การที่ชาวบ้านสามารถขายสิทธิ์การอยู่อาศัยในแฟลตได้ แสดงว่าแฟลตมีตลาดที่แน่นอน ดังนั้นหากมีการศึกษาให้ชัดเจน รัฐบาลในสมัยนั้นน่าจะสร้างแฟลตขายให้ข้าราชการหรือผู้มีรายได้ระดับปานกลางที่มีความสามารถในการซื้อก่อน รัฐบาลก็ไม่จำเป็นต้องอุดหนุนการสร้างแฟลตแก่ผู้มีรายได้น้อยเช่นที่ผ่านมา แฟลตก็จะเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีฐานะพอสมควร ภาพพจน์ก็จะดี การอยู่อาศัยแบบแฟลตก็อาจเป็นค่านิยมที่ดี และเมื่อโอกาสอำนวย จึงสร้างที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยอยู่ในภายหลัง ก็จะได้รับการต้อนรับ ที่สำคัญเขตเมืองก็คงไม่ขยายตัวในแนวราบเช่นทุกวันนี้ พื้นที่ชั้นดีทางการเกษตรรอบกรุงเทพมหานครก็คงไม่ถูกแปรสภาพเป็นเมืองเช่นทุกวันนี้

                          4. บ้านเอื้ออาทร-บ้านมั่นคง เป็นนโยบายที่ควรทบทวน

                          เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2546 กระผมเคยทำหนังสือคัดค้านการสร้างบ้านเอื้ออาทร-บ้านมั่นคงถึง พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร ฯพณฯ นายกรัฐมนตรีในสมัยนั้น <6> ซึ่งกาลเวลาก็ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความไม่เหมาะสมของโครงการดังกล่าว กระผมขออนุญาตคัดลอกหนังสือไว้บางส่วน ดังนี้:

                          “ฯพณฯ มีดำริเรื่องนี้จากการไปดูงาน ณ กรุงมอสโกเมื่อ 3 เดือนก่อน และพบว่าเขาสร้างที่อยู่ให้ประชาชน 4 ล้านตารางเมตรนั้น กระผมขอกราบเรียนข้อเท็จจริงเพื่อ ฯพณฯ ทราบว่า ที่นั่นภาคเอกชนอ่อนแอจนรัฐบาลต้องแบกรับภาระไว้เอง แต่ที่ประเทศไทยของเรา ตลอดเวลาที่ผ่านมารัฐบาลแทบไม่ต้องสร้างบ้านคนจนเลย กระผมได้ค้นพบว่า เฉพาะในช่วงปี 2533-2541 ภาคเอกชนไทยได้สร้างทาวน์เฮาส์และอาคารชุดราคาถูก (หน่วยละไม่เกินสี่แสนบาท) ถึง 226,810 หน่วย รวมพื้นที่ 6-7 ล้านตารางเมตรในเขต กทม.และปริมณฑล การผลิตที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนไทยมีประสิทธิผลสูง จนกระทั่งทำให้ประเทศไทยจัดอยู่ในกลุ่มที่ประสบความสำเร็จในการลดปัญหาสลัม นอกจากนี้ค่าเช่าบ้านก็ต่ำมาก เช่น ห้องชุดที่ขายไม่ออกย่านชานเมืองได้ถูกดัดแปลงให้เช่าในอัตราเดือนละ 500-2,000 บาท ซึ่งถูกกว่าค่าเช่าห้องในสลัมย่านใจกลางเมือง”

                          กระผมเชื่อว่า ประเทศไทยจะสามารถสร้างสรรค์นโยบายที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมและยั่งยืนสำหรับประเทศไทย ก็ต่อเมื่อ ประการแรก การมีข้อมูลที่ถูกต้องซึ่งเป็นพื้นฐานของการวางนโยบายและแผน ตลอดจนการบริหารรัฐกิจที่เหมาะสม ในกรณีใดที่บริหารโดยขาดข้อมูลย่อมไม่อาจประสบความสำเร็จ และอาจเกิดช่องโหว่ในการทุจริตประพฤติมิชอบได้ ประการที่สอง ความจำเป็นต้องมีการศึกษาอย่างจริงจัง ยาวนานเพียงพอ หาไม่จะเกิดนโยบายแบบ “สุกเอาเผากิน” โดยขาดการ “ตกผลึก” จากการศึกษา และประการที่สาม การมีแรงผลักดันที่แข็งขัน ต่อเนื่องจากฝ่ายการเมือง (strong government commitment) โดยไม่มีวาระซ่อนเร้น จึงจะมีโอกาสสร้างสรรค์นโยบายที่ดีได้

