ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย
นางสาว พร้อมพันธ์ ครบตระกูลชัย
รางวัลชนะเลิศ ระดับอุดมศึกษา
ปัจจุบันเงินเป็นสื่อกลางในการแลกเปลี่ยนที่สำคัญต่อการดำรงชีวิตอยู่ของคนเราเป็นอย่างยิ่ง
สภาพสังคมที่แปรเปลี่ยนไป การติดต่อสื่อสาร
การคมนาคมทำให้เราไม่สามารถหยุดนิ่งอยู่ที่การหาเลี้ยงชีพ
และผลิตสิ่งต่าง ๆ ด้วยตนเองทั้งหมด แต่เราต้องพึ่งพาแลกเปลี่ยนทรัพย์สินซึ่งกันและกัน
นอกจากสิทธิในชีวิตร่างกายแล้ว
ทรัพย์สินเกี่ยวข้องโดยตรงต่อชีวิตประจำวันของคนเราตั้งแต่เกิดจนตาย
สิทธิในทรัพย์สินจึงมีความจำเป็น ดังที่รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย
พุทธศักราช ๒๕๔๐ อันเป็นกฎหมายสูงสุดของประเทศในปัจจุบัน
ได้บัญญัติถึงความสำคัญของสิทธิในทรัพย์สินไว้ในมาตรา
๔๘ ว่า สิทธิของบุคคลในทรัพย์สินย่อมได้รับความคุ้มครอง...
และในมาตรา ๔๙ ว่า การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์...ต้องชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรม...
ดังนั้น
ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลจึงสามารถมีสิทธิในทรัพย์สินของตนเองได้
อย่างไรก็ตาม สินทรัพย์ของบุคคล ทุนหรือประโยชน์อื่นใดอาจไม่จำต้องอยู่ในรูปของเงินเสมอไป
จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่เราจะต้องมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ทั้งนี้เพราะมิใช่เป็นหน่วยนับที่มีมูลค่าแน่นอน
ดังเช่นเงินซึ่งคนทั่วไปสามารถเข้าใจได้
ดังนั้นการที่เรากะราคาแลกเปลี่ยนซื้อขายสินค้าระหว่างกันจึงมีค่าแตกต่างกันออกไป
ขึ้นอยู่กับความยากง่ายของการผลิต การสร้างสรรค์ผลงานวัตถุดิบที่ใช้
และการเล็งเห็นคุณค่าความสำคัญซึ่งแปรผันโดยตรงกับหลักเกณฑ์ที่คนนั้น
ๆ ยึดถือ นั่นคือ ราคาของทรัพย์สินจะเป็นไปตามความพึงพอใจของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
แต่เมื่อคนมากขึ้น
ความต้องการทรัพย์สินมีมากขึ้น การที่ของอย่างเดียวกันมีราคาไม่เท่ากัน
อาจก่อให้เกิดปัญหาความขัดแย้งตามมาได้
ดังนั้นการกะประมาณค่าของทรัพย์สินในปัจจุบัน
ส่วนมากจะใช้ราคากลางเป็นเกณฑ์มาตรฐานในการวัดมูลค่า
ซึ่งราคานี้จำเป็นต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการประเมิน
เพราะปัจจัยแวดล้อมสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไป
ค่าเสื่อมราคา ความต้องการของตลาด สิ่งเหล่านี้ทำให้มูลค่าของทรัพย์สินไม่คงที่
ดังนั้นราคาทรัพย์สินที่มีในวันนี้กับวันรุ่งขึ้นอาจต่างกันออกไป
บ้านเป็นอีกทรัพย์สินหนึ่งที่จำต้องมีการประมูลที่เที่ยงตรง
ทั้งนี้เพราะนอกจากบ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่อันจำเป็นต่อชีวิตความเป็นอยู่ของมนุษย์แล้ว
ราคาของบ้านมีมูลค่าค่อนข้างสูง และการที่บ้านเป็นถิ่นที่อยู่ถาวร
โอกาสที่จะเปลี่ยนบ้านในชีวิตหนึ่งของคนเราจึงมีไม่มากนัก
นอกจากความพึงพอใจแล้ว ส่วนหนึ่งในการประกอบการพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อขายบ้าน
คือ ประเภทของบ้าน ทั้งบ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
หรือคอนโดมิเนียม แต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกันไป
ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของรูปลักษณ์ เนื้อที่ใช้สอย
ราคา และอื่น ๆ ทั้งนี้ยังต้องพิจารณาถึงความต้องการในการใช้พื้นที่ด้วย
เนื่องจากมีกฎหมายกำหนดขนาดที่ดินของบ้านในแต่ละประเภทไว้
เช่น ทาวน์เฮ้าส์ หรือที่เรียกว่า บ้านแถวนั้น
กฎหมายกำหนดให้ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า
๑๖ ตารางวา มีขนาดกว้างไม่ต่ำกว่า ๔ เมตร
ลึก ๑๖ เมตร
เมื่อกำหนดความต้องการลักษณะของบ้านได้แล้ว
ขั้นต่อไปก็คือ การตั้งงบประมาณ ซึ่งจะต้องมีเงินพอที่จะซื้อได้
คำว่ามีเงินพอที่จะซื้อได้นี้ มิได้หมายถึงว่า
จะต้องมี เงินสด ทั้งจำนวน แต่หมายถึงว่าจะต้องมี
เงินออม ประมาณร้อยละ ๒๐-๓๐ ของราคาบ้าน
เพื่อเป็นค่าวางเงินจองและเงินดาวน์ ส่วนที่เหลือประมาณร้อยละ
๗๐-๘๐ ของราคาบ้านจะต้องขอกู้เอาจากสถาบันการเงิน
โดยจะต้องมี รายได้ มากพอที่จะ ผ่อนชำระ
ค่าบ้านได้ทุกเดือน ตลอดระยะเวลา ๑๐-๓๐
ปี แล้วแต่กรณี
ดังนั้น
เวลาจะซื้อบ้านจะต้องประเมินขีดความสามารถทางการเงินของตนว่ามีกำลังที่จะซื้อหรือไม่
คือต้องพิจารณาดูจาก ความสามารถในการจ่าย
ที่ท่านมีกับ ราคาของบ้านประเภท ที่ท่านต้องการ
โดยปรับ ความต้องการ ของท่านให้สอดคล้องกับความเป็นจริง
เช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่น
ราคาบ้านก็มีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งโดยปกติแล้วราคาของบ้านที่สร้างขึ้นใหม่มักจะเพิ่มขึ้นทุกปี
ทั้งนี้เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น
ที่ดินราคาแพงขึ้น อัตราเงินเฟ้อ และอื่น
ๆ อย่างไรก็ดี อย่างไรก็ดี ราคาอาจลดลงได้เช่นกัน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงของวิกฤตเศรษฐกิจ
ด้วยเหตุนี้ การประมูลราคาบ้านจึงมีความจำเป็นมาก
การประเมินที่ผิดพลาดย่อมก่อให้เกิดปัญหาในการวางแผนซื้อขายบ้านได้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปัจจุบันที่การวิทยาการก้าวรุดหน้าไปอย่างรวดเร็ว
การประเมินที่เที่ยงตรงมีความสำคัญมาก เพื่อให้เกิดความเชื่อมั่นในสายตาประชาคมโลก
รวมถึงชาวต่างประเทศที่เข้ามาลงทุน ทั้งนี้เนื่องจากธุรกิจในปัจจุบัน
absent ownership มิได้หยุดอยู่แค่ภายในประเทศ
ซึ่งจำต้องอาศัยความคล่องตัวเป็นอย่างมาก
ความผิดพลาดย่อมหมายถึง ผลเสียที่เกิดขึ้นตามมาเป็นห่วงโซ่ในหลาย
ๆ ทอด ทั้งต่อบริษัทในเครือ สาขาที่อยู่ต่างประเทศหรือแม้แต่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง
ซึ่งในหลาย ๆ กรณีมีค่ามากจนไม่อาจประเมินความเสียหายแท้จริงได้
เพราะคนทั่วไปปราศจากความรู้และหลักเกณฑ์ที่ถูกต้องในการประเมินค่าทรัพย์สิน
จึงไม่อาจทราบมูลค่าที่แท้จริงได้ วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินจึงมีความสำคัญ
เพื่อที่จะได้รับความถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย
การแบ่งมรดก การจำนอง จำนำ การเช่า การร่วมทุน
การยึดทรัพย์ ขายทอดตลาดหรือนิติกรรมอื่น
ๆ ซึ่งนอกจากจะเกี่ยวข้องกับชีวิตประจำวันของคนเราแล้ว
การประเมินทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่างอาจส่งผลกระทบต่อสังคมโดยส่วนรวมได้เช่น
การคิดภาษี การเวนคืนที่ดิน หรือแม้แต่ดุลการชำระเงินของประเทศ
