ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย

นางสาวปภาวี กรรณสูต

รางวัลชมเชย ระดับมัธยมศึกษา


     ข่าวการร้องเรียนขอความเป็นธรรม เรื่องการซื้อบ้านของประชาชนตามหน้าหนังสือพิมพ์ โทรทัศน์ หรือที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคมีให้เห็นอยู่เป็นประจำ และที่เป็นข่าวดังคือ รายที่ยกบ้านระบบถอดประกอบได้ประท้วงต่อเจ้าหน้าที่ และหน่วยงานของรัฐที่เข้าไปมีส่วนรู้เห็นในความมิชอบนั้น ๆ สร้างความเดือนร้อนวุ่นวาย กระทบต่อความปกติสุขของหลาย ๆ ฝ่าย เหตุการณ์เช่นนี้คงไม่มีที่สิ้นสุด หากผู้เกี่ยวข้องขาดความตระหนักในความสำคัญของการประเมินมูลค่าบ้านก่อนมีการซื้อ-ขาย

     การประเมินมูลค่าบ้านหรือการหาข้อมูล การตรวจสอบรายละเอียดนั้นสามารถทำได้ง่าย ๆ ด้วยตนเอง โดยอาศัยหลักที่กล่าวว่า “ มูลค่าของทรัพย์สินที่ต้องการประเมิน = ราคาของทรัพย์อื่นที่เหมือนกันหรือคล้ายกันที่คนอื่นขายได้ ” จากหลักการนี้สามารถปฏิบัติได้โดยเริ่มสืบเสาะหาบ้านประเภทเดียวกัน คล้ายกัน ที่มีการซื้อขายในท้องตลาด เมื่อได้ข้อมูลมากพอจนเป็นที่พอใจประมาณ ๕-๗ ข้อมูล หรืออาจมากกว่านี้เล็กน้อยถ้าบ้านมีมูลค่ามาก เพราะหากมากเกินไปอาจทำให้สับสน จากนั้นจึงวิเคราะห์โดยกำหนดรายการเพื่อเปรียบเทียบ เช่น ทำเลที่ตั้ง ว่าเป็นถนนสายหลัก ถนนซอย อยู่ด้านหน้า ด้านใน ความกว้างของถนน สภาพของถนนเป็นคอนกรีต ลาดยางหรือถนนดิน ขนาดที่ดิน กี่ตารางวา กว้างยาวกี่เมตร ขนาดบ้าน กี่ตารางเมตร มีพื้นที่ใช้สอยเท่าไร มีโรงรถ ระเบียง รั้วหรือบริเวณรอบ ๆ บ้านอย่างไร คุณภาพของวัสดุ ทั้งพื้น ผนัง ฝ้าเพดาน หลังคาบ้าน เป็นอย่างไร ในกรณีบ้านมือสองต้องคำนึงถึง อายุการใช้งาน สภาพการใช้งานและการดูแลรักษา นอกจากประเมินมูลค่าบ้านดังที่กล่าวข้างต้นต้องตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์ ตำแหน่งที่ดิน ใบอนุญาตการก่อสร้าง ความน่าเชื่อถือของเจ้าของบ้านและอื่น ๆ ที่จะมีผลกระทบให้ละเอียดถี่ถ้วน

     การประเมินมูลค่าบ้านอย่างถี่ถ้วนย่อมเกิดประโยชน์ต่อผู้ซื้อ-ผู้ขายในด้านต่าง ๆ อาทิ

     เพื่อเป็นข้อมูลในการตัดสินใจซื้อ-ขายบ้าน ในราคาและคุณภาพที่ตรงกับความต้องการและกำลังทรัพย์ ผู้ที่ทราบข้อมูลที่แท้จริงย่อมสามารถใช้ข้อมูลเป็นประโยชน์ได้มาก มีพลังควบคุมในการซื้อขาย หรือนำไปสู่การต่อรองและการเรียกร้องบนพื้นฐานของความเป็นธรรม

     เพื่อป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบหรือกดราคาต่ำกว่าความเป็นจริง เพราะบ้านมีการเปลี่ยนแปลงมูลค่าตลอดเวลา โดยเฉพาะในยุคโลกไร้พรมแดน หากผู้ซื้อ ผู้ขายทราบข้อมูลและราคาประเมินที่แท้จริง การซื้อขายก็เป็นธรรม นำมาซึ่งความสงบสุขร่มเย็นต่อสังคมนั้น ๆ และยังเป็นรากแก้วของเศรษฐกิจชาติที่ทุกคนก้าวไปร่วมกันด้วยความมั่นคงและมั่งคั่งอย่างเป็นสุข

     เพื่อสามารถประเมินวงเงินกู้ได้ใกล้เคียง เหมาะสมในกรณีที่ต้องใช้บ้านเป็นทรัพย์สินค้ำประกันเงินกู้ ซึ่งเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้กู้และผู้ขอกู้ นั่นหมายถึงเกิดความเป็นธรรมแก่ทุก ๆ ฝ่าย

     ทำให้ทราบสถานภาพของผู้ถือครอง เพราะมูลค่าของบ้านย่อมเป็นตัวบ่งชี้ความน่าเชื่อถือ ความมั่งมี ถึงแม้ไม่มีการซื้อขายถ่ายโอนก็เกิดคุณค่าด้านจิตวิทยา และด้านสังคม คือความภาคภูมิใจ และการยอมรับ ซึ่งเป็นคุณลักษณะและส่วนของชาติอีกนานัปการ
     การประเมินมูลค่าบ้านทำได้ไม่ยาก และมีประโยชน์อเนกอนันต์ดังที่กล่าว แต่กลับพบว่ามีปัญหาที่เกิดจากการซื้อชายบ้านจนกลายเป็นปัญหาสังคมระดับชาติอยู่เนือง ๆ ที่เป็นเช่นนั้น เพราะบุคคลส่วนมาก ขาดความรู้ ความสนใจ และไม่เห็นความสำคัญของการประเมินมูลค่าบ้านก่อนมีการซื้อขาย ทั้ง ๆ ที่ประเทศไทยมีแหล่งเรียนรู้ทั้งด้านวิชาการและวิชาชีพที่พร้อมให้บริการ

     ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของทุกคนต้องหันมาสนใจศึกษาเรียนรู้ โดยเริ่มที่ตนเองก่อน แล้วจึงร่วมแรงร่วมใจเผยแพร่ความรู้ด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้แพร่หลาย และยอมรับปฏิบัติกันจนเป็นมาตรฐานทัดเทียบกับอารยะประเทศ เมื่อนั้นก็ไม่ต้องมีข้อความ “ ประเมินมูลค่าบ้านอย่างถี่ถ้วนก่อนมีการซื้อขาย ” ไว้คอยเตือนสติ และวิชาชีพนี้ก็จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างสรรค์สังคมไทยที่น่าอยู่ตลอดไป