                          นโยบายสำคัญด้านที่อยู่อาศัยที่ควรดำเนินการ ได้แก่:
                          นโยบายที่หนึ่ง คือการส่งเสริมภาคเอกชนให้สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชน (enabling policy) โดยการอำนวยความสะดวกให้กลไกตลาดสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนโดยรัฐบาลไม่ต้องแบกรับภาระ

                          นโยบายที่สอง คือการคุ้มครองผู้บริโภค โดยถือว่าผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง (ไม่ใช่ผู้ประกอบการ) เพราะถ้าผู้บริโภคได้รับความคุ้มครอง ก็จะเกิดความมั่นใจต่อตลาดที่อยู่อาศัยส่งผลให้มีการซื้อสินค้าเพิ่มขึ้น และส่งผลดีต่อผู้ประกอบการ และทุกฝ่ายในที่สุด

                          นโยบายที่สี่ การสร้างความเข้มแข็งให้กับนักวิชาชีพ เช่น การจัดตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สภาควบคุมวิชาชีพนายหน้า และผู้บริหารทรัพย์สิน เป็นต้น การทำให้นักวิชาชีพมีความเข้มแข็งจะเป็นกลไกในการช่วยตรวจสอบผู้เกี่ยวข้องต่าง ๆ เพื่อพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นหลัก

                          มาตรการสำคัญที่ควรดำเนินการก็คือ

                          มาตรการที่สอง การบังคับใช้สัญญาที่เป็นธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ที่ผ่านมาทางราชการมีสัญญามาตรฐานอยู่ฉบับหนึ่ง แต่ขาดการบังคับใช้ตามกฎหมาย ทำให้ผู้ซื้อเกิดความเสียเปรียบในการทำนิติกรรม หากมีการบังคับใช้สัญญาดังกล่าวอย่างจริงจัง จะช่วยให้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีมาตรฐาน ได้รับความเชื่อถือ อันเป็นการเพิ่มกำลังซื้อที่ชัดเจน

                          กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่า ข้อคิดเห็นจากประสบการณ์ของกระผมนี้จะเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติของเราตามสมควร และสำหรับเอกสารสรุปผลการสัมมนา ปรากฎอยู่ในภาคผนวกท้ายหนังสือนี้

                          จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

ประธานกรรมการ

ฝ่ายอำนวยการ 
ว่าที่ ร.ต.หญิง อัมพร พึ่งประเสริฐ
โทร.0.2295.3171 ต่อ 116,117

                          การสัมมนาได้จัดการประชุมกลุ่มย่อย 5 เรื่องได้แก่ เรื่องที่ 1: การสร้างเมืองใหม่ให้เป็นจริง  เรื่องที่ 2: แนวทางที่ถูกต้องในการสร้าง “บ้านคนจน” เรื่องที่ 3 ระบบสาธารณูปโภคที่เอื้อต่อที่อยู่อาศัย  เรื่องที่ 4มาตรการป้องกันการเก็งกำไรที่เหมาะสม และเรื่องที่ 5 ทำเลที่อยู่อาศัยที่มีอนาคตในปี 2550

                          เรื่องที่ 1: การสร้างเมืองใหม่ให้เป็นจริง

                          แนวทางการจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยในปัจจุบัน ได้แก่ โครงการบ้านเอื้ออาทร บ้านมั่นคง บ้านธนารักษ์ ซึ่งล้วนมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกัน เช่น บ้านมั่นคงเป็นที่อยู่อาศัยในบริเวณเดิม แต่มาตรฐานอาจจะต่ำกว่าปกติ ส่วนบ้านเอื้ออาทรจะเน้นการให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน แต่โครงการมักตั้งอยู่ห่างไกล เสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูง ในส่วนของบ้านธนารักษ์ได้บ้านในราคาที่ไม่สูงนักเพราะมีต้นทุนที่ต่ำ

