Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
"ทำไมจึงต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเอง"
นางสาวปานใจ สารพันโชติวิทยา
(ระดับประชาชนทั่วไป) รางวัลชนะเลิศ
                         
          คนทั่วไปโดยปกติยอมรับโดยดุษณีว่า "ความรู้" เป็นอำนาจอย่างแท้จริงมากกว่าเงินทอง เพราะมนุษย์สามารถใช้ความรู้แสวงหาเงินทองและสิ่งที่ต้องการ และยังใช้ความรู้ปกป้องเงินทองและทรัพย์สินที่หามาได้อีกด้วย และยังเป็นที่ยอมรับด้วยว่าการมีความรู้นั้นยิ่งมากยิ่งดี ทรัพย์สินอันดับต้นๆ ที่มนุษย์ใช้ความรู้หามาครอบครองและใช้ปกป้องรักษาไม่ให้สูญไปโดยง่าย หนึ่งในนั้นน่าจะเป็นบ้านและที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่เคลื่อนย้ายไม่ได้) นั่นเอง การที่มนุษย์ต้องไขว่คว้าและรักษาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากคนทุกคนต้องมีพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยและทำมาหากิน
          แนวโน้มโดยทั่วไปในปัจจุบันจะเห็นได้ว่า พื้นที่ที่เหมาะแก่การรองรับรูปแบบชีวิตของคนนับวันยิ่งน้อยลง เนื่องจากบางส่วนถูกทำลายไปด้วยภัยธรรมชาติ มลพิษ ภาวะสงคราม หรือการรุกรานเข้าครอบครองจากผู้ที่เหนือกว่า ขณะที่ประชากรมีจำนวนมากขึ้นกว่าแต่ก่อน และมีอายุที่ยืนยาวขึ้นเนื่องจากเทคโนโลยี ดังนั้น เพื่อให้ได้สิ่งที่ดีที่สุดมา ความรู้จึงถูกนำมาใช้อย่างเต็มที่เพื่อแก่งแย่งให้ได้พื้นที่ดีที่สุดมาและปกป้องสงวนรักษาสิ่งที่ได้มา เมื่อมีการถือสิทธิ์ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนที่มันจะต้องมีการใช้หาประโยชน์ ซื้อ ขาย แลกเปลี่ยน เปลี่ยนผู้ถือครอง ดังนั้น เจ้าของและผู้ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องมีความรู้สำคัญอย่างหนึ่ง นั่นคือ ความรู้เกี่ยวกับการประเมินราคาหามูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อความถูกต้องเที่ยงธรรมเข้าใจตรงกัน
          มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดิน (อสังหาริมทรัพย์) นี้ นอกจากจะหมายความถึงราคาซื้อขายอันประเมินตามวัตถุประสงค์ที่จะนำไปใช้สอย เช่น เป็นที่อยู่อาศัย เป็นพื้นที่เกษตรกรรม เป็นพื้นที่เหมืองแร่ ฯลฯ แล้ว น่าจะรวมไปถึงมูลค่าแฝงบางอย่างที่อาจตีเป็นตัวเงินได้ยาก เช่น เป็นพื้นที่ที่มีโบราณสถาน เป็นพื้นที่ที่มีสัตว์หายาก เป็นพื้นที่แหล่งน้ำใต้ดินขนาดใหญ่ ฯลฯ ซึ่งมูลค่าประการหลังนี้ต้องมีความรู้ ความเข้าใจ และความชำนาญในการประเมินมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วย การได้มาซึ่งความรู้ในมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินที่เราถือครองหรือเกี่ยวข้อง มิใช่เป็นเรื่องยากอีกต่อไป ในเบื้องต้นสามารถหาความรู้ได้จากการเปรียบเทียบราคาซื้อขายบ้านและที่ดินระดับเดียวกัน สอบถามจากเจ้าของโครงการหรือจากธนาคาร หากต้องการตัวเลขที่ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับการประกอบธุรกิจ ปัจจุบันก็มีผู้มีความรู้ความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง เปิดเป็นบริษัทรับจ้างประเมินราคาในอัตราค่าจ้างที่สมเหตุสมผลกับงาน แต่ไม่ว่าจะมีการ เช่า ซื้อ ขาย โอนสิทธิ์ บ้านและที่ดินของเราหรือยังไม่ก็ตาม มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเองเป็นความรู้ที่เราควรอย่างยิ่งที่เราจะหาหนทางทราบไว้ เนื่องจากมันเอื้อประโยชน์ให้เรามากมายหลายด้าน ทั้งประโยชน์เฉพาะตัว ประโยชน์ต่อธุรกิจสัมพันธ์ และประโยชน์อื่นๆ ที่ไกลตัวออกไป ดังที่จะกล่าวต่อไปนี้
ประโยชน์เฉพาะตัว
          ทำให้ทราบสถานภาพของผู้ถือครอง มูลค่าของทรัพย์สินที่มีอยู่เป็นตัวบ่งชี้ความมั่งมีของผู้ถือครอง การทราบมูลค่าอันแท้จริงจะทำให้ทราบว่ามีทรัพย์สินถือครองเท่าใด และมีหลักทรัพย์ค้ำประกันเพียงพอและน่าเชื่อถือหรือไม่ (ในกรณีที่ต้องกู้ยืม) ตัวเลขที่ปราศจากการตกแต่งให้สูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริงทำให้ฝ่ายเจ้าหนี้และลูกหนี้ได้รับความเที่ยงธรรมทั้งสองฝ่าย คือ ทำให้ทราบได้ว่าลูกหนี้มีความสามารถในการผ่อนชำระได้ในอนาคตหรือไม่ และเจ้าหนี้สมควรจะไว้วางใจให้กู้ยืมหรือไม่ อีกประการหนึ่ง มูลค่าของความมั่งมีนี้ยังมีความหมายทางสังคมและทางจิตวิทยา กล่าวคือ เป็นตัวชี้ระดับอย่างหนึ่งของผู้ถือครอง ทำให้เกิดการยอมรับในบางระดับ ทำให้มีอำนาจต่อรองได้ (หาก "อำนาจ" อันเกิดจากมูลค่าทรัพย์สินนี้ไม่สูงมากพอ อาจเพิ่มได้โดยการรวมกลุ่มกันให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้น หรือหาทางเพิ่มมูลค่าแบบอื่นๆ)
          ป้องกันไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบ หรือถูกกดราคาต่ำกว่าความเป็นจริง สำคัญมากที่ผู้ถือครองต้องทราบมูลค่าและคุณค่าที่แท้จริงของบ้านหรือที่ดินที่จะมีการแลกเปลี่ยน ซื้อ ขาย โอนกรรมสิทธิ์ เพื่อป้องกันการถูกหลอกลวงอย่างไม่ยุติธรรม เช่นที่ดินที่มีแหล่งแร่มีค่าอยู่ใต้ดิน หากผู้ถือครองทราบถึงมูลค่าและคุณค่านี้ย่อมขายที่ดินได้ราคาสูงกว่าขายเป็นที่อยู่อาศัย หรือในกรณีที่ถูกรุกราน บีบบังคับให้ออกจากที่ ตัวเลขแสดงมูลค่าอันแท้จริงย่อมนำไปต่อรองหรือเรียกร้องค่าเสียหายได้ทันที และไม่เสียเปรียบ เป็นต้น
          ป้องกันความเสียหายได้ทันเวลา การทราบมูลค่าอันแท้จริง ประกอบกับการศึกษาปัจจัยอื่นๆ ที่อาจมีผลกระทบทำให้มูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ลดลงไป จะทำให้ป้องกันได้ทันเวลา เป็นต้นว่า ที่ดินที่ถือครอง เป็นพื้นที่ริมน้ำถูกกัดเซาะจนหายไปทีละเล็กละน้อยจนมูลค่าน้อยลงกว่าเดิม ก็หาวิธีป้องกันได้ทันเวลา
          ประโยชน์ในการวางพินัยกรรม การทราบมูลค่าอันแท้จริงของบ้านและที่ดินที่มีอยู่ จะทำให้วางแผนแบ่งสันปันส่วนให้เป็นมรดกตกทอดได้ยุติธรรมและเหมาะสม ตัดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
          ความรู้ความชำนาญเฉพาะทางอันมีประโยชน์ ความรู้ในการประเมินมูลค่าบ้านและที่ดิน สามารถสั่งสมให้มีความชำนาญจนอาจพัฒนาเป็นอาชีพ (ซึ่งทราบโดยทั่วไปว่าอาชีพประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สำคัญมากในวงการนี้) ซึ่งอาจใช้ความชำนาญนี้ชี้ขาด ให้ความเห็น หรือให้คำปรึกษา ผ่านสื่อต่างๆ ดังที่พบเห็นในปัจจุบัน ก่อให้เกิดรายได้แก่ผู้มีความรู้นั้นเอง
