อัตราผลตอบแทนกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
เป็นที่ทราบกันดีว่าสำหรับผู้ประเมินค่าทรัพย์สินว่าอัตราผลตอบแทนในการลงทุน หรือ Capitalization Rate ซึ่งใช้ในวงการประเมินค่าทรัพย์สินนั้น หากผู้ประเมินเลือกกำหนดอัตราผลตอบแทนที่แตกต่างกันออกไปเพียง 1.0% จะส่งผลต่อมูลค่าที่ประเมินได้เปลี่ยนแปลงไปถึง 7-10% โดยประมาณ เช่น หากรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของทรัพย์สินหนึ่ง ประมาณว่า 100 ล้านบาท และหากกำหนดอัตราผลตอบแทนฯที่ 10% จะได้มูลค่าทรัพย์สินประมาณ 1,000 ล้านบาท (=100/10%) แต่หากกำหนดที่ 9% จะได้มูลค่าที่ 1,111 ล้านบาท (=100/9%) และหากกำหนดที่ 15% จะทำให้มูลค่าเพียง 666 ล้านบาท (=100/15%) ซึ่งจะทำให้มูลค่าแตกต่างกันมากดังกล่าว
สูตรในการประเมินมูลค่าด้วยวิธีการพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) โดยเทคนิค Direct Capitalization ซึ่งเป็นหนึ่งในเทคนิคการประเมิน คือ

          Value   =   Net Operating Income (NOI)* / Capitalization Rate (R)
* หลังจากการหักอัตราว่าง หนี้สูญและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว

          สูตรการประเมินข้างต้น เป็นเพียงการประยุกต์จากการลงทุนทั่วไปของทรัพย์สินประเภทก่อให้เกิดรายได้ (Income Producing Property) ที่หากลงทุนซื้อหรือสร้างทรัพย์สินหนึ่งด้วยจำนวนเงินเท่าใดแล้วในปีหนึ่ง ๆ ได้รับผลตอบแทนสุทธิจากการดำเนินงานเป็นสัดส่วน (ร้อยละ) เท่าใดของเงินลงทุน เช่น ลงทุนซื้อทรัพย์สิน ก. มาเป็นเงิน 1,000 ล้านบาท และได้รับผลตอบแทนสุทธิจากการดำเนินงาน 80 ล้านบาท หรือร้อยละ 8 ต่อปี เป็นต้น
ดังนั้น ผู้ประเมินซึ่งไปทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ข.  ที่เป็นทรัพย์สินประเภทเดียวกัน และมีปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อมูลค่าใกล้เคียงกัน เช่น ลักษณะทางกายภาพ ทำเล ระดับโครงการ อายุ ฯลฯ ไปทำการสำรวจรายได้จากการดำเนินงานของทรัพย์สิน ข. สมมติได้เป็นเงิน 90 ล้านบาท และอยากทราบว่ามูลค่าทรัพย์สิน ข. ควรจะเป็นเงินเท่าใด เพียงแต่นำสัดส่วนของผลตอบแทนฯ ร้อยละ 8 (ของทรัพย์สิน ก.) มาหารกลับไป มูลค่าทรัพย์สิน ข. ก็ควรจะได้เป็นเงิน 1,125 ล้านบาท เป็นต้น (แต่ในการประเมินไม่ได้พิจารณาจากแหล่งข้อมูลเพียงรายเดียว ต้องทำการสำรวจมากรายเพียงพอที่จะเป็นตัวแทนของตลาดโดยรวมได้ รวมทั้งรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของทรัพย์สิน ข. ก็ต้องสำรวจตลาดเปรียบเทียบด้วยว่ามีความเหมาะสมหรือไม่)
อนึ่ง กรณีอัตราผลตอบแทนฯ ในการกำหนดสำหรับการประเมินนั้น การเสวนานี้ยังไม่ได้กำหนดถึงอัตราคิดลด (Discount Rate) ในการประเมินด้วยเทคนิคการคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) ซึ่งโดยหลักการแล้วเนื่องจากการประเมินด้วยการคิดลดกระแสเงินสดเป็นการประเมินรายได้ในอนาคตและอัตราผลตอบแทนในอนาคต ซึ่งมักจะกำหนดให้สูงกว่าอัตราผลตอบแทนในการลงทุน (ในปัจจุบัน) เนื่องจากมักจะมองว่าในอนาคตมีความเสี่ยง (ประการใดประการหนึ่ง) แต่ในความเป็นจริง อาจไม่เป็นเช่นนั้นเสมอไป กรณีอัตราคิดลดนี้ มูลนิธิฯ คงจะได้ทำการเสวนาระดมสมองในโอกาสต่อไป

ข้อมูลจากผู้รู้ในวงการ
ในงานเสวนาครั้งนี้ มูลนิธิได้รับเกียรติจากท่านวิทยากร จำนวน 13 คน ที่เป็นผู้รู้จากภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ ผู้บริหาร ที่รู้จริงในแต่ละอุตสาหกรรมต่าง ๆ และผู้เข้าร่วมแสดงความคิดเห็นจากสถาบันการเงิน บริษัทประเมินและอื่น ๆ อีกกว่า 100 คน
สำหรับรายชื่อวิทยากรในครั้งนี้ประกอบด้วย

• คุณเจริญ นัดพบสุข ผู้จัดการทั่วไป SC Park
• ดร.วงษ์ภูมิ วนาสิน ประธานและกรรมการผู้จัดการ เครือโรงแรม Pinnacle

• คุณอนันต์ จิตรมีศิลป์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท น้อมจิตต์อินคอร์เปอเรชั่น จำกัด
• คุณรณยุทธ์ สิริโชติกุล รองกรรมการผู้จัดการ บจก.รังสิตพลาซ่า

