Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย

นางสาวปานใจ สารพันโชติวิทยา

รางวัลชมเชย ประเภทประชาชนทั่วไป


     การที่จะมีบ้านอยู่อาศัยแม้จะทำได้ในรูปแบบอื่น ๆ เช่น เช่า เซ้ง อาศัยอยู่ แต่ทว่าการมีบ้านเป็นของตัวเองจัดว่าเป็นความฝันระดับต้น ๆ ของบุคคลหรือครอบครัวหนึ่ง ๆ เลยทีเดียว เนื่องจากคนส่วนใหญ่ล้วนตระหนักดีว่า การมีบ้านเป้นของตนเองคือการมีต้นทุนชีวิตที่มั่นคงและเป็นความสำเร็จที่ยิ่งใหญ่ประการหนึ่ง สำหรับสมาชิกในครอบครัวแล้วการอยู่อาศัยร่มกันในบ้านของตนเป็นสิ่งที่คุ้มค่าในระยะยาวเนื่องจากต้นทุนที่อยู่อาศัยของทุกคนจะลดลงโดยเฉลี่ย และยังได้กำไรชีวิตจากการที่บ้านเป็นจุดศูนย์รวมและมีคุณค่าทางจิตใจ บ้านเป็นมรดกที่ทำให้ชีวิตในอนาคตของลูกหลานดีขึ้น เพราะลูกหลานมีโอกาสมากขึ้นที่จะนำเงินที่ต้องผ่อนซื้อบ้านไปลงทุนอย่างอื่นให้งอกเงยเพื่อชีวิตที่ดีขึ้น บ้านอาจเป็นทั้งที่พึ่งพาอาศัยของระบบเครือข่ายอันได้แก่ ญาติพี่น้อง เพื่อนฝูง ฯลฯ ข้อดีนานับประการเหล่านี้เป็นเพียงจุดผลักดันและส่งเสริมให้คนทั่วไปอยากมีบ้านเป็นของตนเอง 
     การซื้อขายบ้านจึงเกิดขึ้นเพราะอุปสงค์ดังนี้เอง เมื่อมีคนต้องการซื้อ ก็ต้องมีคนขาย และมีเรื่องอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการประเมินมูลค่าบ้านที่จะซื้อขายติดตามมา อาจกล่าวได้ว่าเมื่อเกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนมือผู้ถือครองบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การรับมอบมรดก การเวนคืนที่ดิน การยึดทรัพย์ ผู้ที่เกี่ยวข้องก็ต้องใช้ความรู้เรื่องการประเมินมูลค่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง กิจกรรมเหลานั้นจึงจะดำเนินไปโดยเรียบร้อยและยุติธรรม 
     ในยุคปัจจุบันคนไทยทั่วไปโดยเฉพาะที่อาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ ๆ โดยมากมีโอกาสซื้อบ้านได้ครั้งเดียวในชีวิต เนื่องจากวามจำเป็นทางด้านการเงิน รูปแบบการใช้ชีวิต (life style) พื้นที่อยู่อาศัยที่น้อยลงเรื่อย ๆ และอื่น ๆ เมื่อการซื้อขายบ้าน เป็นโจทย์ที่สำคัญและมีโอกาสแก้ตัวได้น้อย เช่นนี้ จึงควรประเมินมุลค่านให้ถ้วนถี่ ให้มาก และให้นานพอสมควรก่อนมีการซื้อ-ขาย จึงจะตอบโจทย์สำคัญของชีวิตข้อนี้ได้ลงตัวที่สุด 

ถ้าไม่สนใจประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย จะเป็นอย่างไร 

คำตอบ คือ

การซื้อ-ขาย บ้านจะกลายเป็นการเสี่ยงโชค คือ อาจได้ดีถูกใจในราคาสมเหตุ สมผล หรืออาจทำให้เสียเงินมากเกินมูลค่าที่แท้จริง เจ็บใจ และมีปัญหาอย่างอื่นตามมา ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่มีความสุขเท่าที่ควรจะเป็น สำหรับผู้ซื้อ การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไปมีผลต่อเงินที่จะนำมาชำระค่าบ้านที่อาจต้องระดมเงินด้วยการกู้ยืม การกู้ยืมเงินจำนวนมากและผ่อนชำระในระยะเวลานานย่อมต้องจ่ายดอกเบี้ยสูง นั่นคือเท่ากับเรากำหนดอนาคตของเราเองให้เสียประโยชน์ที่พึงได้จากจำนวนเงินที่ต้องนำไปจ่ายเป็นค่าดอกเบี้ย ส่วนการประเมินมูลค่าบ้านต่ำไป ก็อาจเกิดฉุกละหุกเมื่อถึงเวลาต้องชำระบ้านจริง ๆ เนื่องจากราคาและอัตราดอกเบี้ยอาจปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจัยอื่น ๆ ทำให้ต้องกู้ยืมหนี้สินเร่งด่วนในอัตราที่แพงเช่นกัน และอาจทำให้สูญเสียโอกาสได้บ้านที่เหมาะสม และหากซื้อบ้านได้แพงกว่าราคาประเมินหรือเกิดปัญหาภายหลัง เช่นถูกเวนคืน บ้านอยู่ในระหว่างถูกยึดทรัพย์ ฯลฯ ก็จะเกิดความเดือดร้อน ในแง่ของผู้ขาย การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไป ก็จะเสียโอกาสในการได้เงินจากการขาย คือจะต้องถือครองไว้นานกว่าจะขายออกไปได้ หรืออาจถูกฟ้องร้องเป็นความจากผู้ซื้อได้ภายหลัง ยิ่งถ้าผู้ขายจดทะเบียนประกอบธุรกิจด้านนี้โดยตรงจะเกิดเสียชื่อเสียง ภาพลักษณ์ ทำให้เสียโอกาสทางธุรกิจไปไม่น้อย ในกรณีที่ผู้ขายประเมินมูลค่าบ้านต่ำเกินไป อาจพบว่าพลาดกำไรอันงามไปได้ทีเดียว
     เมื่อมีการถือครองบ้านไปได้ระยะหนึ่ง บ้านจะต้องมีการเปลี่ยนผู้ถือครองโดยการมอบให้เป็นมรดก ขายต่อ ยกให้ ฯลฯ การที่ประเมินมูลค่าบ้านไม่ถ้วนถี่ ตามเวลาที่เปลี่ยนไปอาจทำให้เกิดการแบ่งสรรที่ไม่เป็นธรรม ขาดทุน หรือผิดพลาดอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นมาได้ 

     ในเมื่อความผิดพลาด ไม่ยุติธรรม เสียเปรียบ เป็นสิ่งที่ปกติชนไม่ต้องการ สิ่งเหล่านี้และความเสี่ยงดังกล่าวมาข้างต้นสามารถป้องกันได้มากหากจะใส่ใจหาความรู้เรื่องประเมินมูลค่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์ไว้บ้าง

     โลกนี้เป็นสิ่งที่ไม่แน่นอนยิ่งนัก แม้แต่ผืนแผ่นดินที่มนุษย์เคยอาศัยอยู่อย่างสงบหลายพันปี ก็อาจเปลี่ยนแปลงเสียหายไปได้อย่างรวดเร็วด้วยภัยธรรมชาติและการเคลื่อนตัวของเปลือกโลกปัจจุบันดูเหมือมีแนวโน้มว่าเกิดถี่ขึ้น ซึ่งทำให้พื้นที่ที่มนุษย์พอจะอยู่อาศัยได้หดหมายลงไปยิ่งขึ้น แม้กระทั่งเรื่องที่ไม่น่าเป็นไปได้อย่างเรื่องการออกโฉนดแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินบนดวงจันทร์ที่ผู้เขียนเคยรับทราบมาจากอินเตอร์เน็ต อาจเป็นไปได้ที่โฉนดเหล่านี้จะมีผลตามกฎหมายขึ้นมาจริงๆในไม่กี่ช่วงอายุของคนเรา ดังนั้นใครเลยจะทราบได้ว่าในช่วงชีวิตของคนเราจะต้องใช้ความรู้และประสบการณ์ทาง ด้านนี้เข้าจับจองเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์เป็นการเร่งด่วน แน่นอนว่ารู้มากกว่าย่อมได้เปรียบ

 
แล้วจะหาความรู้เรื่องการประเมินมูลค่าบานก่อนมีการซื้อ-ขายได้จากที่ใด
     ในเบื้องต้นคือการสอบถามกับผู้ที่มีประสบการณ์มาแล้วหลาย ๆ คน จะทำให้ได้ความรู้ระดับหนึ่ง นอกจากนั้น การหอข้อมูลจากสื่อต่าง ๆ เป็นเรื่องที่ง่ายในปัจจุบัน ทั้งทางโทรทัศน์ วิทยุ สิ่งพิมพ์ต่าง ๆ เว็บไซด์ต่าง ๆ ทางอินเตอร์เน็ต เป็นการเพิ่มพูนความรู้ได้มาก สื่อที่น่าสนใจคือ สื่อที่มีลักษณะตอบโต้กับผู้ใช้ (interactive) เช่นรายการวิทยุหรือโทรทัศน์ที่สามารถโทรศัพท์หรือส่งข้อความเข้าไปถามหรือแสดงความคิดเห็นสดได้ในรายการ หรือ คอลัมน์ในหนังสือและตามเว็บไซด์ที่มีการฝากคำถามไว้และกลับเข้ามาดูภายหลังได้ นอกจากคำตอบที่จะได้แล้ว ยังจะได้ความคิดเห็นจากผู้เข้าเยี่ยมชม ข้อมูลแบบนี้จัดว่าตอบสนองได้ทันท่วงทีและข้อมูลที่ได้ทันต่อยุค (update) มาก ถ้าเข้าไปรับทราบหรือเยี่ยมชมเสมอจะทำให้ได้ความรู้ที่นำไปตัดสินใจได้ในระดับพอสมควร
     หากยังไม่แน่ใจในข้อมูลที่เสาะแสวงมาจากบุคคลและสื่อ ก็จะต้องหาความรู้ให้ลึกลงไปอีกโดยการเข้าอบรมศึกษาหลักสูตรประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เสียเอง หากไม่มีศักยภาพขนาดนั้น หรือต้องการการประเมินแบบเฉพาะกิจ เร่งด่วน คงต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญระดับ “ ฟันธง ” ได้แก่ เจ้าหน้าที่ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในหน่วยงานรัฐบาลและเอกชนนั่นเอง บุคลากรเหล่านั้นมีครบถ้วนทั้งความรู้ ความสามารถ ไหวพริบ ประสบการณ์ ทำให้แน่ใจว่าจะเกิดการซื้อขายที่เป็นธรรม ชัดเจน ไม่เสียเปรียบกัน ก่อให้เกิดปัญหาในอนาคตน้อยที่สุด เพราะเจ้าหน้าที่ประเมินฯ นอกจากจะตีราคาและมูลค่าของตัวอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังจะต้องตรวจสอบปัญหาต่างๆ ประเภท ข้อกำหนดตามกฎหมาย ระบบสาธารณูปโภค ผังเมือง ภาระติดพัน การเป็นทรัพย์สินที่ถูกอายัดไว้หรือไม่ ฯลฯ และข้อยกเว้น ข้อผิดพลาดต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อและผู้ขายอาจคาดไม่ถึง
 