ประโยชน์ต่อธุรกิจสัมพันธ์
          นอกไปจากประโยชน์โดยตรงแก่ผู้ถือครอง การทราบมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินยังให้ประโยชน์ทางธุรกิจ นานาประการ ดังนี้
          มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวสะท้อนความสามารถในการผลิต นั่นคือ ถ้าอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองยิ่งมีมูลค่าสูงจะยิ่งมีความน่าเชื่อถือ และบอกได้ว่าผู้ถือครองมีความสามารถในการผลิต ขยายกิจการ และตั้งรับกับความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นได้ดีเพียงใด ดังนั้นจึงมักพบว่าผู้ที่ถือครองทรัพย์สินมากกว่ามีโอกาสในการขยายกิจการได้ใหญ่และเร็วกว่าผู้ที่มีน้อยกว่า ทั้งนี้เป็นผลของความน่าเชื่อถือและหลักประกันนี้
          ทำให้ยึดครองความเหนือกว่าทางธุรกิจ เนื่องจากการที่รู้มูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองก็คือ การมีตัวเลขที่แท้จริง จึงชัดเจนน่าเชื่อถือกว่าตัวเลขที่มีการตกแต่งประโคมให้ผิดจากความเป็นจริง ในกรณีที่ต้องแข่งขันตัวเลขที่แท้จริงสอดคล้องสภาวะเป็นจริง เพิ่มความน่าเชื่อถือมากกว่า อีกทั้งทำให้ควบคุมต้นทุนการลงทุน และราคาขายได้ถูกต้องเหมาะสมยิ่งขึ้น และตัวเลขที่แท้จริงนี้ทำให้การคิดคำนวณต้นทุนรายรับ รายจ่ายและการเสียภาษีของธุรกิจอันเกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกต้อง ไม่ก่อปัญหาให้ในภายหลัง
          นอกไปจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงของตนเอง การรู้ข้อมูลของผู้อื่นทำให้ตัดสินใจลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เราสนใจได้อย่างมีประสิทธิภาพและทำกำไร ตัวอย่างเช่น อาจซื้อที่ดินที่เป็นบึงขนาดใหญ่ในราคาค่อนข้างถูก (เนื่องจากเจ้าของเดิมไม่สนใจทราบมูลค่าที่แท้จริงหากการใช้ที่ดินเปลี่ยนวัตถุประสงค์ไป) มาตกแต่งปรับเปลี่ยนการใช้งานเป็น บ่อตกปลาและบึงสำหรับเล่นกีฬาทางน้ำ ก่อให้เกิดรายได้ (เนื่องจากผู้ลงทุนทราบมูลค่าที่แท้จริงเมื่อการใช้ที่ดินเปลี่ยนวัตถุประสงค์ไป) มากกว่าการทิ้งรกร้าง
          ช่วยตัดสินใจเลือกพันธมิตรร่วมลงทุน การรู้มูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ช่วยในการตัดสินใจเลือกพันธมิตรร่วมลงทุนเพื่อประโยชน์สูงสุด ตัวอย่างเช่น หากที่ดินของเรามีแหล่งน้ำจืดขนาดใหญ่ก็น่าจะร่วมลงทุน กับพื้นที่ใกล้เคียงที่เพาะปลูกแต่ขาดน้ำจืดมากกว่าจะร่วมลงทุนกับพื้นที่ใกล้เคียงที่ทำนากุ้งและต้องซื้อน้ำเค็มมาใช้ เนื่องจากความต้องการของพันธมิตรรายแรกจะทำให้น้ำจืดและที่ดินของเรามีมูลค่าที่สูง แต่พันธมิตรรายหลังจะทำให้ที่ดินของเรามีมูลค่าที่ต่ำกว่า เนื่องจากน้ำจืดเป็นสิ่งที่กิจกรรมนากุ้งไม่ต้องการ และในระยะยาวมูลค่าที่ดินของเราจะต่ำลงไปอีก (หากใช้ที่ดินไปทำนากุ้ง) จากการที่ชั้นน้ำและดินเสื่อมลง ดังนี้เป็นต้น
