มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย

สิทธิการเช่า หมายถึง สิทธิการในการใช้ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จากการเช่ามาระยะเวลาหนึ่ง โดยมูลค่าจะขึ้นอยู่กับส่วนต่างของรายได้ที่ได้รับจากการหาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ หักด้วยใช้จ่ายที่ต้องจ่าย ผมจะยกตัวอย่างให้เข้าใจง่าย ๆ เช่น ถ้าเช่าทรัพย์สินมา 30 ปี และสามารถปล่อยให้เช่าต่อได้เป็นเงิน 10.0 ล้านบาท หักด้วยค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ (ค่าเช่าตามสัญญาที่ต้องจ่ายให้เจ้าของทรัพย์สิน, ค่าดำเนินการ, ภาษี และอื่น ๆ) เป็นเงิน 2.0 ล้านบาท ดังนั้นมูลค่าสิทธิการเช่าเท่ากับ 10.0-2.0 = 8.0 ล้านบาท

ในคราวนี้ ผมจะกล่าวถึงการประเมินเฉพาะกรณีสิทธิการเช่าทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ก่อน การเช่าที่ทรัพย์สินฯ จะต้องทำสัญญาเช่า กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และโดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นการเช่าระยะสั้น 1 หรือ 3 ปี แต่ในธรรมเนียมปฎิบัติแล้ว การเช่าสามารถต่อสัญญาไปเรื่อย ๆ และส่วนใหญ่อยู่อาศัยมาแล้วหลายสิบปี บางแห่งเป็นร้อยปีก็มี

ถ้าพิจารณาตามสัญญาเช่าแล้ว จะเป็นสิทธิการเช่าระยะสั้น 1-3 ปี แต่การเช่าที่ทรัพย์สินนั้น เป็นธรรมเนียมปฏิบัติว่าสามารถต่อสัญญาไปเรื่อย ๆ ในการประเมินจึงพิจารณาประเมินให้เป็นการเช่าระยะยาว ไม่เกิน 30 ปี ตามอายุสัญญาเช่าที่กฏหมายรองรับ แต่การประเมินโดยยึดถือธรรมเนียมปฏิบัตินี้ ผู้ประเมินควรทำการตรวจสอบเรื่องการต่อสัญญากับสำนักงานทรัพย์สินฯ ด้วย เผื่อว่าในอนาคตทางสำนักงานฯ อาจมีแผนเป็นอย่างอื่น ทำให้บางแห่งอาจไม่ได้ต่อสัญญาก็ได้ แต่จะมีพบน้อยมาก

โดยในรายละเอียดการประเมิน สามารถทำได้ 2 วิธีการ คือ

1. วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach) วิธีการนี้จะเป็นการเปรียบเทียบกับค่าเซ้ง (เปลี่ยนมือ) โดยทั่วไปของทรัพย์สินประเภทเดียวกันในตลาด

2. วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) วิธีการนี้จะทำการประเมินจากการใช้ค่าเช่าระยะสั้น มาแปลงเป็นค่าเช่าระยะยาว 30 ปี

แสดงตามตัวอย่างนี้

ตัวอย่าง การประเมินค่าสิทธิการเช่าอาคารพาณิชย์ ซึ่งเช่าสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

ประเภททรัพย์สิน สิทธิการเช่าอาคารพาณิชย์ 3 คูหา

สัญญาเช่า สัญญาเช่าอาคาร ฉบับที่ *** ฉบับลงวันที่ *** ระหว่างผู้ให้เช่าคือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยนายจิรายุ อิศรางกูล ณ อยุธยา เป็นผู้อำนวยการกับ ผู้เช่าคือ *** โดยเป็นสัญญาเช่าอาคารเลขที่ *** มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ ***

ที่ตั้ง *** ถนนเยาวราช แขวงสัมพันธวงศ์ เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร

ลักษณะอาคาร อาคารพาณิชย์ 5 ชั้น 1 คูหา และอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น 2 คูหา ขนาดอาคาร รวม 675.00 ตารางเมตร อาคารเก่าอายุประมาณ 31 ปี สภาพอาคารพอใช้ การใช้ประโยชน์ปัจจุบันเป็น ***