1. การขยายตัวของเศรษฐกิจในภาคใต้: สาขาที่สำคัญที่ผ่านมา
          รายได้เฉลี่ยต่อหัว (Per Capita Income) ของภาคใต้ จำแนกรายจังหวัด แสดงดังตารางด้านล่างดังต่อไปนี้
                                        ที่มา: กองบัญชีประชาชาติ สศช. รวบรวมโดย : สำนักพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมภาคใต้ มิถุนายน 2546

          จากข้อมูลปี 2543 แสดงให้เห็นภาคใต้มีรายได้เฉลี่ยต่อหัวเท่ากับ 53,794 บาท เทียบกับ 78,591 บาท ในระดับประเทศ โดยเพิ่มขึ้นจาก 50,728 บาท ในปี 2542 และหากพิจารณารายได้เฉลี่ยต่อหัวรายจังหวัด จะเห็นว่าแต่ละจังหวัดมีรายได้เฉลี่ยต่อหัวแตกต่างกันค่อนข้างมาก โดยจังหวัดภูเก็ตมีรายได้เฉลี่ยต่อหัวสูงที่สุดถึง 227,664 บาท รองลงมา คือ จังหวัดระนอง 92,573 บาท จังหวัดสตูล 64,310 บาท พังงา 63,731 บาท สงขลา 62,174 บาท ส่วนจังหวัดที่มีรายได้เฉลี่ยต่อหัวต่ำที่สุด คือ จังหวัดพัทลุง 28,694 บาทและนราธิวาส 31,373 บาท

          2. โครงสร้างทางเศรษฐกิจของภาคใต้
          ภาคใต้มีมูลค่าผลิตภัณฑ์รวมปี 2543 ในราคาคงที่ปี 2531 เท่ากับ 272,481 ล้านบาท หรือ ร้อยละ 9.07 ของ GDP โครงสร้างการผลิตของภาคใต้ในปี 2542 ยังคงพึ่งพาภาคเกษตรกรรมเป็นหลัก โดยมีสัดส่วนมูลค่าการผลิตทางกสิกรรมถึงร้อยละ 57.17 ของมูลค่าการผลิตภาคเกษตรกรรมทั้งสิ้น รองลงมาคือ ประมง มีสัดส่วนการผลิตร้อยละ 26.90 การแปรรูปสินค้าเกษตรอย่างง่ายร้อยละ 10.06 ปศุสัตว์ร้อยละ 3.91 ส่วนป่าไม้และบริการทางการเกษตรมีสัดส่วนน้อยมากเพียงร้อยละ 1.79 และ 0.18 ของมูลค่าการผลิตภาคเกษตรกรรมทั้งสิ้น สาขาการผลิตที่มีความสำคัญเป็นอันดับที่ 2 รองจากภาคเกษตรกรรม ได้แก่ สาขาบริการ ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 14.51 ของ GRP และ อันดับที่ 3 ได้แก่ สาขาการค้าส่งค้าปลีก ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 12.62 อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่าโครงสร้างการผลิตของภาคใต้นั้น จะพึ่งพาภาคเกษตรกรรมมาโดยตลอด ส่วนสาขาที่มีความสำคัญเป็นอันดับที่ 2 นั้นได้เปลี่ยนจากสาขาการค้าส่งค้าปลีกมาเป็นสาขาบริการนับ ตั้งแต่ปี 2541 แต่ทั้ง 2 สาขา คือ ค้าส่งค้าปลีก และสาขาบริการจะมีสัดส่วนที่ไม่แตกต่างกันมากนัก โดยในปี 2540 สาขาค้าส่งค้าปลีกจะมีสัดส่วนร้อยละ 13.90 และสาขาบริการร้อยละ 11.30 ในปี 2541 สาขาการค้าส่ง ค้าปลีกจะมีสัดส่วนเท่ากับ 12.49 น้อยกว่าสาขาบริการเล็กน้อย ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 12.83 และในปี 2542 สาขาการค้าปลีกค้าส่งมีสัดส่วนร้อยละ 12.74 ขณะที่สาขาบริการกลับมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 13.68 ในปี 2543 สาขาการค้าปลีกมีสัดส่วนลดลงเป็น 12.62 ในขณะที่สาขาบริการมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 14.51

