ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย |
|
|
รางวัลชมเชย ประเภทประชาชนทั่วไป
|
|
เป็นที่ยอมรับกันว่า
บ้าน ไม่เพียงแต่จะเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่จำเป็นแก่การดำรงชีวิตเท่านั้น
แต่บ้านยังเป็นจุดกำเนิดของสถาบันครอบครัว
เป็นแหล่งพักพิงที่ให้ความอบอุ่นและเป็นศูนย์รวมของสมาชิกใน
ครอบครัว คำว่า บ้าน มีความหมายครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยทุกประเภท
ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด อาคารชุด
ห้องชุดหรือแม้กระทั่งอาคารพาณิชย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย
และโดยที่ทุกคนจำเป็นต้องมีบ้าน ปัจจุบัน
บ้าน จึงเป็นสินค้าหรือทรัพย์สินอย่างหนึ่งที่มีการซื้อ-ขาย
กันโดยทั่วไป เพราะมีผู้ที่ต้องการซื้อและต้องการขาย
ด้วยเหตุผลต่าง ๆ กัน อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะมีการซื้อหรือขายบ้าน
ก็อยากจะให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือขายบ้าน
ได้ทำการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่เสียก่อน
เพื่อจะได้ทราบถึง มูลค่าที่แท้จริง และก่อให้เกิดประโยชน์ตามมาอีกมากมาย
ดังนั้น ในโอกาสนี้จึงขอนำเสนอสาระสำคัญในประเด็นที่ว่า
ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขายโดยจะกล่าวถึงวิธีการประเมินมูลค่าบ้านตามมาตรฐานสากล
วิธีการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ และประโยชน์ที่จะได้รับ
สุดท้ายจะเสนอแนะแนวทางในการส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้มีมาตรฐานและเป็นที่ยอมรับว่าจะทำอย่างไร |
|
วิธีการประเมินมูลค่าบ้าน |
ทุกวันนี้
การวิเคราะห์มูลค่าของทรัพย์สินต่าง ๆ อย่างถูกต้อง
โปร่งใสและเป็นธรรม ถือเป็น จริยธรรมทางธุรกิจ
ซึ่งมีความสำคัญยิ่งต่อโลกธุรกิจปัจจุบัน
เพราะจะทำให้เกิดประโยชน์ทั้งแก่ผู้ซื้อและผู้ขาย
โดยเฉพาะ บ้าน ซึ่งจัดเป็นทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง
จำเป็นที่จะต้องมีการวิเคราะห์หรือประเมินมูลค่าให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย
เพราะมีปัจจัยหรือองค์ประกอบหลายอย่างที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าที่แท่จริง
และก่อนที่จะกล่าวถึงวิธีประเมินมูลค่าบ้าน
เพื่อให้ทราบถึงมูลค่าที่แท้จริง ก็อยากจะให้ทุกท่านได้เข้าใจกับคำว่า
มูลค่าที่แท้จริง เสียก่อน |
|
ในการประเมินค่าทรัพย์สิน
เราเรียกมูลค่าที่ประเมินว่า มูลค่าตลาด
ซึ่งมีคำจำกัดความว่า |
เป็นราคาประมาณการสูงสุด
ณ วันที่ประเมินค่า ซึ่งทรัพย์สินนั้นสามารถขายได้ในตลาดเสรีทั่วไปในระยะเวลาที่พอเพียง
และสมเหตุสมผลในการหาผู้ซื้อ และผู้ขายมีความรอบรู้ในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นได้อย่างเต็มที่ในสภาพที่เป็นอยู่
โดยมีสมมุติฐานว่าราคานี้ไม่ได้มีผลกระทบจากความมิชอบหรือสภาพพิเศษใด
ๆ |
|
ดังนั้น มูลค่าที่แท้จริง ก็คือ มูลค่าตลาด โดยคำว่า มูลค่าตลาด จะแตกต่างจากคำว่า ราคาตลาด กล่าวคือ มูลค่าตลาด เป็นมูลค่าตามความเห็นของผู้ประเมินต่อทรัพย์สินที่ประเมิน
โดยการเปรียบเทียบจาก ราคาตลาด ซึ่งหมายถึง ราคาทรัพย์สินอื่น
ๆ ที่มีการซื้อขายหรือประกาศขายในบริเวณนั้น
หรือหมู่บ้านนั้น ซึ่งมีมากมายหลายราคา |
ในการประเมินนั้น
ผู้ประเมินจะต้องนำราคาตลาดที่สืบหาได้
มาทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดอีกทีหนึ่งเพื่อหา
มูลค่าที่แท้จริง |
สำหรับวิธีการประเมินมูลค่าของ
