|
|
|
|
|
|
|
|
|
"ทำไมจึงต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเอง" |
นายจารึก เมี้ยนละม้าย
(ระดับประชาชนทั่วไป) รางวัลชมเชย
|
บ้านและที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์คู่ชีพของมนุษย์เรา เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ แต่ต่างจากปัจจัยสี่ข้ออื่นๆ เป็นนัยสำคัญชัดเจนคือ มีราคาสูงมากจนคนส่วนมากต้องใช้เวลาทำงานหาเงินเกือบทั้งชีวิตสำหรับซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้เพียงหลังเดียว คงจะเคยได้ยินประโยคสูตรสำเร็จที่พูดกันบ่อยๆ ว่า "เมื่อมีงานทำแล้วจะได้มีบ้านมีรถ" แสดงว่าการจะมีบ้านสักหลังหนึ่งนั้นเป็นภาระอันหนักหนายิ่งนัก "คำถามที่ว่าทำไมจึงต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเอง" จึงเป็นคำถามที่แทบจะไม่ต้องตอบ เพราะทุกคนที่อยากจะมีบ้านย่อมมีคำตอบอยู่ในใจแล้ว อีกทั้งคงมีข้อสรุปที่ตรงกันว่าความรู้เรื่องอะไรก็ตามย่อมยังประโยชน์ได้เสมอ การที่เรารู้มูลค่าของบ้านและที่ดินก็เช่นกัน คือมีคุณประโยชน์ทั้งโดยตรงและโดยอ้อม ทั้งต่อตนเองและต่อส่วนรวม ดังต่อไปนี้
1. สามารถตัดสินใจซื้อบ้านหรือสร้างบ้านได้ตรงกับความต้องการมากที่สุด เนื่องจากการจะรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินได้นั้น เป็นผลมาจากการเก็บรวบรวมข้อมูลโดยละเอียดของบ้านและที่ดินหลายหลังหลายทำเล เพื่อนำมาเปรียบเทียบราคาวัสดุ ประโยชน์ใช้สอย ทำเล ข้อดีข้อด้อยอื่นๆ รวมถึงการคาดการณ์มูลค่าในอนาคตด้วย ดังนั้น ผู้ที่สามารถประเมินมูลค่าของบ้านและที่ดินที่จะซื้อหรือสร้างได้ ย่อมเป็นต่อในเรื่องการตัดสินใจโอกาสผิดพลาด หากจะมีก็น้อยมาก้
2. ป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบ เนื่องจากการประเมินมูลค่ามีความสัมพันธ์โดยตรงกับการประเมินคุณค่า กล่าวคือ บ้านที่มีคุณค่ามากก็จะมีมูลค่ามากตามไปด้วย บ้านที่มีคุณค่าจะมีประโยชน์ใช้สอย และข้อดีอื่นๆ เต็มตามราคาที่ต้องจ่ายให้เจ้าของโครงการ หลังจากซื้อแล้วจะต้องไม่ถูกรอนสิทธิ์แห่งความเป็นเจ้าของ สิทธิ์ในการใช้สาธารณูปโภค และสิทธิ์ในการใช้ทางเข้าออก ดังนั้นความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการย่อมถูกนำมาประเมินด้วย จะต้องมีการทำการบ้านเป็นอย่างดีทั้งด้านกฎหมายและฐานะทางการเงิน กว่าจะรู้มูลค่าของบ้านต้องศึกษารอบด้าน ขนาดนี้โอกาสที่จะเป็นเหยื่อของผู้เห็นแก่ได้แทบจะไม่มีเลย
3. สามารถประมาณราคาซื้อขายได้อย่างถูกต้องเหมาะสม ด้วยการตีมูลค่าของบ้านเป็นราคาต้นทุน เมื่อจะซื้อก็จะประมาณได้ว่า ควรให้กำไรผู้ขายเท่าไร จึงจะเป็นราคาที่ยอมรับได้ทั้งสองฝ่าย หากผู้ขายบวกกำไรมากเกินควร ก็จะรู้ว่าควรจะต่อรองลงมาเท่าไร ส่วนในกรณีที่เป็นผู้จะขายเองก็จะทราบว่าจะกำหนดราคาขั้นต่ำเท่าไร และกำหนดราคาเผื่อต่อรองไว้เท่าไร ราคาที่เหมาะสมจะเป็นราคาที่สะดุดตาสะดุดใจผู้ที่จะซื้อทำให้ขายได้ง่ายขึ้น
4. สามารถประเมินวงเงินในกรณีที่จะใช้บ้านและที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันการกู้เงินได้อย่างเหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นผู้กู้หรือผู้ให้กู้ก็ตาม ซึ่งถือเป็นเรื่องสำคัญมีผลกระทบถึงเศรษฐกิจระดับชาติทีเดียว เพราะหากประเมินวงเงินค้ำประกันเงินกู้ผิดพลาดไม่ว่าจะเกิดจากความประมาทเลินเล่อหรือโดยเจตนาทุจริตก็ตาม ย่อมก่อให้เกิดความเสียหายดังเช่นในอดีตที่มีหนี้สูญในสถาบันการเงินเป็นจำนวนมาก
