ข้อแนะนำการซื้อบ้าน จากงานสัมมนาซื้อบ้านอย่างรอบรู้ครั้งที่ 6 วันที่ 2-3 กุมภาพันธ์ 2545
วิธีการใช้นายหน้าอย่างหยั่งรู้และเท่าทัน

นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล
กรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ จำกัด

สาระ – การตรวจสอบข้อเท็จจริงต่าง ๆ กับนายหน้า

คำนิยาม
นายหน้า หมายถึงคนกลางในการติดต่อประสานงานระหว่างบุคคล 2 ฝ่าย เพื่อให้เจรจาตกลงทำสัญญากัน
      เนื่องจากธุรกิจนายหน้า หรือโบรกเกอร์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ยังไม่มีกฎหมายที่จะควบคุม รองรับอาชีพนี้โดยตรง ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายต้องใช้ความระมัดระวัง ในการใช้นายหน้าเป็นพิเศษ และในตลาดมือสอง หรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มือสอง ปัจจุบันถึงแม้จะมีการจัดตั้งสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาคอยดูแลอยู่ และข่าวคราวการร้องเรียนจากผู้ซื้อบ้านมือสองจะไม่ค่อยมีมากนัก แต่ก็ต้องยอมรับว่าธุรกิจนายหน้านี้มีเสน่ห์คือผลประโยชน์เป็นเม็ดเงินที่จะชักนำให้ผู้ประกอบวิชาชีพนี้ลืมจรรยาบรรณในอาชีพได้ง่าย ๆ เสมอ ทำให้โบรกเกอร์หรือนายหน้าที่ประกอบวิชาชีพอย่างตรงไปตรงมาต้องได้รับผลกระทบไปด้วย และในปัจจุบันคาดว่ามีผู้ประกอบการเป็นตัวแทนนายหน้ามนรูปแบบของบริษัทอยู่เป็นจำนวนมากกว่าร้อยราย และยังมีนายหน้าอิสระ หรือในนามบุคคลอีกนับพันราย แต่ที่ติดต่อเป็นสมาชิกของสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้น มีจำนวนไม่ถึงครึ่ง ทำให้ยากแก่การควบคุมดูแล จึงเป็นช่องทางหากินของมิจฉาชีพที่แฝงตัวมากับธุรกิจนี้ ให้สบโอกาสได้ง่าย ๆ สำหรับวิธีกลโกงของนายหน้าก็มีมากมาย ที่สังเกตได้ง่ายในเบื้องต้นก็คือ นายหน้าเหล่านี้ มักจะมุ่งเรียกร้องเงินอยู่ตลอดด้วยเหตุผลสารพัด เพื่อเป็นค่าดำเนินการต่าง ๆ มากกว่าที่จะดำเนินการหาผู้ซื้อจริง ดังนั้นทั้งทางผู้ซื้อและผู้ขายต้องตรวจสอบและระมัดระวังให้ดี โดยเฉพาะกับนายหน้าอิสระ ที่ไม่มีหลักแหล่งที่แน่นอนตรวจสอบที่มาได้ยาก ส่วนนายหน้าที่อยู่ในรูปของบริษัทนั้น เราสามารถตรวจสอบขั้นพื้นฐานได้ดังนี้

1. มีการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท จริงหรือไม่ โดยตรวจสอบจากกระทรวงพาณิชย์ หรือกรมทะเบียนการค้า
2. มีการสมัครเป็นสมาชิกของสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หรือไม่
3. มีสถานที่ในการจัดตั้งบริษัท เป็นหลักแหล่งแน่นอนหรือไม่
4. ระยะเวลาในการประกอบการในธุรกิจนี้นานเท่าไร
5. ชื่อเสียงของบริษัทในตลาดธุรกิจนี้เป็นอย่างไร โดยสามารถดูได้จากสื่อโฆษณาต่าง ๆ ที่ผ่านมา

