มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

เรี่อง		โปรดอย่าอนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดิน เพราะไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์

กราบเรียน		พ.ต.ท. ดร. ทักษิณ ชินวัตร ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี

อ้างถึง		ข่าว 'สมบัติ' ลุยให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี มติชน 29 มกราคม 2545 หน้า 8

		กระผมไม่เห็นด้วยกับการให้ต่างชาติถือครองที่ดิน จึงทำหนังสือนี้มาขอ ฯพณฯ โปรดพิจารณาทบทวน

นโยบายนี้ไม่อาจแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ได้ เพราะ:
1.	นักลงทุนต่างชาติมักสนใจเฉพาะแต่อสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดซึ่งมีอยู่เพียงน้อยนิด ส่วนสินค้าที่ล้มหลามในตลาด เช่น บ้านและที่ดิน ไม่ใช่เป้าหมายของนักลงทุนต่างชาติ
2.	ปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติมีทางเลือกอื่นที่ดีกว่าอยู่แล้ว เช่น ลงทุนในหุ้น ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงและสามารถนำเงินเข้าออกได้รวดเร็ว
3.	ขณะนี้แม้แต่คนไทยที่มีเงินเก็บจำนวนมาก ก็ยังไม่ซื้อที่ดิน เพราะราคายังไม่มีแนวโน้มจะขึ้น ต่างจากสมัยที่ราคาที่ดินพุ่งตามเศรษฐกิจที่เฟื่องฟูจูงใจให้ต่างชาติจำนวนมากแอบเข้ามาซื้อเก็งกำไรระยะสั้นทั้งที่ผิดกฎหมาย
4.	ปัจจุบันกฎหมายอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติซื้อที่ดินเพื่อตั้งสถานประกอบการอยู่แล้ว
5.	ที่อ้างว่าให้เช่าถึง 99 ปี เพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็ เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30+30 ปีอยู่แล้ว
กระผมจึงเชื่อว่า นักลงทุนต่างชาติธรรมดาทั้งที่เป็นรายใหญ่หรือรายย่อย คงไม่ซื้อที่ดินไทยในขณะนี้ ยกเว้นแต่อริราชศัตรูบางประเทศที่ประสงค์จะครอบครองแผ่นดินไทยเท่านั้น

สิ่งที่ ฯพณฯ ควรระวังก็คือ ความรู้สึกของประชาชน
1.	โดยที่คณะกรรมการแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ทุกชุดที่รัฐบาลตั้งขึ้น มักมีแต่ผู้แทนของกลุ่มธุรกิจ ไม่มีผู้แทนประชาชนคนซื้อบ้าน (ซึ่งส่งผลให้แนวทางแก้ปัญหาของแต่ละรัฐบาลซ้ำซาก คล้ายคลึงกัน) อาจทำให้ประชาชนรู้สึกว่า รัฐบาลไม่ได้ยืนอยู่ข้างตน แต่มุ่งช่วยระบายสินค้าของกลุ่มธุรกิจเป็นสำคัญ
2.	การที่มักหวลมาหวังพึ่งอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทางออกในการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจ อาจทำให้ประชาชนเข้าใจผิดได้ว่า รัฐบาลไม่อาจเยียวยา เศรษฐกิจในทางอื่นได้แล้ว จึงกลับมาหามาตรการเดิมอยู่เนืองๆ ซ้ำร้ายมาตรการที่ดำริมักไม่เป็นจริง เช่น ให้ต่างชาติซื้อที่ดิน, ลดภาษี-ค่า ธรรมเนียมโอน (ทั้งที่เป็นหน้าที่ผู้ประกอบการ), ให้กู้ 100% (ผิดวินัยทางการเงิน), ให้ผ่อนนาน (ลดเงินผ่อนได้เพียงน้อยนิด), หรือการเอาเงินกองทุนต่าง ๆ มาใช้ (เสี่ยงต่อฐานะการคลัง)
ข้อเสนอแนะ
รัฐบาลไม่ควรมาเสียเวลาทำเรื่องนี้ อย่าหลงเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ตามหลักวิชาสากลล้วนกล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงตัวแปรตาม เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เศรษฐกิจดีต่างหากจึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ดีตาม รัฐบาลควรมุ่งสร้างรากฐานการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน ได้แก่
1.	มุ่งส่งเสริมให้นักลงทุนทั้งไทยและเทศ ช่วยพัฒนา real sector เช่น การผลิตเพื่อการส่งออกและการมีงานทำในประเทศ
2.	ส่งเสริมให้ต่างชาติมาลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ซึ่งจะช่วยพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของประเทศในระยะยาว
นับแต่เกิดวิกฤติมา 5 ปี ยังไม่มีรัฐบาลใดแก้ปัญหากระทั่งในระดับ “วัวหายล้อมคอก” ด้วยซ้ำ คือยังไม่ได้ออกกฎหมายคุ้มครองประชาชนจากการถูกโกง เช่น การรับประกันเงินดาวน์ หรือการบังคับใช้สัญญามาตรฐาน กระผมเชื่อว่าหากเพียงรัฐบาล “ล้อมคอก” สักนิด ก็จะได้รับความศรัทธาจากประชาชนมหาศาลแล้ว

		จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา
ด้วยความเคารพ, ดร. โสภณ พรโชคชัย