ลักษณะสำคัญประการหนึ่งของสังคมคือ “การพลวัต” ที่มีหน้าที่ทำให้สังคมขับเคลื่อนไปไม่หยุดนิ่ง ไม่ว่าจะเป็นสังคมขนาดเล็กหรือสังคมขนาดใหญ่ดังเช่น ประเทศชาติ ล้วนจะต้องมีการพลวัตที่เกิดขึ้นได้หลายทิศทางโดยมี กลไกคือ “การพัฒนา” ที่มีความหมายว่า “การทำให้เจริญขึ้น” เป็นพลังสำคัญในการผลักดันให้สังคมเคลื่อนไปสู่ทิศทางที่ก้าวหน้าไม่ว่าจะด้วยการสร้างถาวรวัตถุ การสร้างปัจจัยพื้นฐานที่จำเป็นเพื่อการยกระดับมาตรฐานในการดำรงชีวิตของประชาชนซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ชาติพัฒนาไปได้
                 โดยในส่วนดังกล่าวนี้จะต้องเกี่ยวข้องกับกระบวนทางกฏหมายที่เรียกว่า  “การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์” หากอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในอาณาบริเวณที่จะต้องพัฒนาเพื่อสาธารณะนั้นประชาชนหรือบรรษัทเป็นผู้ครอบครอง โดยทั่วไปนั้นจะใช้พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์๒๕๓๐ โดยตราบใดที่ประเทศชาติยังคงต้องการการพัฒนาและเพื่อประโยชน์ส่วนรวมแล้วก็ย่อมไม่อาจหลีกเลี่ยงการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ได้ ดังนั้นรัฐจะต้องคุ้มครองสิทธิของบุคคลในทรัพย์สินจากการเวนคืนฯ ด้วยการประเมินทรัพย์สินอย่างเป็นธรรมเพื่อพิทักษ์สิทธิของผู้ถูกเวนคืนซึ่งถือได้ว่าเป็นกลุ่มคนที่เสียสละเพื่อสังคมโดยรวม
                 หน้าที่สำคัญประการหนึ่งของบุคคลที่บัญญัติไว้ตามรัฐธรรมนูญ คือ การเสียภาษี ที่อาจจะออกมาในรูปแบบของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีจากการบริการหรือการใช้สินค้าต่างๆ อันจะเป็นเงินที่แปรเป็นทุนเพื่อการพัฒนาชาติ เมื่อประชาชนเสียภาษีตามหน้าที่แล้ว สิทธิที่พึงจะได้รับนอกเหนือจากจะออกมาในรูปแบบของการบริการจากภาครัฐ คือ การพัฒนาชาติในด้วยการสร้างโครงสร้างพื้นฐานในการดำรงชีวิตของประชาชน อันได้แก่ ระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการและโครงการอื่นๆที่เอื้อประโยชน์ต่อประชาชน โดยเป็นสิ่งที่สำคัญที่รัฐบาลสามารถแสดงให้เห็นว่าภาษีของประชาชนได้ถูกนำไปใช้ให้เกิดประโยชน์ เงินภาษีที่เสียไปกลับมาในรูปของมาตรฐานการครองชีพที่ดีขึ้นและคำนึงถึงประชาชนเป็นหลักอย่างแท้จริง
                 อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ยังคงเกิดปัญหาในเรื่องการขาดแคลนระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานอาทิเช่น ไฟฟ้า น้ำประปา ฯลฯ ซึ่งภาครัฐไม่สามารถมองข้ามปัญหานี้ไปได้ โดยเฉพาะในบางพื้นที่เกิดปัญหาเรื่องการคมนาคมที่เป็นปัจจัยสำคัญอาจส่งผลกระทบแทบทุกด้าน โดยเฉพาะด้านเศรษฐกิจเนื่องจากระบบการขนส่งหรือการเดินทางไม่เอื้อต่อการลงทุนหรือการดำเนินธุรกิจ นอกจากนี้ยังส่งผลให้ประชาชนอยู่ในภาวะตึงเครียดต่อการที่ต้องเผชิญกับภาวะการจราจรคับคั่ง ในการแก้ไขปัญหาคือต้องสร้างเครือข่ายคมนาคมให้มีความครอบคลุมทุกพื้นที่และให้ก้าวหน้าทันต่อการพัฒนาประเทศให้ก้าวตามเทคโนโลยีในโลกยุคโลกาภิวัฒน์ เช่น การสร้างระบบรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน ทางด่วน เป็นต้น นอกจากเป็นการแก้ไขเรื่องการจราจรได้ส่วนหนึ่งแล้วยังทำให้การเดินทางมีความรวดเร็วยิ่งขึ้น การติดต่อหรือดำเนินกิจกรรมด้านเศรษฐกิจก็เกิดความคล่องตัวมากกว่าเดิม สิ่งที่กล่าวมานี้แสดงจึงให้เห็นแล้วว่า ประเทศชาติจะไม่สามารถพัฒนาไปได้หากปราศจากฐานที่มั่นคงเพราะหากโครงสร้างพื้นฐานแข็งแรงแล้วก็จะรองรับการพัฒนาในโลกที่หมุนไปด้วยเทคโนโลยีได้ เปรียบได้กับการก่อสร้างตึกขนาดใหญ่ ถ้าไม่มีการวางเสาเข็มที่มั่นคงหรือออกแบบฐานให้แข็งแรงพอ เมื่อมีการสร้างต่อยอดขึ้นไป ฐานนั้นย่อมพังลงเพราะไม่สามารถรองรับน้ำหนักได้   
                 อย่างไรก็ดีปัจจัยที่ต้องให้ความสำคัญมากที่สุดคือ “ประชาชน” ซึ่งการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้ว่าจะก่อให้เกิดประโยชน์ดังกล่าวก็ตาม ผู้ที่ถูกเวนคืนควรได้รับการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินของตนอย่างเป็นธรรมที่สุด    ดังที่รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทยพุทธศักราช    ๒๕๕๐ อันเป็นกฎหมายสูงสุดของชาติ ได้วางหลักแสดงถึงความสำคัญของการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนที่ ๕ สิทธิในทรัพย์สิน มาตราที่ ๔๒ มีใจความสำคัญว่า“การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์.....เพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภค การจำเป็นในการป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ การผังเมือง การส่งเสริมและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การพัฒนาการเกษตรหรืออุตสาหกรรม การปฏิรูปที่ดิน การอนุรักษ์โบราณสถานและแหล่งประวัติศาสตร์ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่นและต้องใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรม...”    ซึ่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ๒๕๓๐ หมวดที่ ๑ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในมาตรา ๕ ก็ได้บัญญัติความสำคัญของจำเป็นของการเวนคืนฯไว้เช่นกัน
                 การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่ซับซ้อนและมีบริบทต่างๆที่จะต้องเป็นหลักพิจารณาในการจ่ายค่าทดแทน จึงปรากฏหลายครั้งว่าผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับความชอบธรรมอย่างแท้จริง ดังเช่นตัวอย่างในกรณีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ โดยในการเวนคืนฯนั้นหากเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิที่แสดงว่าเป็นผู้ครอบครองตามกฎหมาย คือ โฉนดที่ดิน นส.๓และส.ค.