     เมื่อสามารถตรวจสอบในเบื้องต้นได้แล้วว่าเป็นบริษัทที่มีการจดทะเบียนและดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้อง ทางผู้ซื้อและผู้ต้องการขายทรัพย์สินควรจะเลือกและเปรียบเทียบข้อดี ข้อเสียของบริษัท หรือตัวแทนนายหน้าแต่ละรายว่ามีการให้บริการแตกต่างกันอย่างไร ก่อนตัดสินใจเลือกใช้บริการ เช่น ประวัติการขาย กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท หรือตัวแทนนายหน้า ผลงานการขายของบริษัทที่ผ่านมาว่าเป็นอย่างไรบ้าง รวมถึงรายการจ่ายเงินค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหลายเพื่อให้แน่ใจว่า จะไม่มีการเรียกร้องค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอีกจากที่ได้ตกลงกันไว้ ส่วนสัญญาฝากขายนั้นต้องอ่านและวิเคราะห์โดยละเอียด และทำความเข้าใจให้ตรงกัน เพื่อกันความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้ในภายหลัง รวมถึงการจ่ายค่าคอมมิชชั่นหลังจากการปิดการขายด้วย โดยพื้นฐานทั่วไป ทั้งทางผู้ซื้อและผู้ขายล้วนต้องการติดต่อกันเองโดยตรง ไม่ต้องการผ่านตัวแทนหรือ นายหน้าใด เพื่อเป็นการลดค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียเป็นค่าบริการ และค่าคอมมิชชั่น แต่ในความเป็นจริงแล้ว วิธีการที่ผู้ซื้อและผู้ขายติดต่อกันโดยตรงนั้นจะเกดผลสำเร็จน้อยมาก เพราะโอกาสในการขายมีน้อย การประชาสัมพันธ์เพื่อกระจายข้อมูลทรัพย์สินอยู่ในวงจำกัด ต่างกับการมอบการมอบหมายให้ตัวแทน หรือนายหน้าดำเนินการขายแทน แม้ว่าปัจจุบันจะมีสื่อสิ่งพิมพ์และเว็บไซด์จำนวนมากที่จะสามารถลงโฆษณาได้ แต่ทางผู้ขายต้องเสียเวลากับการรับโทรศัพท์ของผู้สนใจที่ติดต่อเข้ามาสอบถามข้อมูลทรัพย์สิน และการพาผู้สนใจเข้าชมทรัพย์สินที่ต้องการขายจนอาจทำให้มีเวลาในการดำเนินกิจกรรมประจำวันตามปกติลดน้อยลง และผู้ที่สนใจทรัพย์สินนั้นอาจมีพวกมิจฉาชีพแอบแฝงมา เพื่อประสงค์ต่อทรัพย์อื่น ๆ และอาจะเสี่ยงต่อทั้งชีวิตและทรัพย์สินอีกด้วย

ข้อเปรียบเทียบระหว่างการขายเองและการขายผ่านนายหน้า

ลำดับ

การขายเอง

การฝากขายกับตัวแทนนายหน้า

1

ไม่รู้วิธีการและไม่มีความชำนาญในการทำตลาด

มีความชำนาญในการทำการตลาด

2

ไม่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย หรือฐานข้อมูลของลูกค้า

มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอยู่ในฐานข้อมูลแล้วและสามารถติดต่อประสานงานกันระหว่างตัวแทนนายหน้าอื่นเพื่อการซื้อขายทรัพย์สินให้ได้เร็วและราคาดี

3

เสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการพาลูกค้าชมทรัพย์สิน และเวลาที่ต้องคอยติดตามลูกค้า

มีเจ้าหน้าที่ที่มีความชำนาญรับผิดชอบโดยตรง ในการพาลูกค้าชมทรัพย์สิน และติดตามลูกค้า

4

เสียค่าใช้จ่ายสูงในการติดต่อสื่อโฆษณา เพราะเปรียบเสมือนการซื้อปลีก

เสียค่าใช้จ่ายเหมารวมแบบเบ็ดเสร็จในตอนฝากขายเพียงครั้งเดียว และลงโฆษณากระจายในสื่อที่มีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้ในราคาถูก

5

อาจมีมิจฉาชีพแอบแฝงมาเพื่อหวังประโยชน์จากทรัพย์เนื่องจากติดต่อโดยตรงกับผู้ขาย

มีเจ้าหน้าที่ ทีมงานที่มีประสบการณ์ในการติดต่อกับลูกค้า และมิได้เป็นเจ้าของทรัพย์โดยตรงซึ่งไม่ใช่เป้าหมายของมิจฉาชีพ