5. สามารถประเมินได้ว่าในขณะนี้เรามีทรัพย์ส่วนตัวคิดเป็นตัวเงินได้เท่าไร ทรัพย์สินที่เป็นหลักทรัพย์ที่สามารถใช้เป็นหลักประกันได้มักจะเป็นบ้านและที่ดิน การที่ประเมินมูลค่าของบ้านและที่ดินได้จึงเท่ากับเป็นการประมาณศักยภาพของตนเองได้ว่า มีความสามารถได้ทำกิจการหรือประกอบอาชีพได้ในระดับเงินทุนเท่าใด จะช่วยให้การวางแผนกำหนดวิถีชีวิตได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
6. ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยการประเมินมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินในโครงการ เพื่อคาดการณ์มูลค่าที่จะเพิ่มขึ้นภายหลังการก่อสร้าง นำไปสู่การกำหนดจุดเน้นและขนาดของโครงการที่เหมาะสมกับมูลค่าของที่ดิน ทำให้สามารถกำหนดวงเงินต้นทุนที่จะใช้ทำโครงการได้อีกด้วย
7. เนื่องจากการประเมินมูลค่าต้องมีการประเมินเป็นระยะๆ ไป เมื่อเวลาผ่านไปสถานการณ์เปลี่ยนไปมูลค่าอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ได้ ผู้ที่ทราบมูลค่าที่แท้จริงของบ้านตนเองย่อมมีการติดตามความเคลื่อนไหวทางด้านผังเมือง การขยายระบบสาธารณูปโภค การลงทุนในท้องที่ใกล้เคียง และสภาพแวดล้อมโดยทั่วไป ดังนั้นผู้ที่คาดการณ์มูลค่าในอนาคตได้ย่อมสามารถป้องกันการขาดทุนจากการถือครองที่ดินที่มีโอกาสเสื่อมค่าเอาไว้ได้
8. ทำให้เป็นผู้รอบรู้เกี่ยวกับท้องถิ่นของตนเองเป็นอย่างดี รู้ว่าทำเลใดกำลังเจริญเติบโต ทำเลใดหยุดชะงัก ทำเลใดควรประกอบกิจการประเภทใด ทำเลใดไม่ควรอยู่อาศัย เป็นต้น
9. ผู้รู้หลักการประเมินมูลค่าของบ้านและที่ดินจะเป็นผู้บริโภคที่ดี ถ้ามีผู้ที่สามารถประเมินมูลค่าของบ้านและที่ดินได้อย่างแพร่หลายจะทำให้ระบบการคุ้มครองผู้บริโภคมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น การร้องทุกข์เมื่อถูกเอารัดเอาเปรียบจะเป็นไปอย่างมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน เพราะยึดถือมูลค่าที่แท้จริงเป็นหลักอ้างอิง
10. จะทำให้ระบบการประเมินราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ได้รับการพัฒนาให้ดีขึ้น สามารถกำหนดราคากลางให้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงได้มากที่สุด ในอนาคตอาจมีการตั้งหน่วยงานประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งภาครัฐ และเอกชนอย่างแพร่หลาย เมื่อถึงเวลานั้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะมีการกำหนดราคาที่เป็นธรรมและอาจมีการแสดงราคาต้นทุนโดยเปิดเผยก็เป็นได้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีความโปร่งใส สามารถคัดกรองผู้ที่ทุจริตเห็นแก่ได้ออกไปจากวงการให้หมดไป
คนไทยเรายังมีความรู้ความเข้าใจเรื่องการประเมินมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินกันน้อยมาก ส่วนใหญ่แล้วจะมีความรู้เพียงราคาหรือมูลค่าตลาดเท่านั้น ซึ่งเป็นจุดอ่อนของวงการอสังหาริมทรัพย์ทำให้หลงตามกระแสของตลาดหรือการปั่นราคาได้โดยง่าย บางคนตกเป็นเหยื่อโดยซื้อที่ดินที่มีราคาแพงกว่ามูลค่าที่แท้จริงหลายเท่าตัวเพราะเชื่อถือมูลค่าของตลาด ถ้าบุคคลเหล่านั้นสามารถประเมินมูลค่าได้ด้วยตนเอง หรือมีหน่วยงานกลางหรือหน่วยงานอิสระช่วยประเมินให้ การปั่นราคาเพื่อสร้างกระแสให้เกิดการแย่งซื้อแย่งขายก็จะลดน้อยลง จะช่วยสร้างความมั่นคงด้านเศรษฐกิจของชาติได้อีกทางหนึ่ง ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจระดับมหภาคขยายตัวได้ยั่งยืนและยาวไกล
มูลค่าที่แท้จริงสิ่งสำคัญ |
คุณค่านั้นต้องมีหลักประจักษ์แจ้ง |
ตีราคาเท่าไรให้แสดง |
ยึดกฎแห่งดัชนีชี้ราคา |
อย่าไปเฟ้อชอบเห่อตามกระแส |
ตรองให้แน่ประโยชน์ใช้ใช่มุสา |
มีค่าต่ำราคาเฝือเบื่อระอา |
รู้มูลค่าแท้ได้ไม่ถูกโกง |
|
|
|
|
|
|
|