มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

หลักการ: ในการประมาณความสามารถในการซื้อบ้านของท่าน
   1. ต้องดูว่าเรามีรายได้ที่แน่นอนเท่าไหร่
   2. กำลังในการผ่อนโดยทั่วไปคือ 25% แต่อย่างมากที่สุดไม่ควรเกิน 35% เพราะเราจะ "ตึงมือ" จนทำให้บ้านหลุดมือไปได้ หากผ่อนต่อไม่ไหว
   3. เราต้องประมาณการอัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อนในท้องตลาด ตลอดจนเงินดาวน์ที่เรามี
   4. จากนั้นเราก็คำนวณค่าสัมประสิทธิ์ ตามสูตรในบันทัดที่ 10 โดยการคำนวณตามหมายเหตุข้างท้าย โดยอย่าลืมว่าทำตัวเลขให้เป็นต่อเดือน ไม่ใช่ต่อปี และผลการคำนวณนี้อาจจะต่ำกว่าที่สถาบันการเงินคำนวณเล็กน้อยเพราะสถาบันการเงินอาจบวกค่าอย่างอื่นเพิ่มเติมเข้าไปบ้าง
   5. เมื่อเราได้วงเงินผ่อน (โดยการนำเงินผ่อนที่เป็นไปได้ของเราต่อเดือนตามข้อ 6 หารด้วยค่าสัมประสิทธิ์ ตามข้อ 10) เราก็จะสามารถหาราคาบ้านที่เราสามารถซื้อได้ โดยสมมติว่า วงเงินผ่อนเท่ากับ 80% ของราคาบ้าน (เพราะเราดาวน์ไปแล้ว 20%)
   6. อย่าลืมว่าในกรณีนี้ เป็นการคำนวณราคาบ้านที่เป็นไปได้สูงสุดที่ควรจะซื้อได้ แต่ถ้าเราคิดว่า เราไม่มีเงินดาวน์เลย ไม่มีเงินตกแต่ง ซ่อมแซมต่อเติม หรือมีภาระหนี้สินมากในด้านอื่น เราก็คงจะสามารถซื้อบ้านในราคาที่ต่ำกว่านี้ ซึ่งอาจเพียงครึ่งหนึ่งก็ได้

เงินผ่อนต่อเดือนของคุณไปไหน?

A	B	C	D	E	F
2	โครงสร้างเงินที่ผ่อนต่อปี
3	ปี	เงินต้นที่กู้ยืม	เงินที่ผ่อนต่อเดือน (บาท)
4	ที่	มา (บาท)	รวม	เป็นดอกเบี้ย	เป็นเงินต้น
5	1	500,000	43,592	30,000	13,592
6	2	486,408	43,592	29,184	14,408
7	3	472,000	43,592	28,320	15,272
8	4	456,728	43,592	27,404	16,189
9	5	440,539	43,592	26,432	17,160
10	6	423,379	43,592	25,403	18,190
11	7	405,190	43,592	24,311	19,281
12	8	385,909	43,592	23,155	20,438
13	9	365,471	43,592	21,928	21,664
14	10	343,807	43,592	20,628	22,964
15	11	320,843	43,592	19,251	24,342
16	12	296,501	43,592	17,790	25,802
17	13	270,699	43,592	16,242	27,350
18	14	243,349	43,592	14,601	28,991
19	15	214,357	43,592	12,861	30,731
20	16	183,627	43,592	11,018	32,575
21	17	151,052	43,592	9,063	34,529
22	18	116,523	43,592	6,991	36,601
23	19	79,922	43,592	4,795	38,797
24	20	41,125	43,592	2,467	41,125

ผ่อนช่วงแรก ๆ ดอกเบี้ยเอาไปหมด
ในการผ่อนเงินแบงค์ เช่น ระยะ 20 ปี ข้างต้น เงินผ่อนในช่วงแรก ๆ จะเป็นดอกเบี้ยเสียส่วนใหญ่ เงินต้นลดลงเพียงนิดเดียว ต่อเมื่อเวลาผ่านไปนาน ๆ เข้า เงินต้นก็จะค่อย ๆ ถูกหัก จนดอกเบี้ยกลับเป็นน้อยลง ส่วนของเงินต้นจึงจะเพิ่มขึ้น

