พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์  พ.ศ.  ๒๕๓๐  ให้ความหมายของคำว่า  “เวนคืน”  หมายถึง  “บังคับเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นตามเงื่อนไขแห่งพระราชบัญญัตินี้”  จากความหมายดังกล่าว  คงไม่แปลกใจเลยว่าเพราะเหตุใดคำว่า  “เวนคืน” จึงเป็นคำที่ไม่พึงปรารถนาของผู้ถูกเวนคืน  เพราะคำว่า “บังคับ”  ในที่นี้หมายถึงใช้อำนาจสั่งให้ทำ  หรือให้ปฏิบัตหรือให้จำต้องทำพูดกันง่ายๆก็คือ หากมีความจำเป็นหน่วยงานภาครัฐสามารถเวนคืนได้โดยอาจไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น  เมื่อเป็นเช่นนี้จึงเกิดคำถามตามมาว่าความจำเป็นอันใดเล่าที่จะต้องเวนคืน
                 มาตรา ๕  แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์  พ.ศ.  ๒๕๓๐ ระบุว่า “เมื่อรัฐมีความจำเป็นที่จะต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการใดๆ  อันจำเป็นเพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภคหรือการอันจำเป็นในการป้องกันประเทศ  หรือการได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ  หรือเพื่อการผังเมือง หรือเพื่อการพัฒนาการเกษตร  หรือการอุตสาหกรรม หรือเพื่อการปฏิรูปที่ดิน  หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น  ถ้ามิได้ตกลงในเรื่องการโอนไว้เป็นอย่างอื่น ให้ดำเนินการเวนคืนตามบทแห่งพระราชบัญญัตินี้...”  เมื่อพิจารณาความในมาตรานี้แล้วย่อมแสดงให้เห็นว่า  การเวนคืน  เป็นการดำเนินการบนพื้นฐานผลประโยชน์แห่งรัฐเพื่อพัฒนาชาติโดยรวมรัฐจำเป็นจะต้องออกประกาศเวนคืนเพื่อให้การดำเนินโครงการต่างๆเช่น  การตัดถนน  การสร้างทางด่วน  การสร้างสนามบิน  การสร้างบ่อบำบัดน้ำเสียการขยายโครงข่ายระบบโทรคมนาคม ฯลฯดำเนินไปด้วยดีการเวนคืนจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้จะต้องเกิดขึ้นด้วยความจำเป็นที่ทุกคนควรยอมรับแต่ปัญหาที่พบเสมอเมื่อมีการเวนคืนคือ   ผู้ถูกเวนคืนไม่เห็นด้วยซึ่งอาจจะมาจากสาเหตุดังนี้
                 ผู้ถูกเวนคืนขาดความรู้เรื่องการเวนคืน  ต้องยอมรับว่ามีคนไทยหลายคนที่ยังไม่เข้าใจว่าการเวนคืนเพื่อสร้างเมืองใหม่  หรือเพื่อขยายโครงข่ายสาธารณูปโภคต่างๆนั้นสามารถทำได้  ขณะเดียวกันก็ยังขาดความเข้าใจถึงสิทธิและค่าทดแทนที่ตนควรได้รับ  จึงทำให้เกิดการต่อต้านและไม่ยอมรับราคาทดแทนที่ได้แม้บางครั้งจะเป็นราคาที่เหมาะสมแล้วก็ตาม
                 การประเมินค่าทรัพย์สินและการจ่ายค่าทดแทนที่ไม่เป็นธรรม ที่ผ่านมานั้นการจ่ายค่าทดแทนเป็นการจ่ายตามราคาประเมินของกรมที่ดิน  ซึ่งถือเป็นแหล่งอ้างอิงของทางราชการ  ราคาประเมินจึงเป็นราคาที่ต่ำมากไม่สอดคล้องกับราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด  หรือถ้าหากข้าราชการคนใด คณะใดจะพิจารณาจ่ายค่าทดแทนสูงกว่าราคาที่ใช้อ้างอิงก็อาจถูกสอบสวนว่ามีส่วนได้เสียกับผู้ถูกเวนคืน  จึงต่างพากันนิ่งเฉยผลร้ายที่ตามมาก็คือประชาชนผู้ถูกเวนคืนได้ค่าทดแทนที่ต่ำเกินไป
                 แม้ในปัจจุบัน การเวนคืนส่วนมากจะอ้างอิงราคาตลาดเป็นสำคัญแต่ภาพในอดีตที่เป็นดังฝันร้าย  ก็ยังตามหลอกหลอน  ทำให้ผู้ถูกเวนคืนใจหายใจคว่ำ และตกอยู่ในสภาพแห่งการสูญเสียที่ไม่พึงปรารถนา  เมื่อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในความครอบครองของตนต้องถูกประกาศเวนคืนปัญหาจึงอยู่ที่ว่าทำอย่างไรที่จะสร้างการยอมรับสร้างความเข้าใจ และให้ความเป็นธรรมแก่ผู้ได้รับผลกระทบ  และนำที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จากการเวนคืนมาพัฒนาชาติเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อส่วนรวมการให้ความรู้เรื่องการเวนคืนและการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นธรรมจึงน่าจะเป็นทางออกที่ดีและเหมาะสมที่สุด