การประเมินที่ผิดพลาดจึงอาจก่อให้เกิดความเสียหายที่มากมายตามมาได้
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่เราต้องการความเที่ยงตรง
แม่นยำในทางธุรกิจ หรือกรณีของบ้าน หรือทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อันมีมูลค่าสูง
ดังนั้น ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินนอกจากจะต้องเป็นบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านแล้ว
ยังต้องเป็นผู้ที่มีจรรยาบรรณควบคู่กันไป
ทั้งนี้เพราะมูลค่าที่ได้รับการประเมินแล้วย่อมเป็นที่ยอมรับแก่บุคคลทั่วไป
การประเมินที่ไร้ความรับผิดชอบย่อมส่งผลเสียหายแก่ผู้อื่นโดยตรง
ด้วยเหตุนี้จึงมีการเรียกร้องให้ประกันภัยในความผิดพลาดจากการประเมินทรัพย์สินหรือมีองค์กรตรวจสอบมรรยาทและความโปร่งใสของผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
ทั้งนี้ต้องไม่ให้กระทบกระเทือนถึงความเป็นอิสระของผู้ประกอบวิชาชีพนี้
เนื่องจากข้อมูลที่ได้จากการประเมินต้องมีความเป็นกลาง
ไม่แปรเปลี่ยนไปตามบุคคลหรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด
ๆ ที่เกี่ยวข้อง
นอกจากนี้การเลือกใช้วิธีในการประเมินที่แตกต่างกัน
อาจทำให้มูลค่าที่ประเมินได้ไม่เหมือนกัน
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ที่ใช้ในการประเมิน
อย่างเช่น การประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ซื้อขาย
กับการประเมินเพื่อทำประกันอัคคีภัยจะต่างกัน
เพราะต้องใช้วิธีการประเมินด้วยวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
( income approach ) และวิธีการต้นทุน
( replacement cost approach ) ตามลำดับ
ซึ่งแตกต่างกัน ด้วยเหตุนี้ ในรายงานการประเมินโดยทั่วไป
จะกำหนดการนำรายงานการประเมินไปใช้ตามวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ในรายงานเท่านั้น
การนำไปใช้ในวัตถุประสงค์อื่นอาจก่อให้เกิดความเสียหายได้
ความเชี่ยวชาญ ความคิดเห็นและประสบการณ์ของผู้ประเมินจึงมีความสำคัญในการชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือ
ในการเลือกวิธีการประเมินในแต่ละสถานการณ์
มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินที่มีข้อมูลที่ถูกต้องที่ใช้วิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง
ย่อมจะได้ผลใกล้เคียงกัน
ด้วยเหตุนี้
จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีผู้เชี่ยวชาญในการประเมินทรัพย์สินที่มี
มีคุณธรรมในแต่ละสังคม ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายต่อกันโดยตรงไปประมูลในการขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี
นอกจากนี้อาจซื้อบ้านของสถาบันการเงิน
ซึ่งควรจะค้นคว้าข้อมูลตามเว็บไซต์ต่าง
ๆ ของสถาบันการเงินเสียก่อน อันเป็นการประหยัดเวลาและสะดวกหรืออาจจะเลือกใช้บริการจากบริษัทนายหน้า
อย่างไรก็ตาม
การที่จะได้บ้านถูกและดีไม่ใช่เรื่องง่าย
ฉะนั้นก่อนที่จะซื้อบ้านจึงต้องหาข้อมูลและตรวจสอบรายละเอียดอย่างรอบคอบ
รู้จักประเมินราคาบ้านเพื่อจะได้ไม่ต้องตกเป็นเหยื่อในความผิดพลาด
รวมถึงเพื่อการตัดสินใจที่ถูกต้องและป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจนำไปสู่การเสียเงิน
เสียเวลา และเสียใจในภายหลัง |