          3. โครงสร้างการผลิตรายสาขา สรุปได้ดังนี้
           3.1 สาขาเกษตรกรรม
           ภาคใต้มีมูลค่าการผลิตสาขาเกษตรกรรมในปี 2543 ในราคาคงที่ปี 2531 เท่ากับ 109,157 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 40.06 ของ GRP จังหวัดที่มีมูลค่าการผลิตสาขาเกษตรกรรมสูงที่สุด ได้แก่ จังหวัดสงขลา มีมูลค่าการผลิตเท่ากับ 17,723 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 16.24 ของมูลค่าการผลิต สาขาเกษตรกรรมของภาคใต้ รองลงมาคือ จังหวัด สุราษฎร์ธานี มีมูลคาการผลิต 14,173 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนคิดเป็นร้อยละ 12.98 จังหวัดนครศรีธรรมราชเป็นจังหวัดที่มี มูลค่าการผลิตสาขาเกษตรกรรมสูงเป็น อันดับ 3 เท่ากับ 13,176 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 12.07 ส่วนจังหวัดที่มีมูลค่าการผลิตสาขาเกษตรกรรมน้อยที่สุด ได้แก่ จังหวัดภูเก็ต มีมูลค่าการผลิตเพียง 2,878 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 2.64 ของมูลค่าการผลิตสาขาเกษตรกรรมของภาคใต้
          ดังที่กล่าวแล้วว่าโครงสร้างการผลิตภาคเกษตรกรรมนั้นส่วนใหญ่เป็นผลผลิตทางกสิกรรมสูงที่สุด รองลงมาคือ ประมง ซึ่งหากพิจารณาโครงสร้างการผลิตจำแนกเป็นรายจังหวัด พอสรุปได้ คือ
          • กสิกรรม ภาคใต้มีมูลค่าการผลิตด้านกสิกรรมปี 2543 ในราคาคงที่ปี 2531 สูงถึง 62,400 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 22.90 ของ GRP จังหวัดที่มีมูลค่าการผลิตด้านกสิกรรมสูงที่สุด คือ จังหวัดสุราษฏร์ธานี มีมูลค่าการผลิต 11,820 ล้านบาท หรือร้อยละ 18.94 ของมูลค่าการผลิตด้านกสิกรรมรวมใน ภาคใต้ รองลงมา คือ จังหวัดนครศรีธรรมราช มีมูลค่าการผลิต 7,338 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 11.76 ของมูลค่ากสิกรรมรวมในภาคใต้ จังหวัดสงขลามีมูลค่าการผลิต 6,950 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 11.14 จังหวัดตรังเป็นอีกจังหวัดหนึ่งที่มีมูลค่าการผลิตค่อนข้างสูง โดยมีมูลค่าการผลิต 6,289 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 10.08 ส่วนจังหวัดอื่น ๆ มีสัดส่วนการผลิตไม่ถึงร้อยละ 10 โดยจังหวัดที่มีมูลค่าการผลิตต่ำสุด คือ จังหวัดระนอง และภูเก็ต โดยมีมูลค่าการผลิต 1,015 และ 569 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 1.63 และ 0.91 ตามลำดับ
          • ประมง ภาคใต้มีมูลค่าการผลิตด้านประมงปี 2543 ในราคาคงที่ปี 2531 เท่ากับ 29,360 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 10.78 ของ GRP จังหวัดที่มีมูลค่าการผลิตด้านการประมงมากที่สุด ได้แก่ จังหวัดสงขลา มีมูลค่าการผลิต 6,732 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 22.93 ของมูลค่าการผลิตประมงรวมในภาคใต้ รองลงมาคือ จังหวัดปัตตานีมีมูลค่าการผลิต 5,486 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 18.69 และจังหวัดนครศรีธรรมราชมีมูลค่าการผลิต 3,859 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 13.147 ส่วนจังหวัดอื่น ๆ มีสัดส่วนไม่ถึงร้อยละ 1 ได้แก่ จังหวัด พัทลุง นราธิวาส และยะลา โดยมีมูลค่าการผลิต 94, 46 และ 21 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนร้อยละ 0.32, 0.16 และ 0.07 ตามลำดับ
          3.2 สาขาอุตสาหกรรม
          ภาคใต้มีมูลค่าการผลิตสาขาอุตสาหกรรมปี 2543 ในราคาคงที่ปี 2531 เท่ากับ 21,752 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 7.98 ของ GRP จังหวัดที่มีมูลค่าการผลิตสูงที่สุด ได้แก่ จังหวัดสงขลา มีมูลค่าการผลิตเท่ากับ 4,329 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 19.90 ของมูลค่าการผลิตอุตสาหกรรมรวมของภาคใต้ รองลงมา คือ จังหวัดสุราษฎร์ธานี มีมูลค่าการผลิต 3,437 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 15.80 จังหวัดภูเก็ตมีมูลค่าการผลิต 3,380 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 15.54 และจังหวัดนครศรีธรรมราช มีมูลค่าการผลิตสูงเป็นอันดับที่ 4 เท่ากับ 2,979 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 13.70 ส่วนจังหวัดที่มีมูลค่าการผลิตต่ำที่สุด ได้แก่ จังหวัดพัทลุง และจังหวัดกระบี่ ซึ่งมีมูลค่าการผลิตใกล้เคียงกันประมาณ 385 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 1.8 อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่าจังหวัดภูเก็ตเริ่มมีสัดส่วนการผลิตภาคอุตสาหกรรมสูงกว่าจังหวัดนครศรีธรรมราช นับตั้งแต่ปี 2541 เป็นต้นมา
          3.3 สาขาการค้าปลีก
          ภาคใต้มีมูลค่าการค้าส่งค้าปลีกปี 2543 ในราคาคงที่ปี 2531 เท่ากับ 34,393 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 12.62 ของ GRP จังหวัดที่มีมูลค่าการค้าส่งค้าปลีกสูงที่สุด ได้แก่ จังหวัดนครศรีธรรมราช มีมูลค่าการค้าส่งค้าปลีกเท่ากับ 6,078 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 17.67 ของมูลค่าการค้าส่งปลีกเท่ากับ 5,653 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 16.44 ส่วนอันดับที่ 3 ได้แก่ จังหวัด สุราษฎร์ธานี มีมูลค่าการค้าส่งค้าปลีกเท่ากับ 3,204 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 9.32 ส่วนจังหวัดที่มีมูลค่าการค้าส่งค้าปลีกน้อยที่สุด ได้แก่ จังหวัดระนอง และจังหวัดพังงา มีมูลค่าการค้าส่งค้าปลีกเท่ากับ 980 และ 857 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 2.85 และ 2.49 ตามลำดับ
          3.4 สาขาบริการ
          ภาคใต้มีมูลค่าการผลิตสาขาบริการในปี 2543 ในราคาคงที่ปี 2541 เท่ากับ 39,534 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 14.51 ของ GRP จังหวัดภูเก็ตเป็นจังหวัดที่มีมูลค่าการผลิตสาขาบริการสูงที่สุดเท่ากับ 11,311 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 28.61 ของมูลค่าการผลิตการผลิตสาขาบริการรวมของภาคใต้ รองลงมาคือ จังหวัดสงขลา มีมูลค่าเท่ากับ 6,426 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 16.25 อันดับ 3 และ 4 ได้แก่ จังหวัดสุราษฎร์ธานีและจังหวัดนครศรีธรรมราช มีมูลค่าและสัดส่วนการผลิต 5,338 และ 4,371 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 13.50 และ 11.06 ตามลำดับ ส่วนจังหวัดที่มีมูลค่าการผลิตน้อยที่สุด ได้แก่ จังหวัดสตูล พังงา และระนอง ซึ่งมีมูลค่าการผลิตไม่แตกต่างกันมากนักคือ เท่ากับ 637, 627 และ 544 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 1.61, 1.59 และ 1.38 ตามลำดับ

