ถนนราชดำเนินยิ่งงามสง่าด้วยแสงไฟประดับประดายามค่ำคืน สนามบินสุวรรณภูมิ ความยิ่งใหญ่ระดับโลกและความภูมิใจของคนไทยทั้งแผ่นดิน  ตลอดจนสาธารณประโยชน์อีกมากมายทั่วทุกภูมิภาค  สิ่งเหล่านี้จะเกิดขึ้นไม่ได้เลยหากไม่มีการเวนคืนที่ถูกต้องและเป็นธรรม
                 นับเป็นความจำเป็นอย่างยิ่งในการเวนคืนทรัพย์สินเพื่อนำไปพัฒนาประเทศชาติและสร้าง ประโยชน์ให้แก่ประชาชนส่วนใหญ่ แต่ถึงกระนั้นรัฐบาลก็มิได้เพิกเฉยต่อปัญหาและความเดือดร้อนของประชาชนส่วนน้อยที่ถูกเวนคืนทรัพย์สินเหล่านั้น โดยพยายามกำหนดนโยบายที่จะส่งผลกระทบน้อยที่สุดต่อประชาชนจำนวนน้อยที่สุด นอกจากนี้การเวนคืนยังต้องเป็นไปเพื่อสร้างประโยชน์สุขให้แก่ชนในชาติอย่างทั่วถึงและเท่าเทียมกันเป็นสำคัญ
                 ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 4 ได้ระบุไว้ว่า “เวนคืน” หมายความว่า บังคับเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นตามเงื่อนไขแห่งพระราชบัญญัตินี้ อย่างไรก็ตามในการเวนคืนทุกครั้ง รัฐต้องนำทรัพย์สินของประชาชนเหล่านั้นไปใช้เพื่อสร้างสาธารณประโยชน์และต้องจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้แก่ผู้ถูกเวนคืน
                 การเวนคืนทรัพย์สินประกอบด้วยหลักเกณฑ์ที่สำคัญ 3 ประการดังอธิบายต่อไปนี้
                 ประการแรก ต้องอาศัยอำนาจของกฎหมาย กล่าวคือ รัฐจะเวนคืนทรัพย์สินของประชาชนได้นั้นต้องมีบทบัญญัติให้อำนาจแก่รัฐไว้อย่างชัดเจน โดยตราพระราชกฤษฎีกาเพื่อกำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่จะเวนคืน ขั้นตอนต่อมาคือการสำรวจเพื่อหาข้อมูลและรายละเอียดของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ตลอดจนตั้งคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินทดแทนให้แก่ผู้ถูกเวนคืนแล้วประกาศให้ทราบ  จากนั้นจึงตราพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวซึ่งมีผลทำให้กรรมสิทธิ์นั้นตกเป็นของรัฐ โดยที่รัฐจะต้องจ่ายหรือวางเงินค่าทดแทนก่อนจึงจะมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้น ในบางกรณีรัฐสามารถตราเป็นพระราชบัญญัติฯได้เลยโดยไม่ต้องตราเป็น
พระราชกฤษฎีกามาก่อน แต่ก็ต้องตั้งคณะกรรมการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์และจำนวนเงินค่าทดแทนเช่นเดียวกัน
                 ประการที่สอง ต้องมีวัตถุประสงค์ของการเวนคืนเพื่อประโยชน์สาธารณะ หมายความว่าการเวนคืนทรัพย์สินจะทำได้ในกรณีที่มีความจำเป็นอย่างยิ่ง กล่าวคือ ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ จะเวนคืนนั้นต้องก่อให้เกิดสาธารณประโยชน์ หากไม่มีความจำเป็นเพียงพอแล้ว  รัฐย่อมไม่มีอำนาจเวนคืน นอกจากนี้ยังต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนให้ชัดเจน ยกตัวอย่างเช่น เพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภค เพื่อการผังเมือง เพื่อการพัฒนาการเกษตร และเพื่อการปฏิรูปที่ดิน เป็นต้น
                 ประการสุดท้าย ต้องจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรม ค่าทดแทนในการเวนคืนทรัพย์สินถือเป็นหลักประกันสำคัญของประชาชนต่อการใช้อำนาจเวนคืนของรัฐ เนื่องจากประชาชนที่สูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนไปเพื่อประโยชน์สุขส่วนรวมต้องแบกรับภาระหน้าที่ต่อสาธารณะมากกว่าบุคคลที่อยู่ร่วมกันในสังคมเดียวกัน  ดังนั้นจึงต้องมีการช่วยเหลือตอบแทนความเสียหายที่เกิดขึ้น ไม่เช่นนั้นแล้วอาจก่อให้เกิดการต่อต้านการใช้อำนาจรัฐจนกลายเป็นปัญหาความไม่สงบในสังคมได้
