10 ถ.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120
โทร.0.9922.9899 Email: sopon@thaiappraisal.org

17 มกราคม 2546

เรื่อง

โปรดทบทวนแนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์

กราบเรียน

พ.ต.ท. ดร. ทักษิณ ชินวัตร
ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี

ด้วยกระผมมีความเห็นว่า นโยบายแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดำเนินการอยู่ในขณะนี้ อาจจะยังมีข้อบกพร่องอยู่บ้าง กระผมจึงใคร่ขอกราบเรียนเสนอความเห็นเพื่อ ฯพณฯ โปรดกรุณาพิจารณา ดังนี้:

1. การสร้าง "บ้านคนจน"

                    ฯพณฯ มีดำริเรื่องนี้จากการไปดูงาน ณ กรุงมอสโกเมื่อ 3 เดือนก่อน และพบว่าเขาสร้างที่อยู่ให้ประชาชน 4 ล้านตารางเมตรนั้น^<1> กระผมขอกราบเรียนข้อเท็จจริงเพื่อ ฯพณฯ ทราบว่า ที่นั่นภาคเอกชนอ่อนแอจนรัฐบาลต้องแบกรับภาระไว้เอง แต่ที่ประเทศไทยของเรา ตลอดเวลาที่ผ่านมารัฐบาลแทบไม่ต้องสร้างบ้านคนจนเลย กระผมได้ค้นพบว่า เฉพาะในช่วงปี 2533-2541 ภาคเอกชนไทยได้สร้างทาวน์เฮาส์และอาคารชุดราคาถูก (หน่วยละไม่เกินสี่แสนบาท) ถึง 226,810 หน่วย รวมพื้นที่ 6-7 ล้านตารางเมตรในเขต กทม.และปริมณฑล^<2> การผลิตที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนไทยมีประสิทธิผลสูง จนกระทั่งทำให้ประเทศไทยจัดอยู่ในกลุ่มที่ประสบความสำเร็จในการลดปัญหาสลัม^<3> นอกจากนี้ค่าเช่าบ้านก็ต่ำมาก เช่น ห้องชุดที่ขายไม่ออกย่านชานเมืองได้ถูกดัดแปลงให้เช่าในอัตราเดือนละ 500-2,000 บาท ซึ่งถูกกว่าค่าเช่าห้องในสลัมย่านใจกลางเมือง^<4>
                    ดังนั้นการลงทุนของภาครัฐนี้จึง 1. เป็นการใช้เงินงบประมาณโดยผลที่ได้รับอาจไม่คุ้มค่า เนื่องจากเฉพาะในเขต กทม.และปริมณฑล ยังมีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยในตลาดถึง 340,000 หน่วย 2. ทำลายระบบตลาดและทำลายผู้ประกอบการรายย่อยที่สามารถตอบสนองต่อตลาดด้วยดีอยู่แล้ว และ 3. ขัดต่อ พรบ.จัดสรรที่ดิน เพราะลดคุณภาพ-มาตรฐานการอยู่อาศัยลง ซึ่งเป็นการสวนทางกับการพัฒนาคุณภาพชีวิตของประชาชน^<5>
                    การออกมาตรการนี้อาจเป็นเพราะได้รับข้อมูลคลาดเคลื่อน เช่นว่า ในประเทศไทยมีการบุกรุกที่ดินถึง 5,000 ชุมชน รวม 1.6 ล้านครอบครัว^<6> กระผมเป็นผู้สำรวจสลัมทั่วประเทศและพบว่า เรามีสลัมทั้งหมด 1,589 ชุมชน มีประชากร 1.8 ล้านคน หรือราว 3% ของคนไทยเท่านั้น^<7> และส่วนใหญ่เป็นชุมชนเช่าที่ปลูกบ้านและชุมชนเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน ชุมชนบุกรุกมีเพียงส่วนน้อยมาก ยิ่งกว่านั้นประชากรสลัมส่วนใหญ่ไม่ใช่คนจน ในประเทศไทยมีคนจน (ผู้ที่อยู่ต่ำกว่าเส้นความยากจนและแทบทั้งหมดอยู่ในชนบท) เพียง 12.5% ซึ่งใกล้เคียงกับในสหรัฐอเมริกา (12.7%)^<8> การนำเสนอตัวเลขที่สูงผิดปกติ อาจเพราะนับรวมชาวเขา สมัชชาคนจน ผู้บุกรุกป่า ฯลฯ เข้าไว้ด้วย จึงทำให้เกิดความสับสน
                    ความจริงแล้วนโยบายนี้ได้ใช้ดำเนินการสำหรับชาวสลัมไล่รื้อมาตลอด 30 ปีที่ผ่านมา โดยไม่ประสบความสำเร็จ เพราะชาวสลัมส่วนนี้มักจะนำบ้าน ที่ดิน ห้องชุดที่ได้รับไปขายต่อหรือให้เช่าช่วงทั้งเปิดเผยหรือปิดลับ เพื่อทำกำไร และที่ยังไม่ขายก็มีจำนวนมากที่ไม่ยอมผ่อนชำระต่อ กลายเป็นหนี้เสียไปทั้งชุมชนก็มีหลายต่อหลายแห่ง ดังนั้นการขยายมาตรการนี้ออกสู่ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วไปอาจจะสร้างผลกระทบทางลบได้เป็นอย่างมาก