          4. ความรุ่งโรจน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตและแนวโน้มในอนาคต
          ภาพรวมการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่เป็นธุรกิจจัดสรรที่ดินและการก่อสร้างเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งโครงการมีราคาต่อหลังอย่างต่ำ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อขายลูกค้าระดับกลางและระดับล่าง และการก่อสร้างที่มูลค่าสูง ตั้งแต่ราคา 5-100 ล้านบาท สำหรับชาวต่างชาติมีการขยายตัวสูงมาก ทั้งนี้ การขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นผลมาจากมาตรการส่งเสริมและกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล อาทิ การใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยแก่ประชาชนทั่วไป โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำและระยะเวลาการผ่อนชำระนาน การลดหย่อนค่าธรรมเนียมและยกเว้นภาษีเงินได้ เป็นต้น ประกอบกับเศรษฐกิจของจังหวัดภูเก็ตขยายตัวดีขึ้น ส่งผลให้ประชาชนมีกำลังซื้อมากขึ้นตามลำดับ
          ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีอนาคตสดใสในการลงทุนในจังหวัดภูเก็ต มี 2 เรื่อง ได้แก่
          4.1 ธุรกิจโรงแรมและบ้านพักตากอากาศ
          ในรอบปีที่ผ่านมาจังหวัดภูเก็ตมีการขยายตัวสูงมาก เฉพาะในปี 2547 มี 46 โครงการ มูลค่าโครงการเฉลี่ย 250-700 ล้านบาท ซึ่งมีกลุ่มเป้าหมายสำหรับให้บริการนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวกลุ่มยุโรป อเมริกา และสเกนดิเนเวีย เป็นต้น
          4.2 การขออนุญาตจัดสรรที่ดินในจังหวัดภูเก็ต
          ในปีงบประมาณ 2547 ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2546 จนถึงเดือนเมษายน 2547 มีโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับอนุมัติแล้ว 18 โครงการ มีมูลค่าของโครงการละไม่ต่ำกว่า โครงการละ 300 ล้านบาท ทั้งนี้ เหตุผลที่เอกชนมีการขออนุญาตจัดสรรเป็นจำนวนมาก เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ตเพิ่มสูงขึ้น โดยโครงการที่มีความโดดเด่น และมีกำลังการก่อสร้างเป็นมูลค่าสูงในขณะนี้ อยู่ที่พื้นที่ ตำบล ป่าคลอก อำเภอถลาง ซึ่งเป็นโครงการที่มีทั้งสนามกอล์ฟและบ้านจัดสรร นอกจากนี้ จะเป็นโครงการบริเวณพื้นที่รอบตัวเมืองและริมทะเลที่ยังได้รับความสนใจสูง การสร้างบ้านเพื่อขายให้แก่ชาวต่างประเทศนั้นไม่มี แต่จะเป็นลักษณะการเช่าระยะยาว 30 ปี ขึ้นไป ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นการร่วมลงทุนระหว่างไทยกับต่างประเทศ
          การจดทะเบียนนิติบุคคลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต ในไตรมาสแรกของปี 2547 (ม.ค.-มี.ค. 2547) มีจำนวนทั้งสิ้น 456.88 ล้านบาท แยกเป็นทุนจดทะเบียนของคนไทย จำนวน 363.36 ล้านบาท ชาวต่างชาติ จำนวน 93.52 ล้านบาท ซึ่งเป็นนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาร่วมลงทุน ได้แก่ อังกฤษ เยอรมัน ฝรั่งเศส อเมริกัน และเนเธอร์แลนด์ เป็นต้น โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ได้แก่ พัฒนาที่ดินให้เช่าอาคาร รับเหมาก่อสร้าง และออกแบบบ้าน-อาคาร เป็นต้น ทั้งนี้ สัดส่วนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2547 คิดเป็นร้อยละ 40 ต่อการลงทุนทั้งหมดในจังหวัดภูเก็ต
          มาตรการรองรับการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
          ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนของประเทศ และเป็นตัวชี้วัดการขยายตัวทางเศรษฐกิจ จากปัจจัยด้านบวก ซึ่งได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่ลดต่ำลง มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตฟื้นตัวขึ้นมาอีกครั้ง เห็นได้จากมีการเริ่มโครงการก่อสร้างใหม่ๆ เพิ่มขึ้นหลายแห่งเพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการพาณิชย์ ประกอบกับ มีการขยายตัวของการลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติ อย่างไรก็ตาม หากมีการลงทุนที่เกินขนาดอาจทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นมาแล้ว ดังนั้น ทั้งภาครัฐและผู้ประกอบธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ควรมีมาตรการดำเนินการป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดตามมาจากภาวะการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรมีมาตรการดำเนินการป้องกันมีปัญหาที่อาจเกิดตามมาจากภาวะการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจโดยรวมทั้งระบบ โดยใช้กลไกควบคุมให้อยู่ในขอบเขตที่เหมาะสมในส่วนของภาครัฐจะเข้ามาเป็นผู้กำหนดกรอบกติกาของการทำธุรกรรมต่างๆ ด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อไม่ให้เกิดการสร้างราคาสูงเกินควร

นายธนิต รัตนกำชัย
ผู้บริหารศูนย์การค้า "จังซีลอน"

          1. สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันของจังหวัดภูเก็ต
          1.1 เศรษฐกิจภาพรวมจังหวัดภูเก็ตที่เกิดจากการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจภายในจังหวัด
          1.2 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตในหลาย ๆ ประเภท เช่น
          • โรงแรม
          •บ้านจัดสรร ประเภท ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว
          • สนามกอล์ฟ (Mission Hill, Loch Plam Golf Club)
          • ศูนย์การค้า
          •บ้านหรูริมทะเล ราคาหลังละ 1-2 ล้านเหรียญสหรัฐ
          • โครงการ มารีน่า
          • อาคารพาณิชย

          2. ข้อมูลสนับสนุนการเติบโตจังหวัดภูเก็ต
          2.1 สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต มีการจัดเก็บรายได้จากค่าธรรมเนียมทุกประเภทในปี 2546 ประมาณ 100 ล้านบาท โดยค่าธรรมเนียมที่จัดเก็บได้มากสุด เป็นค่าธรรมเนียมในการซื้อขายที่ดิน การจำนองและการออกโฉนด เป็นต้น
          2.2 ในปี 2547 มีผู้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 20 ราย ซึ่งถือว่าสูงมาก พื้นที่ในการลงทุนนั้นจะครอบคลุมทั้งเกาะ แต่ที่มีความโดดเด่นและกำลังมีการก่อสร้างเป็นจำนวนมากขณะนี้ คือ พื้นที่ป่าคลอก อ.ถลาง ซึ่งมีทั้งเรื่องสนามกอล์ฟและโครงการบ้านจัดสรรโดยมูลค่าการลงทุนนั้นจะอยู่ที่ 100 ล้านบาทขึ้นไป นอกจากนั้นก็เป็นพื้นที่รอบ ๆ ตัวเมือง และริมทะเล จะได้รับความสนใจสูง
          2.3 การลงทุนทางด้านโรงแรมในจังหวัดภูเก็ตได้มีการนำ Chain ดัง ๆ เข้าบริหารเพิ่มมากขึ้นจากที่มีอยู่แล้ว เช่น Hilton, Conrad, Raffle, Four Point, Anantara เป็นต้น
          2.4 การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุนส่วนกลาง เช่น บริษัท แนเซอรัลพาร์ค จำกัด (มหาชน)
          2.5 การพัฒนาจากภาครัฐเพื่อให้ภูเก็ตเป็นแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกโดยมีการพัฒนาร่วมเป็นกลุ่มจังหวัด (cluster) โดยรวมกับกระบี่และพังงา
          • ศูนย์ประชุมนานาชาติภูเก็ต
          • โครงการทำถนนสวยและปรับสภาพภูมิทัศน์เมืองภูเก็ต
          • พัฒนาท่าเรือต่าง ๆ เช่น ท่าเรืออ่าวปอ ท่าเรืออ่าวฉลองเพื่อรองรับเรือยอช์ทจากนักท่องเที่ยวที่มีกำลังการซื้อสูง
          • โครงการพัฒนาปรับปรุงภูมิทัศน์คลองบางใหญ่
          2.6 แผนการพัฒนาให้ภูเก็ตเป็นเมือง ICT
          2.7 การเติบโตแบบก้าวกระโดดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำถือเป็นปัจจัยด้านบวกที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและความต้องการซื้อบ้านของภาคประชาชนให้มีเพิ่มขึ้น

          3. แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ตในอนาคตและเรื่องอื่น ๆ
          3.1 ยังมีแนวโน้มที่สดใสในส่วนของที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์
          3.2 ทางด้านโรงแรมจะมีการแข่งขันรุนแรงมากขึ้นไม่ว่าจะแข่งขันกันด้านราคา คุณภาพโรงแรมและการบริการลูกค้า
          3.3 โดยรวมธุรกิจทางด้านอสังหาริมทรัพย์ยังมีแนวโน้มที่สดใสทุก ๆ ประเภท
          ภูเก็ต ได้ชื่อว่าเป็นไข่มุกอันดามัน เป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงไปทั่วโลก มีแหล่งท่องเที่ยวทางธรรมชาติหาดทรายและทะเลที่สวยงามเป็นที่ดึงดูดใจนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติและความสวยงามของภูเก็ตนี่เองที่ทำให้ภูเก็ตเป็นจังหวัดที่ถูกพัฒนาให้เป็นเมืองท่องเที่ยวนานาชาติ
          ดังนั้น การพัฒนาภูเก็ตให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ยั่งยืนให้เป็นสวรรค์ของนักท่องเที่ยวนั้นจะต้องมีการวางแผนในการพัฒนาในด้านต่าง ๆ โดยอยู่บนพื้นฐานของการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ สิ่งแวดล้อม และดำรงรักษาวัฒนธรรมประเพณีที่ดีงามไว้

          4. กลยุทธ์พื้นฐานการพัฒนาการท่องเที่ยวภูเก็ต
          4.1 การเผยแพร่ประชาสัมพันธ์เอกลักษณ์ของเมืองภูเก็ต
          4.2 ใช้อาหารพื้นเมืองภูเก็ตเป็นจุดเสริมความเด่น
          4.3 มีกิจกรรมสำหรับการท่องเที่ยวในช่วง Low Season
          4.4 ส่งเสริมการผลิตสินค้าที่ได้มาตรฐานและมีคุณภาพ
          4.5 การจัดนิทรรศการแสดงประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมเมืองภูเก็ต
          4.6 ปรับปรุงการให้บริการด้านการคมนาคมขนส่งในเมืองให้มีคุณภาพและเป็นธรรมกับนักท่องเที่ยว
          4.7 ปรับปรุงสภาพภูมิทัศน์เกาะภูเก็ตให้สวยงาม

          5. ภูเก็ตต้องสร้างความพร้อมของการเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ยั่งยืน คือ
          5.1 พัฒนาระบบสาธารณูปโภค
          5.2 พัฒนาระบบการขนส่งสำหรับคนภูเก็ตและนักท่องเที่ยว
          5.3 ดูแลรักษาอาคารเมืองเก่าให้สวยงามให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงประวัติศาสตร์
          5.4 ปรับปรุงความสวยงามของเมือง
          5.5 เพิ่มแหล่งข้อมูลการท่องเที่ยวให้ทั่วถึง
          5.6 ปรับปรุงสภาพภูมิทัศน์
          ภูเก็ตยังมีศักยภาพในการพัฒนาอีกมาก ทางด้านอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตยังมีการเติบโตอีกมาก แต่ต้องระมัดระวังเนื่องจาก มีการแข่งขันกันมากขึ้น ต้องพัฒนาคุณภาพของสินค้าและบริการให้ดีจริง ๆ รวมถึงต้องมีการทำวิจัยการตลาดเกี่ยวกับพฤติกรรมของลูกค้าจริงๆ ว่าลูกค้าต้องการสินค้าแบบไหนอย่างไร

นายวีรศักดิ์ ศิริหวังสันติ
เจ้าของโครงการหมู่บ้านไอยรา

          1. แนวทางความรุ่งโรจน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต
          การที่จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตไปสู่ความรุ่งโรจน์ได้นั้น ก่อนอื่นภาครัฐบาลควรมีการจัดการเรื่องของ Master Plan City โดยควรจัดการเรื่องสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของไฟฟ้า น้ำประปา โทรศัพท์ และเทคโนโลยีต่างๆ เป็นต้น ซึ่งในปัจจุบันยังไม่คืบหน้าไปถึงไหน โครงการที่เกิดขึ้นเป็นเพียงโครงการรีบด่วนเท่านั้น เช่น บริเวณถนนเทพกระษัตรี ซึ่งเป็นบริเวณที่เป็นคอขวด เมื่อได้มีการพัฒนาปรับปรุงจนเสร็จเรียบร้อย ทำให้ราคาที่ดินบริเวณนั้นเพิ่มสูงขึ้น นี่คือการลงทุนของภาครัฐบาลที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น ส่งผลให้รัฐบาลสามารถจัดเก็บภาษีได้มากขึ้นจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับปัจจุบัน ได้มีการยกเลิกการยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ทำให้สามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยมากยิ่งขึ้น ดังนั้น การลงทุนของภาครัฐบาลควรทำอย่างรีบด่วน เพื่อเอื้อต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดีขึ้นต่อไป
          ปัจจุบันนี้ ราคาที่ดินของจังหวัดภูเก็ตต่ำกว่าสิงคโปร์ประมาณ 5 เท่า แต่หากสามารถพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานได้สำเร็จ ก็อาจจะทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่าสิงคโปร์ 2 เท่าเท่านั้น

          2. โครงการหมู่บ้านไอยรา
          ความเป็นมา ได้รับแนวคิดการสร้างบ้านราคาแพงจากโครงการของ "อมันบุรี" ซึ่งเป็นโครงการเล็กๆ เมื่อประมาณ 17 ปีก่อน ได้ซื้อทีดินไว้ในราคาไร่ละประมาณ 3-5 แสนบาท ปัจจุบันมีที่ดินอยู่ ณ จุดนี้ประมาณ 100 ไร่ ซึ่งมีต้นทุนที่ดินเพียงแค่ 500,000 บาทต่อไร่ แต่เป็นโครงการที่มีแนวคิด และค่าพัฒนาโครงการสูงมาก จึงได้นำแนวคิดนี้เองมาใช้ในการพัฒนาโครงการต่างๆ
          โครงการหมู่บ้านไอยรา เป็นการสร้างบ้านให้กับกลุ่มผู้ซื้อที่มีฐานะดี โดยการเริ่มต้นโครงการด้วยบ้านตัวอย่างเพียง 1 หลัง ในลักษณะของบ้านทรงไทยบนเนินเขา โดยใช้ชื่อโครงการว่า "บ้านไทยเชิงเลน" ซึ่งเป็นรูปแบบที่นิยมของชาวต่างชาติ โดยจุดขายที่สำคัญคือ การมีน้ำ ลม และต้นไม้

อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการผู้จัดการฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน Agency for Real Estate Affairs           
          จังหวัดภูเก็ต ประกอบไปด้วยหาดจำนวนหลายแห่งด้วยกัน ซึ่งลักษณะที่แตกต่างกันของชายหาด ย่อมส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินที่แตกต่างกัน โดยสามารถแบ่งชายหาดของจังหวัดภูเก็ตออกเป็น 3 แห่งกว้างๆ ได้แก่ ชายหาดฝั่งตะวันตก ชายหาดฝั่งตะวันออก และเขตเมืองชั้นใน ดังรูปด้านล่าง

          ต่อไปนี้ จะอธิบายถึงสภาพการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน การพัฒนา ราคาที่ดิน ราคาประเมินราชการ ข้อกฎหมาย และแนวโน้มราคาที่ดินของแต่ละชายหาด ดังต่อไปนี้

          1. ชายหาดฝั่งตะวันตก
          ชายหาดฝั่งตะวันตกของจังหวัดภูเก็ต ประกอบไปด้วยหาดใหญ่ๆ จำนวน 7 แห่ง ได้แก่ หาดไม้ขาว หาดในทอน หาดบางเทา หาดกมลา หาดป่าตอง หาดกะรน และหาดกะตะ โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

          2. ชายฝั่งตะวันออก
          ชายฝั่งตะวันออกของจังหวัดภูเก็ต ประกอบไปด้วยหาดใหญ่ๆ จำนวน 6 แห่ง ได้แก่ หาดราไวย์ อ่าวฉลอง อ่าวมะขาม อ่าวภูเก็ต อ่าวสะปัม อ่าวปอ และอ่าวมะพร้าว โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

บริเวณชายหาดต่างๆ	หาดราไวย์	อ่าวฉลอง	อ่าวมะขาม/อ่าวภูเก็ต
สภาพการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน	ที่สวนบ้านพักตากอากาศ	ย่านที่อยู่อาศัย ท่าเรือ	ป่าชายเลน
			คลังน้ำมัน
การพัฒนา	บ้านพักตากอากาศ ร้านอาหาร	ส่วนใหญ่เป็นชุมชนชาวบ้าน	มีการพัฒนาบ้านพักตากอากาศ ไม่มาก
	บ้านพักตากอากาศชาวต่างชาติ	มีบ้านพักตากอากาศบนเนินเขา	เนื่องจากใกล้คลังน้ำมัน
ราคาที่ดิน บูมครั้งที่แล้ว (ปี 37-39 )
ตกต่ำ (ปี 40-42)
ฟื้น (ปี 45-47)	ไร่ละ 4.0-6.0 ล้านบาท	ไร่ละ 4.0-6.0 ล้านบาท	ไร่ละ 3.0-4.0 ล้านบาท
ราคาประเมินราชการ (ปี 46-50)	ไร่ละ 2.8 ล้านบาท	ไร่ละ 2.6 ล้านบาท	ไร่ละ 2.0-2.4 ล้านบาท
ข้อกฎหมาย ผังเมือง	่สีเหลือง/สีเขียวอ่อน	มีส้ม/เหลือง	พื้นที่สีม่วง
	ไม่มี		ไม่มี
ริมทะเล	แนวโน้มสูงขึ้นเล็กน้อย	แนวโน้มสูงขึ้นเล็กน้อยเช่นกัน	ย่านที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินไม่มาก
แนวโน้มราคาที่ดิน	เนื่องจากไม่ค่อยมีการพัฒนาที่เด่นชัด	ยกเว้นที่ดินบนเนินเขา	เนื่องจากสภาพพื้นที่ไม่มีชายหาด
	ปัจจุบันได้นำมาขายต่อในราคาสูงขึ้น		และใกล้คลังน้ำามัน

