Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
"ทำไมจึงต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเอง"
นางสาวชนิดา อยู่จันทร์ โรงเรียนอุตรดิตถ์ จังหวัดอุตรดิตถ์
(ระดับมัธยม) รางวัลชมเชย
                         
          ภาวะความรุ่งเรื่องและตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านๆ มา ได้แสดงให้เห็นถึงความบกพร่องอย่างรุนแรงของระบบข้อมูลแห่งชาติ เกี่ยวกับ ที่อยู่อาศัย และตลาดอสังหาริมทรัพย์ และในปัจจุบันประเมินค่าทรัพย์สินเป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจดำเนินการในด้านต่างๆ เกี่ยวกับทรัพย์สิน โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะมีมูลค่าสูง การตัดสินใจบนพื้นฐานที่ถูกต้องในแง่มูลค่า จะทำให้สามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง การใช้ประโยชน์ทางด้านการประเมินค่าทรัพย์สินปัจจุบันมีมากมาย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย การลงทุน การร่วมทุน การจำนอง จำนำ การเช่า การเวนคืน คิดภาษี การแบ่งมรดก หรือแม้แต่ในปัจจุบันหนี้ NPLs ทั้งหลายที่ใช้ในการตั้งสำรอง การโอนชำระหนี้ การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ฯลฯ ดังนั้นเมื่อวิกฤติเศรษฐกิจและวิกฤติการเงินเกิดขึ้นแล้ว เราต้องร่วมมือกันให้มีความรู้การประเมินค่าทรัพย์สิน และร่วมพัฒนาวิชาชีพนี้ให้เป็นที่ยอมรับในประเทศไทยกันให้มากขึ้น
          ความรู้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจเลือกซื้อ-ขาย หรือลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้นในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์มูลค่าอย่างถูกต้อง โปร่งใสเป็นธรรม มีความสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่อการซื้อ ขาย เช่า ร่วมทุน เวนคืน คิดภาษี หรือแม้แต่การแบ่งแยกกองมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน ฯลฯ ทรัพย์สินหนึ่งๆ จะมีมูลค่าสูงหรือต่ำเพียงใด ย่อมต้องขึ้นอยู่กับปัจจัย-เงื่อนไขชี้นำบางประการ ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์คือตัวแปรตามที่ขึ้นต่ออิทธิพลของปัจจัยภายนอกอื่นที่สามารถปรับใช้ได้ทั้งกับ คน สัตว์ สิ่งของ หรืออสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าของคน สัตว์ สิ่งของเกิดแต่การคาดการณ์ประโยชน์ ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคต และการนี้มูลค่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็อยู่ที่ประโยชน์หรือการเสียประโยชน์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตนั่นเอง คนที่มีค่า ก็คือคนที่จะยังประโยชน์ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น ว่าที่คู่ครอง บุตรหลานหรือปูชนียบุคคลก็ตาม มูลค่าของสิ่งใดๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง ไม่หยุดนิ่งหรือคงที่ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นการลดหรือเพิ่มค่าก็ได้ ความเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคมและการเมืองทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป เช่นความผุพัง ภัยธรรมชาติ พฤติกรรม ความต้องการ สถานการณ์ตลาด วัฒนธรรม ล้วนมีผลสำคัญทั้งสิ้น ผู้ประเมินจึงต้องตระหนักถึงหลักแห่งความเปลี่ยนแปลงนี้เสมอ มูลค่าส่วนเกินหรือประโยชน์ที่คาดหวัง ทำให้เกิดการแข่งขันเพื่อให้ได้มา ได้มี ได้เป็น เช่น ถ้ามีศูนย์การค้าแห่งหนึ่งเปิดในย่านหนึ่งแล้วทำได้ดี ก็จะมีคนคิดจะเปิดขึ้นบ้าน ซึ่งถ้าเปิดขึ้นมาอีก 1 แห่งก็จะแย่งลูกค้ากัน ในกรณีของคนก็เช่นกัน มีคำกล่าวว่า "คนดีต้องดีขึ้นเรื่อยๆ ไม่เช่นนั้นจะเน่า คนเลวต้องเลวลงไปเรื่อยๆ ไม่เช่นนั้นจะตาย" คนดีต้อง (แข่งกัน) ดีขึ้น ถ้าหยุดก็ไม่พัฒนา ก็จะ "เน่า" มูลค่าของ คน สัตว์ที่ปรับตัวไม่ได้ก็สูญพันธ์ คนที่ไม่พยายามปรับตัวเข้าหาเพื่อนก็จะไม่มีคุณค่าต่อเพื่อน มูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งที่พึงประเมินได้ จะต้องมีการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบ เช่นในกรณีบ้านเดี่ยวในโครงการหนึ่ง ตัวอาคาร ควรจะมีลักษณะคล้ายคลึงกับอาคารอื่นๆ องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไร วัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้น โดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น ในกรณีของคนก็เช่น