้อีกมหาศาล รัฐบาลจึงควรส่งเสริมการนำทรัพย์สินเหล่านี้ออกมาขายอย่างมีประสิทธิภาพ <18>
3.2 การเสริมความเชื่อมั่นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสามารถส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นจริง ด้วยการสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคว่าเมื่อซื้อบ้านแล้วจะได้บ้านจริงตามพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) <19> อย่างไรก็ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาในลักษณะที่ไม่บังคับใช้ แต่ให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงใช้ Escrow Account ตามใจสมัคร แม้ผู้ซื้อบ้านต้องการทำ Escrow Account แต่หากผู้ประกอบการไม่ยินดี ก็ไม่อาจทำได้
การปรับใช้ Escrow Account อาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ถือเป็นการให้หลักประกันแก่ผู้บริโภคตามมาตรฐานสากลของระบบการซื้อขายโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง จึงควรเคร่งครัดให้ถือปฏิบัติโดยทั่วหน้า
3.3 การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ โดยเฉพาะระบบขนส่งมวลชนและทางด่วน ซึ่งถือสิ่งที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง และจะมีผลในระยะยาว เป็นทั้งการดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา และทำให้เกิดการใช้จ่ายงบประมาณเพื่อสร้างสาธารณูปโภคอันเป็นทุนของประเทศในอนาคต ซึ่งต่างจากการกระตุ้นการใช้สอยของปัจเจกบุคคลเท่านั้น
กระผมเคยนำเสนอข้อค้นพบว่าต้นทุนค่าขนส่งของไทยสูงถึง 19% ของ GDP ซึ่งสูงมาก <20> ประเทศไทยจึงใช้น้ำมันถึง 38% ไปในการเดินทาง-ขนส่ง (ในขณะที่ญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกาใช้เพียง 25% และ 27%) ในขณะที่ประเทศไทยมีทางด่วนเพียง 450 กิโลเมตร มีรถไฟเพียงระยะทาง 4,129 กิโลเมตรและมีรถไฟฟ้าในระยะทางเพียง 43 กิโลเมตรเท่านั้น การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคจึงจะช่วยพัฒนาชาติ โดยช่วยลดความสูญเสียจากระบบคมนาคมขนส่งที่ขาดประสิทธิภาพ เป็นกระตุ้นความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจและสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันกับต่างประเทศ
อย่างไรก็ตามการสร้างรถไฟฟ้าไปชานเมือง อาจมีข้อจำกัดสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม ก็คือค่าโดยสาร สำหรับเส้นทางระยะสั้นในปัจจุบัน ค่าโดยสารยังเป็นเงินประมาณ 40 บาท หากมีรถไฟฟ้าไปชานเมืองไกล ๆ อาจเสียค่าบริการนับร้อยบาทต่อเที่ยว อาจทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถรับภาระค่าใช้จ่ายนี้ได้ ส่งผลให้รถไฟฟ้าดังกล่าวอาจมีผู้ใช้บริการน้อย และไม่อาจดำเนินการได้จริง ดังนั้นรัฐบาลจึงควรพัฒนารถไฟฟ้าในเขตเมืองมากกว่า การทำให้กรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นขึ้น เพื่อประหยัดต้นทุนในการเดินทาง จะทำให้กรุงเทพมหานครไม่ขยายออกสู่ชานเมืองอย่างไม่มีที่สิ้นสุด และในอีกทางหนึ่งก็ควรพัฒนาทางด่วนออกสู่ชานเมือง เพราะบนทางด่วนยังสามารถให้บริการรถประจำทาง ซึ่งมีค่าโดยสารถูกว่ารถไฟฟ้า
3.4 การส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ ประเทศไทยที่เจริญรุ่งเรืองในปัจจุบันล้วนเกิดจากการลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญโดยเฉพาะในภาคอุตสาหกรรม ดังนั้นรัฐบาลควรสนับสนุนการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเพื่อการสร้างงานในประเทศและการผลิตสินค้าเพื่อการส่งออก โดยเชิญนักลงทุนต่างชาติมาลงทุนโดยให้เช่าที่ดินระยะยาวในราคาถูก ภูมิภาคเศรษฐกิจภาคตะวันออกของไทยที่มีการเติบโตต่อเนื่องแม้ในช่วงวิกฤติปี 2540 ก็เป็นเพราะพื้นที่ดังกล่าวเป็นเขตอุตสาหกรรมส่งออกสำคัญของประเทศนั่นเอง
อย่างไรก็ตามรัฐบาลไม่ควรให้ต่างชาติซื้อหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเกินกว่าที่กฎหมายปัจจุบันกำหนด กระผมเคยทำหนังสือถึงรัฐบาลคัดค้านเรื่องดังกล่าว <21> ไว้ดังนี้:
3.4.1 จากที่กระผมได้ข้อมูลจากจากประเทศต่าง ๆ หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในการเจรจาการค้า FTA ทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย
3.4.2 ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมาย เช่น การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย
3.4.3 ต่างชาติที่สนใจมาซื้อที่ดินโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการเก็งกำไร ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย
3.4.4 การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญมักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10-20 ปี ที่ดินก็เป็นเพียงต้นทุนเล็กน้อยเท่านั้น จึงไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์
3.4.5 การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติก็ไม่มาลงทุน แต่หากเศรษฐกิจดี เช่น ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมหาศาล เพราะมีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนและราคาทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น
และเพื่อความมั่นใจของนักลงทุนต่างชาติ รัฐบาลควรกำหนดนโยบายให้ชัดเจนเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ นโยบายเกี่ยวกับนอมินี รวมทั้งการสำรวจการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยผิดกฎหมายอันเกิดจากความร่วมมือของข้าราชการที่เกี่ยวข้องในพื้นที่ต่าง ๆ เพื่อดำเนินการให้ชัดเจน
3.5 การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพ ในประเทศไทยยังไม่มีการควบคุมนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน นักรังวัดเอกชน ผู้ตรวจสอบอาคาร เป็นต้น การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพ เป็นการคุ้มครองและสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคในการเลือกซื้อสินค้าและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ และช่วยลดโอกาสที่ผู้บริโภคจะถูกโกงจากผู้ค้าหรือแม้แต่นักวิชาชีพเองให้น้อยลงโดยอาศัยระบบตรวจสอบและควบคุมที่มีประสิทธิภาพ หากผู้ซื้อบ้านมีความเชื่อมั่น ก็ย่อมกระตุ้นการซื้อบ้านมากขึ้นโดยไม่ต้องกระตุ้นด้วยมาตรการภาษี
ประเทศเพื่อนบ้าน เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย ต่างมีระบบการควบคุมนักวิชาชีพมานานก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 แล้ว ประเทศในอินโดจีน เช่น เวียดนามซึ่งกระผมเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม และกัมพูชาซึ่งกระผมได้ไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามต่อเนื่อง ก็ทำการควบคุมนักวิชาชีพโดยเคร่งครัดแล้ว การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพเป็นการแสดงความตั้งใจจริงว่ารัฐบาลให้ความสนใจจริงจังกับการดูแลผลประโยชน์ของประชาชนส่วนรวม รัฐบาลจึงควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ
3.6 การส่งเสริมการให้ความรู้แก่ประชาชนเรื่องอสังหาริมทรัพย์ โดยประเด็นสำคัญในการให้ความรู้ก็คือการให้ข้อมูลแก่ประชาชนอย่างถูกต้อง เป็นกลาง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นที่ตั้งเท่านั้น เพื่อให้ประชาชนทราบความจริงก่อนการตัดสินใจด้วยวิจารณญาณที่ดี ข้อมูลที่จัดทำโดยทางราชการต้องให้ทุกฝ่ายเข้าถึงอย่างเท่าเทียมกัน และในปริมาณเท่ากัน ณ ห้วงเวลาเดียวกัน เพื่อไม่ให้เกิดความได้เปรียบในการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการ และไม่ให้ผู้บริโภคเสียเปรียบผู้ประกอบการ เป็นต้น
4. การฟังความเห็นจากทุกภาคส่วน
รัฐบาลควรยึดถือประชาชนเป็นที่ตั้งด้วยการอำนวยประโยชน์ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่อันประกอบด้วยข้าราชการ พ่อค้าและประชาชนทั่วไปในทุกสาขาวิชาชีพและทุกวงการ การที่รัฐบาลจะออกมาตรการใด ๆ จึงควรปรึกษาจากผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย แม้ผู้แทนจากสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะเป็นผู้รอบรู้ในวงการ แต่บริษัทพัฒนาที่ดินที่มีอยู่หลายพันแห่งทั่วประเทศ ส่วนใหญ่ก็ยังไม่ได้เป็นสมาชิก <22> สมาคมจึงอาจยังไม่สะท้อนความเห็นที่ครอบคลุมความต้องการของผู้ประกอบการส่วนใหญ่
ในประเทศไทยมีสมาคมและองค์กรอื่นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เกือบ 30 แห่ง ซึ่งควรได้รับเชิญมาปรึกษาเพื่อการนี้ องค์กรเหล่านี้ประกอบด้วย ผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกร นายหน้า นักผังเมือง ผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิชาชีพอื่น <23> นอกจากนี้ยังอาจเชิญผู้แทนผู้ซื้อบ้าน อันได้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรรและนิติบุคคลอาคารชุดทั้งหลายมาร่วมระดมสมอง รวมทั้งผู้แทนสมาคมวิชาชีพหรือสมาคมธุรกิจหรืออุตสาหกรรมอื่นในฐานะตัวแทนของผู้บริโภคอีกด้วย กระผมเชื่อว่า การระดมความคิดที่กว้างขวางอย่างเพียงพอถือเป็นการวิจัยสำคัญที่จะทำให้รัฐบาลสามารถบัญชาให้มีมาตรการที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชน ส่วนใหญ่ได้มากกว่าการได้รับข้อมูล จากผู้เกี่ยวข้องเพียงบางส่วน