                 หลักเกณฑ์ทั้งสามประการที่ได้กล่าวมาข้างต้นนั้นมีความสำคัญอย่างยิ่งในการเวนคืน โดยเฉพาะประการสุดท้ายเรื่องการจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรม  นับว่าเป็นประเด็นสำคัญที่รัฐต้องดำเนินการอย่างบริสุทธิ์ยุติธรรม โดยให้ประชาชนสามารถตรวจสอบได้อย่างเสรี  ทั้งนี้เพื่อความเป็นธรรมแก่ประชาชนผู้ถูกเวนคืนและสาธารณชนผู้เสียภาษีอากรมาบำรุงประเทศ  มิฉะนั้นอาจเกิดการประท้วงต่อต้านทั้งจากการดำเนินการที่บกพร่องของรัฐ  หรืออาจเกิดจากความเข้าใจผิดของผู้ถูกเวนคืน  ดังปรากฏให้เห็นบ่อยครั้งเมื่อมีการเวนคืนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน  ฉะนั้นแล้วความรู้เรื่องการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อใช้ประกอบการคิดค่าทดแทนจากการเวนคืนจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องศึกษาและทำความเข้าใจอย่างละเอียดเพื่อความเป็นธรรมของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
                 ค่าทดแทนที่เป็นธรรมในการเวนคืน คือผลรวมของการสูญเสียซึ่งเจ้าของทรัพย์สินได้เรียกร้องสิทธิสำหรับเป็นค่าทดแทน กล่าวโดยง่ายคือค่าทดแทนเหล่านี้คล้ายกับจำนวนเงินตามมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ต้องจ่ายสำหรับการเวนคืนทั้งหมด หรืออาจจะจ่ายเพียงบางส่วนที่ถูกเวนคืน  อย่างไรก็ตามค่าทดแทนที่เป็นธรรมนี้ก็คงจะต้องเป็นธรรมทั้งฝ่ายผู้ถูกเวนคืนและฝ่ายที่จ่ายค่าทดแทนด้วย
                 หลักการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนจะแตกต่างจากหลักการประเมินค่าเพื่อการซื้อขายทั่วไป  เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ประสงค์ที่จะขาย ดังนั้นเมื่อมีการเวนคืนหรือบังคับซื้อ  เจ้าของทรัพย์เหล่านั้นย่อมมีสิทธิ์จะได้รับเงินค่าทดแทนที่สูงกว่าราคาตลาด หรือที่เรียกว่ามูลค่าพิเศษสำหรับเจ้าของ
                 การคำนวณค่าทดแทนจากการเวนคืนอย่างเป็นธรรมโดยยึดหลักมูลค่าพิเศษสำหรับเจ้าของต้องพิจารณาจากองค์ประกอบต่าง ๆ  ดังนี้  
                 1. ราคาตลาดซึ่งเป็นราคาที่อยู่ในวันพระราชกฤษฎีกากำหนดที่ดินเวนคืนมีผลบังคับใช้      
                 2. ความเสียหายของทรัพย์สินที่เหลือเนื่องจากถูกตัดไปบางส่วนซึ่งกฎหมายกำหนดให้เป็นค่าทดแทนอีกส่วนหนึ่ง
                 3. ผลกระทบทางลบจากการเวนคืน นับเป็นความเสียหายของทรัพย์สินที่เหลือจากการเวนคืน
                 4. ความเสียหายที่ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน
                 5. ราคาของทรัพย์สินที่เหลือจากการเวนคืน
                 นอกจากนี้การประเมินค่าทดแทนที่ยุติธรรมยังต้องพิจารณาจากการเวนคืนที่มีลักษณะแตกต่างกันไป ดังต่อไปนี้
                 1. กรณีถูกเวนคืนทรัพย์สินทั้งหมด การคิดค่าทดแทนที่ยุติธรรมทำได้โดยประมาณมูลค่า
ตลาดของทรัพย์สินทั้งหมดที่ถูกเวนคืน
                 2. กรณีถูกเวนคืนแต่เพียงบางส่วน  ในการก่อสร้างสาธารณประโยชน์จำเป็นต้องเวนคืน