C5 = วงเงินกู้ที่กู้มา
D5 = เงินผ่อนต่อปี ณ อัตราดอกเบี้ย 6%, 20 ปี
E5 = ดอกเบี้ยที่พึงเสียสำหรับเงิน C5 ต่อปี คือ 500,000 x 6%
F5 = ส่วนที่เป็นเงินต้น โดยเอา D5-E5
C6 = C5-E5 คือเงินต้นก็ถูกลดลงไป
D6 = คงที่ทุกปีเท่า D5 และ D7..D24 (20 ปีเท่ากัน)
E6 = ดอกเบี้ยที่พึงเสียสำหรับเงิน C6 ต่อปี
F6 = D6 - E6

ข้อนี้ชี้ให้เห็นสัจธรรมอย่างหนึ่งว่า การเป็นหนี้ ไม่ควรเป็นนาน เพราะดอกเบี้ยกินหมด ดังนั้นถ้า "โปะ" ได้จง "โปะ"
ในทรงตรงกันข้ามนี่เองที่สถาบันการเงินจึง fix 3 ปี เพราะช่วงแรก ๆ กินดอกเบี้ยแบบ "ครีม" ๆ หรือ เนื้อ ๆ

เลือกผ่อนแบบไหนดี?
ผ่อนแบบปกติ
ดีแล้ว ช่วงแรกอาจลำบากหน่อยแต่ต่อไปก็ค่อย ๆ สบายขึ้น เพราะวันหน้าเงินเดือน รายได้คงจะเพิ่มขึ้น ทำให้ไม่เป็นภาระในการผ่อนต่อไป เข้าทำนอง "สบายเมื่อปลายมือ"

ผ่อนแบบขั้นบันได
คือตอนแรกผ่อนน้อย ๆ หน่อย เพื่อให้เราสามารถ "หายใจ" ได้เต็มที่ พอมีรายได้มากขึ้นก็ค่อยผ่อนมากขึ้น อันนี้อาจดู "คล่อง" ดี แต่ในวันหน้าเราอาจจำเป็นต้องใช้เงินทางอื่น ต้องลงทุนอย่างอื่นอีก โอกาสจะลดน้อยลง และภาระการผ่อนก็จะยังคงเหมือนเดิม จึงไม่ควรเลือกนัก

ผ่อนนาน ๆ
ขณะนี้มาข้อเสนอให้ผ่อนได้นานขึ้น เช่น 30, 35 หรือ 40 ปี ซึ่งการนี้ ในแง่หนึ่งจะทำให้เรามีภาระการผ่อนน้อยลง แต่ความจริงก็คือ การขยายเวลาออกไปนานมาก ส่วนค่าผ่อนลดลงไม่มากนัก ทำให้ไม่เป็นประโยชน์และตัดโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่าอื่นที่อาจเวียนเข้ามาในอนาคต

อย่าลืม

"เป็นหนี้ อย่าเป็นนาน"

"อนาคตเป็นสิ่งที่ไม่แน่นอน"

"ผ่อนให้จบเร็วที่สุด ดีที่สุด"

"อย่าเปิดศึกหลายด้าน ผ่อนหลายอย่าง" ในเวลาเดียวกัน

เมื่อไหร่จึงจะซื้อบ้าน?
เมื่อจำเป็น : ต้องใช้สอย
เช่น แต่งงานแยกครอบครัว ย้ายบ้านให้ใกล้ที่ทำงาน ลูกโตขึ้น-ขยาย จนลงเลยย้ายไปอยู่บ้านถูกลง ฯลฯ มีความจำเป็นทั้งทางบวกหรือลบ ก็จะต้องซื้อ แต่ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ ความจำเป็นต้องเป็น "จำเป็นจริง ๆ ๆ" เพราะเงินมีน้อย การซื้อจึงต้องพิจารณาเป็นพิเศษ
ในอีกแง่หนึ่ง ในกรณีเศรษฐกิจเฟื่องฟู การซื้อก็อาจไม่พิจารณาถึงความจำเป็นนัก จึงเป็นการซื้ออย่างประมาทไป เมื่อจำเป็น ก็จะมี ความต้องการในการซื้อ

เมื่อสามารถ : คือมีเงินเพียงพอที่จะซื้อ
โดยสามารถวางแผนได้ว่า เรามีเงินมากน้อยเพียงใดที่จะซื้อ เพราะถ้ามีน้อย หรือเห็นท่าจะผ่อนไม่ไหว ก็อย่า... เพราะซื้อไปแล้ว อาจเสียทั้งต้นทั้งดอก!!