                 สำหรับการให้ความรู้นั้น เมื่อจะมีการเวนคืนเกิดขึ้น รัฐจะต้องสร้างความเข้าใจกับผู้ที่ได้รับผลกระทบ ชี้ให้เห็นถึงสาเหตุความจำเป็นที่ต้องเวนคืน รวมถึงสิทธิและค่าทดแทนที่พึงมี พึงได้ ชี้แจงระเบียบวิธีการและขั้นตอนของการเวนคืน  ให้ผู้ได้รับผลกระทบได้เข้าใจอย่างละเอียดทั้งนี้เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดตามมา พร้อมกันนี้ควรจะให้การศึกษากับสังคมเพิ่มเติมด้วยว่า  การจะพัฒนาชาติบ้านเมืองให้เจริญก้าวหน้าได้นั้น  ในฐานะพลเมืองของประเทศ
บุคคลไม่พึงกีดขวางความจำเป็นและความเจริญของชุมชน  ชุมชนไม่พึงกีดขวางความจำเป็นและความเจริญของเมือง  เมืองไม่พึงกีดขวางความจำเป็นและความเจริญของชาติ 
หรืออีกนัยหนึ่งคือสิทธิส่วนบุคคลจะมีความสำคัญหรือหน่วงเหนี่ยวผลประโยชน์ของสังคมโดยรวมไม่ได้เป็นอันขาดเพราะผู้ที่ได้รับประโยชน์จากความเจริญนั้นล้วนแต่เป็นประชาชนในชาติทั้งสิ้น  หาใช่บุคคลหนึ่งบุคคลใดไม่  ดังนั้นการต่อต้าน  ขัดขวาง  ประท้วง  ดื้อแพ่ง  ไม่ยอมให้การเวนคืนเกิดขึ้นจึงเป็นการกระทำที่ไม่สมควรยิ่ง
                 เมื่อรัฐสร้างความเข้าใจด้วยการให้ความรู้เรื่องการเวนคืนแล้ว ก็จะต้องดำเนินการชดเชยความสูญเสียส่วนบุคคลของผู้ถูกเวนคืนอย่างสมควรโดยอาศัยกระบวนการในการประเมิน ค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง  เที่ยงตรง  เป็นธรรม   เพราะถ้าการประเมินค่าทรัพย์สินมีความเป็นธรรม เชื่อถือได้การเวนคืนก็จะดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย ราบรื่น และประสบผลสำเร็จในที่สุด
                 การประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นหัวใจสำคัญในอันที่จะสร้างความเชื่อมั่นสร้างความเป็นธรรมให้เกิดขึ้นกับทุกฝ่ายโดยจะต้องอาศัยหลักและวิธีการในการประเมิน ดังนี้
                 ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน  การประเมินค่าทรัพย์สินถือเป็นวิชาชีพที่จะต้องใช้ความเชี่ยวชาญ ความชำนาญเพราะเป็นการเสนอความคิดเห็นจากผู้ประเมินที่มีต่อมูลค่าคุณภาพ  หรือลักษณะต่างๆ  ของทรัพย์สิน  ซึ่งการประเมินถือว่ามีความจำเป็นต่อทรัพย์สินทุกประเภท  สิ่งที่ประเมินอาจจะมีตั้งแต่  ที่ดิน  อาคาร  ต้นไม้  สิ่งปลูกสร้าง  ตลอดจนอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์อื่นๆ  ดังนั้นหน่วยงานราชการหรือผู้ที่ได้รับมอบหมายให้เป็นผู้ประเมินจะต้องมีความรู้ มีความเข้าใจระเบียบ  วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินตามกระบวนการอย่างครบถ้วน  มีการสำรวจข้อมูลที่เพียงพอวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน  ด้วยความถูกต้อง  โปร่งใส  เป็นธรรมมีมาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณ  เพราะเมื่อใดก็ตามที่ผู้ประเมินไร้ซึ่งคุณสมบัติดังกล่าวข้างต้นการประเมินที่เป็นธรรมก็ไม่สามารถเกิดขึ้นได้
                 การวิเคราะห์มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน  ในการประเมินค่าทรัพย์สินนั้นเราเรียกมูลค่าที่ประเมินว่า  “มูลค่าตลาด”  ซึ่งจะแตกต่างจากคำว่า  “ราคาตลาด”  โดยมูลค่าตลาดเป็นมูลค่าตามความเห็นของผู้ประเมินต่อทรัพย์สินที่ประเมินโดยการเปรียบเทียบจาก  ราคาตลาด  ซึ่งหมายถึงราคาทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีการซื้อขายหรือประกาศขายอยู่บริเวณนั้น  ซึ่งมีมากมายหลายราคาผู้ประเมินจะต้องนำราคาตลาดที่สืบหาได้มาทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดอีกครั้งหนึ่งการประเมินค่าทรัพย์สินจึงมักจะหามูลค่าตลาดเป็นสำคัญ  ไม่ได้หาราคา เพราะเมื่อไร ก็ตามที่หาราคา  เมื่อนั้นการประเมินอาจจะไม่เป็นกลาง  ดังนั้นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจึงมีหน้าที่ในการประมาณการมูลค่าทรัพย์สิน ไม่ใช่ตั้งราคาในการซื้อ-ขาย  มูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้นไม่แตกต่างกัน  แม้ว่าจะประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ใดก็ตามส่วน  “ราคา” นั้น  อาจจะแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์ของการใช้  สำหรับราคาเพื่อการเวนคืน หาได้จากมูลค่าตลาดบวกค่าเสียหายต่างๆ  อันเกิดจากการเวนคืน  หรือในบางกรณี  อาจเท่ากับมูลค่าตลาดหักลบด้วยประโยชน์ที่ได้จากการเวนคืนก็ได้ดังนั้นการตัดสินใจบนพื้นฐานในแง่ของมูลค่า จะทำให้สามารถประเมินค่าทรัพย์สิน