6

การประชาสัมพันธ์เพื่อขายทรัพย์สินอยู่ในวงจำกัด

การประชาสัมพันธ์เพื่อขายทรัพย์สินอยู่ในวงกว้าง

7

ไม่ทราบขั้นตอนและเอกสารเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ และภาษีอากรต่าง ๆ

มีความรอบรู้เกี่ยวกับขั้นตอนต่าง ๆ ในการติดต่อหน่วยงานราชการและอื่น ๆ สามารถให้คำปรึกษาและแก้ปัญหาแทนผู้ฝากขายได้

8

ขาดประสบการณ์ในการประเมินราคาทรัพย์สินตามราคาของท้องตลาด

มีประสบการณ์ในการประเมินราคา และมีข้อมูลราคาทรัพย์สินตามพื้นที่ต่าง ๆ


     สำหรับการฝากขายฝ่านทางตัวแทนหรือนายหน้านั้นค่าใช้จ่ายชั้นต้นมักจะอยู่ในอัตราประมาณ 2,000 – 3,000 บาท แตกต่างกันตามแต่ละตัวแทน ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ทางบริษัทตัวแทนจะนำไปใช้ในการลงโฆษณาตามสื่อสิ่งพิมพ์ต่าง ๆ รวมถึงในเว็บไซด์(เฉพาะบางบริษัท) และดำเนินการติดป้ายประกาศขายให้กับลูกค้า ค่าใช้จ่ายในการพาผู้สนใจเข้าชมทรัพย์สิน และอื่น ๆ ส่วนค่าคอมมิชชั่นหลังจากการปิดการขายแล้ว โดยทั่วไปมักจะอยู่ในอัตรา 3-5 % ของราคาทรัพย์สิน      เมื่อสามารถตกลงเลือกซื้อหรือฝากขายบ้านมือสองได้แล้วขอฝากข้อควรรู้ในการเลือกบ้านมือสองไว้ดังนี้

1. ตรวจสอบเอกสาร หลักฐานของทรัพย์สินนั้นอย่างละเอียด ควรขอดูจากฉบับจริง (ถ้ามี) เช่น โฉนดนั้นมีพื้นที่ตรงตามที่ประกาศขายหรือไม่ ติดภาระจำนองอยู่หรือไม่ หากติดภาระจำนองจะสามารถไถ่ถอนได้เลยหรือไม่
2. ตรวจสอบว่าผู้ประกาศขายนั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์หรือเป็นตัวแทนที่ได้รับแต่งตั้งจากเจ้าของทรัพย์สินหรือไม่
3. ตรวจสอบแนวเวนคืนอย่างละเอียด ว่าทรัพย์สินที่ต้องการซื้อนั้นอยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่
4. ตรวจสอบค่าใช้จ่ายรวมทั้งหมดว่าเท่าไหร่ ต้องมีเพิ่มเติมอีกหรือไม่ และฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และค่าภาษีอากรต่าง ๆ
5. ตรวจสอบภูมิหลังของทรัพย์สินที่ต้องการซื้อ และสภาพแวดล้อมโดยรวม
6. ตัวทรัพย์สินนั้นมีการต่อเติมหรือไม่ แข็งแรงมั่นคงเพียงใด และต่อเติมถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่
7. ตรวจสอบตัวบ้านว่าต้องปรับปรุงซ่อมแซมในส่วนใดบ้าง ต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่

 

     ในกรณีที่ผู้ฝากขาย หรือผู้ซื้อมีปัญหาที่ได้รับ ไม่ว่าจะเป็นจากการบริการของตัวแทน หรือนายหน้าสามารถติดต่อร้องเรียนได้ที่ สมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หมายเลขโทรศัพท์ 0-2285-4494 ต่อ 701 หรือติดต่อผ่านบริษัท เรียลตี้เวิลด์ จำกัด หมายเลขโทรศัพท์ 0-2817-3030 แฟกซ์ 0-2817-3038 Email Address visit@realtyworld.co.th