Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
"ทำไมจึงต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเอง"
นางสาวณภัทร บุญประสาท คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
(ระดับอุดมศึกษา) รางวัลชนะเลิศ
                         
          ใครทราบบ้างว่าบ้านและที่ดินที่เราอยู่กันมาตั้งแต่สมัยปู่ย่าตาทวดจวบจนทุกวันนี้มีมูลค่าเท่าไร น้อยคนนักที่จะตอบคำถามนี้ได้อย่างถูกต้อง คนส่วนใหญ่มักจะเข้าใจกันว่ามูลค่าก็คือราคาของทรัพย์สินนั่นเอง แต่แท้จริงแล้วมูลค่ากับราคานั้นแตกต่างกันอยู่หลายประการ ราคาเป็นจำนวนเงินเป็นตัวเลขจริงที่ใช้เสนอหรือจ่ายสำหรับสินค้าและบริการ มีอยู่หลายหลากต่างกันไปแล้วแต่จะถึงใจกำหนด ส่วนมูลค่าอาศัยการวิเคราะห์ตลาดอย่างมีหลักการกำหนดออกมาและมีเพียงมูลค่าเดียว* ซึ่งตัวมูลค่านี้จะนำไปใช้ในกิจการที่สำคัญเกี่ยวกับบ้านและที่ดินมากมาย
          คนไทยละเลยไม่ใส่ใจมองข้ามความสำคัญของการประเมินมูลค่าบ้านและที่ดินมานาน ทั้งที่สิ่งเหล่านี้ได้อำนวยประโยชน์เป็นฐานข้อมูลสนับสนุนการใช้วิจารณญาณก่อนการตัดสินใจทางสังคมและเศรษฐกิจ นานัปการ กิจการที่การประเมินค่าทรัพย์สินได้เข้ามามีบทบาทสำคัญอย่างมากและเรารู้จักกันทั่วไปใช้อย่างแพร่หลายก็ได้แก่
          การซื้อขายบ้านและที่ดิน กล่าวกันว่า "ข้อมูลคืออำนาจ" ไม่ว่าเราจะอยู่ในฐานะผู้ซื้อหรือผู้ขายการทราบมูลค่าแท้จริงก็เป็นอำนาจของเราทั้งสิ้น เพราะมูลค่าคือราคากลางในตลาดการค้าหรือราคาประเมิน ซึ่งเป็นข้อมูลบ่งชี้ว่าราคาที่เรากำหนดขึ้นสูงหรือต่ำกว่าราคามาตรฐานสำหรับคนขายก็อยากได้ราคาสูงกว่าราคากลางมีกำไรมากๆ ส่วนคนซื้อก็ต้องการซื้อในราคาถูกๆ ต่ำกว่าราคากลาง ตัวอย่างเช่น ที่ดินแปลงหนึ่ง มีมูลค่าแท้จริง 1 แสนบาท ผู้ขายต้องการขายให้ได้มากกว่า 1 แสนบาท ในขณะที่ผู้ซื้อก็ต้องการซื้อในราคาที่ต่ำกว่า 1 แสนบาท คนที่รู้มูลค่าแท้จริงของที่ดินก็จะประเมินได้ว่าซื้อในราคาใดจะถูกหรือแพง
          บ้านและที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงมูลค่าตลอดเวลา จึงอาจมีมูลค่าสูงหรือต่ำกว่าที่เราได้รับมาในตอนแรก ฉะนั้นแม้จะได้รับการเสนอราคาที่เราคิดว่าสูงมากจนน่าจะขายได้ แต่ในทางความเป็นจริงอาจเป็นราคาที่ต่ำมากก็ได้ ในทางกลับกันมีผู้เสนอราคาขายถูกมากจูงใจให้เราซื้อแต่ถ้าเทียบราคากลางที่บ้านหลังนี้ควรจะขายได้ก็พบว่าสูงมาก ดังนั้นหากเราไม่ทราบมูลค่าที่แท้จริงในขณะนั้นๆ ก็อาจถูกหลอกลวงเอาเปรียบได้ง่าย ผู้ที่ทราบมูลค่าแท้จริงจะสามารถปรับใช้ข้อมูลให้เป็นประโยชน์ต่อตนเองมากที่สุด มีพลังควบคุมการซื้อขาย และถ้าทั้งสองฝ่ายทราบมูลค่าหรือราคาประเมินแท้จริงการซื้อขายก็จะเป็นธรรม ผู้ขายจะไม่ถูกเอาเปรียบจากการขายบ้านและที่ดินได้ต่ำกว่ามูลค่าแท้จริง ในขณะที่ผู้ซื้อเองก็ไม่ต้องจ่ายเงินเกินกว่าที่ควร