เพื่อการเวนคืนได้อย่างถูกต้อง โดยอาจจะใช้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากล  ดังนี้
                 ๑.  วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน  เป็นการประเมินมูลค่าจากการคิดคำนวณต้นทุนการก่อสร้างใหม่ของบ้าน อาคาร หรืออสังหาริมทรัพย์ หักลบด้วยค่าเสื่อมราคา แล้วบวกด้วย
มูลค่าของที่ดิน  ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้นซึ่งกรณีนี้เหมาะสำหรับการประเมินค่าโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ
                 ๒. วิธีเปรียบเทียบตลาด  ถือเป็นวิธีที่ดีที่สุดเป็นการเปรียบเทียบกับราคาหรือ มูลค่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันในตลาด โดยระบุเงื่อนไขในการเปรียบเทียบทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับที่นำมาเปรียบเทียบเช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร  แล้วจึงสรุปหามูลค่าที่สมเหตุสมผลและใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด  วิธีการนี้หัวใจอยู่ที่การหาข้อมูลที่เพียงพอข้อมูลที่หานั้นต้องเป็นข้อมูลซื้อขายจริงไม่ใช่ข้อมูลประกาศขายที่สำคัญต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อ-ขายเท็จเพื่อลวงผู้ประเมินเพราะการประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกันจะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด  ไม่น่าเชื่อถือและไม่เป็นธรรมในที่สุด
                 ๓. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า  เป็นการใช้ผลรวมรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคต
จนสิ้นอายุขัย  มาแปลงเป็นมูลค่าทรัพย์สิน ณ วันนี้ เช่น ที่ดิน อาคาร บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ที่สามารถให้เช่าได้นั้น  สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าตลอดอายุขัยเป็นเท่าไหร่ หรือขายต่อในภายหลังจะได้ราคาเท่าไหร่ กรณีนี้ ที่ดิน อาคาร บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ  ที่อยู่ในทำเล-คุณภาพดี  มักจะมีมูลค่าสูง
                 ๔. วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา  วิธีนี้เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด  ตามภาวะตลาดขณะนั้น  และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่สุดทั้งนี้ทั้งนั้นสมมติฐานที่ตั้งขึ้นจะต้องสอดคล้องกับข้อกฎหมาย การเงิน การตลาด  และสภาพกายภาพของที่ดินเท่านั้น
                ในกรณีทรัพย์สินธรรมดาอาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดเบื้องต้น แต่ในกรณีทรัพย์สิน ที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมากอาจต้องใช้ทั้ง  ๔  วิธี หรือวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา หลังจากใช้แต่ละวิธีแล้ว จากนั้นผู้ประเมินจะสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร  เพื่อนำไปสู่การวิเคราะห์สรุปอีกครั้ง ซึ่งจะเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบแต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธีและเมื่อ ทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือ ในแต่ละวิธีผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้ 
                 อย่างไรก็ตามมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินเพื่อการเวนคืนนั้น อาจจะสูงกว่า ต่ำกว่า 