2. การให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์

มาตรการนี้ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าไม่มีผลในทางปฏิบัติ เพราะตั้งแต่ที่เปิดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ในช่วงปี 2542-2545 ปรากฏว่ามีการซื้อจริงเพียง 5,465 ล้านบาท^<9> ในขณะที่มูลค่าห้องชุดทั้งหมดในเขต กทม.และปริมณฑลคือ 445,049 ล้านบาท (เฉพาะที่สร้างในปี 2533-2541) ดังนั้นที่ต่างชาติซื้อไปจึงเป็นเพียง 1.2% ของห้องชุดทั้งหมดเท่านั้น มาตรการนี้อาจเพียงช่วยเจ้าของทรัพย์/โครงการราคาแพงส่วนหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้ช่วยเหลือประชาชนทั่วไปหรือผู้ประกอบการรายย่อยหรือประเทศโดยรวมเลย สำหรับเหตุผลในรายละเอียดเพิ่มเติมประกอบ โปรดดูในหนังสือฉบับที่ 4 ที่กระผมเคยกราบเรียน ฯพณฯ เมื่อวันที่ 29 มกราคม 2545

กระผมเห็นว่า มาตรการระยะยาวเพื่อประโยชน์ของประชาชนยังไม่ได้รับการดำเนินการ กระผมจึงใคร่ขอกราบเรียนเพื่อโปรดพิจารณาดังนี้:

1. การประกันเงินดาวน์ของประชาชนผู้ซื้อบ้าน

กระผมได้เคยนำเสนอมาตรการนี้ในหนังสือถึง ฯพณฯ ฉบับแรกเมื่อเกือบ 2 ปีที่ผ่านมา (26 มีนาคม 2544) กล่าวคือ ในช่วงวิกฤติการณ์อสังหาริมทรัพย์เมื่อ 5 ปี ที่ผ่านมา ประชาชนจำนวนมากจองซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน เงินดาวน์ก็ไม่ได้รับคืน รวมเงินดาวน์ที่เสียไปอาจรวมเป็นเงินนับหมื่นล้านบาท ดังนั้น จึงควรมีมาตรการประกันเงินดาวน์ โดยผู้ซื้อต้องได้รับการประกันว่า เมื่อจองซื้อบ้านแล้ว จะสามารถได้บ้านตามที่ประสงค์ในระยะเวลาและคุณภาพที่ตกลงกับผู้ขาย และหากผู้ขายไม่สามารถดำเนินการได้สำเร็จ ผู้ซื้อจะได้รับคืนเงินดาวน์พร้อมดอกเบี้ย
มาตรการนี้สมควรดำเนินการเพื่อคุ้มครองประโยชน์ของประชาชนส่วนใหญ่ของประเทศโดยตรง และจะทำให้ประชาชนมีความเชื่อมั่นต่อตลาดมากขึ้น ทำให้เกิดการซื้อขายที่เป็นธรรมมากขึ้น และการซื้อขายเช่นนี้จะก่อให้เกิดประโยชน์ต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจในทางหนึ่ง

2. การเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนโดยผ่านศูนย์ข้อมูล

ประเทศมาเลเซีย ได้จัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติภายในเวลา 9 เดือนนับแต่เกิดวิกฤติการณ์ปี 2540 แต่สำหรับประเทศไทยจนถึงปัจจุบัน การจัดตั้งศูนย์ข้อมูลฯ ยังไม่สำเร็จ การเปิดเผยข้อมูลที่ถูกต้องอย่างกว้างขวางเป็นมาตรการสำคัญในป้องกันการเกิดวิกฤติการณ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต จะทำให้เกิดการแข่งขันที่เป็นธรรมระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็ก และที่สำคัญทำให้นักลงทุนรายย่อย และประชาชนผู้ซื้อบ้านไม่ถูกหลอกลวงเพราะได้รับความรู้และข่าวสารที่ถูกต้อง ครบถ้วน ทันการณ์และเท่าเทียมกัน
กระผมเชื่อว่า ข่าวสารบางอย่างถูกเสนอคลาดเคลื่อน เช่น การมองขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหญ่โตถึง 25% ของ GDP ทำให้เราให้ความสำคัญต่อธุรกิจนี้เกินจริง กระผมสำรวจมาทั่วทั้ง กทม.และปริมณฑลแล้วพบว่า ในช่วงปี 2545 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 12,972 หน่วย รวมมูลค่า 23,668 ล้านบาท^<10> ซึ่งมีค่าเพียงประมาณ 0.99% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมของ กทม.และปริมณฑล หรือ 0.45% ของ GDP^<11> เท่านั้น

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา.

ด้วยความเคารพ
นาย โสภณ พรโชคชัย
ในฐานะประชาชนคนหนึ่ง

1.	ไทยรัฐ วันพุธที่ 23 ตุลาคม 2545 น.8
2.	โครงการสำรวจวิจัยสถานการณ์อุปสงค์-อุปทานที่อยู่อาศัยและอาคารไร้ผู้อยู่อาศัย (บ้านว่าง) ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล, พฤษภาคม 2541 น.39
3.	Global Report On Human Settlements 2003: the Case of Bangkok ซึ่งเสนอต่อองค์การสหประชาชาติ (UN-Habitat) น.9
4.	ภาพห้องชุดเอกชนเหลือมากมายและให้เช่าเพียง 500 บาทต่อเดือน
5.	ตาม พรบ.จัดสรร บ้านเดี่ยวต้องมีขนาดที่ดิน 50 ตรว.ขึ้นไป แต่รัฐบาลจะสร้างขนาด 20-25 ตรว. แม้การเคหะแห่งชาติจะมีอำนาจจัดสรรที่ต่ำกว่ามาตรฐานนี้ได้ แต่ก็มักใช้สำหรับการแบ่งแปลงที่ดินในสลัมหรือในพื้นที่ในรองรับสลัมไล่รื้อเท่านั้น
6.	กรุงเทพธุรกิจ วันอังคารที่ 7 มกราคม 2546 น.10
7.	Global Report On Human Settlements 2003: the Case of Bangkok ซึ่งเสนอต่อองค์การสหประชาชาติ (UN-Habitat) น.5
8.	ข้อมูลจาก CIA
9.	ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 5-8 ธันวาคม หน้า 39
10.	กระผมนำเสนอในการประชุมประจำปี นโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย เมื่อวันที่ 24 ธันวาคม 2545
11.	มาจาก www.nesdb.go.th/Main_menu/Macro/gpp_data/index.html

สำเนาจดหมายตอบรับจากสำนักงานปลัดสำนักนายกรัฐมนตรี (ฉบับที่ 1)

ที่ นร ๐๑๐๔.๒๒/๓๒๗๓

ถึง	นาย โสภณ พรโชคชัย

                   อนุสนธิหนังสือของท่าน ลงวันที่ ๑๗ มกราคม ๒๕๔๖ กราบเรียนนายกรัฐมนตรีเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น การประกันเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและอื่นๆ ความแจ้งอยู่แล้ว นั้น

                  สำนักนายกรัฐมนตรีได้รับทราบ และได้ส่งเรื่องให้กระทรวงการคลัง รับทราบเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาแล้ว

                  จึงเรียนมาเพื่อทราบ

สำนักนายกรัฐมนตรี
๑๔ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๖

สำนักงานปลัดสำนักนายกรัฐมนตรี
ศูนย์บริการประชาชน
โทร ๐ ๒๒๘๑-๔๐๔๐ ต่อ ๒๐๐
โทรสาร ๐ ๒๒๘๒-๗๘๖๓
กิตติมา: ๒๒๔-สปน.๐๑๔๖๔ ๕/๒/๔๖