บริเวณชายหาดต่างๆ	อ่าวสะบึ้ม	อ่าวปอ	อ่าวมะพร้าว
สภาพการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน	ป่าชายเลน	ที่สวน และที่อยู่อาศัย ชาวบ้าน	ที่สวน ใกล้ป่าสงวนฯ
	ที่อยู่อาศัยของชาวบ้าน	ป่าชายเลนบางส่วน	ป่าชายเลนบางส่วน
การพัฒนา	ส่วนใหญ่ไม่ค่อยมีการพัฒนา	ไม่มีการพัฒนาเด่นชัด	ไม่มีการพัฒนา
		บริเวณแหลมยาบู มีโครงการยอร์ทมารีนา	เนื่องจากไม่มีชายหาด
ราคาที่ดิน บูมครั้งที่แล้ว (ปี 37-39 )
ตกต่ำ (ปี 40-42)
ฟื้น (ปี 45-47)	ไร่ละ 2.0-3.0 ล้านบาท	ไร่ละ 2.0-3.0 ล้านบาท	ไร่ละ 1.5-2.0 ล้านบาท
ราคาประเมินราชการ (ปี 46-50)	ไร่ละ 0.4 ล้าน	ไร่ละ 1.0 ล้านบาท	ไร่ละ 0.4 ล้านบาท
ข้อกฎหมาย ผังเมือง	พื้นที่สีเขียว	พื้นที่สีเขียว/เขียวอ่อน	พื้นที่สีเขียว/เขียวอ่อน
ริมทะเล	ไม่มี	ไม่มี	ไม่มี
แนวโน้มราคาที่ดิน	ย่านที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินไม่มาก	โครงการพัฒนาท่าเรือยอร์ท จะส่งผลต่อ	ย่านที่ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน
	เนื่องจากไม่มีชายหาด	ราคาที่ดินย่านนี้ ปรับตัวสูงขึ้นได้ในอนาคต	เนื่องจากสภาพพื้นที่ไม่มีชายหาด
			และเป็นป่าชายเลน

          3. เขตเมืองชั้นใน
          เขตเมืองชั้นในของจังหวัดภูเก็ต ประกอบไปด้วย เขตเทศบาลเมืองภูเก็ต ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ย่านศูนย์การค้าใหม่ ถนนเทพกระษัตรี โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

บริเวณชายหาดต่างๆ	เขตเทศบาลเมืองภูเก็ต	ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ย่านศูนย์การค้าใหม่	ถนนเทพกระษัตรี
สภาพการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน	ย่านพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัย	พาณิชยกรรมใหม่ บ้านจัดสรร	ที่สวน
	ในเขตเมืองภูเก็ต	มีชายหาดน้อย	บ้านจัดสรร พาณิชยกรรมริมถนน
การพัฒนา	ชั้นในเป็นย่านพาณิชยกรรม	ศูนย์การค้า ได้แก่ ห้างเซ็นทรัล โลตัส บิ๊กซี	บ้านจัดสรร
	ชั้นนอกเป็นโครงการที่อยู่อาศัย
ราคาที่ดิน บูมครั้งที่แล้ว (ปี 37-39 )
ตกต่ำ (ปี 40-42)
ฟื้น (ปี 45-47)	ถนนรัชดาสูงสุด ตารางวาละ	ไร่ละ 6.0-10.0 ล้านบาท	1.ช่วงก่อนถึง อ.ถลาง=ไร่ละ 2.0-3.0 ล้านบาท
	90,000-100,000 บาท		2.ช่วงกลาง-อนุสาวรีย์ท้าเทพฯ=ไร่ละ 3.0-5.0 ล้าน
			3. ช่วงก่อนเข้าเมืองภูเก็ต=ไร่ละ4.0-6.0 ล้านบาท
ราคาประเมินราชการ (ปี 46-50)	ตารางวาละ 75,000-80,000 บาท	ไร่ละ 2.0-3.0 ล้านบาท	ไร่ละประมาณ 2.0-3.0 ล้านบาท
ข้อกฎหมาย ผังเมือง	สีแดง/สีส้ม/เหลือง	สีส้ม/สีเหลือง	สีเหลือง/สีเขียว
แนวโน้มราคาที่ดิน	น่าจะทรงตัว เนื่องจากการพัฒนาส่วนใหญ่	ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ปรับตัวสูงขึ้นเกือบ 2 เท่า	ย่านที่มีการพัฒนาบ้านจัดสรร
	ตั้งอยู่ในบริเวณรืมชายหาด ต่างๆ	เดิมไร่ละ 4.0-5.0 ล้าน เพิ่มเป็น 6-10 ล้าน	ราคาที่ดินปรับตัว แต่ไม่หวือหวา
		เนื่องจากการมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล
		บิ๊กซี และโลตัส เกิดใหม่ในย่านนี้

                                        สามารถสรุปราคาตลาด และราคาประเมินราชการของชาดหาดแต่ละแห่งของจังหวดัภูเก็ตได้ดังต่อไปนี้

          จากข้อมูลราคาตลาด และราคาประเมินราชการบริเวณชายหาดต่างๆ ของจังหวัดภูเก็ตข้างต้น สามารถแสดงการเปรียบเทียบราคาดังกล่าวในรูปแบบแผนภูมิได้ดังนี้

นางลดาวัลย์ ธนะธนิต
ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน)