๑ ทางราชการสามารถใช้วิธีเจรจาปรองดองกับเจ้าของที่ดินเพื่อทำการเวนคืนได้โดยชดใช้ค่าเสียหายอย่างถูกต้อง หรืออาจใช้พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ๒๕๓๐ในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ตกลงซื้อขาย หากผู้ครอบครองไม่พอใจก็สามารถยื่นอุทธรณ์ได้ภายใน ๖๐ วันนับตั้งแต่มีการแจ้งจากทางราชการ แต่ในบางกรณีประชาชนก็ไม่สามารถเรียกร้องสิทธิขอตนเองจากอำนาจรัฐอันมิชอบได้ ดังเช่น กรณีเขื่อนห้วยละห้า บ้านโนนตาล อำเภอนาตาล จังหวัดอุบลราชธานี ซึ่งรัฐมีนโยบายสร้างขึ้นเพื่อเป็นแหล่งน้ำในการกสิกรรม แต่เขื่อนนี้ได้สร้างโดยความยินยอมของประชาชนที่ไม่เข้าใจในเรื่องการจุดประสงค์และผลกระทบของเขื่อนที่จะเกิดขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ยายไฮ ขันจันทา ที่เขื่อนห้วยละห้าได้ท่วมที่นาของยายไปถึง ๖๑ไร่ ยายไฮได้ฟ้องร้องต่อภาคราชการตั้งแต่ผู้ใหญ่บ้านจนกระทั่งถึงนายกรัฐมนตรี ใช้เวลาทั้งสิ้นกว่า ๒๗ ปีจึงได้ที่ดินคืน ในกรณีนี้ทำให้อำนาจรัฐถูกมองว่าเอาเปรียบประชาชนและเกิดทัศนคติที่ไม่ดีต่อภาคราชการเนื่องจากการขับเคลื่อนประเทศไปสู่ความเจริญนั้นต้องอาศัยกระบวนการมีส่วนร่วมในการตัดสินใจจากประชาชนเป็นสำคัญ จึงนับได้ว่าคดีนี้เป็นตัวอย่างของความไม่ชอบธรรมที่ทำให้หลายฝ่ายเกิดความตระหนักในการใช้อำนาจรัฐเพื่อการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น
                 อีกประเด็นที่มักเกิดปัญหาในการเวนคืนได้เช่นกัน คือ ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ เช่น ที่ดินป่าสงวนแห่งชาติหรือในเขตอุทยานแห่งชาติ โดยประชาชนได้เข้าไปจัดตั้งถิ่นฐานและที่ทำกินอยู่ก่อนแล้ว แต่ขาดเอกสารสิทธิเนื่องจากไม่ได้ยื่นเรื่องเอกสารสำคัญที่ดินหรือเจ้าหน้าที่ออกให้ไม่ได้เพราะขัดต่อกฎหมาย ซึ่งถ้าทางราชการต้องการเวนคืนที่ดินตามกฎหมายก็ย่อมทำได้แต่อาจจะไม่เป็นธรรมต่อผู้ที่อยู่มาก่อน ในประเด็นนี้พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวทรงมีพระราชดำรัสเรื่องคนกับป่ามีใจความสำคัญว่า “.....ในป่าสงวนแห่งชาติหรือป่าจำแนกแต่เมื่อเราขีดเส้นไว้ประชาชนอยู่ในนั้น เราเอากฎหมายป่าสงวนฯ ไปบังคับคนที่อยู่ในป่ายังไม่สงวนทีหลังโดยขีดเส้นบนกระดาษ ก็ยังดูชอบกลอยู่เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นเมื่อขีดเส้นแล้วประชาชนอยู่ในนั้นก็กลายเป็นผู้ฝ่าฝืนกฎหมายไป ถ้าดูในทางกฎหมายเขาก็ฝ่าฝืนเพราะว่าตรามาเป็นกฎหมายโดยชอบธรรม แต่ว่าถ้าตามธรรมชาติใครเป็นผู้ที่กระทำผิดตามกฎหมายก็ผู้ที่ขีดเส้นนั่นเองเพราะว่าคนที่อยู่ในป่านั้นเขาอยู่มาก่อน เขามีสิทธิในทางเป็นมนุษย์ หมายความว่าทางราชการบุกรุกบุคคลไม่ใช่บุคคลบุกรุกกฎหมายบ้านเมือง....”๑ พระราชดำรัสของพระองค์เป็นการย้ำให้ตระหนักว่า การเวนคืนฯไม่ควรใช้เพียงตัวบทกฎหมายเท่านั้น สิ่งที่สำคัญคือ บริบทของสิทธิมนุษยชน จึงทำให้การเวนคืนต้องกระทำด้วยความละเอียดรอบคอบ เนื่องจากผู้ที่ถูกเวนคืนเป็นผู้เสียสละเพื่อประโยชน์ที่กอปรแก่สังคมโดยรวม ดังนั้นในการกำหนดค่าทดแทนจึงใช้หลักผลประโยชน์ที่ผู้ถูกเวนคืนได้เสียไปเป็นหลัก ขั้นตอนที่ถือว่าสำคัญที่สุดในการทำให้เกิดความชอบธรรมขึ้นในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ได้คือ การประเมินทรัพย์สินที่มีความโปร่งใสและยุติธรรมอันจะก่อให้เกิดความชอบธรรมแก่ประชาชนมากที่สุด