ข้อควรพิจารณาในการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย โดยทั่วไป

     ในฐานะของผู้ซื้อ-ขาย โดยทั่วไปที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ๆ ควรมีหลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างกว้าง ๆ ดังนี้ (หมายเหตุ : เก็บความส่วนใหญ่จาก www.thaiappraisal.org )

1.
ดูทำเล ที่ตั้ง ถนนและทางเข้าออก สภาพแวดล้อม 
2.

สิ่งก่อสร้าง รายละเอียดวัสดุ โครงสร้างอาคาร การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน อายุอาคาร การปรับปรุง

3.
สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา ไฟฟ้า โทรคมนาคม การขนส่ง 
4.
ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การใช้ที่ดิน การก่อสร้าง 
5.
ที่ดิน ขนาด รูปร่าง ความสูงต่ำ การใช้ประโยชน์ 
6.
เอกสารสิทธิ์ ประเภทของเอกสาร การถือครอง เจ้าของ เงื่อนไข ภาระผูกพันต่าง ๆ 
7.
ราคาขายและเงื่อนไขการจ่ายเงิน (เทียบราคาบ้านแบบเดียวกันกับโครงการอื่น ๆ หรือที่อื่น ๆ) 
8.
มูลค่าแฝงอื่น ๆ ที่ต้องใช้ความรู้และประสบการณ์เป็นหลักที่จะคาดการณ์ถึงสิ่งที่ไม่อาจตีค่าเป็นเงินได้ในทันที 
9.
เรื่องปลีกย่อยอื่น ๆ เช่น วามเชื่อ ความนิยม ค่านิยม แนวโน้มของผู้ใช้ประโยชน์ในอนาคต 
สรุปคือ การประเมินมูลค่าให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย จะทำให้เกิดผลดีแก่ทุก ๆ ฝ่ายโดยถ้วนหน้า ผู้ซื้อได้รับผลดีเนื่องจากได้บ้านที่ใช้อยู่อาศัยลงหลักปักฐาน หรืออาคารสำหรับทำธุรกิจในราคาที่สมเหตุสมผล สามารถพัฒนาชีวิตต่อไปได้ดีทั้งแง่รายได้และจิตใจ ผู้ขายก็ได้รับเงินตอบแทนค่าขายบ้านในราคาที่ไม่ถูกเอาเปรียบ สามารถนำเงินที่ได้ไปลงทุนหมุนเวียนอย่างอื่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการหมุนเวียนไปได้ด้วยดี ภาครัฐก็ได้รับผลที่ดีจากการได้รับภาษีค่าโอนบ้านอย่างถูกต้องเต็มเม็ดเต็มหน่วย และจากการมีเม็ดเงินหมุนเวียนภายในประเทศ อีกทั้งความรู้และประสบการณ์ที่ทุกฝ่ายได้รับเป็นสิ่งที่ไม่สามารถถูกลดทอนลงได้และสามารถสั่งสมต่อยอดไปได้อีกในอนาคต และเมื่อเกิดความสนใจในการศึกษาหาความรู้ด้านนี้กันอย่างแพร่หลาย ย่อมเกิดการแตกกอต่อยอด พัฒนาและวางมาตรฐานกำหนดข้อปลีกย่อยต่าง ๆ ให้ชัดเจนละเอียดยิ่งขึ้น จึงเท่ากับเป็นการยกระดับมาตรฐานวิชาชีพทางด้านนี้ด้วย
 

 
 
Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่