                          ข้อเสนอแนะของที่ประชุมก็คือ 1. การจัดหาที่อยู่อาศัยแบบเช่าเพื่อเป็นการเพิ่มช่องทางเลือกสำหรับการจัดที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยแทนการให้ผู้มีรายได้น้อยมีกรรมสิทธิ์ของตนเอง ซึ่งแม้แต่ผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างต่ำยังไม่อาจทำได้นัก 2. มาตรฐานที่อยู่อาศัยควรจัดหาให้เหมาะสมกับรายได้และการผ่อนชำระ 3. ผู้มีรายได้น้อยควรมีส่วนร่วมในการกำหนดมาตรฐานที่อยู่อาศัย 4. ภาครัฐต้องมีนโยบายที่ชัดเจนในด้านนี้ เช่น การกำหนดคุณสมบัติของที่อยู่อาศัยที่สมควรได้รับการส่งเสริมผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ในปัจจุบัน

การจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่ มีวิธีการใหม่เพื่อจัดสัดส่วนที่ดินซึ่งสามารถแก้ปัญหาได้หลายอย่าง รวมถึงการลดปัญหาเรื่องการเวนคืน และสามารถจัดพื้นที่สำหรับสาธารณะได้มากขึ้น ทำให้การจัดการพื้นที่ที่มีปัญหาดำเนินการได้มากขึ้น มีต้นทุนต่ำและมีการสนับสนุนจากภาครัฐ ภาคเอกชนสามารถนำการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนา ซึ่งทำให้มีต้นทุนที่ต่ำกว่า ปัจจุบันมีกฎหมายในเรื่องนี้แล้วตั้งแต่ปี 2547 แต่ต้องรอกฎหมายลูกต่างๆ เพื่อให้มีความสมบูรณ์มากขึ้น

แนวคิดมาตรการได้แก่ 1. สถาบันการเงินควรมีมาตราการอำนวยสินเชื่อที่เข้มงวด 2. ผู้ประกอบการควรกำหนดให้มีสัดส่วนเงินดาวน์ต่อราคาบ้านเพิ่มขึ้น แต่ต้องพิจารณาผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อประกอบด้วย 3. ควรมีการเปิดเผยข้อมูลข่าวสารจากทางราชการมากขึ้น เช่น จำนวนผู้ที่มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 แห่ง 4. มีการจัดประชุมสัมมนาทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อรับทราบสถานะการณ์และหาแนวทางแก้ไข เป็นต้น

ภาคผนวก 3: ความเห็นของผู้บริหารหน่วยราชการและผู้ทรงคุณวุฒิ

                          จากข้อเสนอของทุกกลุ่ม อาจจะแยกได้เป็น 3 มิติ คือ 1. ความจำเป็น คือจำเป็นหรือไม่ที่ต้องสร้างเมืองใหม่ น่าจะมีความเห็นร่วมกันว่า คนไทยทุกคนควรมีที่อยู่อาศัย แต่ประชาชนควรจะยอมเสียภาษีเพื่อสนับสนุนการมีสภาพแวดล้อมของที่อยู่อาศัยที่ดี 2. การเจริญเติบโต ทั้งของบ้านเมือง คน สังคม ชุมชน เนื่องจากมีการย้ายถิ่นเพื่อหาแหล่งงานที่สร้างรายได้ที่มากกว่า 3. ความงดงาม ของเมืองใหม่ที่มีการวางแผนที่ดีกว่า อย่างไรก็ตามเมืองเก่าก็มีความงดงามในอีกทางหนึ่ง