          เกิดความคิดสร้างสรรค์และโครงการต่อเนื่อง เป็นธรรมชาติของมนุษย์ที่มีแรงจูงใจในการอยากที่จะร่ำรวยและมีกำไร เมื่อรู้มูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินของตน จึงมักจะแสวงหาวิธีการเพิ่มมูลค่าให้แก่อสังหาริมทรัพย์โดยใช้ความรู้อื่นๆ มาประกอบ จึงก่อให้เกิดความคิดสร้างสรรค์และโครงการต่อเนื่อง เป็นการสนับสนุนวิชาชีพอื่นๆ เช่นการก่อสร้าง การออกแบบโครงสร้างและภูมิทัศน์ การจัดการสิ่งแวดล้อม ฯลฯ
ประโยชน์อื่นๆ
          มีส่วนทำให้รัฐบาลวางแผนเศรษฐกิจของประเทศได้ถูกต้องขึ้น การทราบมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ในตัวเลขโดยรวม เมื่อเทียบกับสถิติอื่นๆ มีส่วนทำให้รัฐบาลคาดคะเนการใช้จ่ายของประชาชนในประเทศได้ ช่วงที่อสังหาริมทรัพย์ที่ประชาชนมีสิทธิ์ถือครองมีแนวโน้มราคาต่ำลง คนจะรู้สึกจนลง จึงออมมากขึ้น ใช้จ่ายน้อยลง จนเศรษฐกิจลดสภาพคล่อง รัฐบาลก็สามารถเตรียมมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ทันเวลาโดยดูแนวโน้มนี้
          ทำให้รัฐบาลประเมินและจัดเก็บภาษีบ้านและที่ดินได้เหมาะสมถูกต้องเป็นธรรม และทำให้การคำนวณตัวเลขทางเศรษฐกิจต่างไม่ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงมากนัก
          ช่วยตัดสินใจในเรื่องที่มีผลระยะยาวและอาจก่อปัญหาในอนาคต ตัวอย่างเช่น พื้นที่ถือครอง เป็นส่วนหนึ่งของป่าชายเลน หากนำไปใช้เป็นพื้นที่ปลูกสร้างอาคาร จะต้องมีการถม ซึ่งคุณค่าในระยะยาวจะลดลงไปมากกว่าการปล่อยไว้ให้เป็นฉนวนกันน้ำเค็ม และเป็นแหล่งเพาะพันธุ์ตัวอ่อนของสัตว์ทะเล จึงสามารถใช้มูลค่าและคุณค่าที่แท้จริงนี้ช่วยตัดสินใจ เป็นต้น
          การพัฒนาขององค์ความรู้ ตัวอย่างเช่น ที่ดินเกิดภาวะราคาต่ำไม่เป็นที่ต้องการ เนื่องจากเพาะปลูกได้ผลผลิตต่ำ ต้องวิจัยและแก้ปัญหาจนที่ดินเป็นที่ต้องการมากขึ้น ราคาก็จะสูงขึ้น วิธีที่ใช้แก้ปัญหาของที่ดินนี้ย่อมผ่านการศึกษาวิจัย จึงทำให้เกิดการแตกกอต่อยอดของความรู้ และการวิจัย ซึ่งเป็นต้นทุนอันสำคัญที่สุดของประเทศชาติ
          ดังนั้นคำถามที่ว่า "ทำไมจึงต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเอง" จึงตอบได้ว่า เพราะมีประโยชน์อย่างมากมายดังที่ได้กล่าวมาแล้ว ประโยชน์เหล่านี้อาจเป็นเพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น ตราบใดที่มนุษย์ยังต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่ใช้สอย วิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อให้รู้มูลค่าที่แท้จริงยังต้องมีความสำคัญที่จะเป็นตัวหลักในการตัดสินใจและบ่งชี้ค่าของทรัพย์สิน ดังนั้นเราจึงควรหาความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์และให้ความสำคัญแก่วิชาชีพด้านนี้ให้มากขึ้น และสนับสนุนให้เผยแพร่ให้กว้างขวางขึ้น เพื่อประโยชน์ นานานับประการ ดังกล่าว

Area Trebs FIABCI
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel:66 2295 3171 Fax: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org สถานที่ตั้ง: แผนที่