                คำกล่าวที่ว่าการประเมินทรัพย์สินเป็นหัวใจของการเวนคืนฯนั้น ดูเหมือนว่าจะเป็นการชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของกลไกการประเมินทรัพย์สินได้ดีที่สุด เนื่องจากการเวนคืนทรัพย์สินจะเป็นธรรมมากน้อยเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับการประเมินทรัพย์สินก่อนที่จะเวนคืนฯและยังถือได้ว่าเป็นกลไกหลักของการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจอีกด้วย เหตุเพราะราคาของทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้กับในอนาคตอาจจะไม่เท่ากัน ยกตัวอย่างเช่น การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใดก็ตามอาจทำให้ที่ดินที่เหลือจากการเวนคืนสูงขึ้น ซึ่งในการกำหนดค่าเวนคืนจะหักในส่วนนี้ที่เรียกกันว่า “ค่าความเจริญ”ด้วย  ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนฯ๒๕๓๐ มาตรา๒๑ วรรคสอง ก็ย่อมเป็นธรรมทั้งสองฝ่ายทั้งส่วนราชการที่จะได้จ่ายค่าทดแทนที่สมเหตุผลและยุติธรรมกับผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์หากพิจารณาอย่างเป็นธรรม สำหรับการเวนคืนฯโดยปกติแล้วการประเมินทรัพย์สินจะมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาตามที่พระราชบัญญัติการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์๒๕๓๐มาตรา๒๑         โดยกำหนดให้จ่ายค่าทดแทนตามราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืน ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาเพื่อประโยชน์แก่การบำรุงท้องที่ ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สภาพที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น และ เหตุและวัตถุประสงค์ของการคืน ก่อนที่จะเข้าไปใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อภารกิจใด ต้องตั้งคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนเสียก่อน แล้วจึงจะสามารถตราพระราชบัญญัติการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณดังกล่าวได้ ทั้งนี้ทั้งนั้นจะต้องกำหนดระยะเวลาในการเข้าใช้ด้วย ขั้นตอนที่สำคัญจึงอยู่ที่วิธีการประเมินทรัพย์สินที่ต่างกันไปตามทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านจัดสรรจะใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดแล้วจึงวิเคราะห์ การเวนคืนฯก็จะใช้วิธีประเมินโดยแบบจำลอง เป็นต้น
                 รูปแบบของกลไกการประเมินทรัพย์สินสำหรับการเวนคืนฯซึ่งถือว่ามีความชอบธรรม ปราศจากอคติใดๆเพราะเป็นการใช้แบบจำลองทางสถิติ วิธีนี้เรียกว่า การประเมินโดยแบบจำลอง(Computer-assisted mass appraisal) โดยจะใช้ตัวแปรในการวัดร่วมด้วย จะเห็นได้ว่าวิธีการประเมินทรัพย์สินก้าวหน้าขึ้นอย่างมาก อย่างไรก็ดีควรต้องมีการพัฒนาให้มากขึ้นเพราะทรัพย์สินมีความเกี่ยวข้องกับบุคคลตั้งแต่เกิดจนตายเลยก็ว่าได้และเป็นปัจจัยหลักในการหมุนวงล้อทางเศรษฐกิจอีกด้วย  ทั้งนี้ปัจจัยที่จะทำให้เกิดการประเมินทรัพย์สินอย่างเป็นธรรมนั้นมีหลายประการด้วยกัน ประการแรกคือ การสร้างโครงสร้างด้านข้อมูลที่มีประสิทธิภาพซึ่งก็คือ ข้อมูลที่จะใช้เป็นฐานในการศึกษาและตัดสินใจของกระบวนการประเมินทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนที่ดินหรือการทำการทำนิติกรรมต่างๆ โดยสำหรับในประเทศไทยนั้นยังไม่มีการอนุญาติให้เปิดเผยฐานข้อมูลในการซื้อขายเพื่อป้องกันการละเมิดสิทธิส่วนบุคคล ซึ่งทำให้การวิเคราะห์เพื่อประเมินทรัพย์สินขาดฐานการตัดสินใจพื้นฐานที่สำคัญไป นอกจากนี้ยังเป็นช่องทางในการทุจริตคอรัปชันได้ง่ายอีกด้วย ประการต่อมาที่จะเป็นการสรรค์สร้างให้เกิดการประเมินทรัพย์สินที่เป็นธรรมคือ ระบบการตรวจสอบที่มีคุณภาพ กล่าวคือ มีการประเมินบริษัทประเมินทรัพย์หรือบุคคลที่ใช้วิชาชีพนี้ด้วยมาตรฐานที่วัดทั้งคุณธรรมและจริยธรรม ด้วยจุดประสงค์เพื่อแสดงว่าบุคคลหรือกลุ่มบุคคลดังกล่าวนั้นมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะเป็นผู้ที่ดำเนินการประเมินทรัพย์สินเพื่อให้เกิดความชอบธรรมมากที่สุด นอกจากนี้ยังเป็นข้อบ่งชี้ที่ดีว่ากระบวนการประเมินทรัพย์สินมีความโปร่งใสและตรวจสอบกระบวนการได้ และประการสุดท้ายที่สำคัญอย่างยิ่งคือ การเผยแพร่ความรู้ให้กับประชาชน ทั้งนี้เพราะประชาชนจำนวนมากยังไม่ทราบถึงความสำคัญและข้อเท็จจริงของการประเมินค่าทรัพย์สินเท่าที่ควรนัก โดยหากสร้างความเข้าใจกับประชาชนอย่างถูกต้องก็จะทำให้การดำเนินดำเนินนิติกรรมใดๆไม่ว่าจะเป็น การเวนคืน การจำนอง หรือการเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นไปด้วยความราบรื่นเพราะประชาชนมีความรู้เข้าใจเพียงพอที่จะปกป้องสิทธิของตน ท้ายที่สุดแล้วการทำนิติกรรมใดก็ตามก็จะเกิดความยุติธรรมและโปร่งใส
                 การต้องย้ายถิ่นฐานอาศัยนั้นเป็นเรื่องที่ไม่มีใครปรารถนาอยากให้เกิดขึ้น ภาครัฐควรจะต้องคุ้มครองคนส่วนน้อยที่เสียสละและสร้างประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดกับสังคมโดยรวมมากที่สุด สรรค์สร้างระบบการประเมินทรัพย์สินที่คำนึงถึงประชาชนเป็นหลัก ทั้งนี้การพัฒนาชาติจะดำเนินไปไม่ได้หากปราศจากกระบวนการมีส่วนร่วมในการพัฒนาใดๆของราษฎร การพัฒนาที่แท้จริงต้องก้าวไปพร้อมกับมาตรฐานความเป็นอยู่ของประชาชนเป็นหลัก สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ เสียงจากประชาชนทุกคนที่มีสิทธิโดยเท่าเทียมกัน ดังนั้น “ความชอบธรรม”ควรถือเป็นสิทธิที่ไม่สามารถละเมิดหรือละเลยได้ ซึ่งสิทธิดังกล่าวนี้ไม่ได้มาจากรัฐเป็นผู้ให้ หากแต่พลเมืองทุกคนมีอยู่แล้วโดยรัฐมีหน้าที่ในการให้ความคุ้มครองเท่านั้น ผู้ถูกเวนคืนจึงควรมีสิทธิในความเป็นพลเมืองของชาติ สิทธิในทรัพย์สินบนถิ่นเกิด และสิทธิที่จะได้รับการปฏิบัติอย่างเป็นธรรมบนความภาคภูมิใจว่าเป็นส่วนสำคัญในการพัฒนาชาติ