หรือเท่ากับราคาหรือมูลค่าที่ซื้อขายจริงในตลาดก็ได้ เพราะการประเมินมูลค่าเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ประเมินเท่านั้น แต่เพื่อความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืน ควรระลึกไว้เสมอว่า
                 การจ่ายค่าทดแทนจะต้องไม่ต่ำกว่าราคาตลาด  ที่ผ่านมาหน่วยงานราชการหลายแห่ง
ใช้ราคาประเมินของทางราชการซึ่งใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมากำหนดค่าทดแทน ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่เหมาะสมเพราะเป็นราคาที่ไม่สะท้อนมูลค่าตลาด  ทำให้เกิดความไม่เป็นธรรม ต่อเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อันจะนำมาซึ่งปัญหาการประท้วง  การดื้อแพ่ง  จนทำให้เกิดความล่าช้าและเสียหายต่อโครงการที่พึงดำเนินการจากการเวนคืน   
                 การจ่ายค่าทดแทนอาจสูงกว่าราคาตลาด  ในบางกรณีอาจจะต้องจ่ายค่าทดแทนสูงกว่าราคาตลาด เนื่องมาจากความสูญเสียโอกาสของผู้ถูกเวนคืนมีมูลค่ามากกว่านั้น  เช่น  สถานที่แห่งนั้น อยู่อาศัยมาเป็นระยะเวลานาน ทำให้เกิดความรัก ความผูกพัน เมื่อไปอยู่แห่งใหม่ ต้องใช้ระยะเวลาในการปรับตัว  มีความยากลำบากในการเดินทางหรือไม่สามารถใช้เงินทดแทนนั้นไปซื้อทรัพย์สินในลักษณะเดียวกันในพื้นที่ใกล้เคียงได้ ในกรณีที่เป็นสถานประกอบการอาจเกิดความยุ่งยากในการขนส่งสินค้า  การหาแหล่งวัตถุดิบใหม่  ซึ่งความเสียหายเหล่านี้สมควรได้รับการชดเชยเช่นกัน
                 การใช้หลักวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินดังที่กล่าวข้างต้นประกอบกับรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย  พ.ศ.  ๒๕๕๐  หมวดที่  ๓  เรื่องสิทธิและเสรีภาพของชนชาวไทย  มาตรา  ๔๒ วรรค ๒  ที่ระบุว่า  “การกำหนดค่าทดแทนตามวรรคหนึ่งต้องกำหนดให้อย่างเป็นธรรมโดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด...”  ก็คงพอจะทำให้ผู้ได้รับผลกระทบอุ่นใจมากยิ่งขึ้น แต่ถึงอย่างไรก็ตามผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน  ก็ควรจะมีความรู้เกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สินของตนด้วย เบื้องต้นสามารถหาความรู้ได้จากการเปรียบเทียบราคาซื้อขายบ้าน-ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นในพื้นที่ใกล้เคียง  หรืออาจจะสอบถามจากธนาคาร  หรือหากต้องการตัวเลขที่ชัดเจนยิ่งขึ้นปัจจุบันก็มีบริษัทรับจ้างประเมินราคาโดยเฉพาะ  นอกจากนี้ยังมีองค์กรวิชาการอย่างมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่พร้อมจะให้คำปรึกษาเกี่ยวกับเรื่องการประเมินค่าทรัพย์สิน  เพราะเมื่อเราทราบมูลค่าทรัพย์สินของเราแล้วจะช่วยให้เราปกป้องผลประโยชน์ของตน โดยเฉพาะเมื่อรัฐจ่ายค่าทดแทนต่ำกว่าราคาประเมิน เราก็สามารถโต้แย้งเรียกร้องรักษาสิทธิได้ทันท่วงทีก่อนที่ความเสียหายจะเกิดขึ้น
                 โดยสรุปแล้วแม้การเวนคืนจะเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เพราะความจำเป็นที่จะต้องสร้าง หรือขยายโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ เพื่อการพัฒนาประเทศ และเพื่อความผาสุกของประชาชนโดยรวม  แต่อย่างไรก็ตามบุคคลที่ได้รับผลกระทบก็จะต้องได้รับการดูแลเป็นพิเศษ  และได้รับค่าทดแทนที่สมเหตุสมผลครบถ้วนทันท่วงททั้งนี้ด้วยหลักวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินที่สามารถพิสูจน์และอธิบายได้ด้วยเหตุและผลดังนั้นการประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นวิชาที่ใช้
เพื่อสร้างความเป็นธรรมโดยเฉพาะแก่ประชาชนผู้ได้รับผลกระทบเพราะเมื่อมีการเวนคืนที่เป็นธรรมแล้วก็ย่อมจะสร้างความพึงพอใจให้กับทุกฝ่ายทั้งในส่วนของผู้ถูกเวนคืนส่วนของประชาชนผู้เสียภาษีอากรเพื่อบำรุงประเทศ  และในส่วนของรัฐที่จะได้นำทรัพยากรที่ได้จากการเวนคืนนั้นไปใช้ประโยชน์ในการพัฒนาชาติต่อไป