                          เรื่องของนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาตินั้น ควรดำเนินการในเรื่องการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดที่อยู่อาศัยและภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยจัดทำฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมทั่วประเทศ จัดตั้งสภาที่อยู่อาศัยไทย จัดตั้งคณะกรรมการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ร่าง พรบ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา และการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง ส่วนที่สอง ควรมีการพัฒนาและเชื่อมโยงตลาดเงินและตลาดทุนเพื่อเอื้อประโยชน์ให้กับตลาดที่อยู่อาศัยและภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยสร้างระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยในตลาดแรกและตลาดรอง การประกันความเสี่ยงที่อยู่อาศัย การสร้างอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง และสุดท้ายการพัฒนาตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย แล้วช่วยกันเติมเต็มในสิ่งที่ขาดให้สมบูรณ์มากขึ้น เมื่อทุกฝ่ายมีความเข้าใจที่ตรงกันการพัฒนาอย่างยั่งยืนก็จะประสบผลสำเร็จ

                          ในด้านการสนับสนุนต่างๆ และที่สำคัญคือ จะต้องสร้างหลักประกันสังคมให้กับผู้ที่มีรายได้น้อยโดยจะต้องการจัดหาที่อยู่อาศัย ภาครัฐควรดำเนินการ 1. การประสานระหว่างกระบวนการทางเศรษฐกิจกับนโยบายที่อยู่อาศัย 2. การประสานบริหารจัดการของการใช้ประโยชน์ที่ดิน การคมนาคมขนส่ง และการรักษาสิ่งแวดล้อม ของหน่วยงานต่าง ๆ 3. การแก้ปัญหาที่ดีก็คือการจัดทำแผนพัฒนาเมืองและนโยบายที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกัน และ 4. การเก็บรวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ที่สอดคล้องกับความเป็นจริง

หลายปีที่ผ่านมายังไม่มีนโยบายที่อยู่อาศัยของประเทศอย่างชัดเจน ทั้งที่หลายประเทศมีหน่วยงานที่รับผิดชอบและมีนโยบายอย่างชัดเจนล่วงหน้าสำหรับอนาคต ทุกกลุ่มมีความคิดเห็นที่ดีในเวลาที่ค่อนข้างจำกัด แต่โดยสรุปก็ต้องมองเรื่องนโยบายที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ควรมีการรื้อฟื้นคณะอนุกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติขึ้นมาใหม่หลังจากยุติบทบาทลงเนื่องจากวิกฤตเศรษฐกิจ ภายใต้สภาพัฒน์ฯ เพื่อรับผิดชอบนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ทั้งระยะสั้นและระยะยาว ทั้งส่วนกลางและภูมิภาค และแม้ในขณะนี้ภาคเอกชนจะมีศักยภาพสูงในการพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่ก็ควรมีหน่วยงานที่คอยกำกับให้การพัฒนาของภาคเอกชนสอดคล้องกับนโยบายภาครัฐ

                          ดร.สุวัฒน์ วาณีสุบุตร รองผู้อำนวยการ สำนักงานคณะกรรมการบริหาร

การพัฒนาท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

                          ในกรณีสนามบินสุวรรณภูมิ ในอนาคตจำเป็นต้องขยายจาก 2 ทางวิ่ง เป็น 4 ทางวิ่ง มิฉะนั้นจะรองรับการจราจรได้เพียง 10 ปีเท่านั้น ดังนั้นจึงจำเป็นต้องซื้อที่ดินเพิ่ม ซึ่งที่ผ่านมาไม่ได้มีแผนการจัดหาที่ดินไว้ล่วงหน้า ภาครัฐควรทำการศึกษาพื้นที่ที่ต้องขยายรวมถึงแนวเส้นเสียงในอนาคต และแจ้งให้ประชาชนทราบเพื่อทำความเข้าใจในทันที ถ้าทำการซื้อที่ดินเพื่อขยายไม่ได้ ภาครัฐจำเป็นต้องต้องหาที่ดินใหม่สำหรับท่าอากาศยานนานาชาติแห่งที่ 3 ตั้งแต่เนิ่นๆ หรือไม่ก็อาจต้องสร้างในอ่าวไทย เหมือนประเทศอื่น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาเรื่องการเวนคืนที่ดินและมลพิษทางเสียงของประชาชน

                          รายชื่อผู้เข้าร่วมสัมมนาในวันที่ 22 ธันวาคม 2549 ประกอบด้วยผู้เกี่ยวข้องในภาครัฐและภาคเอกชน จำนวน 123 ท่าน ดังรายนามต่อไปนี้: