มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

HOME

การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินหลังเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ
วันศุกร์ที่ 24 กันยายน 2547 ณ โรงแรมนารายณ์ ห้องรัตนโกสินทร์ ถนนสีลม กรุงเทพฯ

การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ

ดร.สุวัฒ วาณีสุบุตร
รองผู้อำนวยการ
สำนักงานคณะกรรมการบริหารการพัฒนาท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

กรุณาคลิ๊กที่นี่เพื่อดูเอกสาร

โครงการวางและจัดทำผังเมืองเฉพาะพื้นที่ บริเวณโดยรอบท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

(และปัจจัยที่เกี่ยวเนื่องกับท่าอากาศยานกรุงเทพ (ดอนเมือง) และท่าอากาศยานอู่ตะเภา)

นายสมชัย ศรีวิบูลย์
ผู้อำนวยการกองผังเมืองเฉพาะ
กรมโยธาธิการและผังเมือง

หลักการและเหตุผล
กรมโยธาธิการและผังเมือง ตระหนักถึงความสำคัญของท่าอากาศยานสุวรรณภูมิที่จะส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินและสภาพแวดล้อมของพื้นที่โดยรอบ ทั้งเป็นภารกิจหลักของกรมฯ ที่จะวางแผนการบริหารจัดการเมืองให้เกิดการพัฒนาอย่างสมดุลในทุก ๆ ด้าน จึงจำเป็นต้องเร่งดำเนินการวางและจัดทำผังเมืองเฉพาะพื้นที่บริเวณโดยรอบท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ เพื่อให้เกิดการพัฒนาพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพเพียงพอต่อความต้องการของภาครัฐและเอกชน รวมทั้งสนับสนุนการพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีความสอดคล้องเชื่อมโยงกับท่าอากาศยาน เสริมสร้างเอกลักษณ์ไทยของพื้นที่ ชุมชน และสถาปัตยกรรม เพื่อต้อนรับและสร้างความประทับใจแก่ผู้มาเยือน โดยยังคงสภาวะแวดล้อมที่ยั่งยืน

วัตถุประสงค์ของโครงการ
เพื่อให้การดำเนินงานวางและจัดทำผังเมืองเฉพาะ เกิดผลดีต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับภาครัฐและภาคเอกชน สามารถนำไปใช้เป็นกรอบการดำเนินงานวางแผนจัดทำโครงการและดำเนินการในรายละเอียด เพื่อพัฒนาพื้นที่ต่อไป โครงการฯ จึงกำหนดวัตถุประสงค์ดังต่อไปนี้

1.	เพื่อศึกษา วิเคราะห์ ข้อมูลทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคมและประชากร ตลอดจนปัญหาและบทบาทของพื้นที่ และความต้องการของประชาชน เพื่อประโยชน์ในการวางแผนพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
2.	เพื่อให้ได้ผังพัฒนาทางด้านกายภาพที่ลงรายละเอียดโครงการพัฒนาในแต่ละย่าน และสามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างเป็นรูปธรรม
3.	เพื่อให้ได้ผังการใช้ที่ดินและอาคารในอนาคต ซึ่งมีมาตรฐานและมาตรการทางผังเมืองที่ส่งเสริมการพัฒนา
4.	เพื่อให้ได้แผนปฏิบัติการ (Action Plan) สำหรับใช้เป็นมาตรฐานการปรับปรุงพื้นที่เฉพาะของโครงการ โดยเน้นรายละเอียดรูปแบบ แนวทางและมาตรการต่าง ๆ ในการดำเนินการบริหารจัดการ การพัฒนาปรับปรุงฟื้นฟูเมือง การอนุรักษ์ และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
5.	เพื่อวางแผนโครงการคมนาคมและขนส่งที่ครบวงจร เช่น จัดให้มีถนนสายรอง สายย่อยที่เป็นโครงข่ายเชื่อมต่อกับถนนสายหลัก ระบบขนส่งมวลชน ที่จอดรถ (Park & Ride) และอื่น ๆ เป็นต้น
6.	เพื่อวางผังสาธารณูปโภค และสาธารณูปการต่าง ๆ รวมถึงการจัดการด้านสิ่งแวดล้อมและภูมิทัศน์เมือง เช่น สถานศึกษา สวนสาธารณะ ห้องสมุด การระบายน้ำ การป้องกันน้ำท่วม การบำบัดน้ำเสีย การจัดเก็บขยะ การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม ถนนคนเดิน ลานส่งเสริม กิจกรรมสาธารณะ และอื่น ๆ เป็นต้น
7.	เพื่อเป็นกรอบการจัดทำงบประมาณการพัฒนาพื้นที่ในด้านต่าง ๆ
8.	เพื่อเป็นการเสนอกลยุทธ์ (Strategy) ที่จะส่งเสริมให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในการพัฒนา

ผลการดำเนินงานของกรมโยธาธิการและผังเมือง
    คณะรัฐมนตรี มีมติเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2545 ให้ความเห็นชอบตามข้อเสนอของคณะกรรมการบริหารการพัฒนาท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (กทภ.) ครั้งที่ 2/2545 เมื่อวันที่ 2 กันยายน 2545 ให้กรมโยธาธิการและผังเมือง มีหน้าที่รับผิดชอบดำเนินการวางและจัดทำผังเมืองเฉพาะพื้นที่บริเวณ โดยรอบท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ซึ่งสามารถสรุปผลการดำเนินการที่ผ่านมาได้ดังนี้

1. การกำหนดมาตรการควบคุมการใช้ที่ดินบริเวณโดยรอบท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ
    คณะรัฐมนตรีได้มอบหมายให้กระทรวงมหาดไทย พิจารณามาตรการควบคุมการใช้ที่ดินบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ โดยเสนอให้ใช้กฎหมายควบคุมอาคารไปก่อนในระยะแรก ระหว่างการวางและจัดทำผังเมืองเฉพาะ กรมโยธาธิการและผังเมือง ได้จัดทำร่างประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทไว้ 3 บริเวณ ในท้องที่บางส่วนของเขตลาดกระบัง เขตประเวศ กรุงเทพมหานคร และอำเภอบางพลี กิ่งอำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ เพื่อกำหนดประเภท ชนิดอาคาร ที่จะห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้ายและใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารชนิดใดหรือประเภทใด ในบริเวณโดยรอบพื้นที่ที่จะดำเนินการก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร นำเสนอคณะกรรมการพิจารณาร่างกฎหมายกระทรวงฯ และได้ออกเป็นประกาศกระทรวงมหาดไทย ณ วันที่ 17 ธันวาคม พ.ศ. 2546 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาฉบับประกาศทั่วไปเล่ม 120 ตอนพิเศษ 147 ง วันที่ 25 ธันวาคม 2546

2. การจัดจ้างบริษัทที่ปรึกษา
    กรมโยธาธิการและผังเมือง ลงนามในสัญญาจ้างเลขที่ 15/2546 ลงวันที่ 30 กันยายน 2546 เพื่อจัดจ้างกลุ่มบริษัทที่ปรึกษาดำเนินโครงการวางแผนและจัดทำผังเมืองเฉพาะพื้นที่บริเวณโดยรอบท่าอากาศยานสุวรรณภูมิฯ ซึ่งได้แก่ บริษัท เอส.เจ.เอ ทรีดี จำกัด, บริษัท บีบีเอ็มที (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท โชติ จินดา มูเชล คอนซัลแตนท์ จำกัด โดยเริ่มดำเนินงานตั้งแต่วันที่ 30 กันยายน 2546 และสิ้นสุดสัญญาจ้างในวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2548 ระยะเวลาดำเนินการ 510 วัน ในวงเงินงบประมาณ 85,000,000 บาท

3. พื้นที่เพื่อการศึกษาและพื้นที่โครงการ
* พื้นที่เพื่อการศึกษา ได้แก่ พื้นที่อิทธิพลโดยรอบพื้นที่โครงการ ซึ่งมีรัศมี 135 กิโลเมตร ครอบคลุมสนามบินอู่ตะเภาและพื้นที่รวม 19 จังหวัด โดยได้แบ่งพื้นที่ศึกษาออกเป็น 4 กลุ่มพื้นที่ได้แก่

1.	กลุ่มพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวม 6 จังหวัด คือ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาครและนครปฐม
2.	กลุ่มพื้นที่ภาคกลางตอนบน รวม 5 จังหวัด คือ พระนครศรีอยุธยา อ่างทอง สิงห์บุรี สระบุรีและลพบุรี
3.	กลุ่มพื้นที่ภาคตะวันตก รวม 3 จังหวัด คือ สุพรรณบุรี ราชบุรี และเพชรบุรี
4.	กลุ่มพื้นที่ภาคตะวันออก รวม 5 จังหวัด คือ นครนายก ปราจีนบุรี ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง
* พื้นที่โครงการ ได้แก่ พื้นที่บริเวณ โดยรอบท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ เป็นพื้นที่ประมาณ 816 ตารางกิโลเมตร

4. การกำหนดแนวทางการปฏิบัติงานของที่ปรึกษา
กรมโยธาธิการและผังเมือง ได้กำหนดแนวทางการปฏิบัติงานของที่ปรึกษา เพื่อให้การดำเนินงานของโครงการเป็นไปตามวัตถุประสงค์โดยที่ปรึกษาจะต้องดำเนินการดังนี้

รวบรวมข้อมูล เอกสารการศึกษา เอกสารการวิจัยต่าง ๆ

ศึกษาและประเมินผลการดำเนินการที่ผ่านมาของกรมโยธาธิการและผังเมือง และของหน่วยงานอื่น ๆ ในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่โครงการ

จัดเก็บข้อมูลในด้านต่าง ๆ พร้อมดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลดังกล่าว เพื่อการวางและจัดทำผังเมืองเฉพาะเต็มพื้นที่ 816 ตารางกิโลเมตร โดยมีรายละเอียดข้อมูลประกอบด้วย

•	ด้านการใช้ที่ดินและอาคาร
•	ด้านเศรษฐกิจและสังคม
•	ด้านคมนาคมและขนส่ง
•	ด้านสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
•	ด้านระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)

คาดประมาณความต้องการในอนาคต

กำหนดเป้าหมายและวัตถุประสงค์ของการพัฒนาพื้นที่โครงการ ระบบชุมชน การใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคาร รูปแบบสถาปัตยกรรมและภูมิสถาปัตยกรรม การเชื่อมโยงระบบคมนาคมและขนส่ง การสาธารณูปโภคสาธารณูปการ ในการกำหนดปริมาณ ปริมาตร คุณภาพ เพื่อใช้ในการติดตามและประเมินผล

กำหนดแนวทางและการปฏิบัติเพื่อให้บรรลุเป้าหมายและวัตถุประสงค์

กำหนดแนวคิดในการวางผัง รูปแบบสถาปัตยกรรมและภูมิสถาปัตยกรรม

จัดทำผังทางเลือกในการพัฒนาพื้นที่

จัดให้มีกระบวนการรับฟังความคิดเห็นของประชาชน และนำเอาผลจากกระบวนการดังกล่าวมาประกอบในการดำเนินโครงกา

10.

วางและจัดทำผังเมืองเฉพาะพื้นที่บริเวณ โดยรอบกับท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ผลที่ได้รับจากการดำเนินโครงการ (Output) ได้แก่ แผนผังพร้อมข้อกำหนดด้านต่าง ๆ ของโครงการในมาตรส่วน 1: 4,000 พร้อมทั้งมาตรการและวิธีการเพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตาม พรบ.การผังเมือง พ.ศ. 2518

5. ความก้าวหน้าการปฏิบัติงานของบริษัทที่ปรึกษา

งานงวดที่ 1 รายงานการศึกษาขั้นต้น เมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายน 2546 คณะกรรมการกำกับการปฏิบัติงานฯ ได้พิจารณาเห็นชอบในการประชุมครั้งที่ 1/2546 เมื่อวันที่ 2 ธันวาคม 2546 โดยรายงานฉบับดังกล่าวประกอบด้วย

•	การกำหนดขั้นตอนแผนการดำเนินงาน
•	การรวบรวมข้อมูล เอกสารการศึกษา เอกสารการวิจัยต่าง ๆ

รายงานความก้าวหน้าครั้งที่ 1 เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2547 คณะกรรมการกำกับการปฏิบัติงานฯ ได้พิจารณาเห็นชอบในการประชุมครั้งที่ 1/2547 เมื่อวันที่ 22 เมษายน 2547 โดยรายงานฉบับดังกล่าว ประกอบด้วย

•	การปรับปรุงแนวคิดและวิธีการศึกษา
•	การประมวลผลข้อมูลที่จะนำมาใช้ในการวิเคราะห์ ปรับปรุงเอกสาร
•	การทบทวนผลงานที่ผ่านมาของกรมโยธาธิการและผังเมือง
•	การจัดทำระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์

ประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะของประชาชนในพื้นที่โครงการครั้งที่ 1 เมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม 2547

รายงานความก้าวหน้าครั้งที่ 2 เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2547 คณะกรรมการกำกับการปฏิบัติงานฯ ได้พิจารณาเห็นชอบในการประชุมครั้งที่ 2/2547 เมื่อวันที่ 22 เมษายน 2547 โดยรายงานฉบับดังกล่าว ประกอบด้วย

•	การประมวลผลข้อมูลที่จะนำมาใช้ในการวิเคราะห์ ปรับปรุงเอกสาร
•	เตรียมความพร้อมของข้อมูลและทบทวนวิธีการวิเคราะห์
•	กระบวนการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงสัมพันธ์กับบทบาทของท่าอากาศยาน
•	การคาดการณ์ความต้องการในอนาคต

รายงานการศึกษาฉบับกลาง เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2547 คณะกรรมการกำกับการปฏิบัติงานฯ ได้พิจารณาเห็นชอบในการประชุมครั้งที่ 3/2547 เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2547 โดยรายงานฉบับดังกล่าว ประกอบด้วย

•	การปรับปรุงผลการศึกษาและสรุปผลเพื่อใช้เป็นข้อมูลในการวางและจัดทำผัง
•	การกำหนดเป้าหมายและวัตถุประสงค์โครงการ และแนวทางการปฏิบัติ
•	การจัดทำผังการเลือกในการพัฒนาพื้นที่

ประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะของประชาชนในพื้นที่โครงการครั้งที่ 2 เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2547

6. แผนการดำเนินงานขั้นต่อไปของบริษัทที่ปรึกษา

1.	จัดประชุมเพื่อรับฟังข้อคิดเห็นและข้อเสนอแนะของประชาชนในพื้นที่โครงการ ครั้งที่ 3 ก่อนการส่งงานงวดที่ 3 ก่อนการส่งงานงวดที่ 3 ร่างรายงานการศึกษาฉบับสุดท้าย
2.	จัดส่งงานงวดที่ 3 ร่างรายงานการศึกษาฉบับสุดท้าย ในเดือนพฤศจิกายน 2547
3.	จัดส่งงานงวดที่ 4 รายงานการศึกษาฉบับสุดท้าย ในเดือนกุมภาพันธ์ 2548

7. วิสัยทัศน์และแนวความคิดในการพัฒนาพื้นที่โครงการของบริษัทที่ปรึกษา
กลุ่มบริษัทที่ปรึกษามีแนวคิดที่จะให้ความสำคัญต่อธรรมชาติแวดล้อมของพื้นที่วางผังและพื้นที่เกี่ยวเนื่อง เพื่อชี้นำในการวางผังให้เห็นคุณค่าของธรรมชาติแวดล้อมในพื้นที่ราบลุ่มบริเวณปากแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีคูคลอง หนอง บึง สานกันเป็นเครือข่ายเส้นทางน้ำที่หนาแน่น ทำหน้าที่เก็บกักน้ำและส่งผ่านน้ำหลากจากแผ่นดินตอนบนออกสู่ทะเลในอ่าวไทยนั้น สามารถจะพัฒนาให้เกิดประโยชน์อย่างยั่งยืนต่อการตั้งถิ่นฐานในพื้นที่โดยรอบท่าอากาศยานสุวรรณภูมิและพื้นที่ที่เกี่ยวเนื่องได้ ดังนั้นวิสัยทัศน์ของโครงการจึงประกอบด้วย 2 วิสัยทัศน์หลัก คือ วิสัยทัศน์ทางด้านการฟื้นฟูกายภาพเดิมและวิสัยทัศน์ทางด้านเศรษฐกิจการลงทุนแนวใหม่รวมกันเป็น

“สุวรรณภูมิเมืองน้ำ-เมืองศูนย์กลางการบินและการขนส่ง”
1. วิสัยทัศน์ที่ 1 (การพัฒนาทางกายภาพ): เมืองน้ำ
มีแนวความคิดให้เกิดการพัฒนาตามธรรมชาติของพื้นที่ ซึ่งเอกลักษณ์ของพื้นที่บริเวณสามเหลี่ยมปากแม่น้ำเจ้าพระยา คือ ลักษณะของที่ลุ่มที่มีโครงข่ายคูคลองที่เกิดขึ้นเองตามธรรมชาติและการขุดเสริมขึ้นเพื่อเชื่อมโยงกับแม่น้ำ หนอง บึง ซึ่งจะถูกน้ำท่วมในฤดูน้ำหลาก ตามสมญานามของเมืองในอดีต คือ “เวนิสตะวันออก” ซึ่งองค์ประกอบของเมืองน้ำจะเป็นเมืองที่มีลักษณะ

•	เมืองอู่ข้าวอู่น้ำ
•	เมืองวัฒนธรรม ประเพณีพื้นถิ่นชุมชนริมน้ำ
•	เมืองที่มีสถาปัตยกรรมสะเทิ้นน้ำ สะเทิ้นบก

2. วิสัยทัศน์ที่ 2 (การพัฒนาด้านเศรษฐกิจการลงทุน): เมืองศูนย์กลางการบินและการขนส่ง
มีแนวความคิดในการพัฒนาทางด้านเศรษฐกิจและการลงทุนจะทำให้เมืองมีลักษณะเป็นเมืองศูนย์กลางการบินและการขนส่ง เพื่อที่จะทำให้มีเมืองดังกล่าวจะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่ ซึ่งเมืองดังกล่าวจะต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้

•	เมืองสุวรรณภูมิเพื่อเชื่อมต่อและสนับสนุนการพัฒนาภาคมหานคร
•	เมืองศูนย์กลางการบินและการขนส่ง
•	เมืองท่าอากาศยานและการท่องเที่ยว

8. ประโยชน์ที่จะได้รับจากโครงการฯ
พื้นที่โครงการมีปัจจัยหลักในการส่งเสริมศักยภาพการพัฒนาพื้นที่ คือ การเป็นที่ตั้งของท่าอากาศยานประจำชาติ (ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ) ดังนั้นจึงควรมีการวางแผนเพื่อรองรับการพัฒนาพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ

1.	เป็นการชี้นำแนวทางการพัฒนาและการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างชัดเจน โดยมีวัตถุประสงค์ให้พื้นที่โครงการเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางอากาศ, ศูนย์การธุรกิจ, ส่งเสริมการท่องเที่ยว, กำหนดแนวทางการขยายตัวของชุมชนอย่างเป็นระบบ และเสริมสร้างเอกลักษณ์ไทยให้แก่พื้นที่ ทั้งนี้จะมีการกำหนดขนาดการพัฒนาที่เหมาะสม ซึ่งจะส่งเสริมการพัฒนาด้านเศรษฐกิจได้อย่างสมดุล และป้องกันที่จะส่งผลกระทบต่อโครงการท่าอากาศยานสุวรรณภูมิและพื้นที่บริเวณโดยรอบได้อย่างเป็นระบบ
2.	เป็นการชี้นำแนวทางการพัฒนาด้านสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ โดยดำเนินการวางแผนการพัฒนาระบบการคมนาคมขนส่งและระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการด้านอื่น ๆ ให้มีประสิทธิภาพและส่งเสริมการพัฒนาในการใช้ที่ดิน ได้อย่างเป็นรูปธรรม
3.	เป็นการชี้นำแนวทางการพัฒนาด้านสิ่งแวดล้อม โดยการกำหนดพื้นที่บริเวณที่จะทำการอนุรักษ์และรักษาไว้ การกำหนดพื้นที่เกษตรกรรม การกำหนดพื้นที่น้ำหลากและการแก้ปัญหาน้ำท่วมในพื้นที่ โดยการจัดระบบการระบายน้ำ สร้างความชัดเจนในการใช้ประโยชน์ที่ดิน
4.	การวางแผนปฏิบัติการ (Action Plan) สำหรับใช้เป็นมาตรฐานการปรับปรุงพื้นที่เฉพาะของโครงการ โดยเน้นรายละเอียดรูปแบบ แนวทางและมาตรการต่าง ๆ ในการดำเนินการบริหารจัดการ การพัฒนาปรับปรุงฟื้นฟูเมือง การอนุรักษ์ การเป็นพื้นที่เกษตรกรรม การแก้ปัญหาน้ำท่ว,

“การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินหลังเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ”

นางสุนัทที เนื่องจำนงค์
ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ
บจก.ไพร์ม เนเจอร์ กรุ๊ป

1. ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรพย์
    - ในปีนี้คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่รวมกันมากกว่า 60,000 หน่วย ซึ่งการเปิดตัวของโครงการใหม่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวตลอดหลายปี โดยในช่วงปี 2546-2547 ตลาดบ้านเดี่ยวราคาแพงขายได้ดี ส่วนหนึ่งเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจได้ง่าย ส่วนคอนโดมินียมเริ่มมีการเก็งกำไรเพิ่มขึ้น ทั้งกำไรจากการขายต่อ และการให้เช่า

2. ปัจจัยที่มีผลกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    - อัตราดอกเบี้ย ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น จะชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค - ราคาน้ำมันที่สูงขึ้น มีผลกระทบค่อนข้างมากกับชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นส่วนเสริมให้คอนมิเนียมหรือทาวน์เฮาส์ในเมืองได้รับความนิยม

        อย่างไรก็ตาม ปัจจัยทั้งสอง มีผลกระทบค่อนข้างน้อยกับบ้านระดับราคาสูง และในกรณีที่มีการพัฒนาเครือข่ายการคมนาคม ทำให้การเดินทางออกสู่เขตเมืองชั้นนอกสะดวกขึ้น การขยายตัวของที่อยู่อาศัยบริเวณเขตเมืองชั้นนอกจะมีการเจริญเติบโตมาก โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นส่วนที่จะได้รับการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคอย่างเร่งด่วนเพื่อรองรับการขยายตัวของสนามบินนั้น ต้องนับว่าพื้นที่บริเวณดังกล่าวจะมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดินค่อนข้างสูง โดยระบบสาธารณูปโภคที่เด่นชัดที่จะเข้ามารองรับเพื่อเข้าออกสนามบิน มี 6 เส้นทาง ได้แก่
        1) ทิศเหนือ เป็นถนนยกระดับขนาด 8 ช่องจราจร จากถนนกรุงเทพ-ชลบุรีสายใหม่ เข้าสู่อาคารผู้โดยสาร
        2) ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ เป็นถนนขนาด 6 ช่อง เชื่อมกับทางยกระดับจากถนนร่มเกล้าและถนนกิ่งแก้ว
        3) ทิศใต้ เป็นถนนขนาด 4 ช่องจราจร เชื่อมกับถนนบางนา-ตราด และทางด่วนบูรพาวิถี
        4) ทิศตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นถนนขนาด 4 ช่องจราจร เชื่อมกับถนนอ่อนนุช
        5) ทิศตะวันตก เป็นถนนขนาด 4 ช่องจราจร เชื่อมกับถนนกิ่งแก้ว
        6) รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายพญาไท-มักกะสัน-สุวรรณภูมิ วิ่งเข้าสู่อาคารผู้โดยสาร มีสถานีรถไฟฟ้าใต้อาคารผู้โดยสาร

3. การขยายตัวของธุรกิจในรูปแบบต่าง ๆ ในพื้นที่ใกล้เคียงสนามบิน
     3.1 การขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้เปิดตัวโครงการในบริเวณใกล้เคียงสนามบินสุวรรณภูมิไปแล้ว และอีกจำนวนมากที่ได้มีการซื้อที่ดินในบริเวณใกล้เคียง โดยทำเลที่ได้รับความสนใจมากได้แก่ ศรีนครินทร์ สวนหลวงร.9 ถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก ถนนกรุงเทพฯ-ชลบุรีสายใหม่ โดยลักษณะโครงการส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวระดับราคาตั้งแต่ 4 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งสามารถรองรับทั้งลูกค้าที่ทำงานเกี่ยวข้องกับสนามบิน และลูกค้าที่เริ่มขยายที่อยู่ออกมาด้านนอกเมือง ในบริเวณที่มีการคมนาคมสะดวก

     3.2 การขยายตัวของโครงการด้านพาณิชยกรรม ได้แก่ โรงแรม สำนักงาน ซุปเปอร์สโตร์ขนาดใหญ่ หรือคอมเพล็กซ์ 3.3 การขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติ เพื่อรองรับบุตรหลานของนักธุรกิจ และชาวต่างชาติที่ทำงานเกี่ยวข้องกับสนามบิน รวมทั้งบุตรหลานของผู้ที่ขยายที่อยู่ออกมาบริเวณรอบนอก
     3.4 การลดลงของโรงงานอุตสาหกรรม เนื่องจากแต่ก่อนที่ดินบริเวณถนนกิ่งแก้วเป็นพื้นที่สีม่วง ทำให้มีโรงงานอุตสาหกรรมอยู่มาก ซึ่งหลังจากที่มีการจัดทำผังเมืองเฉพาะสำหรับพื้นที่รอบสนามบิน โดยมีการกำหนดเขตโซนที่พัฒนาอย่างชัดเจน จะทำให้การพัฒนาพื้นที่ย่านนี้เป็นลักษณะที่อยู่อาศัย และเชิงพาณิชยกรรมมากกว่าโรงงานอุตสาหกรรม

     4. ปัญหาที่คนส่วนใหญ่กังวลกับพื้นที่โดยรอบสนามบิน 4.1 ปัญหาเรื่องเสียง : ขึ้นอยู่กับทิศทาง โดยพื้นที่ด้านศรีนครินทร์ ถนนวงแหวนรอบนอก ซึ่งรวมถึงพื้นที่โครงการไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า อยู่ทางด้านทิศตะวันตกของสนามบิน (หากหันหน้าทางทิศเหนือ) จะได้รับผลกระทบน้อย เนื่องจากไม่ใช่ทางรันเวย์ ส่วนที่ได้รับผลกระทบสูงคือ ด้านเหนือ-ใต้ ของสนามบิน
          4.2 ปัญหาน้ำท่วม : ได้มีการวางแผนเพื่อแก้ไขปัญหาตามโครงการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมกรุงเทพฯและปริมณฑล ตามแนวพระราชดำริ ตั้งแต่ปี 2541ได้มีการลงนามในบันทึกข้อตกลงร่วมกับกองทัพไทย เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2541 ซึ่งในการเริ่มต้นครั้งนั้น บมท. จะเป็นผู้สนับสนุนงบประมาณในการขุดลอก ขุดขยายคลองกำจัดวัชพืชรอบพื้นที่โครงการก่อสร้างท่าอากาศยานสุวรรณภูมิและพื้นที่โดยรอบ เพื่อช่วยรองรับและระบายน้ำจากด้านทิศเหนือไปสู่ด้านทิศใต้ เพื่อออกสู่ชายทะเลได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว และปีต่อมาก็ได้มีการดำเนินการต่อเนื่อง ดังนี้
          - ปี 2541 – 2542 ทำการขุดลอก ขุดขยายคลองต่างๆ เช่น คลองหนองงูเห่า คลองลาดกระบัง คลองบางขวาง และคลองซอยต่างๆรวมทั้งกำจัดวัชพืช รวมระยะทางประมาณ 84.55 กิโลเมตร รวมปริมาตรดินประมาณ 682,624 ลูกบาศก์เมตร
          - ปี 2543 ทำการขุดคลองบริเวณพื้นที่ด้านใต้ของท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ รวมทั้งหมด 15 คลอง เช่น คลองบางคลี่ คลองบางปลาร้า คลองสิบ คลองเก้า ฯลฯ รวมระยะทางประมาณ 77 กิโลเมตร รวมปริมาตรดินประมาณ 384,042 ลูกบาศก์เมตร
          - ปี 2544 – 2545 ทำการขุดลอกและขุดขยายคลอง ในบริเวณพื้นที่ด้านใต้ต่อเนื่อง เช่น คลองหนึ่ง คลองสิบ คลองสิบเอ็ด รวมระยะทางประมาณ7.97 กิโลเมตร มีปริมาตรดินประมาณ 74,971 ลูกบาศก์เมตร และได้มีการกำจัดวัชพืชในคลองขนานกับท่าอากาศยานสุวรรณภูมิอีกความยาวประมาณ 6.5 กิโลเมตร

    โดยสรุปตั้งแต่ บทม. ได้เข้าร่วมโครงการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมกรุงเทพมหานครและปริมณฑลตามแนวพระราชดำริ ได้ดำเนินการขุดลอก ขุดขยายคลองและกำจัดวัชพืชในคลองรอบพื้นที่ก่อสร้างท่าอากาศยานสุวรรณภูมิไปแล้วทั้งหมด 24 คลอง มีความยาวรวมกันประมาณ 169.52 กิโลเมตร มีปริมาตรดินที่ขุดประมาณ 1,114,637 ลูกบาศก์เมตร ใช้งบประมาณไปแล้วทั้งสิ้นประมาณ 43.346 ล้านบาท นับตั้งแต่ดำเนินการมา ปรากฏว่าได้รับผลสำเร็จอย่างดี กล่าวคือบริเวณพื้นที่ดังกล่าวไม่ประสบปัญหาน้ำท่วมแต่ประการใด และบทม. ยังคงยึดถือแนวพระราชดำริที่จะดำเนินการเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมต่อไป
          4.3 ปัญหากลิ่นขยะจากโรงกลบขยะราชาเทวะ : ตามที่ทางกทม.ได้มีสัญญาว่าจ้างเอกชนฝังกลบขยะที่ราชาเทวะนั้น สัญญาดังกล่าวจะหมดอายุลงในเดือนพฤศจิกายน 2547 นี้ ซึ่ง กทม. ได้เซ็นสัญญาฉบับใหม่กับเอกชน แต่จะย้ายที่ฝังกลบจากเดิมไปยังจังหวัดฉะเชิงเทรา โดยจะเริ่มฝังกลบที่ใหม่ในเดือนมกราคม 2548 ปัจจุบันผู้ประกอบการที่ราชาเทวะก็ใช้ระบบ Wrapping (ห่อขยะด้วยแผ่นพลาสติก) ก่อนการฝังกลบเพื่อไม่ให้กลิ่นขยะกระจายออกมา และบ่อขยะราชาเทวะก็จะหยุดดำเนินการและกลบดินทับอย่างถาวร เพื่อเริ่มใช้บ่อใหม่ที่ฉะเชิงเทรา ดังนั้น ปัญหาเรื่องกลิ่นขยะก็จะหมดไปหลังจากที่มีการย้ายเรียบร้อยแล้ว

การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิ

อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการผู้จัดการ
บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ความคืบหน้าในการก่อสร้าง
ข่าว นสพ.ไทยรัฐ 13 กันยายน 2547
ตรวจอาการ "สนามบินสุวรรณภูมิ"

นับตั้งแต่ปี 2503 ที่มีการริเริ่มโครงการ จนถึงวันนี้ 44 ปี และในวันที่ 29 กันยายน 2548 จะเปิดทันหรือไม่ ???

สมาคมขนส่งสินค้าทางอากาศระหว่างประเทศ (ไออาต้า) ……. ความเป็นไปได้น้อยมาก หรือแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย!!! แต่ กระทรวง คมนาคม ………………… ยืนยันเสร็จทันแน่

ความคืบหน้า : งานทางวิ่งทางขับ จากเนื้องานทั้งสิ้น 120.25% เสร็จไปกว่า 51.08% (เร็วกว่าแผน 45.85%) -งานอาคารผู้โดยสาร จากเนื้องาน 112.8% สร้างไปแล้ว 74.18% (ช้ากว่าแผน 75.59%) -งานอาคารเทียบเครื่องบิน ที่เนื้องาน 112.85% แล้วเสร็จ 59.83% -งานถนนเข้าอาคาร เนื้องาน 112.85% แล้วเสร็จ 15.27% -งานสาธารณูปโภค ที่รองรับการใช้สนามบิน เช่น อุโมงค์รถไฟฟ้าใต้ดิน ที่จะขนส่งคนและสินค้าจากสนามบินออกสู่ตัวเมือง ได้มีการก่อสร้างควบคู่พร้อมไปกับอาคารผู้โดยสารแล้ว -งานระบบสารสนเทศการบริการของสนามบิน AIMS (Airport Information Service) ซึ่งถูกมองว่ามีปัญหามากที่สุด และถูกตั้งข้อสังเกตว่างานจะเสร็จไม่ทัน หรือหากเสร็จทันก็ไม่สามารถจะทดสอบระบบได้ นายสุริยะยืนยันว่า แม้โครงการนี้จะลงทุนที่มีมูลค่าเพียง 200 ล้านบาท แต่ถือเป็นหัวใจสำคัญ ที่ต้องนำมาใช้เปิดให้บริการสนามบิน เพราะเป็นศูนย์ควบคุมระบบทั้งหมด แม้จะมีปัญหาจุกจิก แต่ก็มั่นใจว่าทำได้ตามกำหนด เช่นเดียวกับหอบังคับการบิน ที่ถูกโจมตีแต่ก็ได้รับรายงานตรงจากผู้บริหารระดับสูงว่า หอขนาดความสูงที่สุดในเอเชีย 132 เมตร นั้น ตอนนี้ได้ก่อสร้างเสร็จไปแล้ว 23 เมตร และนับจากเวลานี้ไปจะก่อสร้างให้ได้วันละ 4 เมตร

ถ้าไม่เสร็จ ภาคเอกชน …….. ปรับเงินตามสัญญา และขึ้นบัญชีดำไม่ให้ ได้รับงานหน่วยงานราชการอีกต่อไป
หน่วยงานราชการ ……..ผู้บริหารระดับสูงทั้ง บมจ.ท่าอากาศยานไทย บมจ.การบินไทย บมจ.ท่าอากาศยานสากลกรุงเทพแห่งใหม่ และบริษัทวิทยุการบินแห่งประเทศไทย ก็ได้ เอาตำแหน่งเดิมพันกับโครงการนี้กันแล้ว หากส่วนไหนไม่เสร็จก็ว่ากันเป็นคนคนไป!!" นายสุริยะกล่าวทิ้งท้าย

การพัฒนาพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ

1. สภาพการพัฒนาโดยรวมในปัจจุบัน และข้อกฎหมายที่มีในปัจจุบัน
ทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งได้แก่ย่าน ถนนบางนา-ตราด ถนนกิ่งแก้ว ถนนลาดกระบัง ถนนหลวงแพ่ง ถนนฉลองกรุง ถนนร่มเกล้า ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่ได้รับอานิสงค์จากการพัฒนาสนามบินฯ โดยตรง พื้นที่บริเวณนี้เป็นพื้นที่รอยต่อของกรุงเทพมหานครกับจังหวัดสมุทรปราการ การใช้พื้นที่แต่เดิมจะแบ่งออกเป็น 2 บริเวณตามเขตจังหวัด กล่าวคือ ในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ด้านเหนือของสนามบินฯ การใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่จะเป็นการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม บริเวณลาดกระบัง ฉลองกรุง ร่มเกล้า เนื่องจากข้อกำหนดผังเมืองโดยในเขตกรุงเทพฯ ได้กำหนดให้พื้นที่ย่านนี้เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียว) และอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีขาวมีกรอบเส้นทแยงเขียว) อย่างไรก็ตาม พื้นที่ข้างต้นในช่วงที่ผ่านมาก็ได้มีการพัฒนาบ้านจัดสรรอยู่พอสมควร โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว เนื่องจากข้อกำหนดผังเมืองไม่ห้าม รวมทั้งการพัฒนาทางด้านอุตสาหกรรม และคลังสินค้า ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง และศูนย์ขนถ่ายสินค้าบนถนนเจ้าคุณทหาร แต่พื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นการใช้พื้นที่ทางด้านเกษตรกรรม ที่นา และที่ว่างกันอยู่มาก

ในเขตกรุงเทพฯ การพัฒนาส่วนใหญ่ จะอยู่ด้านทิศตะวันตกของสนามบินฯ ได้แก่ ย่านสวนหลวง อ่อนนุช ศรีนครินทร์ บางนา จะเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาค่อนข้างหลากหลายกว่า โดยผังเมืองกรุงเทพฯ จะกำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) หนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) และพาณิชยกรรมบางบริเวณ โดยพื้นที่ส่วนใหญ่ก็ยังเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งใหม่และเก่าจำนวนมาก และก็มีการพัฒนาทางด้านพาณิชยกรรมอยู่บ้าง โดยเฉพาะตามแนวถนนศรีนครินทร์ และบางนา ที่มีอาคารศูนย์การค้า (ซีคอน สแควร์ เสรีเซ็นเตอร์ เซ็นทรัลบางนา เอเชียเซ็นเตอร์ ฯลฯ) อาคารสำนักงาน

ส่วนในเขตจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นพื้นที่ด้านใต้ ด้านทิศตะวันออก และด้านตะวันตก ของสนามบินฯ จะมีการใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่ผสมผสานกันระหว่างด้านอุตสาหกรรม พาณิชยกรรม และเกษตรกรรม เนื่องจากข้อกำหนดผังเมืองที่กำหนดไว้ค่อนข้างหลากหลาย กล่าวคือ พื้นที่ด้านทิศตะวันตกบริเวณถนนกิ่งแก้ว เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (พื้นที่สีแดง-แต่เดิมเป็นพื้นที่สีม่วง ย่านนี้จึงยังมีโรงงานอุตสาหกรรมอยู่มาก) ด้านทิศใต้บนถนนบางนา-ตราด ส่วนใหญ่เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียว) และด้านทิศตะวันออกจะกำหนดไว้สลับกันระหว่างพื้นที่สีเขียว พื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) และพื้นที่สีม่วง (อุตสาหกรรมและคลังสินค้า) ย่านวัดศรีวารีน้อย บางเสาธง บางพลี บางบ่อ

ส่วนทางด้านข้อกฎหมายที่มีผลการใช้พื้นที่ย่านนี้ เรื่องแรก คือ ผังเมือง โดยผังเมืองที่บังคับในปัจจุบันเป็นไปตามที่เรียนโดยคร่าว ๆ ข้างต้น โดยผังเมืองกรุงเทพฯ จะมีการประกาศใช้ใหม่ คาดว่าจะประกาศได้ภายในสิ้นปี 2547 นี้ ซึ่งส่วนใหญ่สีผังเมืองพื้นที่ย่านนี้ จะใกล้เคียงกับสีเดิม แต่จะมีข้อกำหนดที่เปลี่ยนแปลงสำคัญ คือ เรื่องการลด FAR (Floor Area Ratio : สัดส่วนการก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ดิน) จากเดิม 10 เท่า เหลือเพียง 1-5 เท่า และการมี OSR (Open Space Ratio : สัดส่วนพื้นที่ว่างโดยไม่มีอาคารปกคลุมต่อพื้นที่อาคาร) ซึ่งแต่เดิมไม่มีการกำหนดไว้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม หรืออาคารขนาดใหญ่อื่น ๆ กล่าวคือ จะก่อสร้างอาคารได้น้อยลงมาก หรือถ้าจะก่อสร้างให้ได้พื้นที่ใช้สอยมากเท่าเดิม ก็ต้องใช้ที่ดินมากกว่าเดิมหลายเท่า ยกตัวอย่างเช่น

•

พื้นที่ ย.7 แถวบางนา ศรีนครินทร์- ซีคอนสแควร์ ที่ FAR ลดจาก 10 เหลือเพียง 5 เท่า ซึ่งต่อไปถ้าจะก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ต้องใช้ที่ดินมากกว่าเดิมถึง 2 เท่า เช่น ถ้าจะก่อสร้างอาคาร 200.000 ตารางเมตร เดิมใช้เพียง 12.5 ไร่ แต่ต่อไปต้องใช้ถึง 25 ไร่ เป็นต้น
หมายเหตุ : ช่วงบางนา ไม่รวมช่วง กม.3-4 ที่ผังเมืองใหม่เป็น พ.4 FAR เหลือ 8 เท่า

•

พื้นที่ ย.3 แถวสวนหลวง อ่อนนุช ร่มเกล้า ที่ FAR ลดจาก 10 เหลือ 1.5-2.5 เท่า ซึ่งต่อไปถ้าจะก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ต้องใช้ที่ดินมากกว่าเดิมถึง 4-6.6 เท่า

ส่วนที่อยู่อาศัยในแนวราบ ผังเมืองใหม่แทบจะไม่มีผลกระทบต่อการก่อสร้าง (อ่านรายละเอียดการวิเคราะห์ผลกระทบผังเมืองฉบับเต็ม ในเว็บไซด์ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย www: thaiappraisal.org)

สำหรับผังเมืองสมุทรปราการฉบับปัจจุบัน จะหมดอายุในปี 2549 (ประกาศใช้ปี 2544) การกำหนดการใช้พื้นที่รอบสนามบินตามที่กล่าวแล้วข้างต้น ส่วนการจัดทำผังเมืองรอบใหม่คงต้องรอ ซึ่งจะเกี่ยวข้องกับการจัดทำผังเมืองเฉพาะรอบสนามบิน

นอกจากนี้ยังมีประกาศอีก 2 ฉบับ ที่เกี่ยวข้องกับสนามบินฯ ดังนี้
•	ประกาศกระทรวงคมนาคม เรื่อง การกำหนดเขตบริเวณใกล้เคียงสนามบินในท้องที่ เขตมีนบุรี หนองจอก บึงกุ่ม ลาดกระบัง ประเวศ กรุงเทพมหานคร และอำเภอบางพลี เมือง บางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ เป็นเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ พ.ศ. 2535 ซึ่งมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการจำกัดความสูงรอบสนามบินฯ
•	ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดบริเวณ ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารบางชนิด หรือบางประเภท ในท้องที่เขตลาดกระบัง ประเวศ กรุงเทพมหานคร และอำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งมีสาระสำคัญ ในการห้าม จำกัด การก่อสร้าง 3 บริเวณ ในระยะ 0-300, 300-600, 600-2,100 เมตร รอบสนามบินฯ เช่น ในบริเวณที่ 1 (ถนนวัดกิ่งแก้วทั้งสาย และถนนลาดกระบังด้านเหนือสนามบิน) ห้ามก่อสร้างห้องแถว ตึกแถว ตลาด โรงแรม สถานบริการ ฯลฯ และห้ามก่อสร้างอาคารเกิน 12 เมตร เป็นต้น ดังนั้นใครจะซื้อที่ดินก่อสร้างโรงแรม บนถนนวัดกิ่งแก้ว แม้ว่าผังเมืองเป็นพื้นที่สีแดง ก็ไม่อาจก่อสร้างได้

รายละเอียดตามเอกสารแนบ และควรตรวจสอบกับหน่วยงานข้างต้นเพิ่มเติม

2. แผนภาครัฐต่อการพัฒนาพื้นที่รอบสนามบินฯ :
ผังเมืองเฉพาะ สาธารณูปโภค โครงการข่ายคมนาคม => เมืองศูนย์กลางการบินสุวรรณภูมิ

จากการประชุม คณะกรรมการบริหารการพัฒนาท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (กทภ.) ที่มี พ.ต.ท.ทักษิณ ชันวัตร นายกรัฐมนตรีเป็นประธาน เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2547 ที่ผ่านมา ได้มีการอนุมัติ การวางแผนการพัฒนาเมืองศูนย์กลางการบินสุวรรณภูมิ ให้เป็นเมืองใหม่ โดยกำหนดพื้นที่โดยรอบสนามบิน ระยะ 100 ตารางกิโลเมตร (ประมาณ 58,900 ไร่) เพื่อรองรับการขยายตัวในอนาคต โดยในเบื้องต้นจะตั้งบรรษัทพัฒนาเมือง โดยออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตพื้นที่สำรวจ และออกพระราชกฤษฎีกาเวนคืนเพื่อการก่อสร้างถนน คลองระบายน้ำไปก่อน และจะให้กรมโยธาธิการและผังเมือง ทำการจัดทำผังเมืองเฉพาะ กำหนดเขตโซนที่จะพัฒนา ให้แล้วเสร็จในวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2548 โดยได้มีการกำหนดไว้คร่าว ๆ คือ จะแบ่งการพัฒนาเป็น

ตารางที่ 1 : แผนการใช้ที่ดินของเมืองศูนย์กลางการบิน สุวรรณภูมิ

และกำหนดพื้นที่ที่จะพัฒนาไว้ 3 บริเวณ คือ 1. บริเวณด้านทิศตะวันออกของสนามบินฯ จำนวน 37,000 ไร่ 2. พื้นที่ลาดกระบังตะวันตก จำนวน 6,900 ไร่ 3. พื้นที่ลาดกระบังตะวันออก จำนวน 15,000 ไร่

ส่วนการพัฒนาสาธารณูปโภครองรับการใช้สนามบิน โดยเฉพาะทางด้านการคมนาคม ที่ได้มีการเสนอให้มีโครงการตัดถนนเพิ่มเพื่อเชื่อมต่อกับสนามบินฯ หลายสายโดยรอบ โครงการทางพิเศษเชื่อมต่อกับสนามบิน โครงการทางรถไฟที่จะเชื่อมเข้าสนามบินฯ (มักกะสัน-สนามบินฯ) รวมทั้งทางยกระดับบางนา-บางปะกง บนถนนบางนา-ตราด ที่มีอยู่ในปัจจุบัน

ดังนั้น ตามแผนในการพัฒนาข้างต้นของภาครัฐ จะส่งเสริมให้การพัฒนาพื้นที่ย่านนี้เติบโตอย่างมีระบบ และสามารถพัฒนาได้อย่างต่อเนื่องในอนาคต โดยในรายละเอียดอาจต้องรอความชัดเจนจากการศึกษาโดยภาครัฐก่อน

3. ผลการสำรวจบ้านจัดสรรใหม่รอบสนามบินฯ ล่าสุด ณ สิงหาคม 2547
จากการสำรวจการพัฒนาพื้นที่พบว่า ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นใหม่ในพื้นที่ย่านนี้ประมาณ 107 โครงการ สรุปได้ดังนี้

ตารางที่ 2 : ผลสำรวจที่อยู่อาศัยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ที่ยังขายอยู่ล่าสุด ณ สิงหาคม 2547

4. การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน
สำหรับราคาตลาดที่ดินในปัจจุบัน แสดงราคาตามแนวถนนสายต่าง ๆ แสดงตามตาราง ดังนี้
ตารางที่ 3 : การเปลี่ยนแปลงราคาตลาดของที่ดิน รอบสนามบินสุวรรณภูมิ

ตารางที่ 3: การเปลี่ยนแปลงราคาตลาดของที่ดิน รอบสนามบินสุวรรณภูมิ (ต่อ)

สำหรับราคาตลาดที่ดินในทำเลรอบสนามบินฯ จะพบว่าทำเลที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในปัจจุบัน คือ ทำเลถนนบางนา-ตราด กม. 3-4 และถนนศรีนครินทร์ ตารางวาละ 150,000 บาท สำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพในเชิงพาณิชยกรรมสูงกว่าทำเลอื่น ๆ รวมทั้งมีข้อกำหนดผังเมืองที่เอื้อต่อการพัฒนาสูงกว่าทำเลอื่น ๆ ส่วนทำเลที่มีราคาที่ดินต่ำสุด คือ ย่านถนนหลวงแพ่ง และถนนรัตนโกสินทร์ 200 ปี เพียงตารางวาละ 5,000-5,900 บาทเท่านั้น เนื่องจากย่านนี้เป็นทำเลชั้นนอกด้านตะวันออก ซึ่งระยะทางค่อนข้างไกล และมีข้อจำกัดในการพัฒนาเนื่องจากมีผังเมืองสีเขียว และกรอบขาวทะแยงเขียว เป็นส่วนใหญ่ สำหรับทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสูง คือ ย่านบางนา กม.3-4 ศรีนครินทร์ สวนหลวง วัดศรีวารีน้อย ถนนรัตนโกสินทร์ 200 ปี ลาดกระบัง ในระดับ 6-9% โดยสูงสุดที่ถนนบางนา-ตราด กม.23-26 ปรับตัวถึง 19% เนื่องจากเป็นทำเลที่มีผังเมืองเป็นพื้นที่สีแดง และแต่เดิมเป็นทำเลที่ค่อนข้างไกล แต่หลังจากมีสนามบินฯ ทำเลนี้ไม่ไกลจากสนามบินฯ (กม.14) และพื้นที่ก่อนหน้านี้ (ช่วง กม.14-22) ยังเป็นพื้นที่สีเขียว และสีม่วง ทำให้ทำเลย่านนี้มีศักยภาพในการพัฒนาสูง ส่วนพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินน้อย คือ บริเวณที่เป็นพื้นที่สีเขียวและกรอบขาวเส้นทแยงเขียว เช่น ย่านฉลองกรุง โดยเฉพาะที่ดินผืนใหญ่จะเปลี่ยนแปลงต่ำกว่าที่ดินแปลงเล็ก เนื่องจากมีข้อจำกัดใน
การพัฒนา (แปลงเล็กมีความต้องการสูงกว่า เนื่องจากพัฒนาเชิงพาณิชยกรรมขนาดเล็กได้)

การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินราชการ ด้านการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินราชการ ของพื้นที่ย่านนี้ จากราคาประเมินในรอบที่แล้ว เทียบกับราคาประเมินในรอบใหม่ ตามแนวถนนสายต่าง ๆ เปรียบเทียบการเปลี่ยนแปลง คร่าว ๆ ได้ดังนี้

ตารางที่ 4: การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินราชการ ทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิ

จากตาราง ราคาประเมินราชการในเขตกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่จะกำหนดราคาใกล้เคียงกับรอบที่แล้ว แต่ในเขตจังหวัดสมุทรปราการได้กำหนดราคาสูงขึ้นแทบทุกถนน แม้จะไม่มากนักก็ตาม โดยสืบเนื่องมาจากการพัฒนาที่มากขึ้นในปัจจุบัน

5. สรุปการพัฒนาพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ
หลังจากการมีโครงการสนามบินฯ พื้นที่ย่านนี้ได้มีความคึกคักในการพัฒนาพื้นที่สูงโดยเฉพาะการพัฒนาทางด้านที่อยู่อาศัย รวมทั้งการพัฒนาในด้านอื่นๆ ในกิจการที่เกี่ยวข้องกับการรองรับสนามบินในอนาคต เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ โรงพยาบาล สถานบริการ เป็นต้น ก็น่าจะมีการลงทุนและก่อสร้างต่อเนื่องตามมา ตามที่เห็นกันข่าวในหน้าหนังสือพิมพ์ และน่าจะเห็นได้ชัดเจนกันมากขึ้นในเมื่อสนามบินเปิดใช้ในเดือนกันยายนปีหน้า (ถ้าทัน)

ที่ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมารวมทั้งในปัจจุบัน ได้มีการซื้อที่ดินไว้เพื่อรอการพัฒนากันเป็นจำนวนมาก ทำให้พื้นที่โดยรอบมีการตื่นตัวกันมาก โดยแนวโน้มการพัฒนาก็น่าจะเป็นไปตามข้อกฎหมายที่กำหนดการใช้ที่ดินของเมืองไว้โดยภาครัฐ โดยเฉพาะกฎหมายผังเมือง รวมทั้งโครงข่ายการคมนาคมที่เกี่ยวข้อง แม้ว่าพื้นที่โดยรอบกำลังมีการศึกษาเพื่อการวางผังเมืองเฉพาะ และวางรูปแบบเมืองศูนย์กลางการบินสุวรรณภูมิ ซึ่งยังต้องรอความชัดเจน แต่ในพื้นที่บางส่วนที่ไม่ได้ตั้งอยู่ในเขตเมืองศูนย์กลางการบินฯ ก็น่าจะคาดการณ์แนวโน้มการใช้ที่ดินหรือการพัฒนาพื้นที่ได้ โดยเฉพาะพื้นที่ด้านตะวันตกของสนามบินในเขตกรุงเทพมหานคร ที่ส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ศึกษาเมืองศูนย์กลางฯ

กระผมได้คาดการณ์การใช้ที่ดินหรือการพัฒนาพื้นที่ โดยพิจารณาจากข้อกำหนดผังเมือง และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ โครงการข่ายคมนาคมต่าง ๆ รวมทั้งการพัฒนาพื้นที่ในปัจจุบัน พอมีความเห็นสรุปตามทำเลต่างๆ ได้ตามตารางที่ 5 (หน้าสุดท้ายของเอกสาร) แต่ผิดถูกอย่างไร คงต้องรอพิสูจน์กันในอนาคต

โดยสรุปแล้วศักยภาพโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิในอนาคตจะมีสูงมากตามที่กล่าวมา อย่างไรก็ตาม พื้นที่เมืองศูนย์กลางการบินฯ ยังคงต้องรอความชัดเจนจากการศึกษา การวางแผนของภาครัฐ ไม่ว่าผังเมืองเฉพาะ โครงการตัดถนนเชื่อมต่อต่างๆ และโครงการทางด้านสาธารณูปโภคต่างๆ ซึ่งประชาชนทั่วไป คงจะเห็นภาพที่ชัดเจนในช่วงต้นปี 2548 ที่การศึกษาจะแล้วเสร็จ

ขอบพระคุณครับ
วสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส

Back

10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org สถานที่ตั้ง: แผนที่