พื้นที่บางส่วนซึ่งอาจทำให้เกิดความเสียหายจากพื้นที่ที่ขาดออกจากกัน ดังนั้นจึงต้องประเมินค่าทดแทนความเสียหายอย่างเป็นธรรมโดยอาศัยวิธีการดังต่อไปนี้
                      2.1 กฎก่อนและหลัง   เป็นวิธีการประเมินค่าทดแทนจากการหามูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมดก่อนการเวนคืนหักด้วยมูลค่าของทรัพย์สินที่เหลืออยู่จากการเวนคืน และสิทธิประโยชน์ที่ใช้เป็นประโยชน์ได้
                      2.2 ประยุกต์กฎก่อนและหลัง  เป็นการคิดค่าทดแทนโดยหามูลค่าของทรัพย์สินที่ถูกเวนคืน รวมกับความเสียหายที่เหลืออยู่ ซึ่งวัดได้จากผลแตกต่างระหว่างมูลค่าของความเสียหายที่เหลืออยู่ก่อนการเวนคืน และมูลค่าของความเสียหายที่เหลืออยู่หลังการเวนคืน
                      2.3 การใช้ประโยชน์เฉพาะส่วนเวนคืน การประเมินค่าทดแทนตามวิธีนี้ทำได้โดยนำมูลค่าใช้ประโยชน์เฉพาะส่วน บวกด้วยค่าเสียหายจากการตัดขาดจากกัน แล้วหักด้วยสิทธิประโยชน์ที่ได้รับ
                3. กรณีที่ไม่มีส่วนใดถูกเวนคืน   การก่อสร้างสาธารณประโยชน์ เช่น สนามบิน ทางด่วนและรถไฟฟ้า อาจส่งผลให้ทรัพย์สินในละแวกใกล้เคียงที่ไม่ได้ถูกเวนได้รับความเสียหายทางอ้อม  เช่น  เสียงรบกวนจากยานยนต์  การเปลี่ยนแปลงทางเข้าออกทำให้ต้องเสียเวลาในการเดินทาง  การเปลี่ยนแปลงระดับถนนทำให้อสังหาริมทรัพย์เกิดความเสียหาย  เป็นต้น  ในกรณีนี้การคิดค่าทดแทนที่เป็นธรรมย่อมต้องอ้างถึงความเสียหายเหล่านี้ด้วยเช่นกัน
                นอกจากนี้การเวนคืนทรัพย์สินของเอกชนเพื่อการสาธารณประโยชน์  อาจเป็นสาเหตุให้เจ้าของทรัพย์สินได้รับความเสียหายโดยไม่ได้รับการชดเชย เช่น ค่าขนย้าย การสูญเสียผลกำไรทางธุรกิจ ความไม่สะดวกสบาย  ปัญหาการเดินทาง และการไม่สามารถหาที่ที่เหมือนเดิมได้ เป็นต้น
                สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งที่ต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่ก่อนคิดค่าทดแทนที่เป็นธรรม คือวันที่ประเมินราคา  หากไม่ระบุให้ชัดเจนในพระราชบัญญัติจะต้องมีการกำหนดเวลาที่แน่นอน เนื่องจากโครงการต่าง ๆ ใช้เวลานานหลายปี  แม้ว่าจะประกาศการเวนคืนแล้ว แต่การเวนคืนจะสำเร็จได้ต้องใช้เวลานาน  ระยะเวลาที่เปลี่ยนแปลงไปนี้อาจส่งผลให้มูลค่าของทรัพย์สินเปลี่ยนแปลงไปตามสภาพเศรษฐกิจ ตลาด และสภาพของทรัพย์สินได้  
                นโยบายการจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมจากการเวนคืนถือเป็นหลักสากลว่ารัฐบาลจะต้องจ่ายให้ผู้ที่ได้รับความเสียหายกันตามราคาตลาดที่มีการซื้อขายอยู่จริง  ทว่าในความเป็นจริงแล้วการเวนคืนที่ดินถือเป็นสภาวะจำยอมของประชาชนที่ต้องทำตามกฎหมายของรัฐ   หลายครั้งที่ราคาประเมินมักจะออกมาต่ำกว่าราคาตลาด   อย่างไรก็ดี ปัจจุบันประชาชนมีสิทธิโต้แย้งเพื่อร้องขอความยุติธรรมจากผู้มีอาจของภาครัฐได้ กล่าวคือ หากเจ้าของทรัพย์สินเห็นว่าเจ้าหน้าที่ของรัฐประเมินราคาต่ำกว่าที่ควรจะเป็นมากเกินไป  ก็สามารถใช้สิทธิร้องขอหรือโต้แย้งราคาประเมินนั้นได้   ดังนั้นการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อการเวนคืน ผู้ประเมินจึงต้องใช้ความระมัดระวังรอบคอบเป็นอย่างมาก โดยยึดหลักความซื่อสัตย์ยุติธรรมเพื่อชดเชยค่าเวนคืนให้แก่ผู้ที่เดือดร้อน