เมื่อมีโอกาส : ราคาถูกเป็นพิเศษ
กรณีนี้ เราอาจซื้อเพื่อเก็บ-เก็งกำไร เช่น บ้านหลังหนึ่ง ราคาควรเป็น 1 ล้านบาท แต่เจ้าของบอกขายเพียง 7 แสนบาท ถ้าเราคิดว่าเอาเงิน 7 แสนฝากธนาคารไว้ 5 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ก็จะเป็นเงิน 893,397 บาท แต่เราเก็งว่า ใน 5 ปีข้างหน้า ราคาที่เราซื้อ 7 แสนบาท คงจะงอกเงยเป็น 1.1 ล้าน กรณีนี้เราก็จะซื้อ เพราะได้ผลตอบแทนมากกว่าฝากธนาคาร เป็นต้น

เมื่อคิดให้ถ้วนถี่ มีวิจารณญาณในการซื้อ "อย่างรอบรู้"
ผู้ซื้อต้องศึกษาข้อมูลให้มาก ไม่เช่นนั้นจะ "เสียค่าโง่" เช่น รัฐบาลก่อน ๆ (ไหนก็ไม่รู้ - แต่ไม่ใช่รัฐบาลนี้แน่นอน!! -)

ซื้อที่ไหนดี?
ทำเล:
โดยหลักขึ้นอยู่กับความชอบใจเฉพาะบุคคล ไม่มีที่ใดที่ทุกคนอยากอยู่เหมือนกันหมด (ยกเว้นหากให้เลือกหมู่บ้านดีกับหมู่บ้านแย่ ใคร ๆ ก็ย่อมเลือกหมู่บ้านดี)
แต่อีกนัยหนึ่ง คนมักไม่ชอบย้ายไปไกลจากเดิม ซี่งมักมีญาติอยู่ใกล้ ๆ ประเภทย้ายจากบางแค ไปบางชัน จากบางพลี ไปบางบัวทอง ฯลฯ มีน้อยมาก และนี่คือเคล็ดของการขายบ้านให้กับเพื่อนบ้าน เพราะเขาเห็นคุณค่าของสินค้าเสนอขาย ได้กว่าคนภายนอก

อย่า อย่าเที่ยว "ซื้ออนาคต"
โดยทั่วไปเรามักเล็งทำเลที่อนาคตจะดี เช่น กำลังจะตัดถนน แต่ต้องระวังว่าบางทีไม่ตัด หรือกว่าจะตัดนานมาก (จนคนเก็งกำไร รอไม่ไหว ติดธุระไปเสียก่อน!!)
การไปอยู่ชานเมืองเพื่อรอความเจริญนั้น เราอาจ "ช้ำหนัก" เพราะต้องออกจากบ้านแต่เช้า รถติดตั้งแต่ปากทางหมู่บ้าน ฯลฯ

ทำเลดี เกี่ยวกับอนาคต
ทำเลที่ดีนั้น อนาคตจะดีไหม มีสาธารณูปโภคเพียงพอไหม หรืออนาคตจะทรุดโทรมลงไปกว่านี้ เป็นต้น

ทางด่วน : สุดทางด่วน คนชั้นกลางหมดสิทธิ
คนรวยอยู่ได้เพราะค่าทางด่วน ค่าน้ำมันวันละ 500 ไม่ยี่หระ คนจนก็ไม่ท้อ เพราะมักขึ้นรถประจำทางทางด่วน แต่ชนชั้นกลางไปอยู่กันยากเพราะสู้ค่าทางด่วนไม่ได้ รถก็ยังอาจผ่อนอยู่ บ้านก็เช่นกัน ฯลฯ

ใกล้รถไฟฟ้า : ดี ๆ
เพราะทำให้คมนาคมสะดวก โดยบ้านหรืออพาร์ทที่เราไปอยู่ ไม่ควรเกินรัสมี 500 เมตร (รัสมีไกลสุดสำหรับการเดินไปจ่ายตลาด) จากสถานี