อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะกล่าวถึงวิธีการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ ขอทำความเข้าใจกับคำว่า “มูลค่าที่แท้จริง” เสียก่อน จะได้มีความเข้าใจตรงกัน ซึ่งทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยได้อธิบายไว้ดังนี้

     ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เราเรียกมูลค่าที่ประเมินว่า “ มูลค่าตลาด ” ซึ่งมีคำจำกัดความว่า

     ดังนั้น “มูลค่าที่แท้จริง” ก็คือ “มูลค่าตลาด” โดยคำว่า “มูลค่าตลาด” จะแตกต่างจากคำว่า “ราคาตลาด” กล่าวคือ “มูลค่าตลาด” เป็นมูลค่าตามความเห็นของผู้ประเมินต่อทรัพย์สินที่ประเมิน โดยการเปรียบเทียบจาก “ราคาตลาด” ซึ่งหมายถึง ราคาทรัพย์สินอื่น ๆ ที่มีการซื้อขายหรือประกาศขายในบริเวณนั้น หรือหมู่บ้านนั้น ซึ่งมีมากมายหลายราคา ในการประเมินนั้น ผู้ประเมินจะต้องนำราคาตลาดที่สืบหาได้ มาทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดอีกทีหนึ่ง เพื่อหา “มูลค่าที่แท้จริง”

     ในการประเมินมูลค่าของ “บ้าน” ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ก็ได้อธิบายไว้ว่า จะใช้วิธีเดียวกันกับการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วไป ซึ่งมีวิธีการที่ถือเป็นมาตรฐานสากลอยู่ 3 วิธีหลัก ๆ คือ

     วิธีที่ 1 วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน ( Cost Approach to Value )

     หลักสำคัญของวิธีนี้ก็คือ “ มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน ”

    มูลค่าของทรัพย์สินของเรา = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้

ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาดและรายได้จริงของทรัพย์สินที่ประเมินโดยตรง

ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาดก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง

จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ค่าประกัน ค่าภาษี ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ

นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คือ อัตราผลตอบแทน (อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องไปลงทุนเสี่ยงเอง เช่น ฝากเงินไว้กับสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น

     เริ่มจากทำการสำรวจบ้านที่ประเมินก่อนโดยพิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง ประเภทของบ้าน ขนาดของบ้านและที่ดิน พื้นที่ใช้สอย รั้วบ้าน บริเวณบ้าน ประเภทของวัสดุที่ใช้ก่อสร้าง ระบบสาธารณูปโภค และสภาพแวดล้อมต่าง ๆ เป็นต้น ต่อจากนั้น ก็ไปสืบหาบ้านประเภทเดียวกันที่เหมือนหรือคล้ายคลึงกัน ที่เรียกว่า “ ข้อมูลตลาด ” มาเปรียบเทียบกับบ้านที่เราประเมิน ว่ามีส่วนที่คล้ายคลึงหรือแตกต่างจากบ้านหลังที่เราประเมินในเรื่องใดบ้าง แล้วจึงนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบ ถ้าเรื่องใดเหมือนกันก็ให้เป็นไปตามนั้น ถ้าเรื่องใดแตกต่างกัน เช่น บ้านที่นำมาเปรียบเทียบมีห้องน้ำ 2 ห้อง แต่บ้านที่เราประเมินมีห้องเดียว ก็มาปรับแก้ เมื่อวิเคราะห์เปรียบเทียบจนแน่ใจแล้ว จึงมาสรุปมูลค่าตลาดที่ประเมิน โดยพิจารณาจากข้อมูลตลาดที่คล้ายคลึงกับบ้านที่ประเมินมากที่สุด เชื่อถือได้มากที่สุด และมีการซื้อ-ขาย ใกล้เคียงกับวันที่ประเมินมากที่สุด

     โดยสรุปก็คือ ต้องสืบดูว่าบ้านที่เรานำมาเปรียบเทียบที่มีลักษณะต่างๆคล้ายกับบ้านหลังที่เราประเมิน เขาขายกันราคาเท่าไร บ้านที่เราประเมินเพื่อจะซื้อหรือขายก็ควรมีราคาใกล้เคียงกัน แต่มีข้อแนะนำว่า เพื่อความถ้วนถี่ ควรสืบดูบ้านที่จะนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบอย่างน้อย 2 หลัง และขอย้ำว่า การประเมินด้วยวิธีนี้ ความสำคัญอยู่ที่ข้อมูลตลาด เชื่อว่าทุกแห่งมีข้อมูลเพียงพอ แต่ขึ้นอยู่กับการหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ อย่าหาเพียงข้อมูลเรียกขาย แต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานเท็จจะทำให้การวิเคราะห์ผิดพลาดได้