บ้าน จะใช้วิธีเดียวกันกับการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วไป
ซึ่งมีวิธีการที่ถือเป็นมาตรฐานสากลอยู่
3 วิธีหลัก ๆ คือ |
|
วิธีที่หนึ่ง วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน
(Cost Approach to Value) |
หลักสำคัญของวิธีนี้คือ มูลค่าของสิ่งหนึ่ง
= ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน |
วิธีการก็คือ
เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน
แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน
ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น |
ข้อสังเกตที่สำคัญของการประเมินมูลค่าวิธีนี้
ก็คือ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงาน อาคารหรือบ้านที่สร้างขึ้นโดยเฉพาะ
และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น
บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก
ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้ |
|
วิธีที่สอง วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า
( Income Approach ) |
|
หลักก็คือ มูลค่าวันนี้ =
ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย |
|
ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้
ทรัพย์สินที่สร้างรายได้สูงกว่า มักมีมูลค่าสูงกว่า
(ทำเล-คุณภาพดีกว่า) |
ขั้นตอนของวิธีนี้มีดังต่อไปนี้ |
1 ) |
ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง
โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาดและรายได้จริงของทรัพย์สินที่ประเมินโดยตรง |
2 ) |
ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง
และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาดก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง |
3 ) |
จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น
ค่าดำเนินการ ค่าประกัน ค่าภาษี เป็นต้น
ก็จะได้รายได้สุทธิ |
4 ) |
นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V=I
/ R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน ,
I คือ รายได้สุทธิ และ R คือ อัตราผลตอบแทน (อัตราผลตอบแทน
มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้เงินทำงานแทนเรา
โดยที่เราไม่ต้องไปลงทุนเสี่ยงเอง เช่น
ฝากเงินไว้กับสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล
เป็นต้น |
วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่านี้
เหมาะสำหรับที่อยู่อาศัยที่เป็นหอพักหรือบ้านเช่า
ดังนั้น ผู้ที่จะซื้อจะขายหอพักหรือบ้านเช่า
ก็ควรจะนำวิธีนี้มาใช้ในการประเมินจะเหมาะสมที่สุด |
|
วิธีที่สาม วิธีเปรียบเทียบตลาด
( Market Comparision
Approach ) |
|
เป็นวิธีที่ดีที่สุดและชัดเจนที่สุด
หลักก็คือ |
|
มูลค่าของทรัพย์สินของเรา = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ |
|
แนวทางก็คือ
เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย
/ เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย / ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง
เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์
โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับทรัพย์สินที่เปรียบเทียบ
เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดของที่ดิน-อาคาร เป็นต้น
แล้วจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ |
นอกจาก
3 วิธีหลักดังกล่าวแล้ว ปัจจุบันยังมีวิธีการที่อิงหลักการของ