          1. ปัจจัยสำคัญของการพิจารณาลงทุนในจังหวัดภูเก็ต
          โดยส่วนใหญ่แล้วสถาบันการเงินจะพิจารณาลงทุนในจังหวัดภูเก็ตจากปัจจัยสำคัญ ได้แก่ ระบบการคมนาคมทั้งในและนอกจังหวัดภูเก็ต ที่สาธารณะ สภาพความเป็นเหมืองของจังหวัดภูเก็ต และโครงสร้างพื้นฐาน เนื่องจาก โครงสร้างพื้นฐานของจังหวัดภูเก็ตในปัจจุบันยังไม่เพียงพอต่อการขยายตัวของเมืองเท่าที่ควร นอกจากนี้ สิ่งสำคัญที่ยังต้องพิจารณาควบคู่กันไปด้วย ได้แก่
          1.1 แหล่งน้ำ
          น้ำ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด ไม่ว่าจะเป็นผู้อยู่อาศัย โรงแรม หรืออพาทเมนท์ต่างก็จำเป็นต้องมีการใช้น้ำทั้งนั้น แต่ปัจจุบัน จังหวัดภูเก็ตยังขาดแคลนน้ำอยู่ เนื่องจาก มีแหล่งน้ำเป็นจำนวนจำกัด ซึ่งแหล่งน้ำส่วนใหญ่ที่มีอยู่นี้กว่าร้อยละ 90 เป็นแหล่งน้ำของภาคเอกชน ดังนั้น ต้นทุนในการประกอบธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาถึงต้นทุนที่เกิดจากน้ำเป็นสำคัญด้วย เนื่องจาก ต้นทุนจากน้ำจะถือเป็นต้นทุนสำคัญอย่างหนึ่งที่ใช้ในการพิจารณากำหนดราคาบ้านนั่นเอง
          1.2 ระเบียบราชการที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
          จากที่ได้เข้าร่วมการประชุมในชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ จังหวัดภูเก็ต ส่วนหนึ่งที่ทางชมรมต้องการจากภาครัฐบาลนั้นก็คือ ต้องการให้ One Stop Service เกิดขึ้นในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งจากมติของที่ประชุมสรุปว่า "ทำอย่างไรเรื่องการขออนุญาติจัดสรรไฟฟ้า ประปา การรวมโฉนดที่ดินแบ่งแยก จะสามารถทำให้จบได้ในจุดเดียว" เนื่องจาก เห็นว่าจังหวัดนี้สามารถทำได้ เพราะเป็นจังหวัดที่มี CEO, City Planing รวมทั้งกำลังจะมีศูนย์ประชุมเกิดขึ้นอีก ซึ่งหาก One Stop Service สามารถเกิดขึ้นในจังหวัดนี้ได้จริง ประโยชน์ที่จะได้รับคือ กลุ่มนักลงทุนจะเข้ามาเป็นผู้รองรับภาครัฐบาลในเรื่องของ Infrastruture โดยกลุ่มนักลงทุนดังกล่าว ประกอบด้วย 3 กลุ่ม ได้แก่
          • กลุ่มนักลงทุนที่เป็นคนกรุงเทพ นักลงทุนกลุ่มนี้ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง หรือหากมีก็เป็นจำนวนไม่มาก ดังนั้น การเริ่มต้นธุรกิจของนักลงทุนกลุ่มนี้นี้จึงเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยจะประสบความสำเร็จได้ หากมีความสามารถในการจับ Product เป็น One Stop Service รวมทั้งทำ Marketing ได้อย่างถูกต้อง
          • กลุ่มนักลงทุนที่เป็นคนท้องถิ่น นักลงทุนกลุ่มนี้มีที่ดินเป็นของตนเองเป็นทุนเดิม จึงมีความได้เปรียบกลุ่มนักลงทุนที่เป็นคนกรุงเทพ
          • กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ นักลงทุนกลุ่มนี้มีจำนวนมากที่สุดประมาณร้อยละ 90 ของนักลงทุนทั้งหมด เนื่องจาก การเปิดช่องของระเบียบราชการที่สามารถทำสัญญาเช่าได้เป็นระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี
          2. อัตราดอกเบี้ยและอัตรา Down Payment ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
          อัตรา Down Payment จะมีความสัมพันธ์กับอัตราดอกเบี้ย โดยวิธีที่จะดูกำลังซื้อบ้าน ควรกำหนด Down Payment เท่ากับร้อยละ 20 ของราคาซื้อขายบ้าน ทั้งนี้ เพื่อป้องกันตัวของโครงการให้ปลอดภัย นอกจากนี้ ระยะเวลาในการ Down Payment ไม่ควรนานจนเกินไป เนื่องจากอาจจะส่งผลกระทบต่อการโอนกรรมสิทธิบ้านของผู้ซื้อได้
          ในปลายปีนี้ จากสถิติ และการคาดการณ์ คาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะมีแนวโน้มที่สูงขึ้น โดยมีปัจจัยเกื้อหนุนอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นคือ Infrastruture ที่กำลังจะเร่งดำเนินการ ซึ่งปัจจัยนี้เองจะส่งผลกระทบให้เม็ดเงินของภาครัฐ รวมทั้งภาคเอกชนลดลง ทำให้เกิดการขาดสภาพคล่อง ซึ่งจะส่งผลให้ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นนั่นเอง