          รองจากการค้าขายที่ใช้กันมากก็คือ การเช่า การเช่าก็คล้ายกับการค้าขาย ใช้ราคาประเมินเป็นเครื่องวัดว่าจะเลือกเช่าหรือให้เช่าอย่างไรจึงจะเหมาะสมที่สุด ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าแพงเกินไปหรือผู้ให้เช่าไม่กำหนดราคาต่ำไปอันจะทำให้ขาดรายได้ ปัจจุบันมีธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องเลิกกิจการไปเพราะกำหนดราคาไม่พอดี อาทิ บ้านเช่าแถบชานเมือง ที่กำหนดราคาค่าเช่าเท่ากับใจกลางเมืองเศรษฐกิจ แม้วัสดุและแบบแปลนจะคล้ายคลึงกัน แต่ด้วยสถานที่ตั้งก็ทำให้ต่างมูลค่า เมื่อกำหนดราคาค่าเช่าสูงกว่ามูลค่ามากเช่นนี้ก็ไม่มีใครเช่ากลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ทิ้งร้างรอวันเสื่อมค่าตามกาลเวลา ถ้าหากเราใช้ความรู้ด้านมูลค่ากำหนดราคาค่าเช่าให้เหมาะสมก็จะส่งให้ธุรกิจดำรงอยู่ต่อไป ช่วยชาติไทยให้มีเศรษฐกิจที่มั่นคง
          อีกสิ่งหนึ่งที่ใช้มากในชีวิตประจำวันก็คือ การนำบ้านและที่ดินไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้หรือที่เรียกกันว่า จำนอง การจำนองต้องมีการประเมินค่าทรัพย์สินว่าสอดรับกับการประกันหนี้จำนวนนั้นๆ หรือไม่ หากตีราคาสูงไปเจ้าหนี้ก็จะเสียหายเมื่อนำออกขายชำระหนี้ได้ไม่เต็มจำนวน แต่ถ้าต่ำไปก็ไม่เป็นธรรมกับลูกหนี้เพราะต้องเอาทรัพย์สินราคาสูงไปประกันหนี้เพียงน้อยนิด ขาดโอกาสที่จะนำไปใช้สอยให้เกิดประโยชน์เต็มตามมูลค่าและไม่สามารถนำไปเป็นหลักประกันหนี้รายอื่นที่สูงกว่าได้ การทราบมูลค่าจึงเป็นประโยชน์ให้เราสามารถชั่งในพิจารณาผลดีผลเสียความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจจำนองหรือรับจำนองบ้านและที่ดิน
          ในส่วนที่เกี่ยวกับรัฐการประเมินค่าทรัพย์สินมีความสำคัญมากในกรณีเวนคืนที่ดิน รัฐจะให้กรมที่ดินกำหนดมูลค่าและราคาทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืน ซึ่งแค่ไหน เพียงไร จึงจะเสียหายน้อยที่สุด เป็นเรื่องที่เราต้องตรวจสอบความถูกต้องของการจ่ายเงินทดแทน การทราบมูลค่าแท้จริงจะช่วยให้เราปกป้องผลประโยชน์ในส่วนนี้ได้ อาทิ รัฐจ่ายค่าทดแทนต่ำกว่าราคาประเมิน เราก็สามารถโต้แย้งเรียกร้องรักษาสิทธิได้ทันทีก่อนที่จะเกิดความเสียหาย
          มูลค่าทรัพย์สินเป็นวัตถุดิบในการใช้ดุลยพินิจตลอดชีวิต กระทั่งตามมูลค่าของบ้านและที่ดินยังมีความสำคัญในแง่ของการจัดสรรปันมรดกแก่ลูกหลานให้เป็นธรรม เรามักจะคิดกันว่าถ้ามีของสองสิ่ง มีคนสองคน แบ่งกันคนละชิ้นก็เป็นธรรมที่สุด แต่ในทางความเป็นจริงแล้วคนหนึ่งอาจจะได้มากกว่าหรือน้อยกว่าอีกคนหนึ่งก็ได้ ยกตัวอย่างเช่น นาย ก มีสินทรัพย์มรดกเป็นที่ดิน 2 แปลง และ บ้าน 2 หลัง ที่ดินแปลงแรกอยู่ในย่านธุรกิจ มีมูลค่าเท่ากับที่ดินอีกแปลงหนึ่ง และบ้าน 2 หลังซึ่งอยู่นอกเมืองรวมกัน การจะแบ่งที่ดินคนละแปลงและบ้านคนละหลังให้กับลูกสองคนก็จะเกิดการได้เปรียบเสียเปรียบกัน นาย ก ควรจะให้ที่ดินแปลงแรกแก่ลูกคนหนึ่งไปและให้ที่ดินอีกแปลงกับบ้านอีก 2 หลังแก่ลูกอีกคน การรู้เท่าทันมูลค่าทรัพย์สินทำให้สามารถแบ่งมรดกได้เสมอภาคเป็นธรรม ป้องกันปัญหาการขัดแย้งกันในภายหลังได้เป็นอย่างดี