ถ้าเราลงทุนทำดีกับใครแล้ว เชื่อว่าเขาจะตระหนักถึงคุณค่าของเรา ซึ่งเป็นการสร้างมิตรภาพที่ดีงามและเป็นประโยชน์แก่กันในวันหน้า และการ "ลงทุน" คบมิตรแต่แรกนี้ ก็ "คุ้ม" ที่จะทำดี เสียบ้าง มูลค่าของทรัพย์สิน วัดได้จากประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดที่ทรัพย์สินนั้นก่อขึ้นได้ เช่น ที่ดินสีลม ควรจะสร้างอาคารสำนักงานมากกว่าทาวน์เฮาส์ ที่ดินหนองจากควรสร้างบ้านเดี่ยวมากกว่าศูนย์การค้า ทั้งนี้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดนี้ต้องสอดคล้องกับภาวะตลาดขณะที่ประเมินค่า ข้อกฎหมายการเงินและสภาพทางกายภาพ ในทำนองเดียวกัน จะเอาม้าศึกไปเทียมสีข้าวก็คงไม่เหมาะ จะเอาควายออกรบก็คงไม่ควร เพราะคุณค่าประโยชน์ใช้สอยต่างกัน เป็นต้น และประโยชน์สูงสุดของคนแต่ละคนก็ต่างกัน เราจึงต้องเข้าใจกฎเกณฑ์นี้และรู้จักใช้คน
          มาตรฐานวิชาชีพเป็นสิ่งที่บรรลุได้ การประเมินค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากลนั้นจำเป็นในทุกภาวะไม่เฉพาะในภาวะตกต่ำเช่นปัจจุบัน และมูลค่าที่ประเมินอย่างเป็นธรรมย่อมสะท้อนความเชื่อมั่นของผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายในสังคมและโลกเดียวกันนี้ สิ่งที่ต้องจำให้มั่นก็คือมาตรฐานวิชาชีพที่ดีเป็นสิ่งที่สามารถบรรลุได้ไม่ยากเมื่อทุกฝ่ายร่วมใจกันสร้างขึ้น ใช่ว่านักประเมินไทยส่วนใหญ่ไร้มาตรฐาน แพทย์อาจรักษาคนไข้ที่ไหนก็ได้ทั่วโลกเพราะสรีระคนย่อมเหมือนกัน แต่นักประเมินที่สามารถ แต่ไม่เคยอยู่ในประเทศหนึ่งก็ไม่สามารถไปประเมินในประเทศนั้นได้ ในทางสากลเราจึงยอมรับกันเช่นนี้ ไม่มีทางนำเข้านักประเมินจากที่ไหนมาทำงานได้ เว้นแต่ต้องพัฒนานักประเมินของเราเอง ปัจจุบัน ไทยมีนักประเมินที่มีชื่อเสียง มีความสามารถและได้รับการศึกษาระดับสากลหลายท่าน ภารกิจของเราก็คือการสร้างคน
          กรณีนักประเมินกระทำผิด/ถูกจับเพราะฉ้อโกงเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ทั่วโลก แม้ในประเทศที่ถือว่ามีมาตรฐานดีที่สุด นี่เป็นเรื่องของบุคคลซึ่งมีได้ในทุกวงการ แม้ในวงการที่มีการควบคุมแน่นอน เช่น แพทย์ วิศวกร สถาปนิก ฯลฯ การฉ้อโกงอาจกระทำผู้เดียว ร่วมกับลูกค้า หรือกระทำร่วมกันทุกฝ่ายทั้งพนักงานสถาบันการเงิน/เจ้าหน้าที่รัฐถือเป็นความโชคร้ายที่ผู้ถูกจับเป็นเพื่อนร่วมวิชาชีพของผม แต่นับเป็นความโชคดีที่บริษัทที่ถูกจับเป็นบริษัทที่ได้ชื่อว่าเป็นบริษัทข้ามชาติ ไม่เช่นนั้นบริษัทไทยๆ และวงการประเมินไทยคง "ป่นปี้" ไปกว่านี้ เมื่อประเมินผิดพลาดไป นักประเมินไม่อาจปฏิเสธความรับผิดชอบและการลงโทษได้ การลงโทษต้องพิจารณาตามฐานานุรูปว่าเป็น "ตัวการ" หรือ "ผู้สนับสนุน" ด้วย ใช่ว่านักประเมินจะต้องเป็น "แพะรับบาป" แต่เพียงฝ่ายเดียว ระดับวิจารณญาณการใช้งานประเมินค่าทรัพย์สินในสังคมยังต่ำ เราต้องยอมรับว่าผู้ใช้งานประเมินส่วนมาก แทบไม่เคยคำนึงถึงงานประเมินในฐานะงานวิจัยมูลค่าเพื่อประกอบการตัดสินใจ แต่มักใช้เพียงตัวเลขมูลค่า (ที่ตนคาดหวัง) เพื่อเป็นทางผ่านในธุรกิจที่คิดไว้ล่วงหน้าเท่านั้น แนวทางการพัฒนามาตรฐานวิชาชีพ เกี่ยวข้องกับประเด็น 4 ประการคือ การจัดการศึกษา การควบคุมมาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณ องค์กรควบคุมทางวิชาชีพและฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน
          ข้าพเจ้า ขอย้ำว่า "ความรู้การประเมินค่าทรัพย์สิน และร่วมพัฒนาวิชาชีพนี้จะเป็นที่ยอมรับในประเทศไทยกันให้มากขึ้น" จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะทำให้ ตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของไทย ก้าวสู่ความเป็นมืออาชีพ และเป็นที่เชื่อถือของหน่วยงานต่างๆ และสาธารณะชนทั่วไป กับทั้งจะเป็นกำลังสำคัญในการช่วยเหลือผู้ซื้อ ผู้ขาย และช่วยให้ประชาชนชาวไทย ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองที่เหมาะสมกับกำลังเงิน และความต้องการที่แท้จริงของตนเองอย่างกว้างขวางมากขึ้น ทำให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ อย่างคุ้มค่าที่สุด ตามแบบอารยธรรมประเทศ ซึ่งนับเป็นการช่วยเหลือสังคมและประเทศชาติอีกทางหนึ่งอีกด้วย ดังคำกล่าวที่ว่า

“Highest and Best use of real estate”
Area Trebs FIABCI
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel:66 2295 3171 Fax: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org สถานที่ตั้ง: แผนที่