โดยนัยนี้สภาที่อยู่อาศัย สภาอสังหาริมทรัพย์ หรือคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยที่รัฐบาลหลายชุดดำริจะจัดตั้งขึ้น จึงไม่ควรมีเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ แต่ควรมีองค์ประกอบซึ่งรวมนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ ตลอดจนผู้แทนสมาคมอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องด้วย เพื่อให้เป็นองค์กรที่รัฐบาลสนับสนุนให้จัดตั้งและดำเนินการไปเพื่อผลประโยชน์ของประชาชนเป็นที่ตั้ง <24>
จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา
ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย) *
* กระผมเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI Thailand) ผู้แทน FIABCI ใน UN-ESCAP ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ IAAO ประจำประเทศไทย กรรมการสาขาอสังหาริมทรัพย์ สาขาจรรยาบรรณ และสาขาเศรษฐกิจพอเพียงของหอการค้าไทย และที่ปรึกษา the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่จัดตั้งโดยสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกา
หมายเหตุ |
|
<1> |
โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ http://media.thaigov.go.th/sitedirectory/471/2027/2027_59289_04%2003%2051.doc และหนังสือของกรมที่ดินถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทั่วประเทศ สรุป "แนวทางปฏิบัติในการลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์" ลว.31 มีนาคม 2531 http://www.dol.go.th/lo/smt/practice/march-51/8684.pdf |
<2> |
สรุปปาฐกถาพิเศษของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังในงานสัมมนา อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ 2008 ที่ http://media.thaigov.go.th/pageconfig/viewcontent/viewcontent1.asp?pageid=471&directory=1781 &contents=17233 และแถบเสียง/วีดีทัศน์ที่ http://www.mof.go.th/mof_speech/New/index_sp.html |
<3> |
โปรดดูการแถลงข่าว "ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย 2551: AREA' FORECAST & WARNING" http://www.area.co.th/THAI/area_announcement14.htm |
<4> |
โปรดดูรายละเอียดในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ที่ http://www.set.or.th/th/market/files/industry/year_2550_T.xls |
<5> |
โปรดดูกราฟดัชนีหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไม่ได้ตกต่ำในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2550: |
<6> |
ตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ดูอ้างอิงที่ <2> ข้างต้น |
<7> |
โปรดดูตาราง GDP ของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติดังต่อไปนี้: |
<8> |
โปรดดูรายละเอียดหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี ที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter12.htm |
<9> |
โปรดดูรายละเอียดในบทความของ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่อง "วงจรชีวิตตลาดที่อยู่อาศัยไทย" ใน วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีที่ 9 ฉบับที่ 47 ตุลาคม-ธันวาคม 2549 หน้า 38-43 |
<10> |
ข้อมูลการสัมมโนประชากร พ.ศ. 2543 http://service.nso.go.th/nso/g_service/cencus/c_popindwk.html |
<11> |
ตามปาฐกถาของ ฯพณฯ นพ.สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ดูอ้างอิงที่ <2> ข้างต้น |
<12> |
โปรดดูตารางในอ้างอิงที่ 7 ข้างต้น |
<13> |
โปรดดูตาราง ดุลการค้าระหว่างประเทศ พ.ศ. 2539 2550 ที่ http://service.nso.go.th/nso/nso_center/project /table/files/0300500/2550/000/00_0300500_2550_000_000000_00100.xls |
<14> |
ข้อมูลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน 378,226 หน่วย ณ สิ้นปี 2550 โดย ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA (Agency for Real Estate Affairs: www.area.co.th) |
<15> |
อย่างไรก็ตามในแต่ละมลรัฐอาจมีความแตกต่างกันในอัตราภาษี โปรดดูรายละเอียดที่ http://articles.moneycentral.msn.com/Taxes/Advice/PropertyTaxesWhereDoesYourStateRank.aspx |
<16> |
รายได้ของกรมที่ดิน ณ ปีงบประมาณ 2550 ดูที่ http://www.dol.go.th/plan/stat_all/stat-1049-sep50/report0950.htm ส่วนรายได้ใน 3 เดือนแรกของปีงบประมาณ 2551 เป็นเงิน 14,983 ล้านบาท (http://www.dol.go.th/plan/stat_all/stat-1050-1250/report1250.htm) หรือหากประมาณการทั้งปีคงเป็นเงิน 59,932 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้น |
<17> |
ทรัพย์สินขายทอดตลาดที่ยังค้างดำเนินการของกรมบังคับคดี มีจำนวน 121,528 คดี รวมมูลค่า (ขั้นต่ำ) 142,727 ล้านบาท ณ ปีงบประมาณ 2550 อย่างไรก็ตามส่วนหนึ่งอาจไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ โปรดดูรายละเอียดที่ http://www.led.go.th/vichakarn/pdf/06.pdf |
<18> |
การจัดทำศูนย์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยการประมูลอย่างมีประสิทธิภาพโดยการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลาง การประชาสัมพันธ์ให้กว้างขวางให้เกิดการประมูลที่เป็นอิสระ และการทำให้ทรัพย์สินปลอดการครอบครองก่อนการประมูล กระผมได้นำเสนอแก่รัฐบาล ฯพณฯ พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2544 โปรดดูที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter04.htm |
<19> |
ผู้เขียนนำเสนอเรื่องนี้ต่อ ฯพณฯ นายกรัฐมนตรีหลายท่านตั้งแต่นายชวน หลีกภัย (http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter01.htm) และท่านอื่น ๆ โปรดดูรายละเอียด ร่างพระราชบัญญัติ "การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือ (Escrow Account)" ได้ที่ http://www.home.co.th/w_homesmilesclub/law_detail.asp?NewsID=10234 |
<20> |
ดร.โสภณ พรโชคชัย "สาธารณูปโภคไทย ฤาต้องคำสาป" ประชาชาติธุรกิจ 5-7 มีนาคม 2550 หน้า 12 |
<21> |
หนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ถึง ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี ลว. 29 มกราคม 2545 (http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter05.htm) และโปรดดูบทความ ดร.โสภณ พรโชคชัย "ต่างชาติกับที่ดินไทย: ไม่ต้องให้ซื้อ" ใน อาคารที่ดินอัพเกรด 12-19 มีนาคม 2550 หน้า 63-64 และโพสต์ทูเดย์ 28 กุมภาพันธ์ 2550 หน้า A13 |
<22> |
จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 1,200 โครงการ รวมจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเครือเดียวกันประมาณ 700-800 ราย และหากนับรวมบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วประเทศอาจมีอยู่มากกว่า 2,000 บริษัท แต่สมาชิกของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งสามแห่งมีจำนวนสมาชิกจำนวนไม่กี่ร้อยแห่งเท่านั้น |
<23> |
องค์กรที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย นักพัฒนาที่ดิน (1. สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 2.สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3.สมาคมอาคารชุดไทย 4.สภาที่อยู่อาศัย 5.คณะกรรมการหอการค้า สาขาอสังหาริมทรัพย์ 6.สมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน 7.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต 8.ชมรมอสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่ 9.ชมรมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา 10.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น) ภาคก่อสร้าง (11.สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 12.สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยฯ 13.สมาคมสถาปนิกสยามฯ 14.วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย 15.สภาสถาปนิก 16.สภาวิศวกร) สถาบันการเงิน (17.สมาคมธนาคารไทย 18.สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย) นักวิชาชีพ (19.สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 20.สมาคมการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์ 21.สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 22.สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย 23.มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 24.สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25.สมาคมบริหารบ้านจัดสรรและอาคารชุด 26.สมาคมนักผังเมืองไทย 27.สมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ) ผู้บริโภค (28.มูลนิธิคุ้มครองผู้บริโภค) เป็นต้น |
<24> |
โปรดอ่านบทความ สภาอสังหาริมทรัพย์ไทย ตั้งไปทำไม ในฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 24 ฉบับที่ 1,962 วันที่ 2-4 ธันวาคม 2547 หน้า 45-46 และวันที่ 5-8 ธันวาคม 2547 หน้า 34-35 ที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market63.htm |
สำเนาหนังสือตอบจากกระทรวงการคลัง