          นอกจากกิจการเหล่านี้มูลค่าทรัพย์สินยังมีความสำคัญในส่วนที่เกี่ยวกับกฎหมายด้วย เพราะการซื้อขาย การเช่า และการรับมรดก ถูกควบคุมให้มีการเสียภาษีอากร ซึ่งภาษีนี้คำนวณจากมูลค่าของทรัพย์สินนั่นเอง ถ้าประเมินได้ไม่ถูกต้องเที่ยงตรงอาจทำให้เกิดปัญหาเสียภาษีมากน้อยเกินไปให้ยุ่งยาก ถ้ามากไปคงไม่มีปัญหาอะไรนอกเสียจากขาดประโยชน์ใช้งานในส่วนที่เสียเกินไป แต่ถ้าน้อยไปและต้องถูกเรียกเพิ่มในภายหลัง หากไม่ได้สำรองเงินไว้ก็เดือดร้อนได้เช่นกัน เช่นต้องกู้ยืมเงินเสียดอกเบี้ยโดยใช่เหตุ เป็นต้น
          เมื่อการประเมินค่าทรัพย์สินมีคุณค่าความสำคัญใช้กันตลอดชีวิตเช่นนี้ แต่เรากลับพบว่าการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยมิได้เป็นที่รู้จักแพร่หลายตื่นตัวกันสักเท่าไร ทั้งที่วิชาการและวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินเกิดขึ้นมาในประเทศไทยได้ระยะหนึ่ง คือประมาณ 20 ปีมาแล้ว ปัจจุบันมีหน่วยงานที่รับผิดชอบเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน มหาวิทยาลัยที่เปิดสอนเกี่ยวกับสาขาวิชานี้และผู้มีความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินน้อยมากเมื่อเทียบกับปริมาณความต้องการใช้การประเมินค่าทรัพย์สินเป็นฐานข้อมูล ทั้งนี้ยังไม่นับรวมถึงว่าคนไทยส่วนใหญ่ก็ยังไม่มีความรู้ในเรื่องการประเมินทรัพย์สินนี้ดีพอที่จะช่วยเหลือปกป้องตนเองและตัดสินใจโดยใช้ราคากลางเป็นดุลยพินิจได้ ในขณะที่ในต่างประเทศที่มีการจัดการพัฒนาอย่างเป็นระบบมีวิชาการที่ต่อเนื่อง ส่งผลให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในด้านต่างๆ ของเขามีความก้าวหน้าอย่างมาก
          ณ วันนี้เราคงต้องใส่ใจการประเมินค่าทรัพย์สินไทยกันจริงจังเสียที ร่วมกันจัดการศึกษาอบรมส่งเสริมเผยแพร่ความรู้ให้แพร่หลาย ตรวจสอบรักษามาตรฐานและจรรยาบรรณนักประเมินค่า ช่วยกันพัฒนาอาชีพนี้ให้เป็นที่ยอมรับในสังคม ก่อรากฐานเศรษฐกิจไทยให้วิวัฒน์สู่สากล ไม่ต้องรอใครมาริเริ่ม เริ่มจากตัวเราเองก่อน เปิดโลกทัศน์การเรียนรู้ ศึกษามูลค่าบ้านและที่ดิน รู้จักคิด รู้จักใช้ ควบคุมอำนาจการตัดสินใจให้อยู่ในมือเรา

ข้อมูลอ้างอิง
โกเมนทร์ สืบวิเศษ, วิชาภาษีว่าด้วยภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา, พิมพ์ครั้งที่ 4 กรุงเทพฯ: บริษัทปิ่นเกล้าการพิมพ์จำกัด, 2544.
“พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530”, www.dol.go.th, 2546.
ข้อมูลเกี่ยวกับภาษีอากร, www.misthai.com, 2546
ข้อมูลเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินไทย, www.thaiappraisal.org, 2546.
Area Trebs FIABCI
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel:66 2295 3171 Fax: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org สถานที่ตั้ง: แผนที่