3 วิธีหลักมาปรับใช้เพิ่มเติม ได้แก่ วิธีการตั้งสมมุติฐานในการพัฒนา
วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด และวิธีการประเมินโดยการสร้างแบบจำลอง
ซึ่งผู้ที่สนใจสามารถศึกษาเพิ่มเติมได้จากมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย |
|
การประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย |
โดยทั่วไปแล้ว
บ้านที่มีการซื้อ-ขายกันส่วนใหญ่จะมี 2
ลักษณะ คือ บ้านที่สร้างขึ้นเองและบ้านที่บริษัทหรือโครงการต่าง
ๆ จัดสรรขึ้นมาสำหรับซื้อขาย ไม่ว่าจะเป็นบ้านลักษณะใดก็ตาม
ก่อนที่จะมีการซื้อ-ขายกัน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้วิธีการประเมินให้เหมาะสมและละเอียดถ้วนถี่
ในกรณีที่เป็นบ้านสร้างเอง ซึ่งมีรูปแบบหลากหลายและหาแบบบ้านเทียบเคียงยาก
ก็ควรจะใช้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน และนำองค์ประกอบต่าง
ๆ มาวิเคราะห์หามูลค่าที่แท้จริง เช่น
แบบบ้าน รั้วบ้าน พื้นที่ใช้สอยในบริเวณบ้าน
วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง อายุการใช้งาน สภาพการใช้งาน
การดูแลรักษา ระบบสาธารณูปโภค และสภาพแวดล้อมต่าง
ๆ เป็นต้น |
แต่ถ้าเป็นบ้านในโครงการจัดสรร
ควรจะใช้ วิธีเปรียบเทียบตลาดที่ว่า
มูลค่าบ้านที่เราจะซื้อหรือขาย ควรเท่ากับราคาของบ้านอื่น
ๆ ที่เหมือนหรือคล้ายคลึงกันที่คนอื่นซื้อ-ขายได้
วิธีนี้สามารถสืบหาข้อมูลตลาดประเภทเดียวกัน
ที่คล้ายคลึงกันในบริเวณใกล้เคียงมาเปรียบเทียบได้เพียงพอ
เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ห้องชุด
หรืออาคารพาณิชย์สำหรับอยู่อาศัย ในหมู่บ้านจัดสรร
(เพราะมีบ้านแบบเดียวกันนี้อีกมากในหมู่บ้านเดียวกัน)
โดยวิธีการนี้จะพิจารณามูลค่าตามสภาพราคาตลาดเป็นสำคัญ
ซึ่งมีขั้นตอนดังนี้ |
ขั้นแรก ต้องทำการสำรวจบ้านที่ประเมินก่อนในองค์ประกอบต่อไปนี้ |
|
ทำเลที่ตั้ง เช่น อยู่ติดถนนหลัก
หรือถนนซอย ความกว้างของถนน รวมทั้งระบบสาธารณูปโภค |
|
ประเภทของบ้าน เช่น บ้านเดี่ยว
อาคารชุด ห้องชุดหรืออาคารพาณิชย์ |
|
ขนาดของบ้านและที่ดิน
พื้นที่ใช้สอยตัวบ้าน บริเวณบ้าน โรงรถ
รั้ว สวนหย่อม สนามหญ้ามีหรือไม่ |
|
วัสดุที่ใช้ก่อสร้างมีคุณภาพอย่างไร
อายุการใช้งาน สภาพการใช้งาน และการดูแลรักษา |
|
สภาพแวดล้อมอื่น ๆ เป็นต้นว่าอยู่ใกล้หรือไกลแหล่งความเจริญหรือแหล่งท่องเที่ยว
เช่น ศูนย์การค้า ตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล
ทะเล แม่น้ำ ภูเขา สนามกอล์ฟ เป็นต้น |
|
โอกาสในอนาคต เช่น บริเวณใกล้บ้านที่เราจะซื้อหรือขายในอนาคตจะมีถนนตัดผ่าน
จะพัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยว สร้างศูนย์การค้า
ศูนย์กีฬา ศูนย์ราชการ จะสร้างโรงเรียนหรือโรงพยาบาล
เป็นต้น |
|
ภาพลักษณ์ของโครงการ เช่น
เป็นโครงการที่มีชื่อเสียง น่าเชื่อถือ
เป็นต้น |
ขั้นที่สอง สืบหาบ้านประเภทเดียวกันที่คล้ายคลึงกัน
ที่เรียกว่า ข้อมูลตลาด มาเปรียบเทียบกับบ้านที่จะประเมิน
ว่ามีองค์ประกอบคล้ายกันหรือแตกต่างจากบ้านที่เราประเมินในเรื่องใดบ้าง
แล้วนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบ ถ้าเรื่องใดเหมือนกันหรือคล้ายกัน
ก็ไม่ต้องปรับแก้ แต่ถ้าเรื่องใดแตกต่างกัน
ก็ทำการปรับแก้ เช่น ข้อมูลเป็นบ้านเดี่ยวเหมือนกัน
แต่มีโรงรถ ขณะที่บ้านที่เราประเมินไม่มีโรงรถ
ก็ต้องปรับแก้ในเรื่องราคา เป็นต้น |
ขั้นที่สาม สรุปมูลค่าตลาดที่ประเมิน
โดยพิจารณาข้อมูลที่มีความคล้ายคลึงกับบ้านที่ประเมินมากที่สุดและเชื่อถือได้มากที่สุด
ซื้อขายใกล้เคียงกับวันประเมินมากที่สุด
ในการประเมินมูลค่าบ้านที่จะซื้อหรือขายด้วยวิธีนี้
ความสำคัญอยู่ที่ข้อมูลตลาด การหาข้อมูล
ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ เพราะในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ
แต่ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขาย
แต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานการซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย
ต้องตระหนักอยู่เสมอว่า การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกันหรือได้ข้อมูลที่บิดเบือนจากความเป็นจริง
จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ |
|
เพื่อให้การประเมินมีความละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้น
ก็ขอแนะนำให้ผู้ที่มีความเชี่ยวชาญมาประเมิน
เช่น วิศวกรผู้รับเหมาก่อสร้าง สถาปนิก หรือบริษัทที่รับประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งมีมากกว่า
70 บริษัท โดยเฉพาะบริษัทที่รับประเมินค่าทรัพย์สินจะดีที่สุด
เพราะถือว่าเป็น มืออาชีพ เนื่องจากมีคุณภาพ
มีมาตรฐานและมีจรรยาบรรณเป็นที่ยอมรับและเชี่ยวชาญโดยตรงในเรื่องนี้
แต่ถ้าผู้ซื้อหรือผู้ขายมีความเชี่ยวชาญอยู่แล้วก็สามารถประเมินเองได้ |
|
กล่าวโดยสรุปก็คือ
ผู้ที่ต้องการจะซื้อหรือขายบ้าน ก่อนที่จะซื้อก็ต้องมีการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่
ละเอียดรอบคอบ โดยนำข้อมูลตลาดมาวิเคราะห์เปรียบเทียบเพื่อหามูลค่าที่แท้จริง
มิใช่ว่าต้องการจะซื้อบ้านหลังใด ก็ตัดสินใจซื้อทันที
หรือ ไม่ใช่ว่าจะขายบ้านหลังใด ก็กำหนดราคาตามใจชอบ
อย่าลืมว่าปัจจุบัน ผู้ที่จะซื้อบ้านฉลาดพอที่จะรู้ว่าบ้านที่จะซื้อน่าจะมีมูลค่าเท่าใด
สำหรับผู้ที่จะประเมินมูลค่าบ้าน ก็ควรจะให้บริษัทที่รับประเมินมาดำเนินการให้จะดีที่สุด |
|
ประโยชน์ของการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย |
การประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย
ก่อให้เกิดประโยชน์มากมายหลายประการ ที่สำคัญมีดังนี้ |
ประการที่หนึ่ง ทำให้ทราบมูลค่าที่แท้จริงของบ้านที่จะซื้อหรือขาย
ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อได้รู้ว่าต้องเตรียมเงินสำหรับซื้อไว้เท่าไร
หรือถ้าจะไปขอกู้เงินมาซื้อบ้าน ก็สามารถนำข้อมูลที่ได้จากการประเมินไปเป็นหลักฐานในการขอกู้เงินจากแหล่งเงินกู้
ส่วนผู้ขายก็สามารถที่จะประกาศให้ผู้ที่จะซื้อได้รู้ว่าบ้านที่จะขายมีราคาเท่าไร่
นอกจากนั้น การรู้มูลค่าก่อนที่จะซื้อหรือขาย
ทำให้มีอำนาจต่อรองเมื่อถึงเวลาที่ซื้อหรือขายกันจริง
ๆ |
ประการที่สอง ป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบ
การที่ผู้จะซื้อได้ประเมินมูลค่าบ้านก่อนที่จะซื้อจนทราบว่ามีมูลค่าที่แท้จริงเท่าไร
เมื่อถึงเวลาไปซื้อก็จะไม่ถูกหลอกหรือถูกเอารัดเปรียบ
สามารถจะซื้อได้ในราคายุติธรรม ส่วนผู้ขายก็เช่นเดียวกัน
ก่อนที่จะขายได้ทำการประเมินจนทราบถึงมูลค่าที่แท้จริงแล้ว
ก็จะไม่ถูกผู้ซื้อเอาเปรียบโดยกดราคาให้ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง
สรุปก็คือ ทำให้การซื้อหรือขายบ้านเป็นไปอย่างยุติธรรมนั่นเอง |
ประการที่สาม ทำให้มีการซื้อขายกันรวดเร็วและง่ายขึ้น
เมื่อรู้อยู่ก่อนแล้วบ้านที่จะซื้อหรือขายมีมูลค่าเท่าไร
การตัดสินใจซื้อหรือขายก็เร็วขึ้น เนื่องจากไม่ต้องเสียเวลารอการเวลาประเมิน |
ประการที่สี่ เป็นการสร้างชื่อเสียงและภาพลักษณ์ให้กับผู้ประกอบการ
เช่น บริษัทหรือโครงการบ้านจัดสรรใดที่มีการประเมินมูลค่าบ้านไว้ก่อนที่จะมีการขาย
และแจ้งให้ผู้ที่จะซื้อทราบอย่างตรงไปตรงมา
ก็จะได้ชื่อว่าดำเนินธุรกิจตามหลัก บรรษัทภิบาล
( Corporate Governance ) คือ ยึดหลักนิติธรรม
หลักคุณธรรม หลักความโปร่งใสตรวจสอบได้ หลักความรับผิดชอบ
หลักการมีส่วนร่วมและหลักการคุ้มค่า ซึ่งช่วยให้บริษัทหรือโครงการมีภาพลักษณ์ที่ดี
น่าเชื่อถือ |
ประการที่ห้า เป็นการส่งเสริมวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้พัฒนาก้าวหน้า
เพราะการประเมินจะต้องนำวิธีการประเมินที่เป็นมาตรฐานสากลมาใช้
และจะนำไปสู่การประเมินค่าทรัพย์สินอื่น
ๆ ที่นอกเหนือจากบ้าน ซึ่งเท่ากับเป็นการพัฒนาระบบการประเมินค่าทรัพย์สินให้มีมาตรฐาน
นับได้ว่าเป็นการส่งเสริมวิชาชีพการประเมินให้เจริญก้าวหน้าและเป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวางในหมู่ประชาชนทั่วไป |
ประการที่หก ช่วยในการคุ้มครองผู้บริโภค
ถ้าผู้บริโภคคือผู้ที่ซื้อบ้านทุกคนมีความรู้ในเรื่องการประเมินรู้มูลค่าบ้านที่จะซื้อ
ก็จะไม่ถูกหลอก หรือถูกเอารัดเอาเปรียบ ซึ่งก็เท่ากับเป็นการช่วยคุ้มครองผู้บริโภคนั่นเอง |
ที่กล่าวมานี้คงประจักษ์ชัดแล้วว่า
ถ้ามีการประเมินมูลค่าบ้านก่อนที่จะมีการซื้อหรือขายแล้ว
ก็จะเกิดประโยชน์ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอย่างมากมาย
ที่สำคัญที่สุดก็คือ ทำให้การซื้อการขายบ้านเป็นไปอย่างโปร่งใสและบริสุทธิ์ยุติธรรม |
|
การส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นที่ยอมรับในประเทศไทย |
ในปัจจุบันนี้
ประเทศไทยมีองค์กรทั้งภาครัฐและเอกชนที่ดำเนินการประเมินค่าทรัพย์สิน
ภาครัฐ ได้แก่ สำนักงานประเมินค่าทรัพย์สิน
(สปท.) สังกัดกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง
สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินแห่งชาติ
สังกัดกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ภาคเอกชนได้แก่
บริษัทรับประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีอยู่มากมายหลายบริษัท
นอกจากนั้น ยังมีองค์กรที่ไม่แสวงหากำไรทำหน้าที่ส่งเสริมวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สิน
เช่น มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
เป็นต้น องค์กรดังกล่าวได้ทำหน้าที่อย่างมีประสิทธิภาพ
จนทำให้วิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นที่ยอมรับในระดับหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้วิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินมีมาตรฐานและเป็นที่ยอมรับอย่างกว้างขวางยิ่งขึ้น
จึงขอเสนอแนะแนวทางในการส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สิน
ดังต่อไปนี้ |
ประการที่หนึ่ง รัฐต้องช่วยส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินให้เจริญก้าวหน้า
เช่น จัดให้มีหลักสูตรการเรียนการสอนวิชาเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินในสถาบันการศึกษาทุกระดับชั้น
เพื่อให้เด็กและเยาวชนมีความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้อง
จะได้นำไปใช้ในอนาคต ขณะเดียวกัน ก็ตองช่วยส่งเสริมสนับสนุนองค์กรต่าง
ๆ ที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินให้เจริญก้าวหน้า
ทั้งในด้านวิชาการ งบประมาณ บุคลากร พร้อมทั้งช่วยประชาสัมพันธ์ทุกรูปแบบ่
เพื่อให้ประชาชนมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินและนำไปใช้ |
ประการที่สอง องค์กรต่าง
ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินค่าทรัพย์สินที่กล่าวมา
จะต้องช่วยกันทำหน้าที่ให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องระบบการประเมิน มาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ
ขณะเดียวกัน ก็ต้องร่วมมือกับรัฐในการเผยแพร่ความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินให้ประชาชนทั่วไปได้มีความรู้และเข้าใจ
เกี่ยวกับ การประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถ่องแท้และทั่วถึง
พร้อมทั้งกระตุ้นให้ประชาชนนำไปใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สินต่าง
ๆ อย่างจริงจัง |
ประการที่สาม องค์กรต่าง
ๆ ที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน จะต้องร่วมมือกันพัฒนาวิชาชีพการประเมินฯ
ให้เจริญก้าวหน้า มีมาตรฐานวิชาชีพและเป็นที่ยอมรับ
โดยมีแนวทางดังนี้ คือ |
|
จัดการศึกษา เช่น จัดให้มีสถาบันที่สอนเกี่ยวกับการประเมินเพื่อเพิ่มจำนวนนักประเมินมืออาชีพ
รวมทั้งจัดอบรม สัมมนาให้แก่บุคลากรที่เกี่ยวข้องกับการประเมินอย่างสม่ำเสมอ
เพื่อให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสังคมโลก |
|
ควบคุมมาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณ
เพื่อให้การประเมินมีมาตรฐานและตั้งมั่นในจรรยาบรรณ |
|
จัดให้มีองค์กรควบคุมทางวิชาชีพ
เพื่อควบคุมการประกอบวิชาชีพการประเมินให้เป็นไปอย่างถูกต้อง |
|
จัดให้มีฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน |
ประการที่สี่ ขอให้ประชาชนทั่วไปได้ตระหนักถึงความสำคัญของการประเมินค่าทรัพย์สิน
โดยพยายามศึกษาหาความรู้เกี่ยวกับวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินจากแหล่งต่าง
ๆ เช่น จากสื่อต่าง ๆ หรือจากผู้ที่เชี่ยวชาญทางด้านนี้
และขอให้นำความรู้ไปใช้อย่างจริงจังเมื่อมีโอกาส
ถ้าไม่สามารถประเมินเองได้ ก็จ้างให้บริษัทประเมินฯ
มาช่วยประเมินให้ |
ข้อเสนอแนะทั้งสี่ประการ
เชื่อว่าเป็นแนวทางที่สามารถดำเนินการได้
และมีส่วนสำคัญที่จะช่วยส่งเสริมวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้พัฒนาก้าวหน้ามีมาตรฐานเป็นที่ยอมรับในสังคมไทย
ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการตัดสินใจในเชิงสังคมและธุรกิจตามแบบนานาอารยะประเทศ |
บัดนี้
ถึงเวลาแล้วที่ชาวไทยทุกคนจะต้องตระหนักถึงคุณค่าของการประเมินค่าทรัพย์สิน
โดยเฉพาะ บ้าน ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีความสำคัญกับทุกคน
ก่อนที่จะซื้อหรือขาย ต้องประเมินให้ถ้วนถี่
เพื่อไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบ และสร้างความเป็นธรรมให้เกิดขึ้นในสังคมไทย
สาระสำคัญที่ได้กล่าวมาคงจะช่วยให้ทุกท่านได้มองเห็นแนวทางว่าจะมีวิธีการประเมินมูลค่าบ้านอย่างถ้วนถี่ได้อย่างไรและผลที่ตามมาจะเป็นอย่างไร
เมื่อทุกท่านได้ตระหนักถึงความสำคัญของการประเมินค่าทรัพย์สินแล้ว
ก็ขอให้ร่วมมือกันส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้เจริญก้าวหน้าและมีมาตรฐาน
เพื่อจะได้เป็นเครื่องมือสำคัญในการพัฒนาสังคมและเศรษฐกิจไทยให้มีความสุขความเจริญ
ซึ่งจะส่งผลให้ชาติไทยเราเท่าเทียมนานาอารยะประเทศ
และสามารถธำรงความเป็นชาติอยู่ได้อย่างมีเอกราช
มีเอกลักษณ์ มีเอกสิทธิ์ มีภราดรภาพ มีเกียรติและมีศักดิ์ศรีสมเป็นมนุษยชาติทุกประการตราบนานเท่านาน |
|
ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่
ก่อนที่จะซื้อขาย เกิดประโยชน์มากมาย
การซื้อขายเป็นธรรม |
|
|
|
|