                มาตรฐานการประเมินราคาขึ้นอยู่กับตัวบุคคลผู้ประเมินเป็นสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นนักประเมินราคาของรัฐหรือของภาคเอกชนต่างก็ส่งผลกระทบต่อผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย  ไม่ว่าจะเป็นผู้ถูกเวนคืนสาธารณชน ตลอดจนผลประโยชน์ของประเทศชาติ   ดังนั้นนักประเมินราคานอกจากจะต้องปฏิบัติงานอย่างมีคุณภาพตามมาตรฐานแล้ว  ยังต้องมีจรรยาบรรณของวิชาชีพอันได้แก่ มีความละเอียดรอบคอบ ปฏิบัติงานด้วยความเอาใจใส่ มีความเข้าใจเรื่องกฎหมายและระเบียบข้อบังคับอย่างถูกต้อง  มีอิสระในการปฏิบัติงานไม่ตกอยู่ภายใต้อิทธิพลใด ๆ  นอกจากนี้ยังต้องมีความซื่อสัตย์สุจริตและความยุติธรรมซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของทุกวิชาชีพ  โดยเฉพาะอาชีพที่เกี่ยวข้องโดยตรงในการจัดสรรทรัพยากรเพื่อพัฒนาประเทศชาติอย่างวิชาชีพการประเมินราคาทรัพย์สิน
ดังพระบรมราโชวาทของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวฯ ความว่า
                “การที่จะทำงานให้สัมฤทธิ์ผลที่พึงปรารถนา คือที่เป็นประโยชน์และเป็นธรรมด้วยนั้น จะอาศัยความรู้แต่เพียงอย่างเดียวมิได้  จำเป็นต้องอาศัยความสุจริต ความบริสุทธิ์ใจ และความถูกต้องเป็นธรรมประกอบด้วย.....”
                จากที่ได้กล่าวมาทั้งหมด จะเห็นได้ว่า การเวนคืนทรัพย์สินถือเป็นความจำเป็นอย่างยิ่งในการพัฒนาประเทศชาติให้เจริญรุ่งเรือง  สาธารณประโยชน์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อชนในชาติรู้จักเสียสละผลประโยชน์ส่วนตนเพื่อสังคมส่วนรวม หรือที่เรียกว่ามีสาธารณประโยชน์จิต ในขณะที่สังคมก็ไม่ควรเพิกเฉยต่อความเดือดร้อนของบุคคลเหล่านี้   ดังจะเห็นได้จากการพิจารณาค่าทดแทนจากการเวนคืนทรัพย์สินอย่างถูกต้องและเป็นธรรม  การกระทำดังกล่าวต้องอาศัยความรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินจากการเวนคืน  เพื่อให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับความเป็นธรรมมากที่สุด ขณะเดียวกันสาธารณชนผู้เสียภาษีอากรให้แก่รัฐก็จะได้รับสาธารณูปโภคที่ดี มีคุณภาพ และก่อให้เกิดประโยชน์สุขสูงสุดเช่นกัน
                การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนเวนคืนถือเป็นเรื่องที่ประชาชนและสังคมควรได้เรียนรู้ และตระหนักเห็นความสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการเวนคืนโดยตรง แม้จะเป็นส่วนน้อยของสังคม  ทว่ากลับมีความสำคัญต่อผลประโยชน์และความเจริญก้าวหน้าของประเทศชาติในระยะยาว   ดังนั้นบุคคลเหล่านี้จึงควรได้รับการดูแล และการตอบแทนเป็นพิเศษจากสังคม  การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนเวนคืนไม่ใช่เรื่องยากหรือไกลตัวอีกต่อไป เนื่องจากมีหลายหน่วยงานทั้งภาครัฐและภาคเอกชน อาทิ สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินของกรมที่ดิน มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย  และโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย คอยให้ความสนับสนุนและช่วยเหลือด้านความรู้และข้อมูลต่าง ๆ อย่างครบถ้วน เมื่อประชาชนเข้าใจถึงหลักการ เหตุผล และวิธีการดำเนินการเหล่านี้แล้วย่อมเป็นประโยชน์ในการพัฒนาสังคมและประเทศชาติให้เจริญรุ่งเรืองต่อไปในอนาคต