     สำหรับการซื้อขายบ้านที่ไม่ใช่บ้านจัดสรร คือ บ้านที่ปลูกสร้างเอง ซึ่งมีรูปลักษณ์หลากหลาย หาบ้านที่คล้ายกันมาเทียบเคียงยาก ถ้าจะประเมินให้ถ้วนถี่ ก็ขอแนะนำให้ใช้วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน โดยต้องนำปัจจัยต่าง ๆมาร่วมพิจารณาเพื่อหามูลค่าที่แท้จริง เช่น สภาพของบ้าน แบบบ้าน วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง อายุการใช้งาน การดูแลรักษา พื้นที่ใช้สอย ระบบสาธารณูปโภค รวมทั้งสภาพแวดล้อมต่าง ๆ เป็นต้น

ประโยชน์ที่จะได้รับจากการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย

2 )

3 )

     นอกจากนั้น ยังเกิดประโยชน์แก่ผู้ที่จะขายบ้าน เพราะถ้ามีการประกาศราคาให้ผู้ซื้อรู้ล่วงหน้า ก็ถือ ได้ว่ามีความจริงใจต่อผู้ซื้อ ผลที่ตามมาก็คือ จะได้รับความเชื่อถือไว้วางใจจากผู้ซื้อ ถ้าทำเป็นธุรกิจก็ช่วยให้ธุรกิจรุ่งเรือง ไม่เพียงแต่เท่านั้น ยังช่วยแก้ปัญหาให้รัฐบาลในเรื่องการคุ้มครองผู้บริโภค เพราะช่วยลดปัญหาการร้องเรียนที่ไม่ได้รับความเป็นธรรมจากการซื้อ-ขายบ้าน รัฐบาลก็ไม่ต้องเสียเวลามาแก้ปัญหากับเรื่องนี้ มีเวลาไปพัฒนาทางด้านอื่น

     อย่างไรก็ตาม เป็นที่น่าสังเกตว่า ทุกวันนี้ คนไทยส่วนใหญ่ยังมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินน้อยมาก ปัญหาการไม่ได้รับความเป็นธรรมในการซื้อขายทรัพย์สินต่าง ๆ ไม่เฉพาะแต่บ้าน ก็ยังมีให้เห็นอยู่เสมอ ทั้งนี้ เป็นเพราะไม่ได้นำระบบการประเมินมูลค่าทรัพย์สินมาใช้ ซึ่งอาจจะเป็นเพราะไม่รู้ ไม่ยอมรับ หรือไม่เห็นความสำคัญก็ได้ ดังนั้น จำเป็นที่จะต้องช่วยกันส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินฯ ให้ได้มาตรฐานและเป็นที่ยอมรับในประเทศไทย โดยจะขอเสนอแนะวิธีการดังต่อไปนี้

2 )

ในส่วนของประชาชนทั่วไป ก็ต้องเห็นความสำคัญของการประเมินค่าทรัพย์สิน ต้องหมั่นศึกษา หาความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน และเมื่อมีโอกาสก็นำความรู้ไปใช้อย่างจริงจัง

     “บ้าน” ไม่ใช่เป็นเพียงที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่บ้านเป็นสถาบันครอบครัว ซึ่งเป็นสถาบันรากฐานที่สำคัญของสังคมไทย อีกทั้งยังเป็นศูนย์รวมของคนในครอบครัวในทุกด้าน ทุกวันนี้ บ้านกลายเป็นสินค้าที่มีการซื้อขายกันอย่างกว้างขวาง ดังนั้น ถ้าจะตัดสินใจซื้อหรือขายบ้าน ก็ควรจะได้มีการประเมินมูลค่าให้ถ้วนถี่เสียก่อน เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมในการซื้อขาย และเพื่อให้ “บ้าน” ได้ทรงคุณค่าอย่างแท้จริงสมกับเป็นสถาบันครอบครัว คงถึงเวลาแล้วที่คนไทยทุกคนควรจะหันมาสนใจเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าบ้านกันอย่างจริงจังเสียที เพราะนอกจากจะเกิดประโยชน์แก่ผู้ซื้อและผู้ขายแล้ว ยังเป็นการช่วยส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้เจริญก้าวหน้าและเป็นที่ยอมรับกันอย่างกว้างขวาง ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการตัดสินใจในเชิงสังคม และธุรกิจตามแบบนานาอารยะประเทศ แต่ที่สำคัญที่สุดก็คือ ช่วยสร้างความเป็นธรรมให้เกิดขึ้นในสังคมไทย สังคมไทยก็จะมีแต่ความสุขความเจริญ ซึ่งจะส่งผลให้ชาติไทยของเราวัฒนาถาวรตราบชั่วนิจนิรันดร์