• คุณวิวัธน์ ศรีเจริญวงศ์ อุปนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
• คุณชูจิต อเนกวณิช กรรมการผู้จัดการ บจก.อเนกวณิช
• คุณประชัย เลี่ยวไพรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ทีพีไอโพลีน จำกัด (มหาชน)

• คุณอรณีย์ รัตนคงสวัสดิ์ ที่ปรึกษาทั่วไป Pantip Court Serviced Residence
• ศ.พรเทพ ศรีนฤหล้า Chief Executive Officer SYNCATE Co., Ltd.
• คุณธนินทร์ นนนที ประธานชมรมเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ กรุงเทพฯ

• คุณภัทรา ปรุงธัญญาพฤกษ์ ที่ปรึกษากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์พัฒนสิน จำกัด
• คุณนริศรา ศุภวานิช ผู้จัดการทั่วไป บจก.รังสิต พรอสเพอร์ เอสเตท
• คุณชรินทร์ รูปเทวินทร์ วิศวกร 7 ว สำนักงานทะเบียนเครื่องจักรกลาง กรมโรงงานอุตสาหกรรม

• นโยบายการจ่ายเงินปันผล ซึ่งส่วนใหญ่จะมีนโยบายการจ่ายเงินปันผลประมาณ 90% แสดงถึงผลตอบแทนที่จ่ายยังไม่ครอบคลุมผลตอบแทนที่แท้จริง รวมทั้งยังมีความแตกต่างไปตามประเภทของกองทุนฯ กองทุนเปิด กองทุนปิด กองทุนแบบ Freehold หรือ Leasehold (ศึกษารายละเอียดในเว็บไซด์ตลาดหลักทรัพย์ http://www.set.or.th)
• ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน
• ทำเลที่ตั้ง
• เกรดโครงการ
• ต้นทุนทางการเงินของโครงการ

          อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนของกองทุนรวมฯ จะสามารถใช้เป็นฐานขั้นต่ำในการพิจารณาผลตอบแทนในเบื้องต้นที่สามารถเข้าถึงและอ้างอิงได้ จากเว็บไซด์ของตลาดหลักทรัพย์ 

ตารางที่ 1 รายชื่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (http://www.set.or.th)

• กลุ่มโรงงานฯ โดยกองทุน TIF1 ได้ผลตอบแทนในปี 49 ที่ 8.32% เพิ่มสูงถึง 10.22% ในปี 50 ส่วนกองทุน TFUND ได้ผลตอบแทนในปี 49 ที่ 8.32% เพิ่มเป็น 10.22% ในปี 50
• กลุ่มศูนย์การค้า โดยกองทุน FUTUREPF  ได้ผลตอบแทนในปี 49 ที่ 10.09% ลดเหลือ 9.41% ในปี 50 ส่วนกองทุน CPNRF ได้ผลตอบแทนในปี 49 ที่ 7.81% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 7.99% ในปี 50
• กลุ่มอาคารสำนักงาน โดยกองทุน BKKCP  ได้ผลตอบแทนในปี 49 ที่ 6.28% เพิ่มเล็กน้อยเป็น 6.55% ในปี 50 ส่วนกองทุน MIPF ได้ผลตอบแทนในปี 49 ที่ 7.79% ลดลงเล็กน้อยเป็น 7.76% ในปี 50
• กลุ่มเซอร์วิส อะพาร์ตเมนต์ โดยกองทุน QHPF (ทั้งเซอร์วิสฯ และอาคารสำน้กงาน)  ได้ผลตอบแทนในปี 50 ที่ 7.98% ส่วนกองทุน MNIT ได้ผลตอบแทนในปี 49 ที่ 6.07% เพิ่มขึ้นเป็น 7.00% ในปี 50 ในขณะที่กองทุน GOLDPF ได้ผลตอบแทนในปี 50 ที่ 5.06%
• ในขณะที่กลุ่ม หอพัก อะพาร์ตเมนต์ โดยกองทุน TU-PF ได้ผลตอบแทนในปี 50 ที่ 3.60% ส่วนกองทุน UOBAPF ได้ผลตอบแทนในปี 49 ที่ 7.67% ลดลงเหลือ 3.09% เท่านั้นในปี 50

การนำไปใช้
อัตราผลตอบแทนในการลงทุนข้างต้น เป็นเพียงอัตราผลตอบแทนที่รวบรวมจากข้อมูลส่วนหนึ่งในตลาดรวมทั้งจากผู้รู้ในแต่ละอุตสาหกรรมเบื้องต้น ทั้งนี้ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง เกรดของโครงการ ต้นทุนทางการเงินของแต่ละโครงการฯลฯ ดังนั้นในการนำไปใช้ยังต้องทำการพิจารณาปรับค่าตามปัจจัยต่างๆ รวมทั้งภาวะตลาด ในขณะนั้น และปัจจัยลบหรือปัจจัยบวกที่จะส่งผลต่ออัตราผลตอบแทน เช่น ต้นทุนโครงการที่สูงขึ้น ภาวะเงินเฟ้อ กฎระเบียบใหม่ๆ เช่น กฎหมายสิ่งแวดล้อมที่จะมีผลต่ออัตราผลตอบแทน
ผลการเสวนานี้มูลนิธิฯ จะได้ทำการเผยแพร่ให้กับสมาชิกรวมทั้งรับฟังความคิดเห็นจากผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการต่อไป

หมายเหตุ
สำหรับรายชื่อผู้เข้าร่วมระดมสมองในการนี้ มีดังต่อไปนี้: